臺灣高雄地方法院民事判決
110年度雄訴字第11號
原 告 林玉麗
被 告 吳俊賢
訴訟代理人 陳富勇律師（法扶律師）
被 告 吳淑櫻 住○○市○○區○○街00號 上列當
事人間請求確認優先承買權等事件，本院於民國111年3月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
被告吳淑櫻未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為 判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）原告於民國104 年10月16日透過本院104 年度司執字第49 113 號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣 程序，拍定取得門牌號碼：高雄市○○區○○○路000巷0 號， 權利範圍全部之未辦保存登記之房屋1 棟（下稱系爭房屋 ）。嗣經本院以105 年度雄簡字第1633號判決（下稱系爭 判決）認定系爭房屋就其坐落基地，即高雄市○○區○○段0 ○段○0000000 地號，權利範圍13/18 之土地，及同地段第 637-226 地號，權利範圍全部之土地（以下稱系爭168 地 號土地、系爭226 地號土地），有民法第425 條之法定租 賃權存在，並核定租金為每月新臺幣（下同）2,537 元確 定在案，原告均按月繳納租金至訴外人即被告之母吳廖居 惠在郵局設立之帳號0000000-0000000帳戶內。（二）詎被告於109 年4 月17日就上開土地及同地段第637-228 地號土地（下稱系爭228 地號土地，與系爭168地號、226 地號土地合稱系爭土地）締結買賣契約，由被告吳淑櫻 向被告吳俊賢購入系爭土地（下稱系爭買賣契約），將前 開土地移轉登記為吳淑櫻所有，並於109 年4 月29日辦畢 所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記）。然而，被告吳俊 賢出賣系爭土地，依民法第426 條之2及土地法第104條規 定，原告有優先承買權，被告吳俊賢應將出賣條件以書面
通知原告，卻未為之，即率爾將系爭土地售予被告吳淑櫻 ，並為移轉登記，其所為依民法第426 條之2 第3 項、土 地法第104條規定，自不得對抗原告。
（三）又被告吳淑櫻曾匯款28萬元為被告吳俊賢清償積欠中國信 託銀行債務，而吳廖居惠曾在另案（即本院106 年度雄簡 字第1617號）表示，有人開價20萬元要買其土地，併參酌 系爭土地之市場交易行情、系爭土地上2 棵大樹移除成本 及移除前潛在風險等情狀，足見被告間就系爭土地之真實 買賣價金應為28萬元，並非系爭買賣契約記載之價金1,88 9,000元。是原告基於優先承買權人之地位，請求被告吳 俊賢以同一條件即買賣價金28萬元將系爭土地售予原告， 並於原告交付價金28萬元之同時，將系爭土地所有權移轉 登記予原告，應屬合法且適當。
（四）為此，爰依民法第426 條之2 及土地法第104 條第1 項規 定，提起本件訴訟等語。並聲明：1.確認原告對被告吳俊 賢就系爭土地有優先承買權存在；2.被告間就系爭土地以 28萬元所為之買賣行為，應准原告以同一價格優先承買。二、被告均聲明原告之訴駁回，並分別以下列情詞資為抗辯：（一）被告吳俊賢：
1.被告吳俊賢於103 年3 月間因積欠多家銀行債務，為免遭強 制執行，自該日起即未再使用個人帳戶，並退出勞健保，又 因係職業計程車司機，收入不穩定，尚有妻女須扶養，且自 105 年4 月間又積欠大額汽車貸款債務，故陸續向訴外人即 被告吳俊賢之胞姊吳淑鈴借款，由吳淑鈴以現金或匯款轉入 被告吳淑櫻、吳淑鈴之女黃姿嬑之郵局或銀行帳戶，再由吳 俊賢以提款卡自行提領使用，自104 年11月9 日起至109 年 4 月17日止，累計借款達2,015,800 元。被告吳俊賢為清償 前開借款債務，遂於109 年4 月17日將系爭土地出賣予吳淑 鈴用以抵償前開借款債務，吳淑鈴即將系爭土地借名登記在 被告吳淑櫻名下。
2.被告於109 年4 月間辦理所有權移轉登記時並不知悉原告有 優先承買權，故未通知原告，然系爭土地係以債作價1,889, 000 元以清償被告吳俊賢對吳淑鈴的借款債務2,015,800 元 ，抵償後不足的餘款現尚未還清。倘原告欲行使優先承買權 ，應接受被告吳俊賢與吳淑鈴所訂原買賣契約之包含標的、 價金等一切條件，不得部分不接受或予以變更，是本件原告 如未能以同樣價額1,889,000元購買，自難謂已合法行使優 先承買權。
3.又原告自始即知系爭土地之特別拍賣價格合計為1,225,000 元，並主動向吳淑鈴詢問可否以120 萬元打8 折即100 萬元
出售，則原告一開始既願以100 萬元價格購買，應係自認該 土地價值至少100 萬元以上，惟其竟於本件又反此主張系爭 土地價值實際僅有28萬元，顯已違反禁反言原則，而有漫天 砍價之嫌等語。
（二）被告吳淑櫻：被告吳俊賢陸陸續續向我和吳淑鈴借了很多 錢抵債，大部分的錢都是吳淑鈴出借的。系爭土地過戶登 記時所稱的200 多萬元都是由吳淑鈴處理，此部分為吳淑 鈴和被告吳俊賢間之借貸關係，我純粹只是出借自己的名 字為系爭土地之登記，系爭土地辦理移轉登記時，我並未 意識原告有優先承買權等語。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告經系爭執行事件拍定取得系爭房屋，嗣經系爭判決認 定系爭房屋就其坐落基地，即系爭168 、226 地號土地存 有法定租賃關係，並核定租金為每月2,537 元。（二）系爭土地前於103 年4 月25日，由被告吳俊賢以買賣為原 因移轉登記予吳廖居惠，嗣經本院106 年度雄簡字第1617 號判決回復為被告吳俊賢所有，經高雄市政府三民地政事 務所以107 年三地字第049180號函辦畢回復登記。系爭16 8地號、226地號土地因回復為被告吳俊賢所有，原告就該 兩筆土地依民法第838 條之1 規定取得法定地上權。（三）被告吳俊賢於109 年4 月17日出賣系爭土地，並於109 年 4 月29日以買賣為原因，移轉登記於被告吳淑櫻名下。（四）被告吳俊賢於出賣系爭土地前，未通知原告系爭土地之出 賣條件。
四、本件兩造之爭點，應在於：（一）被告吳俊賢出賣系爭土地 之價格為何？（二）原告主張就系爭土地有優先承買權，請 求以28萬元之價格優先承買系爭土地，有無理由？茲分述如 下：
（一）被告吳俊賢出賣系爭土地之價格為1,889,000元 1.經查，證人即系爭土地買賣代書劉美慧證稱：當時是吳淑 櫻、吳淑玲、吳俊賢三人一同委託我；吳俊賢同意把土地 賣給吳淑玲，但登記在吳淑櫻的名下；我之所以會說把地 賣給吳淑玲，是因為當時他們三人說這筆錢是吳淑玲出的 等語（見本院卷二第126 頁），而證人劉美慧與兩造並無 特別利害關係，應無甘冒偽證風險而無不實陳述之理，是 其證述應可採信。參以系爭土地買賣契約書載明賣方為被 告吳俊賢、買方為被告吳淑櫻、吳淑玲，又系爭土地買賣 契約書第6 條第3 項約定：本件產權登記買方得以指定第 三人為登記名義人，登記名義人為被告吳淑櫻等情，有系 爭土地買賣契約書存卷可查（見本院卷一第339 至343 頁
），復觀原告與證人吳淑鈴於109 年4 月29日曾討論系爭 土地買賣事宜，證人吳淑鈴於斯時向原告表示：代書已辦 好，我借名登記在我姊姊（即被告吳淑櫻）名下；我出錢 自己買法拍那一塊，所以才要借名登記在我姊姊名下；因 為錢全都我出，即便要買賣也要我同意，所以我才要公證 ，辦理借名登記等語，有原告與證人吳淑鈴之LINE對話紀 錄截圖可參（見本院卷一第213 、215 頁），堪認系爭土 地確係由被告吳俊賢出賣予證人吳淑鈴，而借名登記於被 告吳淑櫻名下。
2.次查，系爭土地經被告吳俊賢及證人吳淑玲約定買賣價格 為1,889,000元乙節，有系爭土地買賣契約書可查（見本 院卷一第340 頁）。再查，系爭168 地號土地，共34平方 公尺，公告土地現值為每平方公尺58,000元；系爭226 地 號土地，共5 平方公尺，公告土地現值為每平方公尺58,0 00元；系爭228 地號土地，共3 平方公尺，公告土地現值 為每平方公尺58,000元等情，有系爭土地謄本存卷可證（ 見本院卷一第113至117、297頁、本院卷二第389至400頁 ），則系爭168 號土地公告現值為1,424,222 元（計算式 ：345800013/18=1,424,222 ，小數點以下四捨五入） ；系爭226 號土地公告現值為29萬元（計算式：558000= 290,000）；系爭228 號土地公告現值為174,000 元（計 算式：358000=174,000），是系爭土地公告現值共為1,8 88,222元（計算式：1,424,222＋290,000＋174,000＝1,888, 222），核與被告吳俊賢出賣系爭土地予被告吳淑鈴之約 定價金1,889,000元相差甚微，足認被告吳俊賢出賣系爭 土地之價格合於公告現值行情，並無低價賤售之情形。另 參證人劉美慧證稱：當時在私契第3 條記載賣方陸續請款 總計，該條在金額欄記載1,889,000元則是依照吳俊賢等3 人當場同意以公告現值做為買賣契約的買賣總價，當時 之所以會這麼寫，是因為我告訴他們土地買賣不能低於公 告現值等語（見本院卷二第126 頁），堪認被告吳俊賢與 證人吳淑玲確有合意以1,889,000元為系爭土地之買賣價 格無訛。綜上，堪予認定系爭土地之買賣價格為1,889,00 0元。
3.原告雖主張系爭土地真實買賣價格28萬元等語。惟查，原 告上開主張無非係以被告吳俊賢中國信託商業銀行小額貸 款經代償之金額28萬元為據，並有代償貸款申請書、代償 證明書及匯款憑證可佐（見本院卷一第210、211、375頁 ），然此至多僅可證被告吳俊賢所積欠之28萬元貸款，由 他人所代償一事，並無法逕予推認被告吳俊賢與證人吳淑
玲間就系爭土地之買賣價格即約定為28萬元。另查，系爭 土地於108年間之法定拍賣程序中，經不動產估價師鑑定 ，系爭168號土地之價格為1,783,056元、系爭226號土地 之價格為363,000元、系爭228號土地之價格為217,800元 ，合計共為2,363,856元等情，有閎宇不動產估價師事務 所108年6月6日宇高字第4K0020號函暨鑑定報告存卷可查 （見本院108年度司執字第41176號卷），洵堪認定系爭土 地交易行情可達2,363,856元乙節。則被告吳俊賢如以28 萬元之價格出賣系爭土地，與前開鑑價結果相差達200餘 萬元，要與常情有違，顯非一般理性之人之經濟行為，自 難認被告吳俊賢願以28萬元之價格出售系爭土地。另參原 告亦曾於109年3月31日與證人吳淑玲討論系爭土地買賣事 宜，兩造之對話略為：
（原告：） 我想請問你媽媽的土地要賣我嗎？今天銀行 跟我聯絡，有沒有可能直接賣我，銀行那邊 可以協商一下。
（吳淑玲：）法拍多少錢？能否拍給我開，我媽都沒去領 信件。
（原告：） 你不知道啊
（吳淑玲：）嗯，不知。那妳想買多少
（原告：） 120流標，而且不是你媽媽的名字，是一個 叫吳俊賢，也許你媽媽已經賣掉 （吳淑玲：）我媽移轉到我弟弟的名下，我弟有欠銀行卡 債，本來要幫我弟處理，可是他沒去領信件 （原告：） 你弟弟的，原來如此，那我之前的租金，給 你媽帳號應該一樣，沒影響 （吳淑玲：）我弟欠銀行好像只有26萬，沒影響 （原告：） 有時信丟進屋子裡 （吳淑玲：）了解 （原告：） 只有26萬，那你們還想賣地嗎，也許還26萬 ，地就不用拍了
（吳淑玲：）我有，可以幫他處理 （原告：） 那還要賣地嗎 （吳淑玲：）妳想看看，想買多少，我留著沒用 （原告：） 地不是你弟的，你媽媽的 （吳淑玲：）現在地是我弟的 （原告：） 我想120流標會再打8折 所以100萬好嗎 現在銀行應該還查封著 如果要買賣，銀行有說可以跟他談，收回欠 款後會同意 （吳淑玲：）我弟這2 天有再跟我借15萬，我明天回去找 我媽媽商量，如果還剩26萬，我可以再幫忙 處理我這兩天再跟妳聯絡
有原告與證人吳淑玲之LINE對話紀錄截圖可參（見本院卷 二第155至156頁），則原告既曾向證人吳淑玲提出以100 萬元之價格購買系爭土地，可徵原告就系爭土地之價值亦 認至少可達100萬元，與其本件主張系爭土地買賣價格僅 為28萬元，亦有數倍之差距。是從上開系爭土地鑑價報告 金額、原告就系爭土地曾提出之購買價格，均顯高於28萬
元等情，均難認被告吳俊賢僅以28萬元之價格即出賣系爭 土地，原告此部分主張，自難認有據。
（二）原告請求以28萬元之價格優先承買系爭土地無理由 1.按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時， 承租人有依同樣條件優先承買之權，土地法第104 條第1 項前段、民法第426 條之2 第1 項前段分別定有明文。次 按有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築 房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租 人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋 為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前 手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符 立法意旨（最高法院74年度台上字第2562號判決意旨可參 ）。復按土地法第104 條第1 項前段規定基地出賣時，地 上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，係 指地上權人、典權人或承租人於基地所有權人出賣基地時 ，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意。所 謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的 、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地 上權人、典權人或承租人得要求優先成為基地之買受人。 易言之，在地上權人、典權人或承租人行使優先購買權時 ，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變 更為地上權人、典權人或承租人而已，其餘因基地買賣契 約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務， 要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同（最 高法院100 年度台上字第2019號判決意旨可參）。是以， 基地出賣人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先 購買權人必須均表接受，始有合法行使優先購買權可言， 倘有部分不接受或善加予變更買賣條件時，即非合法行使 優先承買權。末按民法第426 條之2 第1 項、土地法第10 4 條第1 項有關優先承買權之規定，均在使基地與基地上 之建物合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭（最 高法院65年度台上字第530 號、91年度台上字第2154號判 決意旨可參），是前開有關土地法第104 條第1 項優先承 買權應如何行使之闡述，亦應適用於民法第426 條之2規 定。
2.經查，原告於104 年10月6 日經系爭執行事件拍定取得被 告吳俊賢所有之系爭房屋，嗣經系爭判決認定系爭房屋就 其坐落基地，即系爭168 地號、226 地號土地存有法定租 賃關係，又原告經內政部110 年2 月9 日台內地字第1100
104215號函釋，就系爭168 地號、226地號土地依民法第8 38 條之1 規定取得法定地上權等情，有法務部110 年1 月29日法律字第10903515610 號函、內政部110 年2 月9 日台內地字第1100104215號函、法定地上權列管資料在卷 可稽（見本院卷二第19至35頁），並經本院調閱系爭執行 事件、系爭判決卷宗核閱無誤，是原告既就系爭168 地號 、226 地號存有法定租賃關係及法定地上權，揆諸前揭說 明，於被告吳俊賢出賣系爭168 地號、226 地號土地即系 爭房屋坐落基地時時，原告即得依民法第426 條之2 第1 項前段、土地法第104 條第1 項前段規定，主張優先承買 權。
3.次查，被告吳俊賢出賣予證人吳淑鈴之土地，除系爭168 地號、226 地號土地外，並包含系爭228 號土地，約定價 格共為1,889,000元，業經本院論述如前，則原告如欲對 被告吳俊賢主張優先承買權，自應就被告吳俊賢出賣之全 部條件均表接受，使得行使之。是以，原告應同意以1,88 9,000元之價格，一併購買系爭168 地號、226 地號、228 號土地，始得謂合法行使優先承買權。然原告雖願一併 購買系爭168 地號、226 地號、228 號土地，然僅願以28 萬元之價格承購，並表示不願以1,889,000元之價格購買 系爭土地（見本院卷二第324 頁），足徵原告對於被告吳 俊賢與證人吳淑鈴間契約所訂之一切條件並非均表接受， 亦非按被告吳俊賢與證人吳淑鈴所訂契約之同樣條件，請 求與被告吳俊賢訂立買賣契約。是揆諸首揭說明，即難認 原告已合法行使土地法第104 條第1 項前段、民法第426 條之2 第1項前段之優先承買權，是以，原告請求被告間 就系爭土地以28萬元所為之買賣行為，應准原告以同一價 格即28萬元優先承買，即難認有理。
五、綜上所述，原告依土地法第104 條第1 項、民法第426 條之 2 第1 項規定，請求確認其對系爭土地有優先購買權存在， 及被告就系爭土地以28萬元所為之買賣行為，應准原告以同 一價格優先承購，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，核與判決結 果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 4 月 18 日 民事第六庭 審判長法官 顏珮珊
法 官 林玉心 法 官 陳安信以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 4 月 18 日 書記官 蔡妮君