最高法院民事判決 111年度台上字第312號
上 訴 人 洪彩美（即蕭峯一之承當訴訟人）
蕭正熹
蕭翊展
蕭明瑗
蕭幸娟
蕭振南
蕭振三
蕭振基
共 同
訴訟代理人 張藝騰律師
上 訴 人 林助信即蕭振哲之遺產管理人（具律師資格）
被 上訴 人 潘政芳
訴訟代理人 張家豪律師
陳世煌律師
洪婕慈律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國110年8月
11日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（109年度重上更一字第5
9號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
一、本件原上訴人蕭振道於民國110年10月2日死亡，洪彩美、蕭 正熹、蕭幸娟、蕭翊展、蕭明瑗為其繼承人，有戶籍謄本、 繼承系統表等可稽，其等具狀聲明承受訴訟，核無不合，先 予敘明。
二、被上訴人主張：坐落彰化縣○○鄉○○段000 地號土地（下 稱系爭土地）原為訴外人公業蕭心弼所有，伊向該公業買受 而於104 年10月16日登記取得該土地所有權，惟遭上訴人洪 彩美所有如第一審判決附圖（下稱附圖）所示編號B、C1、C 2 之建物；上訴人蕭振南、蕭振三、蕭振基、蕭振哲、蕭振 道（下稱蕭振南等5人）所有如附圖所示編號E、G1、G2、G3 、G4、H之建物；蕭振南所有如附圖所示編號F之建物；蕭振 道所有如附圖所示編號I 之建物無權占有（上開建物合稱系 爭地上物）等情。爰依民法第767 條規定，求為命上訴人各 自或共同將上揭建物拆除（請求蕭振南拆除編號F 建物部分 係於原審追加），分別返還占用土地之判決（未繫屬本院者 ，不予贅述）。
三、上訴人則以：公業蕭心弼未依法召開派下員大會，而將系爭 土地出售並移轉登記予被上訴人，應屬無效。且上開買賣係 通謀虛偽意思表示，是項移轉登記亦屬無效，被上訴人自未 取得系爭土地所有權。又蕭振南等5 人之先祖父蕭瓜於日據 時期大正6年9月19日即向公業蕭心弼承租系爭土地，訂立贌 耕契約書（下稱系爭契約），租期於46 年9月19日屆滿後， 先父蕭樹只繼續占用系爭土地並繳納佃賦租金，與公業蕭心 弼間已成立不定期之租地建屋契約。嗣公業蕭心弼之二房、 大房、三房分別於36年5月、9月及63年間將渠等就系爭土地 之持分出售予蕭樹只，並將土地交付蕭樹只占有使用，蕭振 南等5 人繼承租地建屋或買賣關係而占用系爭土地，依民法 第425條第1項規定，得對被上訴人主張租賃關係存在。況被 上訴人明知系爭地上物存在系爭土地，歷時已久，仍予買受 ，進而請求拆屋還地，有違誠信原則等語，資為抗辯。四、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並准 被上訴人追加之訴，係以：
㈠日據時期之臺中廳武東堡石頭公庄43番土地（下稱43番土地 ），於36 年10月2日總登記時更改為石頭公段43地號土地（ 下稱43號土地），嗣於104年7月31日分割出系爭土地。蕭振 南等5 人為蕭樹只之子、蕭峯一為訴外人蕭振鏞（原判決誤 載為蕭振庸）之子、蕭振鏞為蕭分之子，蕭樹只、蕭分均為 蕭瓜之子。依日據時期戶籍資料所載，蕭瓜於大正2年4月12 日成為43番地之戶主，惟於大正6年9月19日簽立系爭契約時 ，已移居至同庄44番地。另由系爭契約記載「佃人」、「耕 作」、「小作料（佃租）」等用語，足見公業蕭心弼係將43 番土地出佃予蕭瓜，由蕭瓜在其上耕作，並繳納佃租代金。 雖依上開戶籍資料可知43番土地上確實存有房屋，然系爭契 約既以耕作為目的，則於耕作必要範圍內，土地存在供農作 使用之建物，尚難認逾越該契約之範圍，充其量僅能認為公 業蕭心弼容任該土地上原有房屋在輔助耕作目的下存在，難 認雙方另成立基於居住目的之租地建屋契約。
㈡系爭契約約定以耕作為目的，符合日據時期臺灣總督府大正 12 年1月1日公布之勅令第407號「關於施行於臺灣法律之特 例」第6條第3款規定，於當時應適用日本民法永小作權之規 定，臺灣光復後，永小作權相似於我國民法規定之永佃權， 惟因系爭契約訂有40年期限，依修正前我國民法第842條第2 項規定，應定性為以耕作為目的之一般租賃契約，又43號土 地為建地，無耕地三七五減租條例之適用。46 年9月19日系 爭契約期限屆至時，上訴人未證明蕭瓜之繼承人有於43號土 地繼續耕作之事實，自不符民法第451 條所定之「承租人仍
為租賃物之使用收益」，難認視為以不定期限繼續契約。至 原法院74年度上更㈠字第55號判決之當事人、訴訟標的均與 本件不同，於本件不生爭點效或既判力。上訴人提出之彰化 縣稅捐稽徵處代收移送法院滯納案件稅款收據均未記載土地 地號，52至59年田賦代金通知單之地號均非43號土地，亦難 據為蕭瓜繼承人有於系爭契約期滿後，繼續在43號土地耕作 之證明，至其於106 年3月4日提存租金，應係臨訟所為，不 足據為其有利之認定。上訴人未能證明系爭契約於46年9 月 19日期滿後，蕭瓜之繼承人與公業蕭心弼就43號土地繼續成 立不定期租賃契約，或上訴人另與公業蕭心弼成立租賃契約 關係，於該公業出售系爭土地予被上訴人時無從主張優先承 買權。
㈢系爭土地現登記為被上訴人所有，其上有附圖所示編號B、C 1、C2、E、F、G1至G4、H、I 之建物，第一審勘驗時，蕭峯 一自認B、C 建物為其所有，蕭振南自認F建物為其所有，蕭 振道自認I建物為其所有，蕭振南等5人於原審不爭執伊等為 E、G、H 建物目前事實上處分權人。又公業蕭心弼經派下現 員出具授權書同意，將系爭土地出售並移轉登記予被上訴人 ，合於該公業規約第11條規定，且上訴人未能舉證是項買賣 為通謀虛偽意思表示，其等抗辯該移轉登記為無效云云，自 非可採。至上訴人抗辯蕭樹只前於36年5月、9月及63年間， 分別向公業蕭心弼三大房購買系爭土地之持分，固據提出賣 渡證書為證，然上訴人未證明其為真正，縱屬真正，基於債 之相對性，上訴人亦無從據以對非契約當事人之被上訴人主 張有權占有。被上訴人基於所有權之完整行使，請求上訴人 拆屋還地，無違反誠信原則可言。則上訴人不具占有系爭土 地之合法權源，自屬無權占有。
㈣從而，被上訴人依民法第767 條規定，請求上訴人拆除系爭 地上物，返還占用土地，為有理由，應予准許。五、本院之判斷：
㈠臺灣舊慣之「贌耕權」，雖依日據時期臺灣總督府公布第40 7 號勅令所定特例第6至9條，應視其權利內容及存續期間， 分別適用地上權、永小作權或賃借權之規定。惟贌耕權究竟 該當於我國民法之永佃權、地上權或租賃權，因該權利非屬 我國法律所規定之物權或債權，於光復後如何轉換權利，自 應依契約文義、訂約時之狀況、當事人意思等一切情況定其 法律性質，必要時並得認屬兼有各性質之契約，不得遽依當 時或光復後之法定物權名稱先予定性，再依該權利內涵判斷 當事人間之法律關係，致失契約當事人立約之真意。經查： ⒈卷附贌耕契約書記載，合併出贌之土地共3 筆，其中43番、
同堡同庄43番之2均為建物敷地（即建地）、同堡同庄43 番 之1 為畑地（即旱地）（原審重上字卷96至98頁）。而蕭振 南等5人之被繼承人蕭瓜於訂約前之大正2 年4月12日已成為 43番地之戶主而居住該處，43番土地上於訂約前確實存有房 屋等情，為原審所認定；另依卷附建物照片（一審卷 8至10 頁、314至317頁）所示，蕭瓜之繼承人已在系爭土地建屋多 年，且該等房屋可供居住，並非僅供輔助耕作之用。則縱認 建地與耕地合併出租係以耕作為主要目的，但公業蕭心弼既 同時出租建地，並同意承租人於其上建屋居住，似見當時訂 約時，亦有租地建屋之意涵。又系爭契約期限屆滿後，出租 之耕地於何時未再耕作猶有不明，倘早已廢耕，就耕地部分 固不成立不定期租賃關係，然就建地部分，被上訴人或其前 手倘未反對蕭瓜之繼承人繼續使用土地，則系爭契約中之租 地建屋部分，似已成為雙方間法律關係之主要內容，而非不 得依民法第451 條規定，在原訂期限屆滿後，成為不定期限 租地建屋契約。原審逕認公業蕭心弼僅係容任該土地上原有 房屋在輔助耕作目的下存在，雙方並無成立基於居住目的之 租地建屋契約，自嫌速斷，所為不利上訴人之判決，即有可 議。
⒉卷附52年第1期、第2期、54年第1期、55 年下期田賦代金通 知單，均已載明土地地號為「43號等6 筆」（原審重上字卷 65頁背面、66頁背面、67頁），則蕭瓜之繼承人若於系爭契 約期滿後，繼續繳納佃賦租金，並長期繼續占有使用系爭土 地及繳納田賦，公業蕭心弼復未有反對之表示，是否仍不能 認其等繳納之田賦具有使用系爭土地代價之性質，而得認為 蕭瓜之繼承人所占用之系爭土地有不定期租賃關係？非無再 事斟酌之餘地。乃原審未遑詳查細究，且率謂通知單之地號 均非43地號，亦有認定事實不依證據之違誤。 ㈡原判決既有前開違誤，上訴論旨，指摘其違背法令，求予廢 棄，非無理由。
㈢末查，蕭振南等5 人之父蕭樹只是否因遺產分割而繼承取得 系爭契約之權義關係？若本件就建地部分已成立不定期租地 建屋契約，是否因其上建物達不堪使用之程度而消滅？案經 發回，均宜併注意及之。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 4 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 沈 方 維
法官 鍾 任 賜
法官 張 競 文
法官 方 彬 彬
法官 陳 麗 芬
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 111 年 5 月 16 日