臺灣高雄地方法院民事判決
110年度訴字第187號
原 告 顏志陽
兼訴訟代理人 黃循瑩
原 告 謝建邦
訴訟代理人 黃文玲
被 告 葉信安
訴訟代理人 翁羚喬律師
葉倢汝
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國111年4月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊等與被告均為坐落高雄市○○區○○段00地號土地 （下稱系爭土地）共有人，應有部分各16分之1，又坐落系 爭土地上同段360建號即門牌號碼高雄市○○區○○路0巷00號2 樓房屋（下稱系爭2樓房屋）、同段359建號即同號3樓房屋 （下稱系爭3樓房屋）、同段358建號即同號4樓房屋（下稱 系爭4樓房屋）、同段361建號即同號房屋（下稱系爭房屋） 分別原告顏志揚、黃循瑩、謝建邦及被告所有，被告未經系 爭土地共有人同意即在系爭土地如附圖所示所示A、B（面積 合計16.81平方公尺）部分設置雨遮及斜坡，並在如附圖所 示C（面積36.01 平方公尺）部分增建（下與前述雨遮、斜 坡合稱系爭地上物），是被告無權占用系爭土地，伊等應得 本於所有權請求被告拆除系爭地上物，並將該部分土地返還 予伊等及其他共有人。又被告無權占用系爭土地如附圖所示 A、B、C部分，而受有相當於租金之不當得利，致伊等受有 損害，伊等自得請求被告返還之，是被告自民國106年1月11 日起至111年1月10日止應返還伊等相當於租金之不當得利各 17,524元，且自111年1月11日起至返還前述土地之日止，應 按年返還伊等相當於租金之不當得利各3,505元，為此爰依 民法第767條第1項前段、第821條、第179條之規定提起本訴 等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地如附圖所示A、B、C部分 上之系爭地上物予以拆除，並將該部分土地返還予原告及其 他共有人。㈡被告應給付原告各17,524元及均自民事變更聲 明狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。 ㈢被告應自111年1月11日起至返還第一項土地之日止，按年 給付原告各3,505元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於83年7月28日購買系爭房屋時，前屋主就已 經在屋前增建雨遮，伊並未再增建，又系爭房屋所在社區於 興建時，即由全體住戶約定一樓空地由一樓住戶使用，而成 立分管契約，嗣兩造分別由成立分管契約之前手受讓系爭土 地及其上建物所有權，自應受分管契約之拘束。又縱非如此 ，伊自83年間搬進系爭房屋迄今已近30年，均係將所有之汽 、機車停放於1樓空地，並另擺放盆栽等私人物品，於此之 前原告等人從未表示異議，且未向相關單位申訴或是向法院 提起訴訟，足見兩造就系爭房屋前後空地已默示成立分管契 約，是原告之請求應無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原 告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地及同段37地號土地為原告、被告與他人共有，原告 及被告之應有部分均為16分之1 。
㈡系爭土地上系爭4 樓房屋、系爭3 樓房屋、系爭2 樓房屋、 系爭房屋分別為原告謝建邦、黃循瑩、顏志陽、被告所有。四、得心證之理由
按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相 表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介 而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者 ，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶 分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共 有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管 契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他 共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其 受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，從 而為維持法律秩序之安定性，受讓人即應受分管契約之拘束 （最高法院91年度台上字第2477號判決、司法院大法官釋字 第349號解釋理由書意旨參照）。經查：
㈠系爭房屋為衛武社區南區國宅（下稱系爭社區），是高雄市 政府委託台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）高雄營運 處為承辦興建單位，由台糖公司小港糖廠及高雄營運處2單 位副主管擔任正副主任委員共組協建會，組成興建小組辦理 ，並由高雄營運處以67年7月19日高資字第25701134號函請 各建戶自行推舉代表組成興建小組，該函在說明四應請參考 事項第3點明確記載一樓空地由一樓使用，又台糖公司小港 糖廠以69年4月18日小資字第25703036號函檢送該國宅工程 費各棟各層次負擔百分比草案表予高雄營運處、高雄糖廠、 旗山糖廠以轉發與各建戶代表時，於分配原則說明中提及地 面層臨接空地屬一樓管理，視其空地面積大者分配比例亦高
，嗣該國宅工程代表於69年5月23日會議（下稱系爭會議） 決議各棟分層分戶分配比例照原案通過，惟地面空地管理及 使用權屬一樓臨接住戶使用（下稱系爭決議），有台糖公司 高雄區處111年4月12日高資字第1110002357號函及函附高雄 營運處67年7月19日高資字第25701134號函、台糖公司小港 糖廠69年4月18日小資字第25703036號函、高市衛武社區南 區國宅工程代表會議記錄附卷可查（見訴字卷第323至337頁 ），則系爭社區興建時是由各建戶推舉代表組成興建小組， 初始時即告知各建戶1樓空地由一樓使用，並以此計算工程 費分配比例，嗣並經各建戶所推派代表決議通過各棟各層分 配工程費用比例，同時決議地面空地管理及使用屬於1樓臨 接住戶，依諸前述說明，自足認系爭社區建戶於當時已就地 面空地成立分管契約，同意由1樓區分所有權人使用（下稱 系爭分管契約）。
㈡原告雖主張台糖公司所提供之前述函文係指第一期工程，系 爭房屋為第二期工程，且系爭會議為工程會議，當時系爭社 區尚未建造完成，全體區分所有權人均仍未取得建物所有權 ，尚未成立區分所有權關係，亦無由約定專用，況出席人員 亦非目前系爭房屋所在之棟別區分所有權人云云。惟約定專 用並非定於建物建造完成、辦理保存登記後，始得由登記之 區分所有權人為之。又原告黃循瑩自陳其所有系爭3樓房屋 是由母親繼承而來，而其母親是自父親即訴外人黃金柱繼承 而來（見訴字卷第277頁、第346頁），且原告謝建邦所有之 系爭4樓房屋是自訴外人張坤山購買取得，有地籍異動索引 公務用附卷可查（見審訴字卷第145頁）。另台糖公司小港 糖廠70年1月23日小資字第25703008號函所附系爭社區協建 人員名冊所載，第5棟之代表為林其昌、吳瑞文，且該棟組 員乃含有黃金柱、張坤山，而系爭社區工程代表69年5月23 日會議紀錄載明吳瑞文為出席人員，而林其昌則由朱萬富代 理出席，有台糖公司高雄區處111年4月12日高資字第111000 2357號函及函附高市衛武社區南區國宅工程代表會議記錄、 台糖公司小港糖廠70年1月23日小資字第25703008號函在卷 可稽（見訴字卷第323至337頁、證物存置袋）。則原告黃循 瑩、謝建邦所有系爭3樓房屋、系爭4樓房屋原始建戶都在前 述協建名單組員中，且該棟組員代表確有自己或委由他人出 席系爭會議，足見系爭會議所指國宅工程即為兩造前述房屋 興建工程，且當時系爭房屋所在棟別建戶已由其等推派之代 表本人或委由他人出席系爭會議，並作成系爭決議，自難認 其等當時就系爭房屋前後空地未依系爭決議成立分管契約， 原告上開主張，應非屬實。
㈢原告固主張系爭會議記錄未經主席簽名，亦無出席人員簽到 簿，應不能成立云云。惟系爭會議記錄乃是台糖公司以111 年4月12日高資字第1110002357號函覆本院，而台糖公司與 兩造並無密切利害關係，應不可能為任一造偽造該會議記錄 予本院，並參諸該會議記錄就工程款分配比例、建材等攸關 系爭社區建戶權益事項作成決議，若該會議記錄內容係屬偽 造，當年高達184戶之協建員工應不至於未為更正之要求， 而使台糖公司留存錯誤之檔案，是原告上開主張應非可採， 且其等聲請函詢台糖公司提供系爭會議之簽到簿，以證明系 爭會議出席人員，亦無調查之必要。
㈣原告復主張系爭決議是因為美化而於1樓搭蓋花圃，為使1樓 區分所有權人澆花方便，而不是要讓1樓區分所有權人占為 己有，況被告為84年間向他人購買取得系爭房屋，不適用系 爭決議云云。惟系爭決議是載明「地面空地管理及使用權屬 一樓臨接住戶使用」等語，且1樓建戶因此1樓前後空地面積 而分攤工程費用比例大於他人等節，已如前述，衡情若只是 要使1樓區分所有權人方便澆花，應不會決議由其等取得使 用權，且亦無由因此要求其等負擔較大比例之工程費，是原 告主張系爭決議非使1樓區分所有權人得將前後空地歸諸己 用云云，難認可採。又證人劉吳慶齡於本院審理中到庭證稱 門牌號碼高雄市○○區○○路0巷00號1樓為其母親所有，該戶是 因其父吳瑞文為台糖員工而得購買，購買後登記於其母名下 ，其在同社區購有9巷7號2樓房屋，又其跟母親所有之2戶1 樓前後空地都是由1樓住戶管理使用，這是根據系爭會議記 錄所載而來等語（見訴字卷第348至350頁），而證人劉吳慶 齡所述與前述台糖公司提供之資料相符，且其母名下房屋雖 在1樓，但其所有房屋乃位於2樓，若系爭分管契約不存在， 其應不致為此等證述，致自己將來無從就前述9巷7號2樓房 屋所在棟別1樓前後空地主張權利，並佐諸原告就所主張系 爭社區1樓前後空地實際上非供1樓區分所有權人專用一事， 並未舉證以實其說，足見系爭社區之區分所有權人一直以來 都仍遵循興建時所成立之系爭分管契約，即由1樓區分所有 權人使用前後空地，再衡情系爭社區前後空地歸由何人占用 乃為各層住戶可明顯查知，該國宅原始建戶之受讓人對於系 爭分管契約之存在，乃通常即有可得而知之情形，依首揭說 明，系爭社區各建戶之受讓人自應受系爭分管契約之拘束， 是兩造縱非系爭社區原始建戶，亦仍受系爭分管契約之拘束 ，被告並無不適用該分管契約之情，原告上開主張，仍無所 憑。
㈤原告另主張系爭地上物乃建築於法定空地之上，違反建築法
規定，且被告無權占用之土地為公寓大廈本身所占之地面， 是依公寓大廈管理條例第7條第1項第1款或第4款規定均不得 約定專用，又依公寓大廈管理條第23條第2項第1款、民法第 799條第3項後段之規定，約定專用應規定於規約始生效力云 云。惟系爭地上物所在為系爭房屋前後空地，自非系爭房屋 所在公寓大廈本身所占之地面，而為該公寓大廈占用地面前 後之空地。又被告於系爭土地上搭蓋系爭地上物縱然違反建 築法而屬違建，此實為被告取得該處專用權後，在使用上違 反建築法，並非將該處約定專用有違法令使用限制之規定， 是應難依公寓大廈管理條例第7條第1項第1款、第4款認為系 爭房屋前後空地不得約定專用。況系爭國宅是於69年間建築 完成，有建物登記公務用謄本附卷可參（見審訴字卷第115 至121頁），而系爭決議是在69年作成，是以公寓大廈管理 條例是於84年6月28日公布，民法第799條第3項是在98年1月 23日增訂，可知系爭國宅建造完成，且其區分所有權人就建 物前後空地成立分管契約之時，公寓大廈管理條例尚未公佈 ，民法第799條第3項亦未增訂，自難依當時尚未施行之公寓 大廈管理條第第23條第2項第1款、民法第799堂第3項規定， 認系爭分管契約未規定於規約之中而屬無效，是原告上開主 張，亦非可採。
㈥綜上所述，系爭社區之區分所有權人即系爭土地之共有人乃 就系爭房屋前後空地成立系爭分管契約，約定由系爭房屋之 所有權人管理使用，且此拘束分管契約成立後取得系爭土地 之受讓人，是被告乃有權使用系爭房屋前後之空地，原告自 不得本於所有權請求被告拆除系爭地上物，並將該部分土地 返還予原告及其他共有人。且被告既為有權使用系爭房屋前 後空地，其占用系爭土地如附圖所示A、B、C部分即非無法 律上之原因而受有利益，原告亦不得請求被告返還相當於租 金之不當得利。
五、從而，原告依民法第767條第1項前段、第821條、第179條之 規定，請求被告應將系爭土地如附圖所示A、B、C部分上之 系爭地上物予以拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共 有人，且給付原告各17,524元及均自民事變更聲明狀繕本送 達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自111年1 月11日起至返還前述土地之日止，按年給付原告各3,505元 ，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果 不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85
條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 28 日 民事第二庭 法 官 楊淑儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 4 月 28 日 書記官 詹立瑜
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