臺灣桃園地方法院民事簡易判決
109年度壢簡字第1574號
原 告 劉俊良
訴訟代理人 彭國良律師
陳力瑄律師
被 告 劉村坐
葉鳳梅
劉家盛
劉家仲
劉家榮
劉興鑾
劉興增
劉興鎮
陳劉桂香（即劉榮火之繼承人）
劉振土（即劉榮火之繼承人）
徐劉勝美（即劉榮火之繼承人）
劉鎮興（即劉榮火之繼承人）
劉千羽（即劉榮火之繼承人）
共 同
訴訟代理人 孫志堅律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年4月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告陳劉桂香、劉振土、徐劉勝美、劉鎮興、劉千羽應就被 繼承人劉榮火所遺坐落桃園市○○區○○段○○○段○○○○地號土地 之應有部分一九一三七分之一九三一辦理繼承登記。 二、兩造共有坐落桃園市○○區○○段○○○段○○○○地號土地全部分配 予原告所有。
三、原告應補償被告如附表「補償金額」欄所示之金額。 四、訴訟費用由兩造依附表「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例 負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)桃園市○○區○○段○○○段0000地號土地(下稱系爭土地)為兩造 所共有，應有部分如附表「應有部分」欄所示，兩造未就系 爭土地訂立不分割契約，又無不能分割之情事，且兩造就系 爭土地分割方式無法達成協議，爰依共有物分割之法律規定 提起本件訴訟，請求裁判分割系爭土地。而系爭土地現為原 告所有門牌號碼桃園市○○區○○里00○0號房屋(下稱系爭房屋) 占有使用中，系爭房屋至遲自民國67年即已存在，原告三代 均居住於系爭房屋，被告長期無使用系爭土地，如將系爭土 地分割予任一被告，系爭土地與系爭房屋將分屬不同人所有 ，導致系爭房屋有被訴請拆除之可能，而使原告之家庭無家 可歸。另系爭土地面積僅300平方公尺，如依兩造應有部分 原物分割，分割後各共有人之面積過小，無法有效利用，故 由原告單獨取得系爭土地可免日後法律關係複雜化，亦較符 合公平經濟原則，而原告亦願提供相當之補償金額與被告。 又系爭土地之共有人劉榮火已於原告起訴前死亡，其繼承人 為被告陳劉桂香、劉振土、徐劉勝美、劉鎮興、劉千羽，其 等尚未就被繼承人劉榮火所有之系爭土地權利範圍辦理繼承 登記，故併依民法第759條之規定，請求該等被告辦理繼承 登記等語。並聲明：1.被告陳劉桂香、劉振土、徐劉勝美、 劉鎮興、劉千羽應就被繼承人劉榮火所遺系爭土地之應有部 分辦理繼承登記；2.兩造共有系爭土地全部分配予原告所有 ；3.原告願依土地鑑價結果，依被告應有部分，以現金補償 被告。
(二)對被告答辯之陳述：
1.系爭房屋之起造人雖為原告之祖父即訴外人劉榮生，劉榮 生去世後，繼承人口頭約定由原告之父親即訴外人劉佳有 繼承系爭房屋，嗣後劉佳有於109年9月4日將其系爭土地之 應有部分及系爭房屋贈與原告，但因故尚未辦理稅籍變更 ，導致納稅義務人仍為劉榮生。而系爭房屋坐落系爭土地 已數十年，部分被告及其父執輩亦住在系爭土地附近，長 期並無反對之意思表示，顯然已有默示同意。
2.系爭房屋目前仍堪使用，具有相當經濟價值，原告一家長 期居住於系爭房屋，而被告所提二種分割方案，都將導致 系爭房屋被拆除，顯然未考量全體共有人之利益，而被告 數十年來均未管理使用系爭土地，被告所提分割方案不僅 不符土地使用現況，且均有就系爭土地更為細分、不利於 利用之弊。
二、被告則以：
(一)原告稱系爭房屋係早於67年所建，且為原告所有云云，然原 告於78年11月17日始出生，系爭房屋實際上是劉榮生所興建 之未辦保存登記建物，於劉榮生過世後，系爭房屋所有權應 由劉佳有與其他同順位繼承人所繼承，不可能由原告繼承系 爭房屋所有權，原告雖稱劉佳有繼承系爭房屋後，再於109 年9月4日贈與原告，惟原告未提出劉佳有單獨繼承系爭房屋 之證據，且亦無相關登記，故被告否認贈與行為之法律效力 。另系爭房屋係劉榮生在未得當時其他共有人同意下，強行 占用系爭土地興建系爭房屋，系爭房屋違法占用系爭土地在 先，且原告亦非系爭房屋之所有權人，故法院審酌分割方案 時，應無需顧慮原告或其家人所占有使用之系爭房屋，是否 有保存之必要。另被告劉村坐以外之其餘被告均已同意將應 有部分移轉給被告劉村坐，而除劉榮火之繼承人尚在辦理繼 承分割外，其餘被告起訴後已將應有部分移轉與被告劉村坐 等語茲為抗辯，並提出分割方案如下。
(二)被告主張之分割方案：
1.將系爭土地依原告、被告應有部分換算面積後分割為甲、 乙兩地如桃園市楊梅區地政事務所土地複丈成果圖所示， 被告同意就甲地維持分別共有，乙地則由原告單獨取得。 2.如前述分割方案窒礙難行，被告願就系爭土地維持分別共 有，並依系爭土地鑑價結果，對原告為金錢補償。三、得心證之理由：
(一)按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不 能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限，民法第82 3條第1項定有明文。原告主張系爭土地為兩造所共有，所有
權權利範圍比例詳如附表「應有部分」欄所示，且兩造間就 系爭土地並無不分割之約定，亦無因物之使用目的而有不能 分割之情形，惟迄今仍無法就分割方法達成協議等情，業據 原告陳明在卷，亦為被告所不爭執，並有卷附系爭土地登記 第一類謄本可資參照（見本院第24頁至26頁），自堪信為真 實，則原告據以提起本件訴訟，請求分割系爭土地，即無不 合，應予准許。
(二)次按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律 行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分 其物權，民法第759條有明文規定。又分割共有物既對於物 之權利有所變動，即屬處分行為之一種，凡因繼承於登記前 已取得不動產物權者，其取得雖受法律之保護，不以其未經 繼承登記而否認其權利，但繼承人如欲分割其因繼承而取得 公同共有之遺產，因屬於處分行為，依民法第759條規定， 自非先經繼承登記，不得為之（最高法院68年度第13次民事 庭庭推總會議決議㈡參照）。另共有之不動產之共有人中一 人死亡，他共有人請求分割共有物時，為求訴訟之經濟起見 ，可許原告就請求繼承登記及分割共有物之訴合併提起，即 以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記並請求該 繼承人於辦理繼承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之 不動產（最高法院70年度第2次民事庭會議決定㈡參照）。經 查，系爭土地之共有人劉榮火已於原告起訴前死亡，其繼承 人為被告陳劉桂香、劉振土、徐劉勝美、劉鎮興、劉千羽， 其等尚未就被繼承人劉榮火所有之系爭土地權利範圍19137 分之1931辦理繼承登記，是原告訴請分割系爭土地，併依民 法第759條規定，請求該等被告應就被繼承人劉榮火所有之 系爭土地權利範圍19137分之1931辦理繼承登記，洵屬有據 ，爰諭知如主文第1項所示。
(三)再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1項 、第2項、第3項分別定有明文。又按分割共有物究以原物分 割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使 用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分
割，不受共有人所主張分割方法之拘束。另按共有物之分割 ，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比 例分配於各共有人。
(四)經查，系爭房屋自67年間即坐落在系爭土地上，且系爭土地 多年來均為原告及其親屬所居住使用乙情，有本院110年9月 10日勘驗筆錄、桃園市楊梅地政事務所土地複丈成果圖、系 爭房屋稅籍資料、系爭土地及房屋現場照片(見本院卷第14 頁、第135至136頁、第141頁、第172至189頁)，復為被告所 不爭執，此部分之事實堪與認定。而自上開證據資料可知系 爭房屋為木石磚造建物，雖建造已數十年，且未辦保存登記 ，然結構仍屬完整而堪使用，內部有數間房間可供居住，並 有居住之事實，足見系爭房屋仍有經濟價值，應以維持系爭 房屋，避免拆除為宜。另系爭房屋現是否為原告所有，從現 有證據資料雖無從認定，惟兩造就劉榮生為系爭房屋原始起 造人，且系爭房屋已長期占用系爭土地乙節，並不爭執，而 劉榮生為原告之租父，顯見系爭房屋與原告之生活起居早已 密切相關，並為原告居住使用所不可或缺，而由被告辯稱系 爭房屋未得系爭土地其他共有人同意強行占用等語，可見被 告長期並無使用系爭房屋之事實，是若將系爭土地分配與原 告所有，除對於兩造之生活起居影響較為輕微外，亦可使系 爭房屋與坐落之土地所有權較被告主張之分割方案2單純化 ，以達經濟效用之最大化與單純化，是本院審酌為活化土地 利用，發揮土地與地上物之最大經濟效益，足認原告前開主 張之分割方法，衡情應符合當事人之現況使用利益，應屬適 當。至系爭房屋事實上處分權人歸屬為何，及系爭房屋是否 未經其他系爭土地共有人同意而長期無權占用系爭土地，應 屬系爭房屋事實上處分權人是否對原告主張權利，及其他共 有人是否可對系爭房屋事實上處分權人請求拆屋還地、不當 得利之問題，與系爭土地使用現況無涉。
(五)被告雖另主張前開之分割方案1、2。惟查，系爭房屋面積為 166平方公尺已逾系爭土地面積(300平方公尺)之一半，且系 爭房屋座落位置接近系爭土地之中間，有桃園市楊梅地政事 務所土地複丈成果圖附卷足參，故若依被告前開主張之分割 方案1，將系爭土地分割成甲、乙兩地，該等分割方式將使 系爭房屋左右分別坐落於甲、乙兩地，徒增兩造日後使用系 爭土地糾紛，衍生拆屋還地訴訟，而使系爭土地及系爭房屋 間之法律關係複雜化，造成系爭土地之使用收益權能受限， 並破壞建物、土地之利用關係最大化，故本院認被告主張之 分割方案1，尚難憑採。至被告前開主張之分割方案2，縱如 被告所述，其餘被告願將應有部分移轉予被告劉村坐，分割
後實際上系爭土地終將由被告劉村坐一人取得，然此分割方 式仍無法避免上述分割方案1所生之問題，故本院認被告主 張之分割方案2，亦不足採。
(六)再以，民法第824條第3項所謂金錢補償，係指依原物市場交 易之價格予以補償而言，應依原物之總價值，按各共有人應 有部分比例算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值 相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之 差額部分，對分得價值較低之共有人為補償，並依短少部分 之比例定其給付金額，方為公允。又分割方案之決定，應以 共有物於分割時之實際價格為據，故共有物分割補償價格之 決定，亦應以分割時之實際價格為準。本件前經囑託廣福不 動產估價師事務所鑑定系爭土地於111年3月1日之價格，鑑 定人以比較法為估價方法，考慮市場供需及交易慣例評估其 合理市場價格，最後評估勘估標的土地單價為15,000元/坪 等情，有廣福不動產估價師事務所不動產估價報告書在卷可 憑，本院審酌上開不動產估價報告書乃鑑定人針對系爭土地 進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現 況，及最有效使用之情況進行分析後，採用比較法進行評估 ，最終決定上開價格為系爭土地於現行不動產市場條件下之 合理價值，其鑑價方法應屬客觀公正可採，且兩造就鑑定結 果亦不爭執(見本院卷第206頁)，是本院乃以該鑑定價格為 據，計算原告應補償被告如附表「補償金額」欄所示之金額 ，爰判決如主文第3項所示。
四、綜上所述，本件原告起訴請求分割系爭土地，為有理由，應 予准許。本院審酌當事人意願、權利比例、分割後土地之經 濟利用效益等情，爰將系爭土地分割為主文第2項所示，將 系爭土地全部分歸原告所有；並由原告依附表「補償金額」 欄所示以金錢補償被告。又分割共有物之方法，本應由法院 斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利 益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原 告請求分割系爭土地部分雖有理由，惟關於此部分訴訟費用 之負擔，仍應以共有人全體各按其應有部分比例負擔，方屬 事理之平，爰諭知如主文第4項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。 中 華 民 國 111 年 5 月 26 日 中壢簡易庭 法 官 張博鈞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 26 日 書記官 張季容
附表：
共有人姓名 應有部分 訴訟費用負擔比例 補償金額(新臺幣) 劉俊良 6379分之2497 6379分之2497 0元 陳劉桂香 公同共有19137分之1931 (被繼承人劉榮火) 連帶負擔19137分之1931 137,356元 劉振土 徐劉勝美 劉鎮興 劉千羽 劉村坐 19137分之2224 19137分之2224 158,197元 葉鳳梅 19137分之3336 19137分之3336 237,296元 劉家盛 57411分之1931 57411分之1931 45,785元 劉家仲 57411分之1931 57411分之1931 45,785元 劉家榮 57411分之1931 57411分之1931 45,785元 劉興鑾 57411分之2224 57411分之2224 52,732元 劉興增 57411分之2224 57411分之2224 52,732元 劉興鎮 57411分之2224 57411分之2224 52,732元