臺灣高等法院臺南分院民事判決
110年度上易字第291號
上 訴 人 幸福家事業有限公司民生分公司
法定代理人 李應吉
訴訟代理人 王偉龍
被上訴人 林財安
𡍼宏崙
上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國110
年10月14日臺灣臺南地方法院110年度訴字第649號第一審判決提
起上訴，本院於111年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人林財安應給付上訴人新臺幣貳拾貳萬陸仟伍佰元、被上訴人𡍼宏崙應給付上訴人新臺幣壹拾伍萬元，及均自民國一一〇年五月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。
廢棄部分第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔；駁回部分第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：
㈠被上訴人林財安於民國109年5月26日委託上訴人居間銷售其所有坐落門牌號碼臺南市○○區○○路00巷00弄0號房地（下稱系爭房地），原係專任委託銷售，嗣於6月10日變更為一般委託銷售，委託期間為自同年5月26日起改至12月31日止，報酬改為成交價額之百分之2，委託銷售價格為新臺幣（下同）2,386萬元，兩造並簽訂委託銷售契約書、委託事項變更契約書（下稱系爭委託契約）。上訴人於5月29日介紹系爭房地資訊予被上訴人𡍼宏崙，經上訴人居間安排面談議價，於6月15日被上訴人二人以2,265萬元達成買賣合意，𡍼宏崙簽立不動產買賣意願書（下稱意願書）暨買方給付服務費承諾書（下稱買方承諾書），林財安亦在意願書之賣方欄位簽名，表示同意出售，並確認收受定金。上訴人原訂於6月18日協助被上訴人二人進行簽約程序，然𡍼宏崙當日以電話向業務員表示，其母認為系爭房地與其命格不合為由，暫不簽約，復於6月20日向上訴人表達確定放棄購買，經上訴人轉達後，被上訴人二人達成解約協議，並簽立協議書（下稱解約協議書）。嗣林財安於6月24日告知上訴人系爭房地已收定，並於7月1日告知已售出等語。然上訴人查知林財安於8月17日將系爭房地所有權因買賣移轉登記予𡍼宏崙，足見被上訴人二人在解約協議後3個月內另行成交，依系爭委託契約第8條第3項約定，視為上訴人已完成居間仲介義務，自得請求林財安給付成交價百分之2計算之服務報酬453,000元。又依買方承諾書第1、3條約定，𡍼宏崙在委託期間屆滿後3個月內與林財安私下買賣成交，亦應給付原約定之服務報酬30萬元等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡林財安應給付上訴人453,000元，及自110年5月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢𡍼宏崙應給付上訴人30萬元，及自110年5月8日起至清償日止，按週年利率百分5計算之利息。二、被上訴人抗辯：
㈠林財安部分：
上訴人仲介之客人不多，服務態度一般，故與上訴人改成一 般委託契約。嗣𡍼宏崙放棄成交，所以三方簽立解約協議書 ，𡍼宏崙已付10萬元定金轉為解約金，上訴人與林財安各拿 5萬元。簽立解約協議書時，業務員說可以再將系爭房地賣 給別人，且與𡍼宏崙是透過另一仲介台灣房屋成交，也有另 支付台灣房屋仲介費，並未規避仲介報酬，上訴人之請求， 並無依據。
㈡𡍼宏崙部分：
上訴人一直急著想成交，但𡍼宏崙篤信道教和風水，需要更 多時間請風水師看房，上訴人沒辦法撮合到適當的時間，只 能放棄成交，且三方已合意解約，斡旋金10萬元遭上訴人沒 收，仲介合約已不存在。之後台灣房屋提供系爭房地資料， 並幫忙協調風水師去看房子，風水師說房屋格局修改一下就 可以，所以後來成交，並支付台灣房屋仲介費20萬元。如果 𡍼宏崙與林財安為規避仲介費，大可不必再找台灣房屋仲介 ，上訴人請求並無理由。
㈢均答辯聲明：上訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事 項如下：
不爭執事項：
㈠林財安於109年5月26日與上訴人簽立專任委託銷售契約書（ 原審卷第23-25頁）及聯賣廣告同意書（原審卷第183頁）， 委託上訴人銷售系爭不動產，原委託銷售期間為109年5月26 日起至6月30日、服務費報酬為成交價額之百分之4，委託銷 售價格為2,580萬元；嗣於同年6月10日簽訂委託事項變更契 約書（原審卷第27頁），變更為一般委託銷售，期間至同年 12月31日止、服務費報酬為成交價額之百分之2，委託銷售 價格為2,386萬元（原審卷23、29頁）。 ㈡上訴人於同年6月15日安排林財安與𡍼宏崙會面議價，𡍼宏崙 於當日簽立不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書（原 審卷第39頁），願出價2,265萬元購買系爭不動產，經林財 安同意並簽名。
㈢上訴人原與林財安及𡍼宏崙約定於同年6月18日簽約，因故於 同月21日合意解除買賣契約，三方簽訂系爭解約協議書（原 審卷第47頁），𡍼宏崙已支付10萬元違約賠償給上訴人，上 訴人轉交其中5萬元由林財安收取。
㈣林財安、𡍼宏崙及其配偶李慧美，於同月22日另透過台灣房 屋之仲介，就系爭不動產簽立不動產買賣契約書（原審卷第 145-163頁），由𡍼宏崙及李慧美以2,200萬元向林財安購買 系爭不動產，並於同年8月17日移轉登記完畢（原審卷第55- 60頁）。被上訴人並各付20萬元仲介費給台灣房屋之仲介（ 原審卷141、143頁）。
爭執事項：
㈠上訴人依系爭一般委託契約第8 條第3 項有關「委託期間屆 滿後3 個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親 等內之親屬成交時」之約定，請求林財安給付服務費453,00 0元，有無理由？
㈡上訴人依買方給付承諾書第1、3條約定，請求𡍼宏崙給付服 務報酬30萬元，有無理由？
四、得心證之理由：
㈠林財安委託上訴人銷售系爭房地，先簽專任委託契約，後改 為一般委託契約，上訴人仲介買方𡍼宏崙與林財安會面議價 ，並談妥以2,265萬元購買系爭房地，嗣𡍼宏崙不願購買， 三方於109年6月21日簽立解約協議書，惟林財安、𡍼宏崙及 其配偶李慧美，於解約協議書後之隔日即22日，透過台灣房
屋之仲介，就系爭房地以2,200萬元再簽訂買賣契約（下稱 第二次買賣），並於8月17日辦理系爭房地所有權移轉登記 完畢等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠至㈣）。 ㈡按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、 經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作 全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據 中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第 1925號判決參照）。經查：
1.三方簽立之解約協議書明文：「甲（即𡍼宏崙）、乙（即 林財安）雙方經由丙方（即上訴人）居間仲介，就乙方所 有坐落...房地一筆達成買賣合意，並經乙方簽收定金壹 拾萬元整在案，買賣契約業已成立。甲、乙雙方同意丙方 業已完成居間仲介之義務，今因甲方因素雙方合意於簽署 本協議書同時解除本件買賣契約...」（原審卷第47頁） ，是該協議書所解除者，係被上訴人二人間之「買賣契約 」，林財安與上訴人間之系爭房地委託銷售契約，並未解 除，至109年12月31日委託期間屆滿前，該契約仍屬有效 ，上訴人得繼續仲介銷售系爭房地。惟林財安、𡍼宏崙及 其配偶李慧美，於解約協議書簽立後之隔日，透過台灣房 屋之仲介，就系爭房地以2,200萬元再簽訂第二次買賣契 約，依系爭委託契約第8條第3項約定：「委託契約之遵守 ：有下列情形之一者，均視為乙方（即上訴人）已完成居 間仲介之義務，甲方（即林財安）應支付原約定之服務報 酬，並應立即全額一次支付予乙方。...委託期間屆滿後 參個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等 內之親屬成交時。」（原審卷第24頁、本院卷第75頁，二 者約款文字均相同），視為上訴人已完成仲介義務。雖第 二次簽立買賣契約時，仍在林財安之委託期間內，非期間 屆滿後，然林財安係與上訴人仲介之購屋對象𡍼宏崙及其 配偶李慧美簽訂第二次買賣契約，該約款實係欲約束賣方 遵守義務，避免違反契約致上訴人無法收受報酬之約定， 委託銷售期間屆滿後3個月內仍應給付，依社會一般客觀 認知及系爭委託契約所欲表示之法律效果，於委託期間內 更當適用，是林財安依約自應支付原約定之服務報酬（即 契約第5條成交價額之百分之2）。惟該約定核屬對委託人 違約之處罰，比照完成仲介之服務報酬收取，應係損害賠 償總額預定性質之違約金（民法第250條第2項規定參照）
，並非單純之報酬，應堪認定。
2.𡍼宏崙因欲購買系爭房地，與上訴人簽立意願書、買方承 諾書，於買方承諾書第3條約定：「若立書人（即𡍼宏崙 ）或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後三個 月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人 （即上訴人）已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付原 約定之服務報酬予受託人。」𡍼宏崙雖於林財安委託期間 內，另與林財安成交，惟同上開1.之解釋，依社會一般客 觀認知及系爭委託契約所欲表示之法律效果，應認𡍼宏崙 亦已符合上開約款之情形，視為上訴人已完成仲介義務， 亦應給付原約定之服務報酬。又此約款欲約束買方避免違 反契約之約定，核屬違約處罰，比照完成仲介之服務報酬 收取，亦係損害賠償總額預定性質之違約金（民法第250 條第2項規定參照），並非單純之報酬，應堪認定。 3.被上訴人固抗辯依解約協議書，系爭委託銷售契約和買方 承諾書均已解除，被上訴人嗣後另由台灣房屋成交，並無 規避仲介報酬等語。經查，解約協議書所解除者，係被上 訴人二人間之「買賣契約」，並非林財安與上訴人間之委 託銷售契約，已如前述，又被上訴人二人先經由上訴人仲 介締約，嗣另透過台灣房屋仲介購買系爭房地，符合系爭 委託銷售契約、買方承諾書之約款，應為給付，亦如前述 ，基於契約相對性原則，其二人另支付之仲介費，係因被 上訴人二人與台灣房屋間之契約而為給付，與本件上訴人 與被上訴人間之契約無涉，是被上訴人上開抗辯，均不可 採。
㈢違約金之酌減：
1.按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文；而衡量違約金是否相當，即須依一般客 觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌 之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期 履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。 又上開違約金酌減之規定，不問其作用為懲罰性抑為損害 賠償之預定，均有其適用（最高法院79年台上字第1915號 、51年台上字第19號及70年度台上字第3796號判決意旨參 照）。
2.經查，本件因被上訴人二人合意解除契約，事實上買賣雙 方交易並未完成，嗣另透過台灣房屋成交，完成系爭房地 之買賣及移轉登記，雖已符合系爭委託銷售契約、買方承 諾書之約定，視為被上訴人已完成居間仲介義務，所為給 付，核屬損害賠償總額預定性質之違約金，已如前述。又
上訴人因上開解除，雖受有無法領取報酬之損害，然審酌 上訴人無需再辦理雙方簽訂買賣契約、交付文件、過戶、 貸款等事宜，且上訴人與林財安之委託期間為109年5月26 日起（見原審卷第24頁），其於同年6月15日即覓得買家� �宏崙（原審卷第39頁），銷售期間不長，因認前揭違約 金數額，林財安部分按原成交價額2%計算（契約第5條） 、𡍼宏崙部分之服務費30萬元（買方承諾書第3條），均 屬過高，林財安部分應核減為按成交價額1%計算，即226, 500元（2,265萬元X2%＝226,500元)；𡍼宏崙部分應核減為 15萬元，較為允當。
五、綜上所述，上訴人依系爭委託銷售契約、買方承諾書之約定 ，請求被上訴人林財安給付226,500元、𡍼宏崙給付15萬元 ，及均自起訴狀繕本送達之翌日即110年5月8日（見原審卷 第99、105頁送達證書）起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無 理由，不應准許。從而，原審就上開應准許部分，為上訴人 敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當， 求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項 所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴 之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當， 求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段， 判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 13 日 民事第一庭 審判長法 官 翁金緞
法 官 黃瑪玲
法 官 蔡孟珊
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 4 月 13 日
書記官 徐振玉
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