臺灣臺南地方法院民事判決
111年度訴字第82號
原 告 鍾美慧
黃秋桂即日日興租屋企業社
共 同
訴訟代理人 裘佩恩律師
蘇泓達律師
莊佳蓉律師
被 告 羅斤汎
訴訟代理人 楊岡儒律師
洪千惠律師
上列當事人間請求返還定金等事件，經本院於民國111年3月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告鍾美慧新臺幣6萬元，及自民國111年1月23
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告應給付原告黃秋桂即日日興租屋企業社新臺幣47萬5,20
0元，及自民國111年1月23日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決於原告鍾美慧以新臺幣2萬元、原告黃秋桂即日日興
租屋企業社以新臺幣15萬8,400元分別供擔保後，得假執行
。但被告以新臺幣6萬元為原告鍾美慧預供擔保後、以新臺
幣47萬5,200元為原告黃秋桂即日日興租屋企業社預供擔保
後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告於民國110年9月26日委託原告黃秋桂即日日興租屋企業
社（下稱日日興租屋）銷售門牌號碼臺南市○○區○○路000號1
9樓之9的房屋、土地以及車位（下稱系爭房地），並約定委
託銷售期間為同日起至同年12月31日止，委託銷售價格為新
臺幣（下同）1,288萬元，底價1,188萬元。
㈡原告日日興租屋依約於期限內覓得系爭房地之買方即原告鍾
美慧，原告鍾美慧於110年10月20日簽訂附停止條件定金委
託書（下稱系爭定金委託書）同意以1,188萬元購買系爭房
地，被告則於同年月22日同意出售，且於系爭定金委託書上
簽名和填寫個人資料。
㈢然被告同意出售系爭房地後，竟未依約簽立買賣契約，依系
爭定金委託書第4點約定，系爭房地之買賣契約於被告同意
依系爭定金委託書所定條件出售並簽名時，買賣契約即已成
立，原告鍾美慧已支付之6萬元定金，被告應加倍返還原告
鍾美慧，民法第249條第3款亦有相同規定。原告鍾美慧願就
定金部分僅請求6萬元，捨棄另外6萬元之請求。
㈣依據原告日日興租屋與被告簽署之委託銷售契約書（下稱系
爭委託銷售契約書）第6、11條規定，買賣雙方價金與條件
一致時，買賣契約即為成立，被告應與原告日日興租屋所仲
介之買方另行簽訂不動產買賣契約書，被告同意於買賣契約
成立後，即按買賣成交總價格百分之4支付原告日日興租屋
報酬，被告於契約成立後未於5日內與買方簽立書面買賣契
約，且無正當理由推諉拖延，經催告後仍不履行者，視為原
告日日興租屋已完成居間仲介之義務，被告應立即全額一次
支付約定服務報酬作為違約金。被告於110年10月22日簽立
系爭定金委託書，並已收到原告鍾美慧6萬元定金後，竟無
端不願履行與原告鍾美慧簽訂書面買賣契約之義務，經原告
日日興租屋催告後仍置之不理，顯是刻意違約，原告自得請
求系爭房地買賣成交總價格的百分之4即47萬5,200元（計算
式：1,188萬元×4%＝47萬5,200元）之違約金。
㈤為此，爰依兩造間之契約法律關係提起本件訴訟，並聲明：⒈
如主文第一、二項所示。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則抗辯以：
㈠系爭委託銷售契約書以及系爭定金委託書是分別由原告日日 興租屋與訴外人昀湟不動產企業有限公司等提供不動產買賣 、承租等服務之企業經營者所提出，且該等文書首頁右上角 均有標註編號，均屬定型化契約。
㈡原告日日興租屋與被告所簽訂之系爭委託銷售契約書並未依 據消費者保護法（下稱消保法）第11條之1規定，給予被告 合理之契約審閱期間，原告日日興租屋利用被告資訊不對等 狀態，迫使被告放棄消保法第11條之1規定之合理審閱權利 ，依法系爭委託銷售契約書以及系爭定金委託書均屬無效。 ㈢系爭委託銷售契約書第6條第1項、系爭定金委託書第2條第4 、6項之約定，均刻意將被告同意系爭定金委託書內容時即 同時成立買賣契約，賦予被告應於一定時間內簽訂買賣契約 之義務，明顯加重賣方（書狀誤載為買方）之契約責任而產 生重大之不利益，故前述約定依據民法第247條之1第2款及 第4款規定，應屬無效。
㈣本件被告與原告鍾美慧於系爭定金委託書中，僅就系爭房地 之標的以及價金為約定，其餘買賣契約之必要之點，例如買 賣標的物之交付、不動產所有權移轉登記時點等事務均未為
協議，故依民法第153條規定，原告鍾美慧與被告間就系爭 房地之買賣契約尚未成立等語。
㈤聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證理由：
㈠被告於110年9月26日委託原告日日興租屋銷售系爭房地，並 簽立系爭委託銷售契約書，嗣原告日日興租屋於同年10月20 日尋得原告鍾美慧願依系爭委託銷售契約書約定之底價1,18 8萬元承購系爭房地，並簽立系爭定金委託書，被告則於同 年月22日於系爭定金委託書上賣方簽認處簽章，並填寫個人 資料，勾選「賣方同意依承購條件出售，並已收訖買方支付 之定金」。之後，被告委任律師寄發存證信函給原告二人， 表示終止系爭定金委託書效力之意思表示等情，有系爭委託 銷售契約書、契約內容變更同意書、系爭定金委託書以及高 雄凹仔底郵局存證號碼00561存證信函影本各1份（本院卷第 21至29、33至43頁）在卷可憑，是此部分事實，自能先予認 定。
㈡根據兩造之主張以及抗辯，可知本件的爭點應為：㈠系爭委託 銷售契約書是否違反消保法第11條之1規定，而致系爭委託 銷售契約書以及系爭定金委託書均無效？㈡系爭委託銷售契 約書第6條第1項、系爭定金委託書第2條第4、6項約定是否 違反民法第247條之1第2款及第4款規定而無效？㈢原告鍾美 慧以及被告間就系爭房地之買賣契約是否成立？㈣原告二人 本件請求有無理由？以下即分敘之：
⒈系爭委託銷售契約書並未違反消保法第11條之1規定： ⑴按消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服 務者；企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷 商品或提供服務為營業者；消費關係，指消費者與企業經營 者間就商品或服務所發生之法律關係，消保法第2條第1款、 第2款、第3款有所明文。查原告日日興租屋是以不動產仲介 經紀、買賣、租賃以及一般廣告服務為業者，此有經濟部商 工登記公示資料查詢服務結果表1份（本院卷第65頁）在卷 可查，為消保法所規範之企業經營者，而被告為買賣系爭房 地，與原告日日興租屋簽訂系爭委託銷售契約書，約定被告 接受原告日日興租屋提供不動產買賣仲介服務以達出售系爭 房地目的，是被告乃消保法所明定之消費者，與原告日日興 租屋就系爭委託銷售契約書所發生之法律關係，自屬消保法 所定義之消費關係，而有消保法之適用，合先敘明。 ⑵次按定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費 者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款；定型化契 約，是指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容
之全部或一部而訂定之契約，消保法第2條第7款、第9款亦 定有明文。原告日日興租屋既為提供不動產仲介服務之企業 營業者，系爭委託銷售契約書是原告日日興租屋為與多數不 特定消費者簽訂不動產仲介服務契約之用，以預先擬定之契 約條款作為契約內容，此可從系爭委託銷售契約書首頁右上 角印有制式編號「No.A000510」之情（本院卷第21頁）獲證 ，且為原告二人所無爭執，是系爭委託銷售契約書屬定型化 契約，應受消保法規範無疑。
⑶另按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定 型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；違反第1項 規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款 仍構成契約之內容；企業經營者應向消費者明示定型化契約 條款之內容，消保法第11條之1第1項、第2項、第3項、第13 條第1項前段定有明文。企業經營者依消保法第11條之1規定 ，於與消費者訂立定型化契約前，應有合理期間供消費者審 閱全部條款內容，並應依同法第13條第1項前段規定，向消 費者明示定型化契約條款之內容。前者係為維護消費者知的 權利，使其於訂立定型化契約前，經由相當期間之審閱，有 充分了解定型化契約條款之機會；後者則係明定企業經營者 明示告知定型化契約條款內容之義務（最高法院106年度台 上字第2097號民事判決意旨參照）。消保法上開規範立法意 旨，係為保護消費者了解全部契約條款內容的權利，使其於 訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，避 免消費者於匆忙間不及了解其依契約內容所得主張之權利及 應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，且為確保 消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期 間」之法律效果。然上述規定均係為保護消費者所設，使其 於訂立定型化契約前，經由相當期間之審閱，有充分了解定 型化契約條款之機會，倘消費者於訂約當時對於契約條款內 容業已明瞭知悉，並自願放棄其審閱期間之權利，該條之保 護目的即屬已達，故消費者審閱定型化契約內容之期間，雖 未達規定期間，倘消費者已有充分了解契約條款之機會，而 同意與企業經營者成立契約關係，並選擇放棄審閱期間，法 律並無禁止消費者拋棄此部分權利之限制，基於私法自治及 契約自由之原則，並無不可，對於該定型化契約之效力自不 生影響。
⑷查系爭委託銷售契約書第1頁上方載明：「依內政部公告，委 託人簽訂本契約前，有3天以上的契約審閱期間，可要求攜 回本契約影本審閱。委託人已於中華民國 年 月 日攜回
審閱。□本人已詳閱並確實了解內容，同意現場簽屬（應為 署之誤載）契約，且自願提前簽訂並立即生效。□ˍˍˍˍˍ。 委託人簽名：ˍˍˍˍˍ」內容，而被告並未於前述欄位（下稱 系爭審閱期欄位）中簽名或勾選（本院卷第21頁）。然而， 系爭委託銷售契約書扣除個人資料保護法告知事項以及立契 約書人簽名欄位，總共僅有3頁、共19條的條文，客觀而言 文字亦無艱澀難懂之情，對於有一般智識程度之人，於簽約 當日閱覽、理解完畢應無困難，且系爭委託銷售契約書第18 條以手寫方式記載特別約定事項「甲方（即被告，下同）保 有自行出售及出租之權利。不受第11條之限制。」，被告以 及原告日日興租屋之營業員並於前述特別約定事項後方簽名 ，可見被告於110年9月26日簽約當日，有與原告日日興租屋 磋商、調整系爭委託銷售契約書之定型化契約內容，被告應 充分了解其依據系爭委託銷售契約書所負有之義務。再者， 系爭委託銷售契約書第19條記載「……本契約壹式貳份，由雙 方各執乙份為憑並自簽約日起生效」，而被告於本案訴訟程 序中亦提出其所執有之系爭委託銷售契約書影本1份（本院 卷第117至125頁），惟被告於簽約結束之當日即要求原告日 日興租屋將系爭房地銷售底價提高至1,188萬元，並簽立契 約內容變更同意書，此有契約內容變更同意書以及通訊軟體 Line對話紀錄截圖各1份（本院卷第29至31頁）在卷可參， 嗣直至110年10月20日被告於系爭定金委託書上勾選同意依 承購條件出售並簽名時止，此長達近1個月的期間內，被告 未曾向原告日日興租屋就系爭委託銷售契約書之內容、效力 提出異議或表示質疑。從而，依證據調查之結果，輔以經驗 以及論理法則判斷，雖被告並未於系爭審閱期欄位中勾選或 簽名，惟因被告於簽立系爭委託銷售契約書後執有其影本， 有充分的時間能夠詳加審視其約定，且事後原告日日興租屋 順利覓得系爭房地買主後，被告在經思考後亦同意出售，整 體以觀實難認有違反消保法第11條之1規定意旨，是被告抗 辯系爭委託銷售契約書違反消保法第11條之1規定而無效等 節，自非可採。
⑸據此，可認系爭委託銷售契約書以及其後再簽訂之系爭定金 委託書均屬合法有效。
⒉系爭委託銷售契約書第6條第1項、系爭定金委託書第2條第4 、6項約定並未違反民法第247條之1第2款及第4款規定： ⑴按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約， 為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效 ：加重他方當事人之責任者、其他於他方當事人有重大不利 益者，民法第247條之1第2款及第4款定有明文。至於所謂「
按其情形顯失公平者」，係指依契約本質所生之主要權利義 務，或按法律規定加以綜合判斷而有顯失公平之情形而言， 民法第247條之1立法理由可資參照。
⑵系爭委託銷售契約書第6條第1項規定「買賣雙方價金與條件 一致時，買賣契約即為成立，甲方應與乙方（即原告日日興 租屋，下同）所仲介成交之買方另行簽訂『不動產買賣契約 書』」（本院卷第23頁）；系爭定金委託書第2條第4、6項分 別規定「附條止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並 於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立。若 買方違約不買，則不得請求返還；若賣方違約不賣，則所收 定金應加一倍返還買方，買方同意給付其半數（即50％）與 受託人，作為買方應支付於受託人之服務報酬，但不得超過 雙方所約定服務報酬之上限。如買方放棄沒收之權利者，仍 應依上述計算標準給付服務報酬予受託方。若賣方未同意出 售，則附停止條件定金無息返還買方」、「賣方簽認出售後 ，買賣已成立，買、賣雙方應在翌日起算7日內完成簽訂不 動產買賣契約書，買方並同意仲介公司指定之特約地政士（ 代書）辦理一切產權過戶之事宜。」（本院卷第33頁）。按 當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即 為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之 點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之 點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民 法第153條定有明文。是以，系爭委託銷售契約書第6條第1 項規定，約定被告與買方就系爭房地之價金以及條件一致時 ，買賣契約即告成立，被告並有義務與買方簽訂書面買賣契 約書，確保雙方之權利義務關係，並未違反民法第153條規 定。另查，系爭定金委託書第2條第4項約定，於買方表明承 購系爭房地意願，且交付定金後，被告仍享有最終決定是否 出售系爭房地之權利，必須被告於系爭定金委託書上簽認， 被告與買方間就系爭房地之買賣契約始謂成立，其後若兩造 無端反悔方生違約處罰問題，相較於買方，系爭定金委託書 第2條第4項規定明顯較保障被告，給予被告充分的猶豫期間 ，且其規定被告於買賣契約成立後違約不賣，應返還所收定 金之2倍給買方，對照民法第249條第3款規定，亦無加諸更 不利義務於賣方之情事。至系爭定金委託書第2條第6項，約 定被告同意出售系爭房地後，應於7日內完成書面買賣契約 之簽署，因系爭定金委託書於買方簽署後交付給被告時，已 就買賣標的、付款期程以及方式載明清楚，且給予被告至少 5日之決定時間，被告既同意出售而於勾選「賣方同意依承 購條件出售，並已收訖買方支付之定金」欄位後簽認，則約
明被告於簽認後7日內有簽約義務實難認有何對被告之重大 不利益，以及顯失公平情形。
⑶綜上，系爭委託銷售契約書第6條第1項以及系爭定金委託書 第2條第4、6項約定，符合民法第153條規定契約成立之要件 ，且賦予被告5日之期間決定是否出售系爭房地給買方，被 告於簽認系爭定金委託書後，始負有應於7日內完成書面買 賣契約簽署之義務，若被告反悔不依約履行，則應將所收之 定金加倍返還買方，作為違約處罰，此亦與民法第249條第3 款規定相同，是被告抗辯系爭委託銷售契約書第6條第1項以 及系爭定金委託書第2條第4、6項約定有民法第247條之1第2 、4項所規定顯失公平之情形，實非可採。
⒊原告鍾美慧以及被告間就系爭房地之買賣契約已成立： 依據民法第153條規定，當事人對於必要之點互相表示意思 一致者，契約即為成立，查系爭定金委託書上已載明清楚買 賣標的、付款期程以及方式，依一般不動產交易實務，此等 事項即為買賣契約必要之點，被告於確認後簽認同意依原告 鍾美慧之承購條件出售系爭房地，並收受定金6萬元，當可 認兩造就系爭房地之買賣契約已告成立。被告雖抗辯兩造就 系爭房地之交付、不動產所有權移轉登記時點等事務未為協 議，故系爭房地買賣契約並未成立一節，然依據系爭委託銷 售契約書所載，該等事項本未於被告委託原告日日興租屋銷 售系爭房地時特別約定，故難認其等屬買賣契約必要之點。 且被告於簽認系爭定金委託書時，亦未就該等事項有特別註 明保留，被告亦未提出於簽認系爭定金委託書後，有就系爭 房地之交付方式、不動產所有權移轉登記時點此等事項，向 原告二人表示尚有爭議之證據，益徵系爭房地之交付方式、 不動產所有權移轉登記時點並非系爭房地買賣契約成立必要 之點，純粹是被告事後反悔不願依約履行契約義務所增生的 飾詞，是被告此部分抗辯並無可採。至被告另舉出之臺灣高 等法院95年度上字第193號民事判決見解，其個案情形與本 案有別，且其法律見解亦不拘束本院，自不得比附援引，併 予敘明。
⒋原告二人本件請求有理由：
⑴系爭定金委託書第2條第4項約定若賣方違約不賣，則所收定 金應加1倍返還買方；系爭委託銷售契約書第6條約定「甲方 同意買賣契約成立後，即有按買賣成交總價格的百分之4（ 含稅）支付乙方服務報酬之義務（最高不得超過中央主管機 關之規定），並應於簽訂書面買賣契約時以現金一次給付約 定服務報酬之全部……」、第11條約定「有下列情形之一者， 甲方應立即全額一次支付約定服務報酬予乙方作為違約金。
㈡契約成立（包括收受定金）後，甲方未於5日內與買方簽立 書面買賣契約（期日另有約定者，從其約定），且無正當理 由推諉拖延，經催告後仍不履行者。」
⑵查兩造就系爭房地之買賣契約已於110年10月22日成立，被告 並已收受原告鍾美慧所支付之定金6萬元，惟被告並未依約 於110年10月23日起算7日內與原告鍾美慧完成系爭房地書面 買賣契約之簽訂，且寄發前述存證信函向原告二人表示終止 系爭定金委託書之意思表示，無正當理由不願依約履行，後 經原告於110年11月12日發函催告被告履行，迄今仍遭置之 不理，此有孟仁法律事務所函文影本1份（本院卷第45至47 頁）在卷為證。基此，原告鍾美慧依據系爭定金委託書第2 條第4項約定，請求被告返還6萬元，原告日日興租屋依據系 爭委託銷售契約書第6、11條，請求被告給付系爭房地買賣 成交價格百分之4即47萬5,200元（計算式：1,188萬元×4%＝4 7萬5,200元）之違約金，均屬有據。
⑶又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其 利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民 法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。 查本件被告對原告二人應負之債務均屬未定給付期限者，則 原告二人請求被告就各應給付原告二人之金額，均自受起訴 狀繕本送達之翌日（本院卷第79頁）即111年1月23日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，於法有據， 應予准許。
四、綜上所述，原告二人依據兩造間之契約法律關係，請求如主 文第一、二項所示之內容，為有理由，均應准許。兩造均陳 明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰依 同法第390條第1項、第392條第1、2項規定分別酌定相當擔 保金額宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論 列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 111 年 3 月 30 日 民事第五庭 法 官 廖建瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 3 月 30 日 書 記 官 鄭梅君
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