返還買賣價金
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,107年度,121號
TPDV,107,重訴,121,20181030,1

臺灣臺北地方法院民事判決
107年度重訴字第121號
原 告 鑫力國際開發股份有限公司


法定代理人 李燕珍
原 告 林惠羚

林佳樺
魏家榆
陳柏壽
許清綺


黃靖錞（原名黃淑芬）

蔡明聰
許蘭圜

相綠茵
黃月櫻
陳思穎


盧逸婕
湯政嫻
顏竹君
共 同
訴訟代理人 謝曜焜律師
吳俊達律師
複 代理人 陳盈如
被 告 華固建設股份有限公司

兼法定代理
人 鍾榮昌
被 告 洪嘉昇
黃韋迪
共 同
訴訟代理人 王聖舜律師
楊敦元律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國107 年10月8
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴， 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第2 款規定自明；又民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴 與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生 活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於 審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期 待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加 以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最 高法院100 年度台抗字第716 號裁定意旨參照）。本件原告 起訴時之聲明為被告應連帶給付原告各如附表2 所示之金額 ，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息；請求權基礎為就被告華固建設股份有限公司 （下稱華固公司）部分依民法第92條第1 項及依同法第114 條準用第113 條、第179 條、第182 條第2 項，或依民法第 184 條第1 項、第185 條第1 項、第28條、第188 條、第21 3 條規定；嗣變更訴之聲明為被告應連帶給付原告各如附表 4 所示之金額，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，及請求權基礎部分就華固公司 追加公平交易法第30條規定，並為擇一請求；另就華固公司 、被告鍾榮昌、被告洪嘉昇、被告黃韋迪依民法第184 條第 1 項、第185 條第1 項、第28條、第188 條、第213 條規定 ；就鍾榮昌、洪嘉昇、黃韋迪依民法第184 條第1 項、第18 5 條第1項規定，並與華固公司依民法第179 條、公平交易 法第30條規定構成不真正連帶給付關係。是原告所為上開訴 之變更，經核其請求之基礎事實均同一，與原訴間具有共同 性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當 程度範圍內具有一體性，揆諸前開規定，並無不合，應予准 許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：鍾榮昌、洪嘉昇、黃韋迪分為華固公司負責 人、總經理、專案經理，華固公司前於民國102 年5 月23日 與財政部簽署「財政部財政人員訓練所及其周邊國有土地合 作開發契約」（下稱系爭開發契約），就門牌號碼為臺北市



文山區羅斯福路6 段142 巷財政部財政人員訓練所坐落基地 及週邊之國有土地設定地上權（下稱系爭地上權）。原告前 分於附表1 所示時間與華固公司簽署如附表1 所示「財政部 財政人員訓練所及其周邊國有土地合作開發案使用權預定轉 讓契約書」（下稱系爭契約書1-19，詳如附表1 ），向華固 公司購買「華固新天地-SOHO特區」、「華固新天地-YOHO特 區」（下稱系爭建案）。然華固公司明知「國有非公用土地 設定地上權作業要點」（下稱地上權要點）第16條之1 甫修 正通過，已終局確定無法適用系爭建案，購買系爭建案之承 購戶無法以地上權設定抵押貸款，卻於銷售系爭建案時，不 僅隱瞞前揭受限制貸款資訊，並多次在廣告宣傳中提及系爭 建案為地上權住宅，並佯稱可以地上權自洽訴外人兆豐國際 商業銀行股份有限公司（下稱兆豐商銀）或其他金融機構辦 理購屋貸款，且洪嘉昇更於103 年6 月11日受訪時表示這個 地上權住宅可以分割並設定抵押，致原告陷於錯誤認系爭建 案與一般購屋貸款無異，可輕易轉讓他人，因而簽署系爭契 約書1-19。詎原告簽署系爭契約書1-19後，華固公司始提出 分期付款協議書（下稱系爭協議書）、應收分期款轉讓/承 擔三方契約（下稱系爭轉讓契約），要求原告簽署，後向兆 豐商銀查詢始知華固公司早於與原告簽署系爭契約1-19前之 102 年7 月22日，將系爭建案之地上權設定最高限額抵押權 新臺幣（下同）6,934,000,000 予兆豐商銀，系爭建案承購 戶無從自行向兆豐商銀或其他金融機構辦理貸款；甚且，華 固公司於簽約時未向原告說明系爭契約書1-19中關於地租分 擔計算方式，且隱瞞系爭建案中財政部財政人員訓練所等大 樓及其他公設應分擔地租，均轉嫁予全體住戶資訊。是依消 費者保護法第7 條、第11條、第14條、第17條、第22條及公 平交易法第21條等規定，華固公司將前開重要足以影響消費 權益之交易上重要事項，有據實說明義務，卻故意隱瞞之， 原告已分別於106 年7 月25日、11月17日、12月18日委請律 師依民法第92條規定撤銷系爭契約書1-19意思表示；況兩造 與華固公司、兆豐商銀未就系爭協議書、系爭轉讓契約達成 合意，依契約聯立之法理，系爭契約書1-19應視為不成立， 原告自得依民法第179 條、第182 條第2 項、第114 條準用 第113 條規定請求華固公司返還已繳之價金及利息。甚或因 華固公司確有廣告不實之情事，原告亦得依公平交易法第21 條、第30條規定請求華固公司負損害賠償責任，且為擇一有 利之判決；並依民法第184 條第1 項、第185 條第1 項規定 請求被告連帶負責，且就鍾榮昌、洪嘉昇、黃韋迪部分依民 法第185 條規定負連帶賠償責任；另就鍾榮昌部分依民法第



28條規定，洪嘉昇、黃韋迪依民法第188 條規定均與華固公 司負連帶賠償責任；以及華固公司與鍾榮昌、洪嘉昇、黃韋 迪間構成不真正連帶債務。縱認原告不得撤銷意思表示，且 華固公司解除契約合法，則亦得依民法第252 條規定酌減違 約金，並依民法第179 條規定請求華固公司返還。並聲明： ㈠被告應連帶給付原告各如附表4 所示之金額，及自起訴狀 繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告固主張華固公司違反告知義務，卻未提出具體事證敘明 何事項屬於重要事項及負有告知義務之依據；況由系爭契約 書1-19之標題、前言、第3 條、第6 條約定均已記載使用權 轉讓，告知原告僅取得房屋及基地之使用、收益及管理權利 ，而由系爭契約書1-19第23條、第25條第1 款之約定內容亦 已明確告知依目前法令之規定，契約標的之使用權目前尚無 法向金融機構設定擔保辦理貸款，及明確告知房屋完工時， 金融機構仍無法以契約標的之使用權作為擔保品，就契約信 託登記完成款之給付，若信用經審查合格，華固公司同意由 買受人依本息平均攤還法，分20年按月攤還本息之方式給付 ，但買受人應依專案融資銀行提出之分期清償同意書之約定 履行，足認被告自無違反告知義務，亦無任何隱瞞或不作為 詐欺可言；又系爭契約書1-19第28條第3、4款之約定內容， 已記載房屋交屋完成後，依相對應之地上權範圍計算每年等 同於土地租金金額，計算方式如契約附表2 ，而附表2 則明 定按各戶房屋及車位所對應之基地地上權權利範圍乘以當期 土地申報地價百分之三點五，並載明華固公司持有社區基地 之地上權持分目前為57.19%，且地上權持分比例將於興建完 成並辦妥基地全部建物所有權第一次登記時，依全部建物之 總樓地板面積之比例重新計算，足見華固公司於原告簽署系 爭契約書1-19時，均已清楚告知地上權負擔之地租租金金額 計算方式，並以各戶建物坐落基地之華固公司地上權持分比 例計算之，未包含財政部國有財產署（下稱國產署）之部分 ，自無使原告分擔國產署之地租；況華固公司在原告簽署系 爭契約書1-19前已提供原告審閱之機會，供原告將契約書攜 回審閱並確認內容，原告自不得就系爭契約書1-19之各項內 容推諉不知；更甚而，系爭契約書1-19在簽訂過程中，尚有 律師在場見證，並再次告知確定系爭契約書第3 條、第28條 第3 款、第23條、第25條約定內容，以確認本件與一般所有 權買賣不同，原告實無可能有誤信可取得建物所有權及地上 權，而可自行向金融機構辦理貸款。




㈡又國產署固函覆地上權與地上物所有權之信託、可否全部或 一部讓與，然系爭契約書1-19轉讓之標的為使用權，與國產 署函覆之內容無涉。另系爭契約書1-19第25條第1 款已約定 如房屋完工時，金融機構仍無法以契約標的使用權作為擔保 品，設定擔保辦理貸款者，華固公司同意原告分期付款且原 告應依專案融資銀行提出之分期清償同意書約定履行，並應 將使用權設定最高限額權利質權予華固公司，以擔保未清償 價款之本息與違約金等，及同意華固公司將該債權與權利質 權轉讓予華固公司之專案貸款銀行，更何況系爭契約書1-19 簽署時，距離房屋預計完工日尚有近3 年期間，無法確定到 完工交屋時金融機構是否仍無法以使用權辦理貸款，且系爭 協議書、轉讓契約在簽約時尚未確定，無從提供予原告簽署 ，顯見原證3 之分期付款協議書、應收分期款轉讓/ 承擔三 方契約並未逾越上開約定，且未經華固公司刻意隱瞞。 ㈢再者，原告雖主張華固公司散發以地上權為標題之新聞及廣 告，而有詐欺云云，然原告所提出之新聞並非華固公司銷售 廣告，亦非華固公司刊登或委託刊登，且內容並無記載買受 人可取得房屋所有權及土地地上權，買受人向華固公司購買 者為房屋使用權，內容中並敘明使用權非物權，視為一種債 權，銀行是否承作貸款由銀行自行決定等，是既已載明使用 權，自無讓人誤認有取得房屋所有權及土地地上權之虞，再 參酌所得稅法第4 條之4 第2 項亦規定使用權買賣為現行法 律制度所承認之房屋買賣交易型態之一，不能以華固公司之 銷售廣告有房價之記載，而認有使原告陷於錯誤之情。另由 被證1 之東森新聞報導及該報導之譯文內容可知，該報導為 10餘各場景剪輯而來，所節錄訪問華固公司總經理洪嘉昇未 提及華固新天地建案，且全部新聞報導除未敘及華固新天地 外，各場景中亦無華固新天地，可見該次訪問非針對華固新 天地，而洪嘉昇當時僅提及前一年度即102 年下半年法令有 修正，依修正後規定自國產署取得地上權於符合條件下，地 上權人得將地上建物一部連同應有之地上權持分讓與他人， 未提及華固新天地，更何況該報導為103 年6 月11日，附表 1 編號1、2、4、5、7、8、9、10、11、12、13、14、15、1 6、17 之原告簽署時間均早於103 年6 月11日，當無可能因 該新聞報導而受影響。
㈣至原告主張因契約聯立法理，系爭契約書1-19應視為不成立 云云，原告既未與華固公司、兆豐商銀簽署系爭同意書、轉 讓契約書，自無數個契約而成立契約聯立之可言；再者，系 爭協議書乃就系爭契約書1-19第25條第1 款約定之具體化， 有關分期付款利息、違約金及遲延利息等約定，與一般房屋



貸款約定無異，利率亦與專案融資銀行之貸款利率相同，內 容與一般房屋貸款無異，原告若選擇分期付款，自應依系爭 協議書簽署；又系爭轉讓契約則屬落實系爭契約書1-19第25 條第2 款之約定，其中債權讓與及清償方式、利率費用計算 、違約效果、質權轉讓無非在說明債權讓與及重申系爭協議 書相關約定；一般預售屋房屋貸款係在交屋前對保才有貸款 銀行提供契約等文件供簽署，而系爭轉讓契約在簽署系爭契 約書1-19前並無法確認可否貸款，金融機構亦未交付協議書 、契約書，是被告在交屋前（即106 年）通知原告辦理對保 並提供系爭協議書、系爭轉讓契約，自無違反誠信原則。 ㈤另就原告主張華固公司違反公平交易法第21條一節，原告未 舉證華固公司有刊登或委託刊登相關廣告，且所提出相關新 聞報導或廣告，均無記載買受人可取得房屋所有權或地上權 ，甚且系爭契約書1-19第3 條已明載原告未取得本戶房屋及 其基地所有權或其他物權，而系爭契約書1-19之附件附表二 係針對各戶對於基地使用權面積依各戶對應之地上權持分面 積計算，自不能以之認為有該等文字記載即有何詐欺或侵權 ，況原告如依約辦理交屋，即取得所購房屋及基地使用權， 除未登記為所有人及地上權人外，實與房屋所有權、基地持 分所有權人無異，交屋後原告依實際使用對應地上權面積負 擔地租，基於使用者付費，自屬公平合理，而無違反公平交 易法第21條而有同法第30條規定之適用。
㈥原告未依系爭契約書1-19約定繳納各項款項，業經華固公司 限期催告仍未履行，業經華固公司於107 年1 月19日解除系 爭契約書1-19，並依系爭契約書第32條第2 款約定，沒收總 價款15% ，而本件系爭契約書1-19約定違約金金額並無超過 一般房地買賣約定之行情，且原告簽署系爭契約書1-19迄至 華固公司解除契約，期間發生房價下跌情事，又參酌103年5 月臺北市房價指數為130.61，華固公司解除契約時臺北市房 價指數跌至114.58，市價跌落指數高達12.3% ，再審酌原告 自106 年起未繼續繳納款項，經催告後仍未履行，迄至華固 公司解除契約，華固公司既無法將如附表1 之房屋使用權轉 讓第三人，參照系爭契約書1-19附件十三價值遞減總額逐年 試算表計算減損為2.94% ；另系爭建案又委託訴外人新聯昌 廣告股份有限公司（下稱新聯昌公司）代銷，銷售費用約5% ，足見華固公司所受之損害已超過15%，自無違約金過高應 予酌減之適用。
㈦並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、首查，以下為兩造不爭執事實




㈠鍾榮昌、洪嘉昇分為華固公司負責人、總經理。 ㈡華固公司前於102 年5 月23日與財政部簽署系爭開發契約， 就坐落於臺北市文山區萬慶段一小段345、346、205、208、 343、419、420、443、444、504-3、504-4、356等筆土地（ 下稱系爭土地）以設定地上權方式合作開發，並於102 年6 月20日辦理設定地上權登記予華固公司即系爭地上權。 ㈢原告前分於附表1 所示時間與華固公司簽署如附表1 所示系 爭契約書1-19，並已分別繳納附表1 所示價金。 ㈣原告於106 年7 月25日委請謝曜焜律師、吳俊達律師以臺北 武功郵局存證號碼000557號存證信函通知華固公司，依民法 第92條規定撤銷系爭契約書1-19，華固公司於同年月26日收 受。又於11月17日、12月18日分以臺北武功郵局存證號碼00 0871、963 號存證信函通知華固公司，系爭契約書1-19已撤 銷，請華固公司返還原告支付之價金，華固公司分於同年11 月20日、同年12月19日收受。
㈤華固公司於107 年1 月19日以存證信函通知原告，依系爭契 約書1-19第31條第2 款約定解除系爭契約書1-19，並依第32 條第2 款約定沒收總價款15% 金額作為違約金，除原告林惠 羚、林佳樺於107 年1 月26日收受前揭存證信函外，其餘原 告則於107 年1 月22日收受，華固公司並已退還逾總價金15 % 之金額予原告。
四、其次，原告主張華固公司就足以影響消費權益之交易上重要 事項，有據實說明義務，卻故意隱瞞之，原告已依民法第92 條規定撤銷系爭契約書1-19意思表示；抑或因兩造與華固公 司、兆豐商銀未就系爭協議書、系爭轉讓契約達成合意，依 契約聯立之法理，系爭契約書1-19應視為不成立，原告自得 依民法第179 條、第182 條第2 項、第114 條準用第113 條 規定請求華固公司返還已繳之價金及利息；甚或因華固公司 確有廣告不實之情事，原告亦得依公平交易法第21條、第30 條規定請求華固公司負損害賠償責任，且就上開請求權為擇 一有利之判決；並依民法第184 條第1 項、第185 條第1 項 規定請求被告連帶負責，且就鍾榮昌、洪嘉昇、黃韋迪部分 依民法第185 條規定負連帶賠償責任；另就鍾榮昌部分依民 法第28條規定，洪嘉昇、黃韋迪依民法第188 條規定均與華 固公司負連帶賠償責任；以及華固公司與鍾榮昌、洪嘉昇、 黃韋迪間構成不真正連帶債務。縱認原告不得撤銷意思表示 ，且華固公司解除契約合法，則亦得依民法第252 條規定酌 減違約金，並依民法第179 條規定請求華固公司返還如附表 5-1 所示金額金等情，為被告所否認，並以前情置辯，是本 件應審究為㈠原告主張依民法第92條規定撤銷系爭契約書1-1



9意思表示，並依民法第179 條、第182 條第2 項、第114條 準用第113 條規定請求華固公司返還如附表4 所示已繳之價 金及利息，是否有據？㈡原告主張因兩造與華固公司、兆豐 銀行未就系爭協議書、系爭轉讓契約達成合意，依契約聯立 之法理，系爭契約書1-19應視為不成立，是否有據？㈢原告 主張華固公司有廣告不實之情事，依公平交易法第21條、第 30條規定請求華固公司負損害賠償責任，是否有據？㈣原告 主張因華固公司對原告之詐欺行為，而依民法第184 條第1 項、第185 條第1 項、第28條、第188 條規定請求被告連帶 負損害賠償責任，是否有據？㈤原告主張依民法第252 條規 定酌減違約金，並依民法第179 條規定請求華固公司返還違 約金，是否有據？茲分述如下：
㈠原告主張依民法第92條規定撤銷系爭契約書1-19意思表示， 並依民法第179 條、第182 條第2 項、第114 條準用第113 條規定請求華固公司返還如附表4 所示已繳之價金及利息， 是否有據？
⒈按民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺而為意思表示者， 表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意 思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意 人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為 真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不 包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲 以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是 否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成 意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100 年度台上字第 858 號判決意旨參照）。又民事訴訟如係由原告主張權利者 ，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己 主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或 其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年 上字第917 號判例參照），準此，原告主張受被告詐欺而為 簽署系爭契約書1-19意思表示，而依民法第92條規定撤銷系 爭契約書1-19，為被告所否認，是原告自應就合於民法第92 條規定之撤銷權負舉證責任。
⒉原告固主張被告明知系爭地上權及地上物均不得一部轉讓予 第三人，及系爭契約書1-19標的使用權非銀行法第12條之抵 押標的，卻在新聞、廣告上宣傳及由銷售人員告知可辦房貸 ，而為詐欺行為云云，並以原證2 銷售DM及新聞報導、原證 8 國產署102年9月10日國有非公用土地地上權及地上物是否 一部讓與座談會會議紀錄及原證9之東森新聞報導等為證。 然查：




⑴稽之系爭契約書1-19前言略為：茲為「華固新天地-YOHO 特 區」（以下簡稱本社區）使用權預定轉讓事宜；茲為「華固 新天地-SOHO 特區」（以下簡稱本社區）使用權預定轉讓事 宜，系爭契約書1-19第3 條第1 項第3 款「使用權：指在一 定期間內就房屋（汽車停車位、基地）使用、收益、管理之 權利」，同條第2 項聲明事項第2 款「甲方（即原告）明瞭 依本約之約定，甲方僅取得對本戶房屋（停車位）暨基地之 一定期間之使用、收益、管理之權利，並未取得本戶房屋（ 停車位）及其基地之所有權或其他物權，甲方同意依約負擔 等同土地租金、等同於房屋稅之金額，並應負擔管理費、火 險及地震險保險費」、第6 條第1、2項略為「一、本社區一 樓部分戶別之使用用途為一般零售業，其餘為集合住宅。本 約乙方轉讓使用權予甲方之房屋，係本社區ˍ戶ˍ樓房屋壹戶 （房屋平面圖如附圖一）。二、本戶房屋（不含汽車停車位 ）使用權之面積，詳如附表一；本戶基地之使用權面積，詳 如附表二。」、第10條第1 項略為「甲方應繳付乙方（即華 固公司）之使用權轉讓價款之繳款時限，甲方同意按本約「 付款辦法表」（附件二）之約定按期繳付予乙方…至於銀行 貸款（信託登記完成款）之金額，依第23條至第25條之約定 辦理」、第23條第1 項略為「依目前法令之規定，本約標的 之使用權尚無法向金融機構設定擔保辦理貸款。如本戶房屋 完工時政府法令變更，金融機構得以本約標的之使用權（或 其他經政府認定之同意名稱）作為擔保品，設定抵押擔保借 款者，甲乙（即華固公司）雙方同意，就本契約銀行貸款（ 信託登記完成款）之給付，由甲方委託乙方統一代辦金融機 構貸款，其約定條款如下：一、本項貸款為甲方應繳本約標 的之使用權轉讓價款之一部分，屬乙方應收款…」、第25條 第1項信託登記完成款之分期付款「一、依目前法令之規定 ，本約標的之使用權尚無法向金融機構設定擔保辦理貸款。 如本案房屋完工時，金融機構仍無法以本約標的之使用權作 為擔保品，設定擔保辦理貸款者，則就本約信託登記完成款 之給付，若甲方之信用經審查合格，則乙方同意由甲方依本 息平均攤還法（年金法），分二十年按月攤還本息，惟甲方 應依專案融資銀行提出之「分期清償同意書」之約定履行； 若甲方之信用經審查結果為不合格，則甲方應在乙方通知之 期限內，一次付清「信託登記完成款」…」（見本院卷卷一 第30頁至第48頁、卷二第133 頁至第142 頁），是由前揭系 爭契約書1-19內容可知，華固公司轉讓予原告之標的為附表 1 所示戶別之房屋及基地「使用權」，且使用權並已定義為 對於標的物之使用、收益、管理，足見原告所受讓者並非不



動產即附表1 所示房屋、基地之所有權或其他物權，而僅為 對於房屋、基地使用、收益及管理之權限。又由前揭系爭契 約書1-19約定已明載價金為依附件二分期繳納，且已說明依 簽署系爭契約書1-19時之法令規定，本約標的即附表1 所示 各戶房屋及基地之使用權尚無法向金融機構設定抵押辦理貸 款，因而信託登記完成款可另經華固公司審查合格後依本息 平均分攤法分20年按月攤還，如可辦理設定擔保貸款，則信 託登記完成款即為銀行貸款可依系爭契約書1-19第23條約定 給付；易言之，系爭契約書1-19就轉讓標的物是否得設定抵 押向金融機構辦理貸款，被告業已於系爭契約書1-19詳細記 載為「依目前法令規定」無法為之；酌以法令之修正乃繫於 主管機關、立法機構之權限，非被告可得左右或逕行制定， 而系爭建案銷售時點為103 年間，通知交屋則為106 年間， 期間距離尚久，為避免給付系爭契約書1-19信託登記完成款 時，法令確實有可能因政策而修正，進而使系爭契約書1-19 轉讓標的物即使用權設定擔保貸款，華固公司在系爭契約書 1-19等定型化契約上記載不同之信託登記完款給付方式，亦 未悖於常情；縱使地上權要點第16條之1 於102 年9 月30日 甫修正通過規定依第三點第一款規定辦理設定地上權，其地 上權人興建之地上物為區分所有建物，且符合該款規定者， 執行機關得同意地上權人將地上物一部連同應有之地上權持 分讓與他人（見本院卷卷一第27頁背面），即設定地上權興 建之建物若為區分所有建物，得轉讓部分地上物及應有之地 上權人，然地上權要點之主管機關是否就此部分修正為原已 設定之地上權亦可適用亦或均不得適用，非被告所能知悉， 實難遽以認定被告明知系爭地上權終局確定無法部分轉讓， 卻未告知原告。
⑵又觀以原證2 之經濟日報103 年4 月30日報導（見本院卷卷 一第130 頁），該報導標題雖為地上權住宅將可辦房貸，及 將系爭建案列為今年指標性地上權住宅案概況，然標題下方 記載「法務部放寬解釋「使用權」可視為債權，內容則敘述 過去主管機關標售地上權案，建商興建成住宅，因住戶取得 為地上物使用權，不屬擔保物，向銀行融資貸款不易，在法 務部與主管機關討論後，認使用權不屬於物權，但可解釋為 銀行法第12條之權利質權，視為債權，可為地上權住宅解套 ，至於銀行是否願意以接受住戶債權申請貸款，要由銀行決 定等語，是該新聞報導既非被告所提出，亦未採訪被告經由 被告表示地上權住宅可申請貸款，甚且文內亦載明地上權住 宅為出售地上物使用權，放寬認定該使用權為銀行法第12條 之權利質權，並未提及系爭地上權為可供轉讓或提供擔保貸



款之擔保物，更何況前揭報導內已明載是否接受住戶以使用 權申請貸款，由銀行自行決定，並未實難認原證2 之報導使 人誤認為「系爭地上權」可辦理貸款；再者，原告主張被告 銷售人員持前揭新聞報導內容向原告稱系爭地上權可辦理貸 款一節，就此有利之事實未據原告舉證，自難為原告有利之 認定。
⑶再佐以原證2 之蘋果日報剪報內容（見本院卷卷一第133 頁 至第136 頁），剪報內僅說明地上使用權分為買屋不買地之 地上權住宅、或者只買使用房屋權利的住宅產品，最受矚目 之地上使用權案為華固新天地，訴外人新聯陽實業副總並表 示該建案區域詢問度高、吸引不少首購及退休族購買，建案 附近之環境及生活機能等，黑體字則載明華固新天地最大宗 使用權案登場等語，然其上已清楚說明華固新天地即系爭建 案為購買房屋使用權，並敘明使用權為何並與一般購屋作為 區別，其餘則為詳述系爭建案附近之環境及生活機能等，並 未提及系爭建案為地上權住宅；又揆之香港商蘋果日報出版 發展有限公司台灣分公司（蘋果日報公司）107 年7 月4 日 107 蘋文字0057號函（見本院卷卷三第108 頁），說明二附 件剪報為本公司受委託刊登廣告，委刊者為龍之祥廣告有限 公司，及蘋果日報公司107 年7 月19日107 蘋文字0067號函 （見本院卷卷三第219 頁），說明一、二略為【一、經查蘋 果日報103 年6 月7 日A15版、同年5 月31日A15版，因上開 兩則版面均註明「廣編特輯」，為本公司行銷業務部之廣告 版面，因此本公司編輯部並無指派記者就系爭廣告進行新聞 採訪。二、次查本公司已於107 蘋文字0057號函覆系爭廣告 為龍之祥廣告有限公司所委刊，依照本公司處理流程，其系 爭廣告之內容係廣告委刊主提供廣告素材，或本公司依照廣 告主之需求整理所製作，然本公司為順利收取廣告費用，避 免廣告內容產生爭議，於廣告版面完成後，本公司均會提供 廣告樣板予廣告委刊主確認，經廣告委刊主確認後，始得於 蘋果日報刊登，廣告委刊主須依照廣告委刊單之說明第4 條 ，對廣告內容負完全責任，惟因系爭廣告刊登距今已逾4 年 ，本公司並無保留原始文件】，以及龍之祥廣告有限公司（ 下稱龍之祥公司）說明書（見本院卷卷三第220 頁），委刊 者、內容提供者為新聯昌公司，暨新聯昌公司107 年8 月28 日昌字（107 ）第002 號函（見本院卷卷四第109 頁），廣 告內容是先由新聯昌公司提供資料，再由記者採訪及編排而 成等語，可知前揭蘋果日報之剪報內容為廣告，並由新聯昌 公司提供資料，再由記者採訪及編排，委由龍之祥公司向蘋 果日報公司刊登，而前揭廣告內容據蘋果日報公司表示雖為



經廣告主同意之內容，廣告主並非華固公司，而為龍之祥公 司、新聯昌公司，況前揭廣告內容又未述及系爭地上權可申 請貸款或可一部轉讓云云，自難認前揭廣告之內容使人就地 上權住宅之申請貸款或轉讓等有所誤認。
⑷另參以東森電視事業股份有限公司107 年7 月12日（107 ） 東視財經字第170 號函所附103 年6 月11日新聞報導光碟， 經本院勘驗之譯文及被證1 之該新聞報導譯文略為「主播： 地上權的住宅案逆勢翻紅，有的地上權建案呢，不到一個月 就賣出了超過500 戶。記者：在新北市這樣35坪的房子，還 有一個溫馨的小客廳，1 坪竟然不到40萬元，因為他賣的是 地上使用權。華麗水晶燈，寬敞客廳空間開闊…每坪只要36 萬到42萬…3 個月就賣出4 成以上。受訪者A ：假日大概都 會有將近20組左右一天。記者：過去這種地上權的房子並不 受到民眾青睞，因為沒有永久土地權。受訪者B ：這種產品 在台灣一直不是一個主流產品。縱使它比市價便宜，可是我 覺得大家接受程度還是比較差一點。記者：但近期房市銷售 轉冷，主打低價入住北市蛋黃區的地上權住宅案逆勢翻紅。 受訪者C 即華固建設總經理洪嘉昇：去年11月以後，它是可 分割的地上權，那這一部分，本身它就是可以去做抵押設定 ，所以是沒有問題。記者：甚至有些地上權建案不到一個月 就簽約賣出超過500 戶，實在是因為政府打房不見成效，老 百姓想有個殼就找地上權案下手。受訪者D ：甚至有4 成的 人他會覺得不降反增…」（見本院卷卷三第204 頁、第216頁 ），前揭東森新聞主要係在說明地上權住宅在政府打房成效 不佳下，房價又較一般購買房屋所有權便宜甚多，吸引許多 承購戶購買，而洪嘉昇雖在該新聞報導中受採訪，然採訪中 並未提及系爭建案，僅說明地上權在新聞報導前一年11月間 已成為可分割並設定抵押之性質，其他受訪者之訪談內容亦 未提及系爭建案，是由洪嘉昇在前揭新聞報導之訪談內容前 後文均無從認定係宣傳系爭地上權可分割並設定抵押擔保貸 款。
⑸又參以國產署102 年9 月10日座談會會議記錄，其中華固公 司由董事長鍾榮昌代表出席，發言內容中敘明從財訓所開發 案可知，地上權住宅分戶出售最大問題在於客戶端貸款，因 使用權住宅目前尚無法作為質設標的，經洽詢公股銀行都表 示沒有意願承作，僅有極少數民間小銀行願意以連帶保證或 信用擔保方式放款，但貸款額度低利率高。現行規定，對於 地上權住宅目標市場，多屬經濟能力相對不具強勢且無力購 買有土地所有權房屋青年族群而言，反須準備較多自有資金 或以其他資產抵押貸款，影響購買力及購買意願。僅持有使



用權的地上權住宅流通性低，轉售難度高，如能開放地上權 分割移轉，不僅有助於民眾向銀行抵押貸款，取得較高成數 貸款額度以及較低利率，並以低於具土地所有權的價格取得 環境與區位條件好的地上權住宅產品…等語（見本院卷卷一 第208 頁背面），是該座談會中華固公司董事長鍾榮昌僅說 明地上權住宅出售主要問題是使用權目前尚無法作為質設標 的；鍾榮昌於本院審理時證稱系爭建案銷售時財務單位有接 觸過銀行，照當時辦法還沒有辦法貸款等語（見本院卷卷三 第209 頁），核與前揭系爭契約書1-19第10條、第23條、第 25條約定內容並無二致，顯見被告並未明知系爭地上權及地 上物不得一部讓與，且無法作為擔保物設定抵押貸款，而仍 偽稱系爭建案作為擔保物抵押貸款。
⒊原告另主張華固公司就系爭建案無法辦理貸款等條件有據實 說明義務，且隱瞞未說明，亦有不作為詐欺行為，並提出原 證3 之系爭協議書、原證4 之系爭轉讓契約、原證10之律師 見證講稿為證，然查：
⑴依前述，系爭契約書1-19第10條、第23條、第25條業已就契 約價金之給付方式為約定，並詳細記載依目前法令規定，本 約標的之使用權尚無法向金融機構辦理貸款，原告自難諉為 不知前揭條文之約定；況原證10之律師見證講稿第3 條「依