臺灣士林地方法院民事判決 94年度訴字第736號
原 告 甲○○
,2樓
訴訟代理人 黃坤鍵律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 謝生富律師
當事人間請求損害賠償事件，本院於民國94年12月20日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣柒拾萬元及自民國九十四年八月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣貳拾叁萬元供擔保後，得假執行。被告如為原告供擔保金新台幣柒拾萬元或將上開金額提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：其於民國94年4 月22日由訴外人周蓮白 代理與被告簽訂不動產買賣契約，以新台幣（下同）710 萬 元之價格向被告購買坐落台北市○○區○○路13號2 樓之房 屋及其坐落基地，其已交付被告70萬元買賣價金，並支付代 書費2 萬元。被告為消弭原告對系爭房屋結構安全之疑慮， 特於買賣契約中約定系爭房屋之結構安全如有任何疑慮，原 告得不受任何條件限制，解除系爭買賣契約。嗣經原告委請 專業人士測量系爭房屋，斜率已達1.56/100，爰依前揭約定 及民法第359 條規定解除契約，並依民法第259 條之規定， 訴請被告返還原告已支付之價款70萬元，另依民法260 條訴 請被告賠償原告因此所支出之代書費用等情。並聲明：（一 ）被告應給付原告72萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告則以：原告未依約定交付第三期買賣價金，被告於94年 6 月2 日、94年6 月13日二度催告原告給付，未獲置理，被 告已解除系爭買賣契約，並將原告已給付之價金沒收抵作違 約金，故系爭買賣契約業經被告解除，原告自無從再予解除 。另兩造於94年4 月22日簽定系爭買賣契約時，並未約定第 14 條 之特約事項，原告於94年5 月16日以系爭房屋擬改登 記為訴外人周蓮白所有，因周蓮白之夫家要求加簽第14條之 特約事項為由，要求增列該約款，並表明如予增列即給付第
三期買賣價金，被告受其所騙始同意增列該條款，然原告仍 遲未依約付款，被告始知受騙，故於94年8 月15日撤銷該受 詐欺所為之意思表示，該約款自始不生效力，原告即無從基 於該約款主張解除契約。又民法所規定物之瑕疵擔保責任， 應於物之交付後始有其適用，系爭房屋既尚未交付，自無民 法第359 條規定適用之餘地。且系爭房屋係中古屋，依現況 而為買賣，原告不得就現況存在之事實，主張為瑕疵，且系 爭房屋並無結構安全之疑慮，原告所為之請求並無理由等語 置辯。並聲明：（一）駁回原告之訴及假執行之聲請；（二 ）如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。三、按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度， 於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟， 或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之 終結者，法院得駁回之，民事訴訟法第196 條第1 項、第2 項定有明文。經查：被告辯稱系爭契約業經其解除在先，原 告無從再予解除一節，原告認被告就此攻擊防禦方法逾時提 出云云，然被告於第一次言詞辯論後、第二次言詞辯論前之 94年8 月17日所遞之答辯狀中即已表明該供攻擊防禦方法， 有答辯狀一紙附卷可稽，堪認被告就此攻擊防禦方法已適時 提出，本院就此自得予以斟酌，合先敘明。
四、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於94年4 月22日就系爭房地簽訂買賣契約，並於94年5 月16日加簽第14條之特約事項。
㈡原告已給付被告70萬元買賣價金及2萬元代書費用。五、本件之爭點：㈠系爭房屋是否具有結構上安全之瑕疵？㈡系 爭契約是否業經被告於94年6 月間合法解除？㈢如系爭房屋 確有結構上安全之瑕疵，原告得否主張解除契約？是否因兩 造嗣後加簽第14條特約事項而有不同？茲析述如下： ㈠系爭房屋是否具有結構上安全之瑕疵？
原告主張系爭房屋有傾斜一節，為被告所否認，經本院囑託 台北市土木技師公會就此加以鑑定，據覆：經委託專業測量 公司進行標的物傾斜測量，標的物確實有傾斜現象，標的物 傾斜測量沿門牌方向有明顯之傾斜，其傾斜率平均為70分之 1 ，已超過鑑定手冊規定須進行安全評估之1%之規定，故應 已超過建築安全相關規定所設之規範值，且經分析，因標的 物產生70分之1 之傾斜率，會造成各樓層剪力增加，其中又 以一樓層剪力增加13.5% 為最大，由於在原設計時並未考慮 此增加量，故會影響標的物結構安全等情，有該公會94年11 月28日北土技字第9431796 號鑑定報告書在卷為憑，故足認 系爭房屋確有傾斜現象，且斜率高於安全規範值，而影響結
構安全。
㈡系爭契約是否業經被告於94年6月間合法解除？ 被告辯稱系爭契約經其於94年6 月間發函解除部分，原告雖 不否認於94年6 月間曾收受被告二度所發之存證信函，然否 認系爭契約業經被告解除，辯稱其係因系爭房屋有安全結構 上之瑕疵，始拒付第三期款，被告解除契約並不合法等情。 經查：
①依兩造所不爭執之不動產買賣契約第2 條第3 款約定：「完 稅款俟稅捐處核發契稅、增值稅單3 日內，甲方（按即原告 ）付40萬元，同時開具尾款同額商業本票交代書保管，尾款 付清，本票退還甲方」。而系爭房屋之契稅、增值稅單均經 台北市稅捐稽徵處於94年5 月間核發，業據被告提出契稅繳 款書及台北市稅捐稽徵處內湖分處94年5 月5 日核定土地增 值稅所發之函件附卷可稽，其中契稅繳款書雖未載明核發日 期，惟其繳款期間既自94年5 月11日起，則該繳款書至遲當 於94年5 月10日已核發，應堪認定，故依前開約定，原告至 遲於94年5 月13日起即負有給付第3 期買賣價金之義務。 ②按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負 遲延責任，民法第230 條定有明文。經查：原告至遲於94年 5 月13日起即負有給付第3 期買賣價金之義務，已如前述， 而原告迄未給付第3 期買賣價金，經被告於94年6 月2 日、 94 年6月13日二度催告原告於收受存證信函7 日內付款，如 逾期未付款則解除買賣契約，並沒收已付之買賣價金轉為違 約金之事實，業據被告提出原告不爭執其內容並已收受之存 證信函二份在卷為憑，堪予認定，且觀諸上開被告二度所發 之存證信函末皆特別提及系爭房屋不生海砂輻射或結構安全 虞慮問題等字樣，足認原告未依約付款應與系爭房屋有無安 全結構上之疑慮有關，故原告所稱其係因系爭房屋有安全結 構上之瑕疵而拒付第3 期買賣價金等情，亦堪採信。又系爭 房屋確有傾斜現象，且斜率高於安全規範值，而影響結構安 全，前亦認定，則原告以此為由拒付買賣價金，當認係非可 歸責於原告之事由，致未為給付，揆諸前揭規定，原告自不 負遲延責任。
③按本約簽訂後，倘甲方（按即原告）不買或不按約定日期付 款，經乙方（按即被告）定期催告仍不給付時，願將既付價 款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，系爭 買賣契約第10條前段固定有明文。然該條文既係規範買受人 拒絕給付或給付遲延時，出賣人有契約解除權，然解釋上仍 須以買受人無正當理由為限，即該約定並未排除民法第230 條之適用，原告係因非可歸責於己之事由致未依約定日期付
款，已如前述，則被告尚不得據以解除契約。故被告前揭所 為之解除契約，自不生契約解除之效力。
㈢如系爭房屋確有結構上安全之瑕疵，原告得否主張解除契約 ？是否因兩造嗣後加簽第14條特約事項而有不同？ 又按買賣因物有瑕疵，買受人得解除其契約或請求減少其價 金，觀諸民法第359 條前段規定至明。再按民法第354 條有 關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險負擔移轉後始有適用 ，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領 瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物 之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應 認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給 付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人 之權益（最高法院89年度台上字第1085號判決參照）。系爭 房屋確有傾斜現象，且斜率高於安全規範值，而影響結構安 全，已如前述，足認系爭房屋確有瑕疵，且此瑕疵衡諸常情 ，當影響一般人之購買意願，而該瑕疵之除去，須由整棟加 以扶正，需費甚鉅，故雖系爭房屋尚未交付，然揆諸前揭規 定，原告仍得解除契約。至被告雖辯稱系爭買賣契約第14條 約定解除權之約款係遭原告詐欺所訂，業經其撤銷受詐欺所 為之意思表示云云，姑不論該特約事項是否生法律上之效力 ，然依民法第359 條規定，原告即有法定解除權，故被告就 此所辯，即毋庸再予論述，附此敘明。
六、復按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，由他方 所受領之給付為金錢者，尚應附加自受領時起之利息償還之 ，觀諸民法第259 條第2 款規定至明。系爭房屋有前述瑕疵 ，原告得解除買賣契約已如前述，原告雖未能就其於訴訟前 已為解除契約之意思表示舉證，然其於訴訟中數次明確表明 解除契約之意，則系爭買賣契約業經原告解除，應堪認定。 揆諸前揭規定，原告自得請求被告返還已付之買賣價金70萬 元。至原告主張被告應賠償原告所付代書費部分，觀諸民法 第360 條規定，出賣人既限於明知物有瑕疵而故意不告知時 ，始負瑕疵擔保之損害賠償責任，足見法律係課以出賣人就 物之瑕疵負告知義務，故以法律體系觀之，如出賣人於訂立 契約時，因過失未發現物之瑕疵，殊無從責令出賣人因未盡 告知物之瑕疵而負債務不履行責任。原告既未能舉證證明被 告乃明知系爭房屋傾斜而影響結構安全，故意不將該瑕疵告 知，且亦無證據證明系爭房之傾斜係被告所致，故原告認被 告因債務不履行致其受有支付代書費用之損害，請求被告賠 償，於法不合，應無理由。從而，原告訴請被告給付70萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日即94年8 月9 日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分 之請求，則無依據，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不 予准許。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文 。
中 華 民 國 94 年 12 月 30 日 民事第二庭 法 官 方彬彬
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 95 年 1 月 3 日 書記官 楊婷婷