臺灣高等法院臺中分院民事判決
110年度上易字第618號
上 訴 人 賴進添
訴訟代理人 賴秀英
被上訴人 吳菊花
訴訟代理人 陳秀雄
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國110年10月2
0日臺灣苗栗地方法院109年度訴字第492號第一審判決提起上訴
，本院於111年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按受輔助宣告之人為訴訟行為時，應經輔助人同意，民法第 15條之2第1項第3款定有明文。上訴人經原法院於民國108年 7月10月以108年度輔宣字第13號裁定（下稱系爭輔助宣告裁 定）宣告為受輔助宣告之人，其女甲○○為輔助人（見原審卷 第119至121頁）。上訴人所為本件訴訟行為經甲○○同意（見 本院卷第111至112頁），合於上開規定，先予敘明。貳、實體部分
一、被上訴人主張：伊前因訴外人乙○○向伊借款並提供苗栗縣 ○○鎮○○段00地號土地（重測前為○○段000-0地號土地，下稱 系爭土地）設定抵押權，並有流抵約定。嗣乙○○未能還款而 於107年3月5日將系爭土地所有權移轉登記予伊，伊為系爭 土地之所有權人。坐落系爭土地上門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路 00巷00號之未保存登記建物（下稱系爭建物）為上訴人所有 ，伊前對上訴人訴請拆屋還地，經原法院109年度重訴字第4 號（下稱前案）判決認定兩造間就系爭建物占用系爭土地存 有民法第425條之1之法定租賃關係而駁回伊之請求。前案判 決既認定系爭建物依法定租賃關係占有系爭土地，伊多次聯 絡上訴人協議租金數額，上訴人均避不見面，爰依同法第42 5條之1第2項規定請求核定租金為新臺幣（下同）9,800元， 並請求上訴人自109年10月6日起至法定租賃關係終止日止， 按月給付被上訴人9,800元（原審就此部分為被上訴人勝訴 之判決，上訴人不服，提起上訴；未繫屬本院部分，不予贅 述）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭建物及系爭土地原均為伊所有，伊從未出 售、抵押。伊近年因精神問題，經宣告為受輔助宣告人。又 被上訴人未提出其與乙○○之借款文件、金流，且系爭土地價
值不到1800萬，乙○○竟設定1800萬之最高限額抵押權予被上 訴人，被上訴人受讓系爭土地之合法性有疑義，伊已向臺灣 苗栗地方檢察署（下稱苗栗地檢署）對被上訴人、乙○○等人 提起詐欺取財等罪之告訴。另被上訴人受讓系爭土地時，其 與乙○○未依土地法第104條第1項規定通知伊行使優先承買權 ，其與乙○○間之買賣契約不得對抗伊等語，資為抗辯。並上 訴聲明： ㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人在第一審之訴駁回 。
三、本件不爭執事項及爭點：
㈠、兩造同意不爭執事項如下：（見本院卷第90頁、原審卷第270 至272頁）
１、兩造曾於前案就下列事項表示不爭執：分割前苗栗縣○○鎮○○ 段00地號土地（重測前為○○段000-0地號土地）原為上訴人 與他人共有，上訴人之應有部分為741分之411，嗣於102年8 月12日，由上訴人以買賣為原因，將該土地應有部分741分 之411移轉登記予乙○○；其後上開土地經判決分割後，乙○○ 取得系爭土地之單獨所有權（面積211平方公尺），再將系 爭土地設定最高限額抵押權1800萬元予被上訴人；嗣後乙○○ 再以買賣為原因，於107年3月5日將系爭土地移轉登記為被 上訴人單獨所有，土地面積215.23平方公尺。２、被上訴人前依所有物返還請求權提起訴訟，請求上訴人拆除 系爭建物並返還占用之系爭土地，經前案判決認定：上訴人 原為系爭土地之共有人及系爭建物之單獨所有人，其僅將系 爭土地之應有部分讓與乙○○，嗣經乙○○訴請分割而分得系爭 建物所坐落之系爭土地後，乙○○再將系爭土地讓與被上訴人 ，則依上所述，被上訴人既仍屬土地受讓人，被上訴人與原 始讓與人即上訴人，於系爭建物得使用期限內，應具有租賃 關係存在；系爭建物前棟（面積130.45平方公尺）、後棟（ 面積55.25平方公尺）既仍於使用年限內，故兩造間就系爭 建物占用系爭土地，應推定有租賃關係存在；系爭建物有合 法占用系爭土地之權源，被上訴人請求拆除系爭建物及返還 占用之系爭土地均為無理由，判決駁回被上訴人之請求，被 上訴人未上訴而確定。
３、系爭建物前門坐落苗栗縣○○鎮○○路，連接○○路，步行不用1分 鐘，後門鄰接○○路，周邊土地為住宅區，附近有汽車保養廠 、○○國中、國小、月子中心及安親班；系爭建物距離○○火車 站車行約5至10分鐘，步行約14至18分鐘。４、上訴人近年因精神問題，致為意思表示、受意思表示或辨識 其意思表示效果顯有不足，經原法院以系爭輔助宣告裁定宣 告為受輔助宣告人，由其女甲○○為輔助人。
５、上訴人已另向苗栗地檢署告發被上訴人、乙○○及陳秀雄涉犯 詐欺取財等罪嫌，經苗栗地檢署110年度他字第94號受理， 尚未偵結。
㈡、爭點：
１、上訴人主張其受乙○○詐騙而過戶土地，被上訴人知悉土地買 賣有瑕疵，亦未合法受讓系爭土地，有無理由？２、被上訴人依民法第425條之1第2項請求法院核定租金及請求被 告給付租金，有無理由？如有，租金之數額以多少為適當？四、得心證之理由：
㈠、被上訴人自乙○○處受讓系爭土地所有權，推定為系爭土地合 法所有權人：
１、按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民 法第759條之1第1項定有明文。該登記之推定效力，乃登記 名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其 他任何人主張之。若登記名義人之登記有無效或應塗銷之情 形，於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人 ，尚不得逕否認登記名義人之物權（最高法院108年度台上 字第2154號民事判決意旨參照）。被上訴人主張乙○○積欠伊 債務，並將系爭土地設定抵押權予伊，嗣乙○○無法還款，而 將系爭土地所有權移轉予伊，據其提出土地登記第一類謄本 為據（見原審卷第37頁）。參諸系爭土地登記謄本及苗栗縣 地籍異動索引（見原審卷150頁），乙○○於105年7月25日設 定最高限額抵押權1800萬元予被上訴人，並為流抵約定：債 權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權 人所有等語，被上訴人嗣於107年3月5日以買賣原因登記為 系爭土地之所有權人等情，核與被上訴人前揭主張尚無不合 。被上訴人既經登記為所有權人，依上開說明，於依法定程 序塗銷前，應推定有此適法之權利。
２、上訴人雖以被上訴人未提出其與乙○○之借款文件、金流，合 法性有疑義，已另向苗栗地檢署告發渠等及被上訴人之配偶 陳秀雄涉犯詐欺取財等罪嫌等語。惟上訴人既未具體主張其 如何受詐欺而移轉土地所有權之事實，亦未提出相關事證以 實其說，僅泛指系爭土地之移轉過程不符常情，則上訴人前 揭所辯，自難逕予採信。
㈡、被上訴人請求法院核定租金及請求上訴人給付租金，為有理 由：
１、按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；前
項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。 民法第425條之1定有明文。又所謂爭點效，係指法院於確定 判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本 於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當 事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當 事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之 主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信 原則（最高法院97年度台上字第2688號裁定意旨）。２、被上訴人於前案起訴主張上訴人所有系爭建物無權占有系爭 土地，依據所有物返還請求權，請求上訴人應拆除系爭建物 ，返還系爭土地；上訴人則辯以伊未出售系爭建物坐落之土 地；及依民法第425之1規定，不得請求拆除等語，經前案將 系爭建物占有系爭土地有無合法權源乙節列為重要爭點，並 經兩造充分舉證、辯論，由前案法院實質審理，綜合審酌相 關事證後，以上訴人原為分割前○○段00地號土地之共有人及 未辦理保存登記之系爭建物之單獨所有人，其僅將分割前○○ 段00地號土地之應有部分讓與乙○○，嗣經乙○○訴請分割而分 得系爭建物所坐落之系爭土地後，乙○○再將系爭土地讓與被 上訴人，則依上所述，被上訴人既仍屬土地受讓人，其與原 始讓與人即上訴人，於系爭建物得使用期限內，應具有租賃 關係存在，即認上訴人基於法定租賃關係占有系爭土地，而 駁回被上訴人拆屋還地之請求（見原審卷第31至34頁所附前 案判決書）。本件復無足以推翻前案判決判斷之新訴訟資料 ，則依上開說明，前案判決認定兩造間存有法定租賃關係乙 節，已生爭點效之效力，兩造自應同受拘束，本院亦不得為 相反之認定，是兩造間確有法定租賃關係存在。３、復按土地法第104條第1項除租賃外，具有地上權、典權關係 者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人 亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否 則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安 定性（最高法院101年度台上第567號判決意旨參照）。而民 法第425條之1第1項規定之法定租賃關係，究與土地法第104 條第1項及民法第426條之2第1項所示之承租人，係本於意定 租地建屋契約而占有基地之情形有別。依民法第757條規定 ：「物權除依法律或習慣外，不得創設。」自不宜擴張解釋 或類推適用各該規定，認得享有此具物權效力之優先承買權 （臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民執類提案第1 4號研討結果意旨參照）。而參以民法第425條之1第1項規定 側重於保護房屋既得使用土地之權利，而與土地法第104條 第1項、民法第426條之2之規定係為促進房屋使用權與土地
所有權歸於同一之規範目的有別，應認法定租賃關係並無土 地法第104條第1項優先承買權之適用。兩造間固有法定租賃 關係，已如前述，然上訴人並無上開優先購買權，其抗辯乙 ○○移轉系爭土地所有權予被上訴人時未為通知伊，因而不得 對抗伊云云，應屬無據。
４、又兩造間既有法定租賃關係存在，且就租金數額無法達成協 議，則被上訴人依民法第425條之1第2項規定，請求本院酌 定租金，並依租賃之法律關係，請求上訴人據以給付租金， 自屬有據。查，按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其 建築物申報總價年息10％為限。土地法第97條第1項定有明文 ，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地 價額係指法定地價而言，依土地法第148條規定，土地所有 權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105 條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。 是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為 上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚 須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之 經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定 （最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。茲審酌系 爭土地之坐落位置，及如不爭執事項３所示之周遭環境，其 交通應屬便利，周邊生活機能堪屬完善，雖商業繁榮程度不 高，但仍有一定經濟用途，並考量上訴人占用系爭土地所得 之經濟價值與所受利益，認本件租金之核定，以系爭土地每 年申報地價年息8％計算租金之標準為適當。復查，系爭土地 之109年度申報地價為每平方公尺7,920元（見原審卷第37頁 ），另系爭建物占用系爭土地面積共185.7平方公尺【計算 式：130.45+55.25=185.7，見不爭執事項２】，上訴人僅聲 明請求核定上訴人占用範圍185.6平方公尺之部分，自應准 許，依此計算，每月租金為9,800元【計算式：7,920元X185 .6平方公尺X8%÷12個月=9,800，元以下四捨五入】，上訴人 對於以此金額計算租金，並無意見（見本院卷第91頁），則 本件核定被上訴人得請求上訴人給付之每月租金為9,800元 。
５、又按請求法院核定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求核定 之意思表示時起算，不得請求承租人給付該意思表示前之租 金。被上訴人提起本件訴訟，請求法院核定租金，一併請求 上訴人給付核定之租金，則核定租金判決之效力，應自被上 訴人請求核定之意思表示時即起訴狀繕本送達上訴人之日起 算，至建物得使用期限為止（最高法院109年度台上字第306 8號判決意旨參照）。查，被上訴人之起訴狀繕本係於109年
10月5日送達上訴人（見原審卷第53頁），依上開說明，上 訴人應自受送達之翌日即109年10月6日起負有給付租金之義 務。又承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣 ；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期 支付者，於每期屆滿時支付之，為民法第439條所明定。則 衡酌一般社會交易經驗，按月收取房租乃屬通常，則被上訴 人請求上訴人自109年10月6日起按月給付租金9,800元，自 屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第425條之1第2項規定，請求核 定租金自109年10月6日起為每月9,800元，並請求上訴人自1 09年10月6日起至法定租賃關係終止日止，按月給付租金9,8 00元，為有理由，應予准許。從而，原審所為上訴人此部分 敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據 ，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列， 併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 4 月 29 日 民事第五庭 審判長法 官 游文科
法 官 楊珮瑛
法 官 李慧瑜
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳秀鳳
中 華 民 國 111 年 4 月 29 日