臺灣新北地方法院民事判決
107年度重訴字第235號
原 告 趙甘羅
原 告 朱立倫
原 告 翁漢璋
原 告 江維仁
原 告 江美荷
原 告 莊京憲
原 告 王亞雯
原 告 范文駿
共 同
訴訟代理人 陳守文律師
複代理人 郭千華律師
被 告 森築開發股份有限公司
法定代理人 魏夢麟
訴訟代理人 莊志成律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國107年11月5
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告各如附表二F欄所示之金額，及其中各如附表一C
欄所示之金額均自民國107年4月27日起，其餘各如附表二E欄所
示之金額均自本判決確定翌日起，皆至清償日止，按年息百分之
五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十三點五，餘由原告依附表三之比
例負擔。
本判決第一項所命給付，於各原告分別以附表四G欄所示之金額
供擔保後，得假執行。但被告如以附表四H欄所示之金額為各原
告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告為新北市○○區○○段00000○000地號土地及其上「上河圖」
預售屋建案（下稱系爭建案）之出賣人，原告等人為買受人
。
㈡被告銷售系爭建案時，持精美銷售廣告（原證2）招睞消費者
，依該銷售廣告上所印製之建物圖示可知系爭建案之建物間
具有寬闊之棟距，被告並於廣告上特別強調系爭建案之建物
管道間垂直穿孔以防火填塞處理，可有效將火苗可能穿越之
縫隙填塞，有效阻止火災發生時之煙囪效應云云。同時，被
告並提出自製之建議付款表（原證3）向原告保證系爭建案
可向金融機構申貸至買賣價金之8成，使原告及訴外人李佩
瑢因信賴被告上開說詞而購買系爭建案之預售屋。是原告趙
甘羅以新臺幣（下同）1，586萬元購買B7-19F戶、B2-489車
位，目前已繳價金242萬元；訴外人李佩瑢以1，589萬元購
買B7-18F戶、B2-490車位，嗣於103年3月21日讓渡與原告朱
立倫，由原告朱立倫繼受所有權利義務，原告朱立倫已繳價
金288萬元；原告翁漢璋以1，032萬元購買A3-14F戶、B4-91
車位，目前已繳價金152萬元；原告江美荷以1，710萬元購
買C6-6F戶、B1-526車位，嗣後於104年5月5日讓渡與原告江
維仁，由原告江維仁繼受所有權利義務，原告江維仁已繳價
金310萬元；原告原告江維仁以1，817萬元購買C6-5F戶、B1
-527車位，嗣後於104年5月5日讓渡與原告江美荷，由原告
江美荷繼受所有權利義務，原告江美荷已繳價金330萬元；
原告莊京憲分別以1，063萬元購買B2-15F戶、B4-147車位，
目前已繳價金166萬元，及以1，072萬元購買B3-15F戶、B4-
130車位，目前已繳價金166萬元；原告王亞雯以2，073萬元
購買C5-18F戶、B3-293、294車位，目前已繳價金425萬元；
原告范文駿以1，057萬元購買B2-14F戶、B4-165車位，目前
已繳價金221萬元。
㈢詎料，原告等於系爭建案興建完竣前，曾前往現場查看，然
卻發現系爭建案實際建築物之棟距狹窄，與銷售廣告所載建
物圖示完全不符。嗣後原告又發覺系爭建案之建物管道間垂
直穿孔處並未如廣告所載有以防火填塞處理，顯見被告持不
實廣告詐欺原告，且系爭房地具有效用減損、價值減損及欠
缺保證品質之瑕疵。再者，雖被告於銷售時持建議付款表信
誓旦旦保證被告得為原告代辦申貸，且系爭建案可向金融機
構申貸至買賣價金之8成，原告亦因信任其說詞而簽約購屋
，然實則系爭建案之房屋價值低落，不若被告所言可向金融
機構貸足款項，被告顯係給付不能，且系爭房地欠缺被告所
保證之價值，具價值減損及欠缺保證品質之瑕疵。又系爭建
案於105年1月29日施工時，發生工人失足墜落地面，遭鋼筋
刺穿致死之工安事故，經新聞媒體大肆報導，蓋就不動產交
易市場之通常交易觀念而言，房地是否曾發生「非自然死亡
事件」之情事，乃屬不動產交易之重要資訊，若購買者知有
上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響不動產交易價值
甚鉅，由此足見本件系爭房地曾發生非自然死亡事件，屬具
有交易價格減損之瑕疵，被告自應依法負瑕疵擔保責任。復
查系爭建案各層樓均有多處管線於柱內2倍梁深範圍內穿梁
，顯未依主管機關核准結構圖施工，同時，建物有多處管線
垂直穿樑，違反內政部混凝土結構設計規範第13章13。5之
規定，未予補強，致使建物耐震力下降，具嚴重結構安全問
題，顯然系爭房地具有效用減損、價值減損及欠缺保證品質
之瑕疵。另查系爭建物基地位於土壤液化潛勢區，而我國位
於板塊交界帶，地震頻傳，將來若發生地震，系爭房地遭受
震災之風險將遠高於其他地區，且一般民眾亦因此而不願意
買受系爭房地，市場接受度低迷，堪認系爭房地具通常效用
減損及價值減損之瑕疵。
㈣據此，因被告持不實銷售廣告詐欺原告，並有給付不能之情
事，且系爭建案存有上述諸多瑕疵，是原告趙甘羅分別寄發
105年10月21日台北大安郵局第608號存證信函、106年2月3
日台北信維郵局第1471號存證信函、106年4月13日台北北門
郵局第1355號存證信函、106年4月28日台北信維郵局第7687
號存證信函（原證6-1）；原告朱立倫分別寄發105年11月2
日土城青雲郵局第302號存證信函、106年2月3日台北信維郵
局第1474號存證信函、106年4月13日台北北門郵局第1356號
存證信函、106年4月28日台北信維郵局第7688號存證信函（
原證6-2）；原告翁漢璋曾分別寄發105年11月2日土城青雲
郵局第301號存證信函、106年2月3日台北信維郵局第1475號
存證信函、106年4月13日台北北門郵局第1357號存證信函、
106年4月28日台北信維郵局第7689號存證信函（原證6-3）
；原告江維仁曾分別寄發106年3月17日國史館郵局第158號
存證信函、106年4月13日台北北門郵局第1361號存證信函、
106年4月28日台北信維郵局第7693號存證信函（原證6-4）
；原告江美荷曾分別寄發106年3月17日國史館郵局第155號
存證信函、106年4月13日台北北門郵局第1362號存證信函、
106年4月28日台北信維郵局第7694號存證信函（原證6-5）
；原告莊京憲曾分別寄發106年4月13日台北北門郵局第1367
號存證信函、106年4月28日台北信維郵局第7699號存證信函
、10 6年4月13日台北北門郵局第1368號存證信函、106年4
月28日台北信維郵局第7700號存證信函（原證6-6）；原告
王亞雯曾分別寄發106年4月13日台北北門郵局第1371號存證
信函、106年4月28日台北信維郵局第7703號存證信函（原證
6-7）；原告范文駿曾分別寄發106年4月13日台北北門郵局
第1372號存證信函、106年4月28日台北信維郵局第7704號存
證信函（原證6-8）予被告，依民法第92條規定向被告撤銷
購買系爭建案預售屋之意思表示，並依民法第256條規定主
張解除契約同時催告被告補正瑕疵，經被告拒不補正瑕疵後
依民法第359條規定主張解除契約，依民法第179條、第259
條規定請求被告返還原告已繳付之價金。
㈤然被告於收受原告上開存證信函後，不僅置之不理，拒不返
還原告已付價金，且以原告遲付價金為由，分別寄發106年1
1月2日台北台塑郵局第1751號存證信函與原告趙甘羅、106
年11月2日台北台塑郵局第1750號存證信函與原告朱立倫、1
06年11月2日台北台塑郵局第1736號存證信函與原告翁漢璋
、106年11月2日台北台塑郵局第1757號存證信函與原告江維
仁、106年11月2日台北台塑郵局第1756號存證信函與原告江
美荷、106年11月2日台北台塑郵局第1745號存證信函與原告
莊京憲、106年5月22日台北台塑郵局第820號存證信函與原
告王亞雯、106年5月22日台北台塑郵局第819號存證信函與
原告范文駿（原證7），主張解除系爭預售屋之買賣契約並
沒收原告已付之價金作為違約金。
㈥理由部分：
1。被告持不實銷售廣告詐欺原告，原告業已民法第92條規定
向被告為撤銷購買系爭房地之意思表示，是原告依民法第17
9條請求被告返還已付價金：
⑴按「賣方（即被告）應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣
告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與
位置示意圖，為契約之一部分」，原證1之系爭買賣契約書
第1條約有明文。查系爭建案銷售廣告所繪製之建物圖示，
無論建物之正視圖或俯視圖，均顯示各棟建物之間存有寬闊
棟距，具良好採光及通風，並特別強調建物管道間垂直穿孔
以防火填塞處理，可有效將火苗可能穿越之縫隙填塞，有效
阻絕火災發生時之煙囪效應云云（原證2），原告亦係信賴
該廣告而簽約購買，足見兩造立約係以房屋具有系爭廣告所
載之寬闊棟距及建物管道間垂直穿孔以防火填塞處理作為契
約重要事項及基礎，依消費者保護法第22條及兩造系爭買賣
契約第1條規定，被告自應確保系爭建案完工之品質符合系
爭銷售廣告所載之棟距間隔，並應確保建物管道間垂直穿孔
確實有以防火填塞處理。
⑵詎料系爭建物外觀成形後，經原告前往現場查看，赫然驚覺
系爭建物實際外觀棟距狹窄（原證4），顯然與廣告所載建
物圖示完全不符。嗣後原告又發覺系爭建案之建物管道間垂
直穿孔處並未如廣告所載有以防火填塞處理，堪認被告係持
原證2之銷售廣告詐欺原告，誘使原告購買，原告因信賴該
銷售廣告而陷於錯誤遂同意購屋，是原告依民法第92條規定
分別寄發存證信函予被告（原證6）為撤銷購買系爭建案建
物之意思表示。原告既已依民法第92條向被告為撤銷購買系
爭建案房地之意思表示，則被告受領之買賣價金即因原告撤
銷買受意思表示而失其受領之法律上原因，致使原告受有損
害，係屬不當得利，是原告主張依民法第179條請求被告返
還已付價金。
2。被告無法履行提出如銷售廣告建物圖示棟距寬闊與管道間
垂直穿孔以防火填塞處理之建物，亦無法履行建議付款表所
示可向金融機構申貸至買賣價金8成，而有給付不能，原告
依民法第256條解除買賣契約，並依民法第259條第1款、第1
79條請求被告返還已付價金：
⑴查系爭建案建物實際棟距狹窄，其外觀與銷售廣告繪製之建
物圖示完全不符，且建物管道間垂直穿孔處，並未如系爭銷
售廣告所載有以防火填塞處理，足證被告未履行消費者保護
法第22條及兩造系爭買賣契約第1條之約定，且系爭建物價
值低落，不若被告所承諾可向金融機構貸足款項，經原告發
函將上情通知被告後，被告不僅拒不出面處理，反而係以原
告違約為由任意為解除買賣契約而有毀約之意（原證7），
證之被告已無法提出兩造約定之房屋予原告，屬可歸責於被
告而陷於給付不能，是依民法第256條規定，原告自得解除
系爭買賣契約。
⑵承上，兩造間之系爭買賣契約既為原告依法解除，被告對原
告即依民法第259條第1款、民法第179條規定負返還買賣價
金之義務。
3。系爭建案物件具有效用減損、價值減損之瑕疵，且欠缺被
告保證之品質，原告依民法第359條規定解除契約，並依民
法第259條請求被告返還已付價金：
⑴查系爭建案實際興建之建物外觀及棟距，與被告出具之廣告
文宣圖示之建築物外觀、棟距完全不符，且建物管道間垂直
穿孔亦未依銷售廣告之保證以防火填塞處理，致系爭房地具
有效用減損、價值減損及欠缺保證之品質，經原告寄送存證
信函予被告催告補正（原證6），然被告不僅置之不理，反
而係以原告遲延給付價金為由發函解約，顯見被告拒絕補正
瑕疵（原證7）。
⑵次查，系爭建物價值低落，不若被告所承諾可向金融機構貸
足款項，顯然具價值減損及欠缺保證品質之瑕疵，且為不能
補正之瑕疵。
⑶又查，系爭建案施工現場於104年1月29日發生工人失足墜落
地面、遭鋼筋刺穿致死之重大工安事故（原證5），因房地
曾發生非自然死亡事件之事實，依一般社會通念，因具有非
自然死亡事件情事之房屋，普遍對於一般人之居住品質及心
理層面均有負面影響，而影響購買意願及購買價格，造成該
房屋經濟性之價值減損，係屬物之瑕疵無疑，且為不能補正
之瑕疵。
⑷另查，系爭建案建物各層樓均有多處管線於柱內2倍梁深範圍
內穿梁，被告顯然未依主管機關核准結構圖說施工，同時，
建物有多處管線垂直穿梁，違反內政部混凝土結構設計規範
第13章13。5之規定未予補強，致使建物耐震能力下降，具
嚴重結構安全問題，具有居住安全疑慮，顯然該房地具有效
用減損、價值減損及欠缺保證品質之瑕疵，經原告寄送存證
信函予被告催告補正（原證6），然被告不僅置之不理，反
而係以原告遲延給付價金為由發函解約，顯見被告拒絕補正
瑕疵（原證17）。
⑸又查系爭建案基地位於土壤液化低潛勢區，而我國位於板塊
交界帶，地震頻傳，將來若發生地震，系爭房地遭受震災之
風險將遠遠高於其他地區，且一般民眾亦因此而不願買受系
爭房地，市場接受度低迷，足認系爭房地具通常效用減損及
價值減損之瑕疵，且為不能補正之瑕疵。
⑹綜上，系爭建案建物存有上述瑕疵，揆諸民法第354條第1項
、第359條、兩造系爭買賣契約第25條第1項第2、3款等關於
物之瑕疵擔保之規定及最高法院86年度台上字第2808號判決
、99年度台上字第2443號判決意旨，原告於辦理交屋過戶前
已發覺買賣標的物存有不能補正或被告拒絕補正之瑕疵，原
告自得解除系爭買賣契約，並請求被告返還已付價金。是以
原告去函向被告主張依民法第359條向被告為解除兩造間系
爭買賣契約之意思表示（原證6），並依民法第259條請求被
告返還已付價金。
4。退部言之，倘認原告前述主張均不可採，然被告仍應依民
法第179條規定負返還全數已付價金之責，說明如下：
⑴對原告已付價金逾房地總價款15%部分，被告不得沒收作為違
約金，是原告得依民法第179條請求被告返還：依兩造系爭
買賣契約第25條第2項第1款規定，被告至多僅能沒收買賣價
金15%之違約金，然被告沒收原告趙甘羅已付價金242萬元，
已超出買賣價款15%即2，379，000元；被告沒收原告朱立倫
已付價金288萬元，已超出買賣價款15%即2，383，500元；
被告沒收原告翁漢璋已付價金152萬元，已超出買賣價款15%
即1，548，000元；被告沒收原告江維仁已付價金310萬元，
已超出買賣價款15%即2，565，000元；被告沒收原告江美荷
已付價金330萬元，已超出買賣價款15%即2，775，500元；
被告沒收原告莊京憲已付價金166萬元及166萬元，已超出買
賣價款15%即1，594，500元及1，608，000元；被告沒收原
告王亞雯已付價金425萬元，已超出買賣價款15%即3，109，
500元；被告沒收原告范文駿已付價金220萬元，已超出買賣
價款15%即1，585，500元。是應依民法第179條規定返還原
告趙甘羅41，000元、原告朱立倫496，500元、原告翁漢璋2
8，000元、原告江維仁535，000元、原告江美荷574，500元
、原告莊京憲65，500元及52，000元、原告王亞雯1，140，
500元、原告范文駿624，500元。
⑵被告沒收房地總價款15%作為違約金實有過高而顯失公平，應
予酌減至零，是原告依民法第252條、第179條請求被告返還
已沒收之價金。
5。倘若鈞院審理後認原告前揭主張無理由，而被告解約有理
由，則原告主張被告未給予原告契約審閱期，且被告提供之
系爭買賣契約書有違反消費者保護法第11條之1、第17條、
第15條及第12條之情事，故原告主張系爭買賣契約第25條第
2項第1款應為無效之約款，被告自無從據此主張沒收原告已
付價款作為違約金，原告爰依民法第259條第1款、第179條
之規定，請求被告返還原告已付價款，說明如下：
⑴兩造於簽訂原證1之系爭買賣契約書前，被告未給予原告契約
審閱期間，是被告違反消費者保護法第11條之1第1項之規定
，故原告主張系爭契約書第25條第2項第1款並非契約之內容
，而系爭契約書既經被告解除，則原告主張依民法第259條
第1款、民法第179條之規定，請求被告返還原告已付價款，
自屬有理：
①原告趙甘羅與被告間之系爭買賣契約書雖形式上記載趙甘羅
曾於102年7月5日攜回契約審閱本審閱，兩造於102年9月5日
簽約云云（原證1），然實則趙甘羅於簽約前並未取得契約
審閱本，兩造係於102年8月8日簽訂系爭買賣契約，趙甘羅
並於簽約當日支付訂金及簽約金共計160萬元，此有趙甘羅
之客戶期款繳款狀況表在卷可稽（原證8），當日趙甘羅遵
照被告之要求於系爭買賣契約書上簽名及填寫個人資料後，
被告即以欲將契約書攜回公司用印為由收回契約書正本，嗣
後被告於契約書正本上用印並自行登載審閱期日及契約日期
後，再交還一份契約書予趙甘羅，足證系爭買賣契約書上填
載簽約日102年9月5日乃被告虛偽填載，且趙甘羅與被告簽
約前，並無審閱契約。
②原告朱立倫與被告間之系爭買賣契約書雖形式上記載朱立倫
之前手李佩瑢曾於102年8月12日攜回契約審閱本審閱，雙方
於102年9月5日簽約（原證1），然實則係李佩瑢於簽約之前
並無取得契約審閱本，李佩瑢係於102年7月14日與被告簽約
，簽約同時即交付乙紙發票日為102年7月14日、票面金額為
35萬元之支票予被告作為支付訂金之用（原證9），簽約後
被告即將契約書收回，於該契約書上用印並自行登載審閱期
日及契約日期後，再將契約書正本交還予李佩瑢，嗣後李佩
瑢曾持35萬元現金交換取回上開支票，足證系爭買賣契約書
上填載簽約日102年9月15日乃被告虛偽填載，且原告朱立倫
之前手李佩瑢於簽約前並無審閱契約。
③原告翁漢璋與被告間之系爭買賣契約雖形式上記載翁漢璋曾
於102年7月14日攜回契約審閱本審閱，兩造於102年9月5日
簽約云云（原證1），然實則翁漢璋於簽約前並未取得契約
審閱本，兩造係於102年8月7日簽約，簽約當日翁漢璋即支
付訂金35萬元及69萬元簽約金（原證10），被告並要求翁漢
璋於系爭買賣契約書上簽名，其餘手寫部分均由被告攜回契
約書自行填載、用印後，被告始將契約書交還翁漢璋，足證
系爭買賣契約書上填載簽約日102年9月5日乃被告虛偽填載
，且翁漢璋於簽約前並無審閱契約。
④原告江維仁與被告間之系爭買賣契約雖形式上記載江維仁之
前手江美荷曾於102年11月28日攜回契約審閱本審閱，並於1
02年12月3日簽約（原證1），然實則江美荷於102年11月28
日支付訂金20萬元後，取得契約審閱本，旋即於翌日即102
年11月29日與被告簽約並支付152萬元之訂金及簽約金（原
證11）足證系爭買賣契約書上填載簽約日102年12月3日乃被
告虛偽填載，且江維仁之契約審閱期少於5日。
⑤原告江美荷與被告間之系爭買賣契約書雖形式上記載江美荷
之前手江維仁曾於102年11月28日攜回契約審閱本審閱，並
於102年12月3日簽約（原證1），然實則江維仁於102年11月
28日支付訂金20萬元後，取得契約審閱本，旋即於翌日即10
2年11月29日與被告簽約並支付163萬元之訂金及簽約金（原
證12），足證系爭買賣契約書上填載簽約日102年12月3日乃
被告虛偽填載，且江美荷之契約審閱期少於5日。
⑥原告莊京憲與被告間之兩份系爭買賣契約書雖形式上記載莊
京憲於102年7月14日攜回契約審閱本審閱，兩造於102年9月
5日簽約（原證1），實則莊京憲購買系爭建案B2-15F戶、B3
-15F戶、C2-17F戶及C3-17F戶，共計4戶，莊京憲於102年8
月13日原欲與被告簽約，並已於當日交付乙紙發票日為102
年8月13日、票面金額為441萬元之支票作為支付購買上開4
戶之訂金及簽約金（原證12），然因被告斯時聲稱來不及製
作契約書，須待契約書製作完畢後再請莊京憲簽名，是兩造
相約於102年9月5日簽約，此亦為莊京憲第一次看到契約書
，在此之前莊京憲均未取過契約審閱本，足見莊京憲於簽約
前並無審閱契約。
⑦原告王亞雯、范文駿為夫妻，雖王亞雯、范文駿二人與被告
間之系爭買賣契約書形式上均記載王亞雯、范文駿曾於102
年7月14日攜回契約審閱本審閱，兩造於102年9月5日簽約（
原證1），然實則王亞雯、范文駿於簽約前並未取得契約審
閱本，兩造係於102年8月6日簽約，簽約當日王亞雯即支付
訂金40萬元、范文駿即支付訂金35萬元，王亞雯、范文駿並
於簽約當日共同交付乙紙發票日為102年8月6日、票面金額2
40萬元之支票作為簽約金（計算式：原告王亞雯之簽約金16
9萬元＋原告范文駿之簽約金71萬元＝240萬元；原證14），足
證系爭買賣契約書上填載簽約日102年9月5日乃被告虛偽填
載，且王亞雯、范文駿於簽約前並無審閱契約。由上可證，
被告並未給予原告完足之契約審閱期，被告此舉顯然違反消
費者保護法第11條之1第1項之規範，準此，原告主張系爭買
賣契約第25條第2項第1款並非契約之內容，而系爭買賣契約
既經被告解除，被告亦無理由沒收原告已付價款，則原告主
張依民法第259條第1款、民法第179條之規定，請求被告返
還原告已付價金。
⑵系爭買賣契約第25條第2項第1款並未依照「預售屋買賣定型
化契約應記載及不得記載事項」第24條第4款之形式定之，
違反消費者保護法第17條第4項規定而屬無效，故被告自無
從主張依系爭買賣契約第25條第2項第1款沒收原告已付價款
作為違約金，又系爭買賣契約既經被告解除，則原告主張依
民法第259條第1款、民法第179條之規定，請求被告返還原
告之已付價款：
①按「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進
定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約
應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」、「
違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該
定型化契約之效力，依前條規定定之。」、「中央主管機關
公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之
內容。」，消費者保護法第17條第1項、第4項、第5項分別
定有明文。次按「㈣買方違反有關『付款條件及方式』之規定
者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分
之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則
以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」，預售屋買
賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第4款（原證15
，預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項）定有明文
。復按「違約之處罰：買方違約罰則：倘買方有減少價金
（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期
付款或未配合賣方辦理所有權移轉、貸款抵押設定、不動產
點交之情事者，除合約另有約定解約條件外，經收到賣方催
告函五日內仍不履行時，賣方得逕行解除本契約，解約後依
下列方式辦理：㈠賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約買
賣總價款百分之十五為違約金，但若買方所繳之價款不足沒
收金額，則以買方已繳付價款為限。」，系爭買賣契約第25
條第2項第1款約有明文。
②由上可知，系爭買賣契約乃被告為出售系爭建案而製作之預
售屋買賣定型化契約書，故自應受行政院內政部依消費者保
護法第17條規定公布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不
得記載事項」之拘束，倘被告提出之系爭買賣契約書有違反
「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之情事，
應屬無效；而若「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載
事項」規範之內容，未記載於系爭買賣契約書中，則依消費
者保護法第17條第5項規定，仍構成系爭買賣契約書之內容
。
③查被告製作之系爭買賣契約書第25條第2項第1款，就買方違
約之處罰部分，並未如「預售屋買賣定型化契約應記載及不
得記載事項」第24條第4款規定記載：「買方違反有關『付款
條件及方式「之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿
（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額
超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本
契約。」。申言之，被告提供之定型化契約書，於形式上，
並未依照「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」
第24條第4款所示列為個別磋商條款，反而係擅自以定型化
契約條款約定被告得沒收違約金之百分比，顯然與「預售屋
買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4款完全
不符，則依消費者保護法第17條第4項之規定，系爭買賣契
約書第25條第2項第1款係屬無效。既系爭買賣契約書第25條
第2項第1款之約款屬無效，則被告自無從主張依系爭買賣契
約書第25條第2項第1款沒收原告已付價金作為違約金。
④次查「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24
條第4款之條款之內容雖未記載於兩造之系爭買賣契約書中
，然依消費者保護法第17條第5項規定，仍構成系爭買賣契
約書之內容。惟因兩造並未就違約金部分加以磋商，亦即兩
造並無違約金之約定，而系爭買賣契約業經被告合法解除，
則原告依民法第259條第1款、民法第179條之規定，請求被
告返還原告已付價款，自屬有理。
⑶系爭買賣契約第25條第2項第1款違反消費者保護法第15條規
定而無效，故被告自無從主張依系爭買賣契約第25條第2項
第1款沒收原告已付價金作為違約金，既系爭買賣契約業經
被告解除，則原告主張依民法第259條第1款、民法第179條
之規定，請求被告返還已付價款予原告：
①查「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條
第4款之條款為一個別磋商條款，雖未記載於兩造之系爭契
約書中，然依消費者保護法第17條第5項規定，仍構成系爭
契約書之內容，業如前述。次查，系爭買賣契約第25條第2
項第1款乃被告擅自制定之定型化契約條款，其內容顯然與
仍構成系爭契約書內容之「預售屋買賣定型化契約應記載及
不得記載事項」第24條第4款之條款內容相互牴觸，揆諸消
費者保護法第15條規定，定型化契約條款牴觸個別磋商條款
時，定型化契約條款為無效，準此，系爭買賣契約書第25條
第2項第1款因牴觸「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記
載事項」第24條第4款之條款，故屬無效，被告自無從主張
依系爭買賣契約書第25條第2項第1款之約款沒收原告已付價
款作為違約金。
②本件因被告並無給予原告就違約金部分磋商之機會，故兩造
實無約定違約金，既被告已解除系爭買賣契約，則原告依民
法第259條第1款、民法第179條之規定，請求被告返還已付
價款予原告。
⑷系爭買賣契約書第25條第2項第1款違反消費者保護法第12條
規定而無效，故被告自不得主張依系爭買賣契約書第25條第
2項第1款沒收原告已付價金作為違約金，又系爭買賣契約書
既經被告解除，則原告主張依民法第259條第1款、民法第17
9條之規定，請求被告返還已付價款：
①查台北市地政局、桃園市地政局等行政機關均曾就企業經營
者提出之預售屋買賣定型化契約中，關於買方違約處罰條款
逕行將違約金定為買賣總價15%，而未給予消費者磋商空間
之定型化契約條款乙事，明確揭示為違法之行為，並要求限
期改善或裁罰（原證16）。被告身為國內知名大型建設公司
，對此自不得諉稱不知，然被告卻仍持該違法之定型化契約
與原告簽約，其心可議。再次，原告僅為一般民眾，其經濟
實力、知識水準根本無法與大型建設公司之被告抗衡，其締
約地位顯不平等，而被告逕定違約金百分比為最高之15%，
全然未依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」
規定給予原告磋商之機會，令毫無專業知識、經驗及處於弱
勢之原告簽署系爭買賣契約書，被告之舉顯然違反誠實信用
原則。
②次查，系爭買賣契約書25條第2項第1款逕定買賣總價15%之違
約金，完全剝奪原告磋商違約金數額之權利，顯然違反消費
者保護法保護消費者、促進交易雙方地位平等及確保交易公
平之立法意旨，系爭買賣契約書第25條第2項第1款之約款顯
然不利於原告而有違交易之公平。準此，依消費者保護法施
行細則第14條第4款、消費者保護法第12條之規定，系爭買
賣契約書第25條第2項第1款應屬無效。
③系爭買賣契約書第25條第2項第1款既屬無效，而兩造亦無其
他違約金之約定，業如前述，是系爭買賣契約書既經被告合
法解除，則原告依民法第259條第1款、民法第179條之規定
，請求被告返還原告已付價款，實屬有理。
㈦並聲明：
1。被告應給付原告趙甘羅242萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2。被告應給付原告朱立倫288萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息。
3。被告應給付原告翁漢璋152萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息。
4。被告應給付原告江維仁310萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息。
5。被告應給付原告江美荷330萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息。
6。被告應給付原告莊京憲332萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息。
7。被告應給付原告王亞雯425萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息。
8。被告應給付原告范文駿221萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息。
9。原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠被告對於原告等人為被告所出售之系爭建案預售屋房屋、基
地暨車位之買受人或受讓人，原告等所購買（或受讓）之房
屋戶別及車位編號、買賣總價款、原告已繳之金額，詳如原
告起訴狀第4至5頁之記載，以及原告等曾寄發原證6-1至原
證6-8號之存證信函給被告、被告曾寄發原證7號之存證信函
給原告等，為解除系爭買賣契約之意思表示之事實均不爭執
。
㈡就系爭買賣有無原告所指效用減損、價值減損、欠缺保證品
質之瑕疵、給付不能或有無詐欺情事，被告答辯如下：
1。關於棟距問題：
⑴查銷售廣告乃屬3D透視圖，僅為建案之意象表徵，因為圖面
呈現角度不同，因而致產生視覺上感受之落差。然查，系爭
建案之廣告物並非要向消費者說明建築物之具體棟距為何，
此觀系爭建案廣告內容並未標示尺寸，亦未附加其他文字敘
述標榜系爭建案建物之棟距如何寬敞？或棟距有多大？被告
並無藉廣告圖片內容以向消費者傳達系爭建案之棟距有多寬
敞之意思。另查銷售廣告（原證2）附有多張系爭建案建物
之外觀示意圖，原告未綜觀廣告全部之圖面，僅擷取其中部
分圖面，恁置其他圖面於不顧，即稱被告持精美之廣告圖片
讓其產生系爭建案之棟距如何寬敞，稱被告廣告不實，實有
失偏頗。另查系爭買賣契約書附件二檢附有建照之平面圖（
參原證1），該平面圖有系爭建案各棟建物之具體相關位置
及棟距，該等平面圖係直接轉載引用建照設計圖面所作成，
自能供消費者作為實際棟距之參考依據，而系爭建案現場完
工後之建物棟距、建物之相關位置，與系爭買賣契約附件二
之建照平面圖所示相同，並無差異，被告並無陷消費者於錯
誤之意思，否則何需檢附相關建照平面圖圖面於買賣契約書
供消費者審閱？原告不依該建照平面圖所示之具體棟距以了
解系爭建案之棟距，而僅擷取部分未標示具體棟距之廣告示
意圖，稱被告廣告不實、債務不履行、給付瑕疵，尚非可採
。按消費者保護法第22條規定應係指就無特別約定之情形下
，消費者因信賴企業經營者之廣告內容而與之交易，企業經
營者應對消費者負廣告內容之最低限度義務。再者，廣告是
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