臺灣新北地方法院民事判決
107年度訴字第1746號
原 告 莊雅芳
訴訟代理人 顏火炎律師
顏嘉誼律師
被 告 森築開發股份有限公司
法定代理人 魏夢麟
訴訟代理人 莊志成律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國107年8月10
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾陸萬肆仟元，及其中新臺幣伍拾
伍萬壹仟元自民國107年7月14日起，其餘新臺幣陸拾壹萬參仟元
整自本判決確定翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾捌萬捌仟元供擔保後，得假執
行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾陸萬肆仟元為原告預供擔保，得
免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國102年9月5日向被告買受坐落新北市○○區○○段0000
0○000地號土地之上河園建案第B8棟第14樓房地（下合稱系
爭不動產）之預售屋，契約總價款為新臺幣（下同）12，26
0，000元，兩造並簽立房屋土地預定買賣契約書（原證1；
下稱系爭買賣契約）。原告已繳價款2190，000元及200，00
0元預付款，合計2，390，000元。惟因系爭不動產有施工期
間工人墜樓不治、完工後棟距過小等情形，原告無意繼續履
約，並經被告以台北台塑郵局001290存證信函解除系爭買賣
契約（原證5）。
㈡根據系爭買賣契約第25條：「賣方得自買方已繳納之價款中
沒收本約買賣總價款百分之十五為違約金，但若買方所繳之
價款不足沒收金額，則以買方已繳付價款為限」及依民法第
250條第2項規定，本件違約金為買賣總價款15%，且為損害
賠償預定性質違約金，則應視為就因違約所生之損害，業已
依契約預定其賠償，被告不得更請求其它損害賠償。
㈢系爭不動產建物完工後，確實有棟距與廣告宣傳圖明顯不符
之情形，居住品質令人堪憂，且亦有工人死亡之情形發生，
是以原告不願繼續履約尚屬情有可原。根據民法第252條規
定以及參酌最高法院19年度上字第1554號判例、最高法院88
年度台上字第1968號判決意旨，本件違約金約定為契約總價
款15%實屬過高，應依10%方為合理。故以此計算本件違約金
應為1，226，000元（12，260，000×10%＝1，226，000），
請求鈞院酌減違約金為1，226，000元。而原告已繳交2，39
0，000元，扣除1，226，000元後為1，164，000元，亦即被
告持有原告1，164，000元即屬不當得利，為此爰依民法第1
79條規定請求被告返還1，164，000元。
㈣並聲明：
1。被告應給付原告1，164，000元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠原告於102年9月5日簽立系爭買賣契約向被告購買系爭不動產
，然簽約後，國內不動產交易確實慢慢產生變化，交易呈現
停滯及價格跌落情形，迄今仍在低迷中，系爭買賣契約之買
賣標的即系爭不動產價格跌落10%以上。又系爭上河園建案
係由被告委託房屋代銷公司銷售，其銷售費用為買賣價金之
6%，此有銷售合約可證（被證3；行銷企劃合約書），此亦
為被告因原告違約所受之損害，故於未計算被告因出售系爭
不動產所需負擔之基本人事管銷費用及其他費用之情形下，
被告所受之損害即達系爭買賣契約總價之15%以上，系爭買
賣契約依據內政部預售合約所訂相關規定而約定僅沒收買賣
總價15%，實不足以彌補被告所受之實際損害，原告主張違
約金過高應以總價10%為適當云云，理由自難成立。
㈡按契約自由為憲法保障之基本權，本件締約雙方並無地位不
平等致約定之違約金顯相懸殊或顯失公平之程度，且系爭買
賣契約約定之違約金符合我國消費者保護機關及預售屋買賣
主管機關制定之標準，合於一般經濟狀況所認可之客觀合理
範圍，並無過高或顯失公平之程度，自不應任意以民法第25
2條規定介入私法自治領域予以酌減。次按內政部公告之「
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條「違
約之處罰」第4項規定「買方違反有關『付款條件及方式』之
規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過
百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者
，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」。上開
預售屋買賣定型化約款係經行政院消費者保護委員會議通過
，並由內政部公告施行，且歷經多次修訂均未就此15%之比
例修正。可知中央主管機關於預售屋買賣關係中，為維護消
費者之正當權益，亦認賣方因買方違反付款條件及方式而沒
收買賣價金15%，係屬客觀合理之範圍，準此足認，系爭約
定違約金數額15%，符合我國消費者保護機關及預售屋買賣
主管機關所制定之標準，合於一般社會經濟狀況所認可接受
之客觀合理範圍，並無過高致顯失公平程度，且兩造之所以
約定違約金，原意即在藉此達成預估及計算履約及違約風險
、降低日後證明損害之成本及降低法院或當事人之訴訟成本
等目的，法院實應尊重契約自由及私法自治，嚴守民法第25
2條所定過高之要件，於違約金「顯相懸殊」、「顯失公平
」之情況下，始得酌減，俾維持當事人締約決定、對價平衡
及履約動機，避免事後任意爭執約定之違約金過高，致無從
達成違約金制度之目的，並可防止訴訟資源之無謂浪費。原
告未舉證證明系爭違約金有何過高致顯失公平、與被告所受
損害顯相懸殊情事，如依原告之請求而予酌減，無異鼓勵債
務人可任意違約並動輒訴請法院酌減違約金，且將債務人不
履行契約之不利益轉嫁予債權人承擔，實對被告難謂公平而
有違社會正義、並有礙交易安全及私法秩序之維護。況且，
違約金之約定既係基於當事人之合意，約定違約時以支付一
定金額之違約金作為損害賠償之方法，以確保雙方履行契約
，避免當事人請求損害賠償成本之增加（舉證成本或訴訟成
本）及避免當事人權益意義關係久懸不定，債務人即應依約
履行，僅因恐締約雙方地位不平等，致原有約定顯失公平之
情形者，始賦予法院酌減職權，以為救濟之道。故倘締約雙
方並無「地位不平等」致違約金達顯相懸殊或顯失公平之程
度，即不應再以民法第252條規定介入私法自治領域。
㈢本件兩造於102年締約時之客觀社會背景，政府尚未祭出一連
串之打擊投資客炒作房市措施，故斯時國內房地產市場極為
熱絡，不僅建築營造公司眾多，且各式各樣之建案林立，被
告於房地市場並不具獨占、寡占或其他締約之優勢地位，原
告實有充分享有選擇機會得與坊間眾多不同建商針對各式建
案洽商交易，且原告對於契約條款內容並非無磋商或變更之
餘地，原告於簽訂系爭買賣契約前，對於契約條款內容、債
務不履行違約金等約款是否公平、是否有足夠之負擔能力等
主客觀因素，本得事先評估後基於自由意志及平等地位而自
主決定是否簽約，實不得於事後自行違約而受違約處罰時，
任意指摘債務不履行違約約款不當；另參以內政部公告之「
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條「違
約之處罰」第4項規定，系爭違約金約定15%，係屬客觀合理
之範圍，而如前述系爭買賣契約並非於不平等之情狀下所為
，亦無未符合實質公平之顯相懸殊之過高情事，則本件違約
金約定不應予以酌減，否則無異將原告不履行契約之不利益
歸由被告承擔，甚至鼓勵原告無視違約金之約定而恣意違約
，致有悖誠信履約之善良風氣。
㈣答辯聲明：
1。原告之訴駁回。
2。如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院訴字卷第294至295頁）
㈠兩造於102年9月5日簽立原證1之系爭買賣契約書，由原告向
被告買受坐落新北市○○區○○段00000○000地號土地之上河園
建案之系爭不動產，約定契約總價款為12，260，000元，原
告已繳價金計239萬元。並有房屋土地預定買賣契約書影本1
份、客戶期款繳款狀況表影本、上河園建議付款表影本、原
告存摺內頁影本各1紙附卷可稽（見本院卷第13至187頁、第
189至193頁）。
㈡兩造間系爭買賣契約，嗣經被告於106年8月22日以原證5之台
北台塑郵局001290號存證信函，以原告前經被告於106年5月
5日以存證信函催告原告繳清未繳期款，原告未置理為由，
依系爭買賣契約第25條第2項約定解除契約，並沒收原告已
付價金239萬元作為違約金。故系爭買賣契約已經被告以原
證5之存證信函解除而消滅。並有上開存證信函影本附卷可
稽（見本院卷第211至213頁）。
四、本件爭點及本院之判斷：原告主張其以總價12，260，000元
向被告購買系爭不動產，已繳價金2，390，000元，原告因
故無意繼續履約，致遭被告於106年8月22日以台北台塑郵局
001290號存證信函，依系爭買賣契約第25條第2項約定解除
契約，並沒收原告已付價金239萬元作為違約金。系爭買賣
契約雖已經原告解除契約而消滅，然系爭買賣契約約定以總
價15%計算之違約金過高，應以買賣總價10%計算即1，226，
000元為合理。故原告依民法第252條請求酌減違約金，並依
民法第179條請求被告返還1，164，000元（2，390，000元－
1，226，000元）等語。被告不爭執其依系爭買賣契約第25
條第2項第1款約定得沒收之違約金為買賣總價15%即1，839
，000元（12，260，000元×15%＝1，839，000元），差額551
，000元（239萬元－1，839，000元＝551，000元）迄未退還
原告。惟否認系爭買賣契約約定之違約金有過高之情事，並
以前揭情詞置辯。是本件所應審酌之爭點為：㈠原告依民法
第252條請求酌減違約金有無理由？㈡原告依民法第179條請
求被告返還價金1，164，000元及遲延利息，有無
理由？茲析述如下。
㈠關於原告依民法第252條請求酌減違約金有無理由之爭點：
1。按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
民法第252條定有明文。而違約金之作用，乃為節省債權人
於債務人不履行債務或不為適當之履行時，對債務人請求損
害賠償之舉證成本，以期縮短訴訟之時程，並督促債務人依
約履行債務。基於契約自由原則，當事人對於其所約定之違
約金數額，應受其拘束，以貫徹私法自治之精神。至債務人
之債務倘已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為
避免造成違背契約正義等值之原則，法院固得比照債權人因
一部履行所受之利益或參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及
當事人所受損害等情形，減少違約金（民法第251條、第252
條參照）。惟當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性
質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償
預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受
之損害，並不具懲罰之色彩，初與債務人主觀之歸責事由無
關。又關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法
律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所
失之利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償
額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極
損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定
之違約金是否過高，此有最高法院105年度台上字第2289號
判決可參。且違約金是否過高，應以解約時所生損害為酌定
標準，不應將契約解除後之因素列入考量，或將契約解除後
所發生之損害作為酌減違約金之標準，此有最高法院86年度
台上字第1084號、92年台上字第2046號判決可參。
2。查兩造間系爭買賣契約第25條「違約之處罰」第2項第1款
約定：「買方違約罰則：倘買方有減少價金（含各項費用
）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合
賣方辦理所有權移轉、貸款抵押設定、不動產點交之情事者
，除合約另有約定解約條件外，經收到賣方催告函五日內仍
不履行時，賣方得逕行解除本契約，解約後依下列方式辦理
：㈠賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款百分
之十五為違約金，但若買方所繳之價款不足沒收金額，則以
買方已繳付價款為限。」。則本件原告因故無意繼續履約，
而未依約繳清各期餘款，經被告依系爭買賣契約第25條第2
項約定解除契約，並沒收原告已付價金239萬元充作違約金
，其中1，839，000元（12，260，000元×15%＝1，839，000
元），即非無據。惟其餘價金551，000元（239萬元－1，839
，000元＝551，000元），被告則自承並非其依上開契約約定
所得以沒收（見本院卷第295頁），則被告於解除系爭買賣
契約後，將此部分價金一併沒收作為違約金，而未返還與原
告，自無依據，屬無法律上原因而受利益。是原告依民法第
179條規定請求被告返還此部分價金551，000元，應屬有據
。
3。又依系爭買賣契約第25條第3項約定：「買賣雙方除依前二
項之請求外，不得另行請求損害賠償。」（見本院卷第71頁
），故無從認定同條第2項約定之違約金具懲罰性質，且難
認有民法第250條第2項後段：「約定如債務人不於適當時期
或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者。」之情事
。因此，原告主張上開所約定之違約金屬損害賠償預定性，
應為可採，且此為被告所未爭執，自堪認定。
4。查前揭違約金之約定，於買方違約時，賣方得沒收依買賣
總價15%計算之金額，雖未高於內政部編之「預售屋買賣契
約書範本第25條第4項規定之最高不得超過房地總價15%（見
本院卷第304頁）。然系爭違約金之約定是否過高，本院仍
非不得審酌系爭買賣契約解約時，被告所生履行利益之損害
以為酌定。而被告辯稱：其因原告違約不買，所造成之損害
包含原告於102年9月5日簽約購買系爭不動產後，依被證2之
實價登錄查詢資料，可知附近100筆不動產交易行情，迄106
年平均房價跌幅超過10%，現在賣價都是以當初預售價格跌1
0%在銷售，再加上被告委託房屋代銷公司銷售費用支付之服
務費用即買賣價金之6%，即已達20%，此尚未計算被告之基
本人事管銷費用及其他費用等節（見本院卷第295頁），固
提出上開實際登錄查詢資料（見本院卷第245至270頁），及
被告公司與訴外人愛山林建設開發股份有限公司（下稱愛山
林公司）簽立之行銷企劃合約書影本1份（見本院卷第271至
276頁）為證。然依上開行銷企劃合約書內容，可知被告委
託愛山林銷售期間係自102年7月15日起至被告取得使用執照
之日止（參第2條第1項）、委託銷售價格2樓以上一般事務
所及住家每坪平均底價為37萬元，平面車位平均底價為每位
125萬元（參第3條第1項第2、3款規定）、行銷企劃服務費
計費方式為：「銷售服務費計算方式如下：1。本案銷售請
佣金額以6%（含稅）計算行銷企劃服務費。服務費計算方
式如下：1。各戶銷售金額高於底價（含）以上時，以底價
請領服務費，銷售金額低於底價以下時，該戶以成交價請領
服務費。2。…。」（參第7條第1、2項）。而依系爭買賣契
約書第3條，可知原告所購買之系爭不動產約22。71坪及車
位1位（見本院卷第19頁），如以上開行銷企劃合約書之約
定計算被告委託銷售底價應為9，652，700元（22。71坪×37
萬元＋125萬元＝9，652，700元），被告需支付代銷公司之服
務費應為579，162元（9，652，700元×6%＝579，162元），
約占系爭買賣總價4。7%（579，162元÷1，226，000元＝4。7
%），並非被告所稱以買賣總價6%計算。且被告從事房屋興
建銷售，一般而言，其將房屋興建完成加以出售，扣除成本
等，必有相當之營業利潤，而代銷費用則屬被告出售系爭不
動產應支出成本之一。是被告將系爭不動產出售與原告可得
之利潤，為原告如依約履行系爭買賣契約被告因此可得之履
行利益。則被告因原告不履行系爭買賣契約所受之損害，在
一般情形，應以扣除包含代銷費用在內之全部營銷成本後之
營業利潤之喪失，據以認定，始為合理。又財政部每年均就
營利事業各種同業，核定利潤標準，作為課徵所得稅之依據
，其核定之同業利潤標準，係依各業抽樣調查並徵詢各業同
業公會之意見而為核定，可謂統計及經驗所定之標準，自得
作為被告興建房屋銷售之可得享受利益之計算依據。而財政
部核定公布之102年及106年度同業利潤標準，不動產投資開
發、興建之淨利率均為10﹪（見本院卷第309、311頁），亦
即建商在扣除購地成本、建築用料、廣告、代銷及人事管銷
費用後，可獲得利潤約10%。則併考量被告除上開代銷費用
支出外，並未提出其他成本支出之相關會計憑證足以證明其
有超出一般統計標準之成本耗費。則關於被告因原告違約而
解除系爭買賣契約所受履行利益之損失，應得以前揭同業利
潤標準據以認定。被告雖抗辯：系爭不動產附近房地自102
年迄106年平均跌幅超過10%，現在賣價都是以當初預售價格
跌10%在銷售等語，而依其所提出系爭不動產附近房地102年
7月至106年5月之實價登錄資料（見本院卷第245至269頁）
，固可認系爭不動產附近房價確有跌價之情形。然被告解除
系爭買賣契約後，系爭不動產由被告收回自行處分（參系爭
買賣契約第25條第2項第2款規定；見本院卷第69頁），則被
告收回系爭不動產日後再轉售他人，是否滯銷或出售價額貶
值，及須支出之勞力、費用等，屬系爭買賣契約解除以後所
發生之損害，依前揭說明，違約金是否過高，應以解約時所
生損害為酌定標準，不應將契約解除後之因素列入考量，或
將契約解除後所發生之損害作為酌減違約金之標準，是被告
此部分所辯，已非可採。再者，被告收回系爭不動產後，尚
未實際再售出，則其是否實際受有跌價之損害並未確定，且
其現以預售價降10%為銷售，相當於以成本價銷售，自難認
被告除預售價10%計算之淨利潤損失外，另有低於其成本之
其他實際損害發生。是本院綜合上情，以及審酌原告於系爭
買賣簽約之前即已支付訂金35萬元、簽約當時即已支付簽約
金89萬元、系爭建案開工時已支付11萬元，加上開工後給付
之各期款，合計原告於系爭建案取得使用執照以前，即已支
付買賣價金239萬元，約占總價金19。49%。換言之，系爭不
動產尚未完工之前，原告即已一部履行買賣契約義務等一切
情狀，本院認被告沒收系爭買賣總價15%即1，839，000元充
作違約金顯屬過高，原告請求應予酌減至系爭買賣總價之10
%即1，226，000元，核屬適當，應予准許。
5。至於原告另謂：其係因系爭建案施工期間有工人墜樓不治
、完工後棟距過小等情形，其才因此無意繼續履約，故情有
可原等情，此屬原告是否故意違約等主觀之歸責事由，依前
揭說明，並非得作為酌減違約金之論斷事由，併此敘明。
㈡關於原告依民法第179條請求被告返還價金1，164，000元及
遲延利息有無理由之爭點：
1。本件原告已支付被告之價金為239萬元，全數遭被告沒收，
此為被告所是認（見本院卷第294頁）。然其中551，000元
，非被告依系爭買賣契約第25條第2項約定得沒收作為違約
金，是被告於解除系爭買賣契約後，未返還此部分價金與原
告，原告自得依民法第179條規定請求被告返還，已如前述
。原告此部分並請求自起訴狀繕本送達翌日即107年7月14日
起（見本院卷第225頁送達證書）至清償日止，按年息5%計
算之法定遲延利息，亦屬有據。
2。次按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額
而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為
預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人
自得依不當得利法律關係請求債權人給付（最高法院102年
度台上字第1330號判決參照）。系爭買賣契約既經被告解除
，而被告可得主張沒收之違約金經酌減為1，226，000元，
則被告其餘沒收之違約金1，839，000元（239萬元－551，00
0元＝1，839，000元），經扣除上開得沒收金額後，就超過
上開金額所沒收之違約金613，000元（1，839，000元－1，2
26，000元＝613，000元），即應依民法第179條規定返還原
告。再按法院依民法第252條酌減違約金，應待法院為酌減
違約金之裁判，始生形成效力，故當事人（債權人）在法院
為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之
法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權始確定發
生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法
院105年度台上字第2378號判決參照）。因此，原告就此部
分並請求被告給付自本件判決確定翌日起加付法定遲延利息
部分，應予准許，逾此部分之利息請求則屬無據，不應准許
。
五、從而，原告依民法第179條規定，請求被告給付1，164，000
元（551，000元＋613，000元＝1，164，000元），及其中551
，000元自起訴狀繕本送達翌日即107年7月14日起，其餘613
，000元自本判決確定翌日起，均至清償日止，按年息5%計
算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求
，則無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核
原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額
准許之。至原告敗訴部分，其此部分假執行之聲請則失去依
據，應併駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻
擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附
此敘明。結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，
依民事訴訟法第79條、第390條、第392條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 9 月 14 日 民事第一庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 14 日 書記官 張珮琪
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