臺灣高等法院民事判決
110年度上易字第200號
上 訴 人 商喬企業有限公司
兼 法 定
代 理 人 劉慶興
上 二 人
共 同
訴訟代理人 林宇文律師
複 代理 人 游文愷律師
被 上訴 人 呂藶桓
陳力維
上 二 人
共 同
訴訟代理人 温令行律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國109年12
月16日臺灣臺北地方法院109年度訴字第2121號第一審判決提起
上訴，本院於110年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠被上訴人呂藶桓（下稱其姓名，與被上訴人陳力維合稱被上 訴人）部分：伊於民國103年5月21日向上訴人商喬企業有限 公司（下稱商喬公司）購買坐落苗栗縣○○鎮○○段000地號土 地上興建之「LA MORE Ⅱ」社區（下稱系爭社區）編號A3戶5 樓、A2戶5樓房屋（下分稱A3戶5樓房屋、A2戶5樓房屋）， 向上訴人劉慶興（下稱劉慶興，與商喬公司下合稱為上訴人 ）購買上開房屋之基地應有部分（下分稱A3戶5樓土地、A2 戶5樓土地），並各簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買 賣契約書（下分別稱A3戶5樓房地買賣契約、A2戶5樓房地買 賣契約），約定A3戶5樓房屋總價新臺幣（下同）283萬4,00 0元、土地總價222萬6,000元，A2戶5樓房屋總價248萬6,000 元、土地總價195萬4,000元，伊已支付A3戶5樓房屋價款39 萬6,000元，土地價款31萬元；A2戶5樓房屋價款34萬7,000 元，土地價款27萬4,000元。伊於105年5月25日委由訴外人 李宜陽（下稱李宜陽）與上訴人協議解除A3戶5樓房地買賣 契約，並約定由上訴人收取A3戶5樓房地總價7%充作違約金 ，其餘未充作違約金之已繳價款計35萬1,800元，則轉為繳 納A2戶5樓房屋價款19萬7,620元、土地價款15萬4,180元。
嗣因伊仍無力續付款項，上訴人再解除A2戶5樓房地買賣契 約，並沒收伊已繳A2戶5樓房屋價款54萬4,620元、土地價款 42萬8,180元充作違約金，違約金已占房地總價21.91％顯然 過高，為此，伊依法請求酌減違約金至已繳房地價款12%， 並命上訴人返還逾收房地價款之不當得利。爰依民法第179 條規定，求為命商喬公司、劉慶興分別給付應返還伊之房屋 價款24萬6,300元、土地價款19萬3,700元，及均自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之判決（逾上開部 分，業經原審駁回，未據上訴，非本院審理範圍）。 ㈡被上訴人陳力維（下稱其姓名）部分：伊於103年5月21日分 別與商喬公司、劉慶興訂立房屋預定買賣契約與土地預定買 賣契約（下分稱系爭陳力維房屋、土地買賣契約），購買系 爭社區編號A2戶4樓房屋（下稱A2戶4樓房屋）及其基地應有 部分（下稱A2戶4樓土地，與A2戶4樓房屋合稱A2戶4樓房地 ），約定房屋總價240萬8,000元、土地總價189萬2,000元。 伊已給付房屋價款33萬7,000元、土地價款26萬5,000元。又 因訴外人呂徐好（下稱呂徐好）前向商喬公司購買系爭社區 編號A5戶6樓房屋（下稱A5戶6樓房屋），及向劉慶興購買A5 戶6樓房屋基地應有部分（下稱A5戶6樓土地，與A5戶6樓房 屋合稱為A5戶6樓房地），約定房屋總價289萬5,000元、土 地總價227萬5,000元，呂徐好已付房屋價款40萬5,000元、 土地價款32萬元，呂徐好無力繼續繳納房地款，乃於105年5 月25日委由李宜陽與上訴人協議解除A5戶6樓房地買賣契約 ，並約定由上訴人沒收A5戶6樓房地總價7%充作違約金，其 餘已繳價款計36萬3,100元，則轉作繳納伊購買之A2戶4樓房 屋價款20萬2,350元、土地價款16萬0,750元。嗣因伊無力續 付A2戶4樓房地價款，遭上訴人解除A2戶4樓系爭房地買賣契 約，並沒收A2戶4樓已繳房屋及土地價款各53萬9,350元、42 萬5,750元充作違約金，該違約金顯有過高情形，為此，伊 依法請求酌減違約金至已繳房地價款12%，並請求上訴人返 還逾收房地價款之不當得利。爰依民法第179條規定，求為 命商喬公司、劉慶興分別給付伊房屋價款25萬390元、土地 價款19萬8,710元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息之判決（逾上開部分，業經 原審駁回，未據上訴，非本院審理範圍）。
二、上訴人則以：伊因李宜陽以被上訴人會履行A2戶5樓、A2戶4 樓房地買賣契約（下合稱系爭房地買賣契約）為手段，致伊 陷入錯誤，而同意於解除A3戶5樓、A5戶6樓房地買賣契約後 退還A3戶5樓、A5戶6樓房地部分價款，並轉作A2戶5樓、A2 戶4樓房地價款。被上訴人以不正當手段造成A2戶5樓房地、
A2戶4樓房地已繳房地價款金額提高，請求酌減違約金，有 違誠信原則。又伊係以被上訴人能履行完成系爭房地買賣契 約為退還A3戶5樓、A5戶6樓房地部分價款，並轉作A2戶5樓 、A2戶4樓房地價款之停止條件，被上訴人未履約完成條件 未成就，A3戶5樓、A5戶6樓房地退款亦不應計入A2戶5樓、A 2戶4樓已繳房地價款。伊依系爭房地買賣契約約定沒收已繳 A2戶5樓、A2戶4樓房地價款充作違約金，未逾約定房地總價 款15％，未與內政部預售屋定型化買賣契約應記載及不得記 載之事項有違，兩造應受拘束，不得再請求酌減違約金。系 爭房地買賣契約解除後，除受同業利潤之損失外，伊需再將 A2戶5樓、A2戶4樓房地裝潢轉賣，受有裝潢費用及再委由第 三人銷售之佣金損害，違約金約定亦無過高，無酌減必要， 伊並無不當得利之情形等語，資為抗辯。
三、原審就本院審理範圍為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起 上訴，其聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄 部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上 訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷第115 至116頁，並依判決格式增刪修改文句）：
㈠呂藶桓於103年5月21日分別與商喬公司、劉慶興簽訂「系爭A 3戶5樓房地、A2戶5樓房地買賣契約，購買A3戶5樓房地、A2 戶5樓房地，約定A3戶5樓房屋總價是283萬4,000元，土地總 價222萬6,000元，呂藶桓已付A3戶5樓房屋價款39萬6,000元 、土地價款31萬元。A2戶5樓房屋總價248萬6,000元、土價 總價195萬4,000元；呂藶桓已付A2戶5樓房屋價款34萬7,000 元、土地價款27萬4,000元，有A3戶5樓、A2戶5樓房、地買 賣契約、上訴人民事答辯狀可憑（見原審卷第229至243頁、 第19至147頁、第299至305頁）。
㈡呂藶桓於105年5月25日委由李宜陽與上訴人協議解除A3戶5樓 房地買賣契約，約定由上訴人收取A3戶5樓房地總價7％之價 款充作違約金，其餘（已逾7％）已繳價款35萬1,800元，轉 為呂藶桓購買A2戶5樓房地價款，分別為房屋價款19萬7,620 元、土地價款15萬4,180元，有切結書可憑（見原審卷第245 頁）。
㈢陳力維於103年5月21日分別與上訴人簽訂房、地買賣契約， 由陳力向上訴人購買系爭社區A2戶4樓房地，約定A2戶4樓房 屋總價240萬8,000元、土地總價為189萬2,000元，陳力維已 付房屋價款33萬7,000元、土地價款26萬5,000元，有A2戶4 樓系爭房地買賣契約可憑（見原審卷第149至227頁）。 ㈣呂徐好分別與上訴人簽訂房、地買賣契約，購買系爭社區A5
戶6樓房地，約定房屋總價為289萬5,000元、土地總價227萬 5,000元，呂徐好已付房屋價款40萬5,000元、土地價款32萬 元，有A5戶6樓系爭房、地買賣契約可憑（見原審卷第249至 263頁）。
㈤呂徐好於105年5月25日委由李宜陽與上訴人協議解除A5戶6樓 房地買賣契約，約定由上訴人收取房地總價7％之價款充作違 約金，其餘（已逾7％）36萬3,100元，則轉作陳力維購買A2 戶4樓房地價款，房屋價款20萬2,350元、土地價款16萬750 元，有切結書可參（見原審卷第247頁）。
㈥系爭房地買賣契約之違約金性質為損害賠償總額預定性違約 金（見本院卷第101頁、第116頁）。
五、被上訴人主張違約金過高，為上訴人否認，並辯稱：被上訴 人並無購買A2戶5樓、A2戶4樓房地（下合稱系爭房地）意願 ，卻以會履行系爭房地買賣契約為手段，欺騙上訴人，造成 所保留之2戶已繳款項提高，事後再造成不繳款事實，致伊 陷入錯誤，而同意退還A3戶5樓、A5戶6樓房地部分價款轉作 系爭房地價款云云，為被上訴人所否認，經查： ㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示，民法第92條第1項前段固有明文。而民法上所謂詐欺 ，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而 為意思表示，故主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就此 項事實負舉證之責任（最高法院84年度台上字第2496號判決 意旨可資參照）。
㈡呂藶桓、呂徐好前分別向被上訴人購買A3戶5樓房地、A5戶6 樓房地，已繳納A3戶5樓房屋價款39萬6,000元、土地價款31 萬元；A5戶6樓房屋價款40萬5,000元、土地價款32萬元，並 與上訴人於105年5月25日解除買賣契約，並約定由上訴人沒 收以上開房地總價7%計算之已繳房地價款充作違約金，其餘 已繳房地價款則分別轉作如附表所示A2戶5樓、A2戶4樓房地 價款之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡、㈤），堪信 為真，已如前述，而觀諸由呂藶桓、呂徐好分別書立之上開 2份切結書內容，分別記載：「本人呂藶桓因個人因素，確 定將向商喬企業有限公司暨劉慶興先生所購買之『LA MORE2』 社區編號A3-05F之房地乙戶及地下室壹樓機械停車位乙位辦 理退戶，俟後有關此戶房地之一切權利概與本人無關」 、 「違約金為總價7％，另7％併入A25F自備款」；「本人呂徐好 因個人因素，確定將向商喬企業有限公司暨劉慶興先生所購 買之『LA MORE2』社區編號A5-06F之房地乙戶及地下室壹樓機 械停車位乙位辦理退戶，俟後有關此戶房地之一切權利概與 本人無關」、「違約金為總價7％，另7％併入A24F自備款」等
語，並經商喬公司白乃文簽名，有切結書影本附卷可稽（見 原審卷第245頁、第247頁）。足見依切結書記載內容，並無 有關呂藶桓、陳力維會履行完成A2戶5樓、A2戶4樓房地買賣 契約之約定，縱事後有未依切結書履行，亦屬債務不履行範 疇，此外，上訴人復未舉證證明被上訴人2人有何施用詐術 或故意示以被上訴人一定履行系爭房地買賣契約之不實之事 使上訴人陷於錯誤而同意A3戶5樓房地、A5戶6樓房地違約金 各為房地總價7％，另7％併入A2戶5樓、A2戶4樓自備款之情形 存在，實難認被上訴人有何詐欺情事。上訴人此部分所辯自 不足採。
六、上訴人復辯稱：伊解除A3戶5樓、A5戶6樓房地買賣契約後， 退還A3戶5樓、A5戶6樓房地部分價款轉作系爭房地價款，被 上訴人不履行系爭房地買賣契約，請求酌減違約金，有違誠 信原則，為被上訴人所否認，經查：
㈠按民法第148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得 違反公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權 利，雖足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦 無違反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫 用（最高法院107年度台上字第2449號判決意旨參照）。次 按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第 252條定有明文。
㈡上訴人因被上訴人未依約續繳房地價款履行系爭房地買賣契 約，解除系爭房地買賣契約，並沒收已繳房地價款（含如附 表所示A3戶5樓、A5戶6樓已繳房屋價款39萬6,000元、土地 價款31萬元；A5戶6樓房屋價款40萬5,000元、土地價款32萬 元，由上訴人沒收以上開房地總價7%計算之已繳房地價款充 作違約金，其餘已繳房地價款轉作系爭房地價款部分）充作 違約金，被上訴人依法請求酌減違約金，揆諸前開法律規定 ，核屬權利之正當行使，該權利行使雖足使上訴人喪失利益 ，惟上訴人未能舉證被上訴人有何違反公共利益或以損害上 訴人為主要目的，尚難謂被上訴人前開權利之行使，有何違 反誠信原則。上訴人辯稱被上訴人請求酌減違約金之權利行 使，有違誠信原則，自不足採。
七、被上訴人主張：上訴人沒收如附表所示系爭房地已繳房地價 款，約占房地總價21.91％，顯然過高，且系爭房地買賣契約 雖約定上訴人得沒收房地總價15％，約定之違約金仍屬過高 ，請求酌減等語，為上訴人否認，並以前詞置辯，經查： ㈠按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同 。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者 以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於
債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履 行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何 者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違 約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約 金。（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。次 按當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違 約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額 ，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並 不具懲罰之色彩，初與債務人主觀之歸責事由無關。又關於 損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定 或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失之利益（ 民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償額預定性之 違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失 利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是 否過高（最高法院110年度台上字第 1268號判決意旨參照） 。又按民法第252條規定約定之違約金額過高者，法院得減 至相當之數額。法院於依民法第252條規定審酌違約金有無 過高情事而應否予以酌減時，須依一般客觀事實、社會經濟 狀況、當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務 時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準。（最高法院 103年度台簡上字第21號判決意旨參照）。末按內政部於100 年3月24日內政部內授中辦地字第1000723995號公告修正 （ 100年5月1日生效）行政院消費者保護委員會第185次委員會 議通過之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」 （下稱應記載及不得記載事項），壹、應記載事項第24條第 4項規定「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方 得沒收依房地總價款百分之Ｏ（最高不得超過百分之15）計 算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款 為限，買賣雙方並得解除本契約。」
㈡經查：系爭房地買賣契約之違約金性質為損害賠償總額預定 性違約金為兩造所不爭執，已如上述，是該違約金乃作為債 務不履行所生損害之賠償總額。
㈢上訴人抗辯：A3戶5樓退款35萬8,100元及A5戶6樓退款36萬3, 100元，係以被上訴人能完成系爭房地之買賣為停止條件， 被上訴人就系爭房地買賣契約既未履約付清價款，停止條件 未成就，自系爭A3戶5樓房地及A5戶6樓房地剩餘已繳房地價 款，自不得計入系爭房地已繳價金云云（見原審卷第385頁 ）。經查：依被上訴人提出之呂藶桓、呂徐好所立切結書內 容均僅記載：「違約金為總價7％， 另7％併入A2戶5樓自備款 」、「違約金為總價7％， 另7％併入A2戶4樓自備款」等語（
原審卷第245頁、第247頁），已如前述，觀其全文並未附有 約定以呂藶桓、陳力維履行系爭房地買賣契約完畢為停止條 件之內容。倘當時兩造合意之內容乃附有被上訴人付清系爭 房地價款為停止條件，上訴人竟未要求註記或保留，亦未要 求另立書面憑證，上訴人之代表白乃文即逕在上開文字下方 簽名，與常情不符，此外，上訴人亦未舉證證明有於105年6 月30日與李宜陽或被上訴人協議，以被上訴人能完成A2戶5 樓、A2戶4樓之房地買賣契約為停止條件，是上訴人此部分 之抗辯，不足採信。呂藶桓、呂徐好所書立之切結書既均已 明確註記「違約金為總價7％， 另7％併入A2戶5樓自備款」、 「違約金為總價7％， 另7％併入A2戶4樓自備款」等語（見原 審卷第245頁、第247頁），則A3戶5樓房地總價7％之已繳房 地價款充作違約金，其餘已繳價款35萬1,800元，轉為呂藶 桓購買A2戶5樓房地價款，分別為房屋價款19萬7,620元、土 地價款15萬4,180元；A5戶6樓房地總價7％之已繳房地價款充 作違約金，其餘36萬3,100元，則轉作陳力維購買A2戶4樓房 地價款，房屋價款20萬2,350元、土地價款16萬750元之事實 ，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡、㈤），則上訴人解除系 爭房地買賣契約時，系爭房地已繳納之房地價款各如附表所 示，A2戶5樓房屋價款為54萬4,620元、土地價款為42萬8,18 0元；A2戶4樓房屋價款為53萬9,350元、土地價款為42萬5,7 50元，應堪認定。
㈣又查：系爭房地買賣契約各自約定違約金沒收金額分為房屋 總價15％、土地總價15％，合計為房地總價之15％，雖未逾前 揭內政部於100年3月24日內政部內授中辦地字第1000723995 號公告修正 （100年5月1日生效）應記載事項及不得記載事 項之規定。惟系爭房地買賣契約約定之違約金乃債務不履行 所生損害之賠償總額，依前開法律規定說明，本院對於損害 賠償總額預定性之違約金，仍應以債權人實際所受之積極損 害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定 其所約定之違約金是否過高，上訴人辯稱：伊依系爭房地買 賣契約約定沒收已繳系爭房地價款充作違約金，未與內政部 預售屋定型化買賣契約應記載及不得記載之事項有違，被上 訴人不得再請求酌減違約金云云，亦不足採。
㈤上訴人解除系爭房地買賣契約，收取違約金金額，如附表備 註欄沒收充作違約金金額占總價金之比例所示各約占房屋總 價21.9%、22.4%；土地總價21.9%、22.5%（計算式詳如附表 備註欄沒收違約金占總價金之比例所示），實已逾系爭房地 買賣契約約定之總價15%，上訴人就已逾系爭房地買賣契約 約定之總價15%，尚不得本於系爭房地買賣契約主張沒收。
而上訴人依系爭買賣契約約定沒收未逾系爭房地買賣契約約 定之總價15%部分，本院審酌上訴人委託約瑟不動產經紀有 限公司銷售A2戶5樓、A2戶4樓房地而支付該公司佣金，雖據 其提出與約瑟公司間合約書（見本院卷第67至71頁），此部 分雖屬因系爭房地買賣契約解除而受有損害，惟觀之上訴人 提出之銷售合約係約定於銷售期間即103年5月13日至103年6 月15日，就系爭社區房屋全部銷售完成或未能全部銷售完成 再核算佣金服務費，有銷售合約書在卷可稽（見本院卷第69 頁），上訴人並未提出再委託他人銷售A2戶5樓、A2戶4樓房 地支出佣金費用之證明供本院審酌（見本院卷第101頁）， 難遽以認定上訴人受有損害之金額，然上訴人從事房屋興建 銷售，一般而言，將房屋興建完成加以出售，扣除成本等， 必有相當之營業利潤，上訴人就該解約之A2戶5樓及A2戶4樓 房地委由代銷公司銷售，在一般情形下縱有代銷費用，應非 僅單一之代銷成本，仍得以已扣除全部營銷成本後之營業利 潤喪失據以認定。又財政部每年均就營利事業各種同業核定 利潤標準，作為課徵所得之依據，其核定之同業利潤標準， 自得作為上訴人興建房屋銷售之可得享受利益之計算依據， 而財政部核定不動產投資開發、興建及租售同業利潤標準， 淨利率為10%，有105年與106年度營利事業各業所得額暨同 業利潤標準在卷可稽（見原審卷第399至401頁），應可作為 本件審酌違約金是否過高之參考依據之一。又依網路報導記 載：「....顯現投資客賺少賠多的情況，其中苗栗竹南大埔 五街的一戶透天產品，相比2016年的入手價1258萬，今年2 月轉手價已下跌228萬，落至1030萬，大賠228萬元，光一戶 就折損近2成本金。其他透天也有12至148萬不等的賠售情況 ，僅有兩戶以平盤出售，但若論及持有、交易成本，也屬虧 本，都顯見投資失利窘況」等語，有吉家網大埔炒房失敗報 導附卷可稽（見原審卷第403至405頁），足見上訴人於105 年11月30日以台北西松郵局第001624號存證信函（見原審卷 第307至309頁）向被上訴人解除系爭房地買賣契約時，A2戶 5樓及A2戶4樓房地確有售價貶損之情形，自應併予審酌。至 於上訴人辯稱再裝潢A2戶5樓及A2戶4樓出售，致支出裝潢費 用受有損害云云，上訴人既未舉證證明確實受有支出必要裝 潢之費用（見本院卷第99頁、第101頁），僅空言花費裝潢 費用每戶為75萬元，顯非本院酌減違約金所得考量。從而， 本院審酌兩造約定之違約金乃作為債務不履行所生損害，依 被上訴人違約之情形、上訴人受損約營業利潤10%之情況、 及前述吉家網大埔炒房失敗報導記載社會經濟狀況致苗栗竹 南大埔五街房屋價格跌價或平價售出情形等一切情狀，認上
訴人依系爭房地買賣契約約定得沒收總價15%之違約金仍屬 過高 ，應酌減為如附表所示以A2戶5樓及A2戶4樓房地總價 款之12％為適當。
㈥按違約金經法院核減後，就減少部分即應依不當得利規定返 還（最高法院108年度台上字第1275號判決意旨參照）。故 本件經酌減後，就呂藶桓A2戶5樓房屋部分可沒收金額如附 表所示為29萬8,320元、土地部分可沒收金額為23萬4,480元 ，上訴人沒收逾上開金額部分即房屋部分如附表所示為24萬 6,300元、土地部分為19萬3,700元（計算式均詳如附表備註 欄所示），已無法律上之原因，並致呂藶桓受有損害。另就 陳力維A2戶4樓房屋部分可沒收金額如附表所示為28萬8,960 元、土地部分可沒收金額22萬7,040元（計算式均詳如附表 備註欄所示），上訴人沒收逾上開金額部分即如附表所示房 屋部分為25萬390元、土地部分為19萬8,710元（計算式均詳 如附表備註欄所示），已無法律上之原因，並致陳力維受有 損害。則呂藶桓、陳力維依民法第179條規定，請求商喬公 司、劉慶興應分別就房屋、土地部分返還前開金額，自屬有 據。
八、又法院為酌減違約金之裁判，屬形成判決。故當事人（債權 人）在法院為酌減違約金之裁判前，並無返還違約金之義務 ，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權之一方（ 債務人）之請求權始確定發生，而有因債權人請求遲延給付 另須支付遲延利息問題。（最高法院105年度台上字第2378 號判決意旨參照）。則呂藶桓、陳力維於違約金酌減後，訴 請不當得利返還部分，其遲延利息自應自判決確定翌日始得 起算計付。
九、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定 ，請求商喬公司給 付呂藶桓、陳力維房屋款各24萬6,300元、25萬390元，暨均 自判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及請 求劉慶興給付呂藶桓、陳力維土地款各19萬3,700元、19萬8 ,710元，暨均自判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為 被上訴人勝訴判決，並酌定相當擔保為准、免假執行宣告部 分，核無不合，商喬公司、劉慶興上訴意旨指摘原判決此部 分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1 項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 22 日 民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 潘進柳
法 官 朱慧真
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 12 月 22 日
書記官 陳永訓
附表
購買人 戶別 項目 房屋（新臺幣）（與商喬公司訂約） 土地（新臺幣）（與劉慶興訂約） 小 計 備註 呂藶桓 A3/5F 總價 283萬4,000元 222萬6,000元 506萬元 已付價款 39萬6,000元 31萬元 70萬6,000元 沒收充作違約金金額 19萬8,380元 15萬5,820元 35萬4,200元 與被告協議就A3戶5樓房地辦理解除契約，並由被告收取A3戶5樓房屋、土地總價7%之款項，充作違約金。 A2/5F 總價 248萬6,000元 195萬4,000元 444萬元 已付價款 ①34萬7,000元 ②19萬7,620元 ①27萬4,000元 ②15萬4,180元 ①62萬1,000元 ②35萬1,800元 ①呂藶桓先前所付價款金額。 ②解除契約戶（A3戶5樓）已繳價款扣除充作違約金金額後，轉作為呂藶桓未退戶戶別之價款，A2戶5樓房屋、土地各分得19萬7,620元、15萬4,180元價款。 沒收充作違約金金額 54萬4,620元 42萬8,180元 97萬2,800元 沒收充作違約金金額占總價金之比例 房屋：544,6202,486,000元≒0.219（21.9％） 土地：428,1801,954,000元≒0.219（21.9％） 房地契約約定之違約金 37萬2,900元 29萬3,100元 66萬6,000元 按房地總價15%計算 房屋：2,486,000元15%＝372,900 土地：1,954,000元15%＝293,100 違約金酌減後金額 29萬8,320元 23萬4,480元 53萬2,800元 按房地總價12%計算 房屋：2,486,000元12%＝298,320 土地：1,954,000元12%＝234,480 上訴人應返還之不當得利 24萬6,300元 19萬3,700元 44萬元 房屋：544,620－298,320＝246,300 土地：428,180－234,480＝193,700 呂徐好 A5/6F 總價 289萬5,000元 227萬5,000元 517萬元 已付價款 40萬5,000元 32萬元 72萬5,000元 沒收充作違約金金額 20萬2,650元 15萬9,250元 36萬1,900元 陳力維 A2/4F 總價 240萬8,000元 189萬2,000元 430萬元 已付價款 ①33萬7,000元 ②20萬2,350元 ①26萬5,000元 ②16萬0,750元 ①60萬2,000元 ②36萬3,100元 ①陳力維先前所付價款金額。 ②呂徐好解除契約戶（A5戶6樓）已繳價款扣除充作違約金金額後，轉作為陳力維未退戶戶別之價款，A2戶4樓房屋、土地各分得20萬2,350元、16萬0,750元價款。 沒收充作違約金金額 53萬9,350元 42萬5,750元 96萬5,100元 沒收充作違約金金額占總價金之比例 房屋：539,350 ÷ 2,408,000 ≒0.224（22.4％） 土地：425,750 ÷ 1,892,000 ≒0.225（22.5％） 房地契約約定之違約金 36萬1,200元 28萬3,800元 64萬5,000元 按房地總價15%計算 房屋：2,408,000元15%＝361,200 土地：1,892,000元15%＝283,800 違約金酌減後金額 28萬8,960元 22萬7,040元 51萬6,000元 按房地總價12%計算 房屋：2,408,000元12%＝288,960 土地：1,892,000元12%＝227,040 上訴人應返還之不當得利 25萬0,390元 19萬8,710元 44萬9,100元 房屋：539,350－288,960＝250,390 土地：425,750－227,040＝198,710
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