臺灣高等法院民事判決
111年度上字第103號
上 訴 人 大衛營公寓大廈管理委員會
法定代理人 許宇揚
訴訟代理人 游文愷律師
被 上訴 人 黃萍芬
訴訟代理人 張雲嵐
上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國110年1
1月23日臺灣基隆地方法院110年度訴字第430號第一審判決提起
上訴，本院於111年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將坐落於基隆市○○區○○段○○○○○號（即門牌號碼基隆市○○區○○○街○巷○號）建物地下四層如附圖所示之編號二十二號停車位返還上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人供擔保新臺幣伍拾伍萬元後得假執行，但被上訴人如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件上訴人主張：被上訴人係伊所管理之大衛營公寓大廈社 區(下稱大衛營社區)內之區分所有權人。而基隆市○○區○○段 0000○號建物（總面積3,359.03平方公尺，下稱2698建號） 即門牌號碼基隆市○○區○○○街0巷0號底四層乃大衛營社區之 全體區分所有人之共用部分，由伊出租住戶作為停車場使用 （下稱B4停車場），被上訴人則向伊承租如附圖所示之編號 22號停車位（下稱系爭停車位），兩造就系爭停車位成立不 定期限租賃契約（下稱系爭租約）。又大衛營社區於民國10 7年8月25日經第24屆區分所有權人大會(下稱107年8月25日 區權會)議案二（下稱議案二）通過大衛營社區地下停車場 使用及管理辦法(下稱停車場管理辦法），而依該辦法第4條 規定，地下四層停車場之汽車停車位每2年抽籤輪停，且大 衛營社區於109年8月29日經第26屆區分所有權人大會(下稱1 09年8月29日區權會)決議開始執行每2年抽籤輪停之車位抽 籤作業，並於110年2月間通知被上訴人就系爭停車位與伊簽 訂租賃契約，倘拒絕簽訂租賃契約，則違反停車場管理辦法 ，伊將終止兩造不定期租賃契約，惟仍遭被上訴人拒絕，伊 以本件起訴狀繕本送達，為終止系爭停車位租賃契約之意思 表示，爰依民法第455條前段規定，求為命：被上訴人應將
系爭停車位返還伊之判決。並陳明願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被上訴人則以：兩造就系爭停車位並無租賃關係，伊使用系 爭停車位乃係基於約定專用權，經全體區分所有權人默示同 意，需經全體共有人同意始得終止該分管契約，上訴人主張 終止專用權不生效力。又議案二之停車場管理辦法第4條之 「2年抽籤輪停」條款，自始並不存在，伊及全體住戶收受 開會通知內容中為年數空白之條款，故會議紀錄關於「2年 」抽籤輪停係事後變造。而107年8月25日區權會議案三（下 稱議案三）之「B4停車場年度抽籤停放專案」經區權會決議 不通過，縱使議案二之2年抽籤輪停條款存在，亦與議案三 之決議矛盾，且停車場管理辦理中並無收回或終止專用關係 之明文，縱認有剝奪伊約定專用權之效力，伊應有權使用至 111年12月31日之信賴保護，上訴人不得請求伊返還停車位 等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭停車位返還上訴人。 ㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回 。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、被上訴人係上訴人所管理之大衛營社區內之區分所有權人。 而2698建號建物（總面積3,359.03平方公尺）即門牌號碼基 隆市○○區○○○街0巷0號底四層為大衛營社區之全體區分所有 人之共用部分，並作為B4停車場使用，被上訴人現仍使用系 爭停車位等事實，為兩造所不爭執，並有被上訴人所有之門 牌號碼為基隆市○○區○○○街0巷0號11樓建物登記謄本及2698 號建物權利範圍之所有權狀（原審卷第19、115頁、本院卷 第179頁），及系爭停車位之現況照片（本院卷第209至211 頁）等在卷可佐，應堪信為真實。
五、上訴人主張其已終止兩造間之系爭租約，依民法第455條前 段規定請求被上訴人返還系爭停車位，為被上訴人否認，並 以前詞置辯。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下： ㈠兩造間就系爭停車位是否成立系爭租約？
⒈上訴人主張B4停車場由其管理並出租，被上訴人歷年來承租 系爭停車位，每月給付租金新臺幣（下同）2,000元、清潔 費300元，兩造成立不定期限租賃關係等情，並提出大衛營 社區於106年8月12日經第23屆區分所有權人大會（下稱106 年8月12日區權會）決議通過之大衛營公寓大廈組織章程條 例修正案對照表第13條規定：「地下二樓停車場私有車位每 月清潔費300元，地下四樓公有停車場汽車月租管理費2,000 元及清潔費300元。」（原審卷第131至135頁），及被上訴
人於本件起訴前寄發予上訴人函文（下稱系爭函文）明載： 「本人係本社區M棟3號11樓住戶，自84年社區成立即入住， 當時購屋因建商僅剩機械式車位，未能符合需求，故承租社 區平面車位迄今以逾25年，期間均正常繳付租金…原承租關 係乃為不定期限租賃契約，…在承租戶沒有違約的情況下， 出租人不能單方面強制要求解約」等語（原審卷第123至125 頁），即於訴訟外亦承認兩造間為不定期限租賃關係，按月 均有繳納租金，僅對於上訴人解除（實為終止）租賃契約辦 理重新抽籤之作法有所爭執，足認兩造間就系爭停車位成立 系爭租約關係。
⒉被上訴人雖辯稱其在管理委員會成立前即與建商就使用系爭 停車位約定專用，成立分管契約，經全體區分所有權人默示 同意，且其按月繳納「車位管理費2,300元」，並非租金， 該分管契約之成立未經全體區分所有權人協議，不能終止云 云，然並未提出其與建商間就系爭停車位有何約定專用之約 定或契約為證，已難採信。再參照另案原法院98年度訴字第 358號請求返還不當得利等事件卷（下稱另案卷）內所附之 基隆市安樂區公所檢送大衛營社區85年5月19日召開之第一 次會議紀錄記載：「主席報告：………㈤B4停車位，因無法每戶 一位，所以要出租，B2停車場是自費私人停車場……」等語( 另案卷第120頁)，而與會之區分所有人對此均無關於反對將 系爭建物停車位出租之發言或論述，當日通過之大衛營社區 管理委員會組織章程第13條規定：「地下二樓停車場私有車 位每月管理費300元，地下四樓公有停車場汽車月租3000元 」等（另案卷第126頁，後經106年8月12日區權會修正月租 為2,000元，已如前述），足證大衛營社區住戶同意將B4停 車場由上訴人出租使用，並自85年間起B4停車場即由上訴人 出租，承租人按月繳納租金，而非屬約定專用關係。再參以 證人即大衛營社區住戶游麗莉亦於另案結證稱：「伊是在85 年5、6月間搬進去住的。伊是購買B2私人停車位。B4是屬於 公共設施，每個住戶都有持分。建商沒有將B4停車位出售給 住戶，因為B4是大家公共設施持分，沒有單獨出售。據伊所 知建商本來B2、B4都是當作車位賣給住戶，建商將B2的機械 式是賣給樓中樓的人，B4車位全部賣給單層戶的人，後來B4 全部改掉，將單層戶的車位全部移到B2，B4作為公共設施使 用。建商移交的時候B4車位是劃的比較大，後來因為社區住 戶住的人比較多，管委會再將車位另行規劃，所以B4停車位 是歷屆管委位規劃的，他所規劃的車位比原來建商所規劃的 車位數量多。管委會增設社區B4停車位有經過區分所有權人 會議同意。」等語（另案卷第219至222頁），亦徵系爭停車
場是由上訴人規劃後出租作為停車位使用。被上訴人雖提出 大衛營社區管理費收繳憑證（原審卷第117頁）中記載「車 位管理費」2,300元，然被上訴人歷年來均係租用系爭停車 位，已如前述，且對照該憑證上公共管理費為1,681元，衡 之一般房屋管理費金額均大於車位管理費之金額，顯見上開 憑證上車位管理費之記載實係包含租金2,000元部分，自無 從以該憑證上車位管理費2,300元之記載而否認兩造間之租 賃關係。至於被上訴人提出之第三人高滄海所簽立之基隆市 大衛營公寓大廈停車場使用契約書上有「約定專用權」、「 使用約定專用部分」等詞（本院卷第175頁），此為上訴人 欲與承租B4停車場車位之住戶簽立之契約書格式，契約有效 期限係自110年3月1日起至111年12月31日止，然因被上訴人 始終拒絕簽約，故該使用契約書中之文字非屬被上訴人歷年 來使用系爭停車位權源之認定依據，故被上訴人前開所辯， 並不足取。
㈡上訴人依107年8月25日區權會議案二及108年8月29日區權會 決議執行每2年抽籤輪停之車位抽籤作業，是否有據？ ⒈上訴人主張107年8月25日區權會議案二通過訂定實施停車場 管理辦法，依該辦法第4條規定，地下四層停車場之汽車停 車位每2年抽籤輪停，授權上訴人執行，再經109年8月29日 區權會決議於109年12月31日前執行車位抽籤作業，其於110 年2月間通知住戶與其辦理B4停車場簽約事宜等情，並提出 與其所述相符之停車場管理辦法、107年8月25日區權會會議 紀錄、110年2月24日公告（原審卷第43至45、95至98頁）及 109年8月29日區權會會議紀錄等（本院卷第109至113頁）附 卷為證，自屬有據。
⒉被上訴人雖辯稱議案二之停車場管理辦法第4條之「2年」抽 籤輪停條款，其收受開會通知內容中為年數空白之條款，係 於開會前2日始以電梯公告方式補上「2年」，沒有再一一通 知住戶，故會議紀錄關於「2年」抽籤輪停決議不符規定， 係事後變造。而議案三之「B4停車場年度抽籤停放專案」經 區權會決議不通過，縱使議案二之2年抽籤輪停條款存在， 亦與議案三之決議矛盾云云，並提出議案二於10日前開會通 知之會議資料、2日前電梯公告更正內容，與前主委高滄海 之對話紀錄、上訴人於107年11月5日就107年8月25日區權會 議案疑問去函基隆市政府，及基隆市政府於107年11月19日 回函（本院卷第55至59、87至89頁）附卷為據。然查： ⑴按區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明 開會內容，固為公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第30條 第1項前段所明定，然所謂「開會內容」，僅指提交區分所
有權人會議議決討論之事項即為已足，且依被上訴人提出之 10日前開會通知之會議資料、2日前電梯公告更正內容所示 ，上訴人確實有於開會10日前將議案二之停車場管理辦法送 達各住戶，而第4條有關「2年」抽籤輪停之內容，業已於2 日前公告在電梯中（本院卷第55至59頁），再參照上訴人提 出之107年8月25日區權會當日照片（本院卷第105至107頁） 所示，已將停車場管理辦法全文公告在現場，尚難認上訴人 就議案二違反管理條例第30條第1項前段規定。況且，區分 所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時， 依管理條例第1條第2項規定，應類推適用民法第56條第1項 撤銷總會決議之規定，由不同意決議之區分所有權人請求法 院撤銷區分所有權人會議之決議。然被上訴人自承於當次會 議是勾選同意等情（本院卷第82頁），本無提出撤銷之訴適 格，且議案二決議通過後，並未經法院撤銷，被上訴人提出 之基隆市政府於107年11月19日基府都宅參字第1070069462 號函（本院卷第89頁）僅條列管理條例第30條之規定內容， 並無撤銷議案二之效力，則議案二自屬合法有效之決議。被 上訴人於事隔多年後，再以通知內容不完整為由，否認議案 二之效力，自不足採。
⑵至於議案三之「B4停車場年度抽籤停放專案」經107年8月25 日區權會決議不通過，固有會議紀錄可查（原審卷第96頁） ，該議案係就B4停車位得依年度抽籤輪停為表決不通過，解 釋上應指每年度抽籤輪停之方式，未經區分所有權人決議通 過，此與議案二之停車場管理辦法第4條規定之「2年」抽籤 輪停之內容，並無矛盾或窒礙難行之處，況且議案二既已決 議通過，並經109年8月29日區權會決議於109年12月31日前 執行車位抽籤作業，已如前述，被上訴人自不得執議案三之 決議內容作為拒絕配合履行停車場管理辦法之事由。 ⑶小結，被上訴人提出之上開證據，均無從為有利之認定，前 開所辯，礙難採之。
㈢上訴人依民法第455條前段規定，請求被上訴人返還系爭停車 位，有無理由？
⑴按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承 租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通 知。但不動產之租金，以一個月定其支付之期限者，出租人 應以曆定一個月之末日為契約終止期，並應至少於一個月前 通知之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第 450條第2項、第3項、第455前段分別定有明文。 ⑵經查，兩造間之系爭租約為不定期限租賃關係，嗣後經區權 會決議執行車位抽籤作業，詳如前述，上訴人於110年2月24
日公告住戶有意願承租車位之住戶辦理相關承租手續，於11 0年3月1日辦理承租手續，逾期將車位釋出或供其他住戶抽 籤使用，有該公告可參（原審卷第97至98頁）。然因被上訴 人始終拒絕配合上訴人執行停車場管理辦理及前述決議，並 以系爭函文表示：議案二不生效力，不願配合執行，且上訴 人不能單方解約等語（原審卷第123至125頁）。足見上訴人 於起訴前即已通知被上訴人應配合決議簽訂租約，否則將終 止兩造不定期限租賃契約，惟仍遭被上訴人拒絕，則上訴人 依民法第450條第2項規定，並以起訴狀繕本通知於送達後1 個月終止租賃契約之意思表示，自屬合法，系爭租約既已終 止，上訴人自得依民法第455條前段規定，請求被上訴人返 還系爭停車位。又因被上訴人並未與上訴人另行簽立停車場 使用契約書，故其辯稱得延長使用期限至111年12月31日之 信賴保護云云，亦不可取。
六、綜上所述，上訴人依民法第455條前段規定，請求被上訴人 返還系爭停車位，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴 之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。 又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰 分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文 。
中 華 民 國 111 年 4 月 27 日 民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 邱 琦
法 官 紀文惠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 28 日
書記官 李昱蓁