臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度嘉小字第926號
原 告 金財神大樓管理委員會
法定代理人 周鈺青
訴訟代理人 張自立
被 告 李佳憲
訴訟代理人 楊瓊雅律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國111年5月11日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
一、被告應給付原告新臺幣4,885元，及自民國110年7月29日起 至清償日止，按年息百分之10計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣1,000元，由被告負擔新臺幣160元，餘由原 告負擔。
四、本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣4,885元為原告預 供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
原告法定代理人原為吳紅梅，嗣變更為周鈺青，並具狀聲明 承受訴訟，有民國111年5月5日民事聲明承受訴訟狀及嘉義 市政府111年4月29日府工使字第1115011192號函在卷可佐（ 見本院卷第245至248頁），並經本院送達被告，核與民事訴 訟法第170條及第176條規定相符，應予准許。貳、實體事項
一、原告主張：
㈠被告為原告金財神大樓管理委員會所管理坐落嘉義市○○段○○ 段0000○號、門牌號碼為嘉義市○區○○路000號1樓建物之區分 所有權人，管理費1坪以新臺幣（下同）30元計算，被告110 年7-12月應繳2,549元、110年1-6月應繳2,549元、105年1月 -109年12月應繳25,490元，共計積欠30,588元，迭經原告催 討，被告均置之不理。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈原告為依照公寓大廈管理條例第26條成立金財神大樓管理委 員會，並於嘉義市政府完成核備，因本大樓分商場及住宅兩 種用途，為便於管理才分為商場與住宅，同在一辦公室，非 被告所稱各自成立委員會，被告雖稱其為一樓原住戶管理委 員會之一員，惟其無法提出該會合法相關證明文件，原告金 財神大樓管理委員會亦無法與該會進行協調。
⒉自89年4月2日成立金財神大樓管理委員會迄今，地上一樓之 區分所有權人未繳納過任何管理費，故原告金財神大樓管理 委員會主張一樓原住戶需繳5年管理費，係依據民法第126條 提出請求，並於109年度第一次區分所有權人大會第二次會 議決議通過追溯5年，才能對大樓其他區分所有權人公平。 而因108年一樓對外做停車場使用，認定為有營業行為，故 對被告徵收以每坪30元計價之管理費。
㈢被告向他人繳納所謂之管理費係個人行為，並不能據此抗辯 拒絕繳納管理費予原告。爰依住戶規約、金財神大樓109年1 2月29日109年度第一次區分所有權人大會第二次會議紀錄（ 下稱109年12月29日會議紀錄）之決議及民法第126條等規定 ，提起本件訴訟。
㈣並聲明：被告應給付原告30,588元，及自支付命令送達翌日 起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。二、被告則以：
㈠金財神大樓雖有成立金財神大樓管理委員會，但自83年起迄 今，内部區分「原住戶管理委員會」、「商場管理委員會」 、「住家管理委員會」，財務各自獨立，各委員會有獨自辦 公室、獨立出入口，各自有幹事及會計，被告屬一樓「原住 戶管理委員會」之一員，因歷年來一樓原住戶皆為自治管理 ，故完全未有領取出席所有權人大會之車馬費用或其他折扣 費用。一樓所有公共設施維護、財務收支、環境清潔等相關 管理費用，皆由一樓原住戶管理委員會自行管理支付，一樓 原住戶管理委員會有自己之收入支出明細表，亦有舉辦區分 所有權人大會。原告金財神大樓管理委員會僅係對外名義， 並無權向屬於一樓「原住戶管理委員會」之「原住戶」個人 收取管理費。被告並無積欠一樓原住戶管理委員會任何管理 費用，退萬步言，縱使一樓原住戶應分攤金財神大樓相關公 設、維修費用，應向一樓原住戶管理委員會協調徵收公設分 攤維修費用而非向一樓原住戶個人催收管理費。 ㈡原告金財神大樓管理委員會曾於89年4月2日召開第一次大會 討論：「一棟大樓僅能有一個管理委員會，目前本大樓有住 戶、商場及一樓原住戶，三個員會，如何統合及組織與管理 、如何規劃，請討論。」，歷屆區分所有權人會議均無明確 決議，但原告竟於109年12月29日召開109年度第一次區分所 有權人大會第二次會議中片面決議「追認委員會有關一樓開 始徵收管理費案」，「金額計算依商場管理費收費方式收取 」、「徵收日期起算日為110年1月1日起追溯5年」，對一樓 原住戶追繳往前5年之管理費顯不公平，未經住戶討論即直 接徵收每坪30元管理費，不合理且違反誠信原則，顯無理由
：
⒈金財神大樓自108年元月起開始外觀都更拉皮工程，商場根本 無法出租營業，嘉義市政府109年5月11日核發變更使用執照 ，金財神大樓於109年5月12日領照，則109年5月12日前無法 為營業行為，不應向被告以每坪30元徵收管理費，理應自11 0年1月1日起才開始向一樓原住戶徵收管理費，否認有民法 第126條回溯5年之適用。
⒉金財神大樓於108年8月17日召開108年度第三次區分所有權人 第二次臨時會曾討論因應金財神大樓内部多項工程進行，討 論商場管理費修正為商場使用中每坪30元，空屋每坪15元， 所謂商場使用中，以進駐廠商有開始營業行為或所有權人開 始裝潢2個月後，選擇其一開始計價。則依該決議原本收每 坪15元，豈可逕向一樓原住戶之被告徵收自105年1月1日起 至108年8月31日止按每坪30元計價之管理費？ ⒊原告金財神大樓管理委員會對於一樓原住戶並未善盡公寓大 廈管理條例第36條保全、修繕、清潔之責任，因二樓空間閒 置多年，遭人破壞、污損，原告金財神大樓管理委員會也置 之不理，一樓原住戶並無使用收益仍要負擔地價稅，而共有 人44人甚難就共有物管理（招租營業）達成全體一致同意， 後來才決議整理規劃供一樓原住戶停車使用，並無進駐廠商 對外營業，不應以每坪30元徵收管理費。
㈢以上等語抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉被告願供擔保， 請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張被告為坐落嘉義市○○段○○段0000○號（下稱1848建號 ）、門牌號碼為嘉義市○區○○路000號1樓建物之區分所有權 人之事實，為被告所不爭執，並有原告提出的1848建號謄本 在卷可查（見支付命令卷第25頁）。然就原告主張依109年 度第一次區分所有權人大會第二次會議決議請求自110年1月 1日起並追溯5年之管理費部分（即被告應給付110年7-12月2 ,549元、110年1-6月2,549元、105年1月-109年12月25,490 元共計30,588元之管理費），則據被告以前詞抗辯。 ㈡經查，金財神大樓108年8月17日108年度第三次區分所有權人 第二次臨時會會議紀錄（下稱108年8月17日會議紀錄）略以 ：…拾貳、會議討論議題(追認第三次區權會會議決議事項） 為因應金財神大樓內部多項工程進行，討論商場管理費修正 為商場使用中每坪30元，空屋每坪15元。…決議：㈠同意商場 空屋每坪15元，營業中增加為每坪30元…五、1-4樓柱子須包 覆碳纖維網，需拆掉共計17樘鐵捲門，配合碳纖維網施作所 拆下之鐵捲門、防火安全區隔鐵捲門後續復原工程案。…說
明㈡因一樓屬原住戶自行管理並未繳納管理費，後續經費來 源應如何處理等情，有該會議紀錄在卷可參（見本院卷第13 6至138頁）；又109年12月29日會議紀錄略以：…五、提案人 ：管委會。追認委員會有關一樓開始徵收管理費案。說明： ⒈依據公寓大廈管理條例及住戶規約相關規定，一樓應無免 繳管理費之權利。建議：⒈請管理室依住戶規約及相關法令 規定辦理催收，金額計算依商場管理費收費方式收取。⒉徵 收日期起算日為110年1月1日起，並追溯5年。⒊如有涉及買 賣、法拍且在追溯5年內，則依登記日期起算。決議：㈠獲得 全體出席者同意開始徵收一樓管理費，本案作成決議。…等 情，有該會議紀錄在卷可佐（見支付命令卷第19頁）。依上 開108年8月17日會議紀錄「一樓因原住戶自行管理並未繳納 管理費」及109年12月29日會議決議「同意開始徵收一樓管 理費」可知，原告在109年12月29日會議決議開始徵收一樓 管理費之前，乃【長期默許】包含被告在內之一樓原住戶自 行管理而無須向原告繳納管理費，則其對被告就109年12月2 9日會議決議前之管理費則無請求之權源，原告自不依民法 第126條之規定，對被告追溯109年12月29日決議後之前5年 管理費。另觀之109年12月29日會議紀錄有關「追溯5年」之 記載也僅是「建議」內容而非「決議」內容。縱使該決議之 意涵有包含追溯5年，然本院審酌該「追溯5年」勢必影響一 樓原住戶之區分所有權人是否因管理費負擔過重，而不再自 行管理（包含自行收取管理費或收取多寡）之抉擇，而前述 109年12月29日會議「追溯5年」之建議，已經導致權利受影 響者包含被告根本無足夠時間決策是否繼續自行管理（包含 自行收取管理費或收取多寡），實有違法律關係安定基礎之 不溯既往原則，亦有違誠實信用原則，且觀諸該決議內容， 並未採取其他合理之補救措施，以維護被告依該會議紀錄決 議前已取得之權益及因此所生之合理信賴（即無須向原告繳 納管理費之信賴利益），是109年12月29日會議紀錄，就溯 及部分應屬民法第148條第2項之權利濫用行為，並類推民法 第56條第2項規定，該次決議有關追溯5年部分應屬無效。據 上，原告既然已經長年默許被告在上開109年12月29日會議 決議之前無須向原告繳納管理費，且其109年12月29日會議 紀錄有關追溯5年之決議也屬無效，是原告主張依民法第126 條之規定及109年12月29日會議紀錄之決議，對被告請求追 溯5年之管理費即25,490元，實無理由，應予駁回。 ㈢又原告既經向嘉義市政府合法報備之管理委員會，有原告提 出的公寓大廈管理組織報備證明、嘉義市政府使用執照、樓 層附表、地號資料附表等為證（見本院卷第123至127頁），
且被告亦為區分所有權人，亦已如前述，被告抗辯：原告無 權向屬於一樓「原住戶管理委員會」之「原住戶」個人收取 管理費云云，尚屬無據。故按公寓大廈管理條例第21條之規 定，原告自得訴請法院命被告給付應繳之金額及遲延利息。 另依108年8月17日會議「同意商場空屋每坪15元，營業中增 加為每坪30元」之決議及109年12月29日會議「獲得全體出 席者同意開始徵收一樓管理費，本案作成決議」之決議，再 參以原告訴訟代理人自陳：一樓於去（110）年11月28日停 止對外停車場使用等語（見本院卷第256頁），可見自110年 12月起原一樓停車場已停止營業，因此就110年12月部分， 依108年8月17日會議之決議僅能按每坪15元計算管理費。是 原告得請求被告給付之管理費為110年1月至6月管理費2,549 元、110年7月至11月管理費2,124元（計算式：2,549÷6×5≒2 ,124，小數點以下四捨五入）及110年12月管理費（計算式 ：2,549÷6÷2≒212，小數點以下四捨五入），合計4,885元（ 計算式：2,549+2,124+212），應堪認定。從而，原告請求 被告給付4,885元，為有理由，逾此範圍之請求，則為無理 由，應予駁回。
㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率 ，民法第229條第1項、第233條第1項分別定有明文。又按「 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項， 非經載明於規約者，不生效力：…四、違反義務之處理方式 」，公寓大廈管理條例第23條第2項第4款定有明文，由是可 知，公寓大廈之區分所有權人得就住戶違反義務之處理方式 進行決議，並經載明於規約後，對全體住戶發生效力甚明， 經查，依住戶規約第17條第4款約定：公共基金或管理費積 欠之處理：…區分所有權人或住戶若在規定日期前積欠應繳 納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期（即 二個收費期別）或積欠新臺幣0.5萬元以上（含），經15天 期間期間催告(公告或存證信函）仍不給付者，管理負責人 或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息， 遲延利息以未繳金額之年息10％計算」（見支付命令卷第15 頁），依前述規定，自有拘束金財神大樓所屬全體住戶及區 分所有權人之效力。準此，本件原告請求被告給付管理費， 屬金錢之請求，且被告既未繳納管理費，自屬遲延之債務， 原告即得向被告請求約定遲延利息即按年息百分之10計算之 利息。
四、綜上所述，原告請求被告給付欠繳管理費4,885元，及自支
付命令送達之翌日即110年7月29日（送達證書見支付命令卷 第45頁）起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，為有 理由，應予准許。至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回 。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁 贅述。
六、本件係小額民事訴訟事件，本院自應依民事訴訟法第436條 之20規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行；並依同法第 392條第2項，依被告之聲請宣告被告如為原告預供擔保，得 免為假執行。
七、最後，依民事訴訟法第79條及同法第436條之19條第1項規定 ，確定本件訴訟費用額為第一審裁判費1,000元，應由兩造 依其勝敗比例分擔，即被告負擔160元，餘由原告負擔。中 華 民 國 111 年 5 月 25 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 周欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。中 華 民 國 111 年 5 月 25 日 書記官 葉芳如