臺灣花蓮地方法院民事判決
110年度訴字第281號
原 告 吳陳耀
訴訟代理人 湯文章律師
被 告 黃京淇
訴訟代理人 吳明益律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國111年4月6日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告係花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱系爭土地），及 其上同段150建號房屋（門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○街00號， 下稱系爭房屋）所有權人。緣原告於民國110年間因施作系 爭房屋之鐡窗工程，而得悉被告欲出售系爭房地，原告為購 買作為民宿使用，遂向被告洽談購買事宜，被告於商議過程 中曾向原告表示系爭房屋前約有7米寬道路（即系爭土地及 同段571-2地號土地【下稱571-2土地】各有3.5米寬，下稱 系爭通道)可供對外通行，並要求原告同意「不必複丈」、 「現況點交」，使原告陷於錯誤，於110年8月11日與被告簽 訂系爭房地買賣契約（下稱系爭契約），雙方約定系爭房地 總價為新臺幣（下同) 2,950萬元（其中簽約金為100萬元) ，並約明原告擔保系爭土地未有被建管單位套繪管制，否則 被告得主張解約並請求原告退還被告已給付之價金，簽約後 原告即簽發面額為100萬元之支票予被告，用以給付簽約金 。
㈡嗣原告因家人反對，旋於110年8月15日要求解約，兩造遂於 同月17日至代書處協議暫緩履約後，原告於同月20日始悉被 告所稱之7米寬系爭通道，係坐落在系爭土地與隔鄰之571-2 土地上，且坐落系爭土地部分之道路已有電線桿設置，路寬 僅約2.9米，又系爭土地係農牧用地，依法並不得私設通道 ，顯見被告誑騙原告、意圖掩飾系爭房屋無對外聯絡通道及 路寬不足之事實。另系爭土地受有套繪管制，依系爭契約第 8條第2項規定，原告自得解除系爭契約請求返還簽約金。惟 經原告於110年8月23日以存證信函通知原告撤銷系爭契約， 並請求退還已給付之簽約金100萬元，然未獲被告置理。 ㈢退萬步言，縱認原告主張撤銷、解除系爭契約無理由，被告 得沒收原告已給付之100萬元簽約金充作違約金，然本件自
系爭契約簽約時至原告寄發存證信函之日止，僅相隔12日， 社會經濟狀況變動不大，原告解約對被告並無任何損失，是 原告以該100萬元簽約金充作違約金，其金額顯有過高情事 ，應得請求酌減。
㈣為此，爰依民法第92條第1項前段、第179條規定提起本件訴 訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告100萬元，及自110年9月 1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉原告願提供擔保 ，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭土地由被告於109年10月5日向訴外人江淑珍購得、571-2 土地則由訴外人即被告之父黃次郎於109年10月3日向訴外人 廖藍偉所購得，被告之系爭房地對如附圖所示坐落「系爭土 地」及「571-2土地」之系爭通道本有使用權限，得以該通 道連通至公路，且原告為系爭房地施作鐵窗，往來系爭房地 過程中即可知悉系爭通道之寬度足夠對外通行，因此兩造並 未對該通道進行複丈以約明路寬，反而於系爭契約第10條之 特約事項中載明：「①雙方約定不必複丈。②現況點交。」等 語，原告主張兩造已約定系爭房屋前應有7米寬對外通行道 路，顯與事實不符。實則本件係原告因其配偶反對，意圖解 約才刻意捏造土地通行問題卸責。
㈡系爭房地在事實上得依系爭通道對外連通公路，原告並已如 實告知，此情為原告所悉。又「系爭房地事實上有通道出入 」與「原告依系爭契約應提供寬7米之出入通道」，係屬二 事，系爭契約既未載明被告負有上揭義務，復於特約事項載 明「不必複丈、現況點交」等語，原告自無被詐欺可言，無 從依民法第92條主張撤銷系爭契約。
㈢另系爭契約第8條第1項（下稱系爭套繪條款）雖約定：「賣 方標的土地如有被建管單位套繪管制，買方得主張解約，賣 方應將已收價金全數退還。」，惟系爭房屋係被告興建之農 舍，並已登記「民宿」之執照在案，依建築法規本受「套繪 」之管制，此情並為兩造所知悉。實則系爭契約除特別約定 條款外，係一般不動產買賣之「制式合約」，並未考量系爭 土地係因系爭房屋之建築而遭套繪之前提，是應探求系爭契 約締約雙方之真意。而本件系爭契約之買賣標的為「系爭房 屋」及「系爭土地」，而系爭土地復因系爭房屋之建築而遭 套繪，故「系爭土地」客觀上自無不被套繪管制之可能，足 見系爭套繪條款係制式合約之條款，與兩造締約真意不合， 自不生效力。
㈣另關於酌減違約金部分，原告之主張明顯有悖實務及法令之 舉證責任原則，洵無可採，復無任何舉證，應予駁回。
㈤並為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉被告願供擔保，請准宣告 免為假執行。
三、下列事項，本院基於下列括號內卷附資料，先予認定： ㈠被告係系爭房地之所有權人，原告於110年間因施作系爭房屋 之鐡窗工程，而得悉被告欲出售系爭房地，原告為購買作為 民宿使用，遂向被告洽談購買事宜，雙方遂於110年8月11日 簽立系爭契約，約定被告以總價2,950萬元出售系爭房地予 原告，原告並已簽發面額為100萬元之支票予被告，用以給 付簽約金。（見卷第17-25、109、219-222、225-227頁） ㈡被告之父黃次郎係571-2土地之所有權人。（見卷第223頁） ㈢系爭契約第8條第1項（即系爭套繪條款）載明：「賣方標的 土地如有被建管單位套繪管制，買方得主張解約，賣方應將 已收價金全數退還。」（見卷第20頁）
㈣系爭契約第9條違約罰責第1項（下稱系爭違約金條款）載明 ：「買方不依約履行付款或本契約所定其他各項義務者，即 為違約。賣方得限期催告履行，逾期仍不履行，賣方得逕自 解除契約，並將已收之價金全數沒收，充作違約賠償，但以 不超過房地總價百分之15為限。」（見卷第22頁） ㈤系爭契約第10條特約事項（下稱系爭特約條款）載明：「①雙 方約定不必複丈、②現況點交。③買方如貸款不足，現金補足 。④賣方執照（民宿)須撤銷。」（見卷第23頁） ㈥原告於110年8月15日、19日，分別傳送內容為：「黃先生， 很抱歉太太有查帳號付訂金的事，明日可能會打電話過去， 得知消保法五日內解約可返還。會要求。很不好意思訂做的 窗戶就當我賠償你的損失好嗎？抱歉。」、「黃先生，很抱 歉造成你的麻煩。正值你治喪期間也夠心煩，能否再給我幾 天時間跟家裡的人再溝通，從始至今都喜歡這房子，造成你 的不便請包涵。」之簡訊予被告之父黃次郎。（見卷第27、 29頁）
㈦系爭房屋合法坐落於系爭土地，並註記已取得使用執照（即 有套繪），且該基地並以花21線公路為聯外通行道路，而該 基地與花21線公路間係以如附圖所示之系爭通道連通；而系 爭房地及571-2土地均得通行系爭通道（坐落系爭土地及571 -2土地）對外連通至花21線公路。（見卷第231-235、239頁 ）
㈧原告知悉系爭土地為農牧用地，系爭房屋係以農舍名義興建 ；另系爭土地會因系爭房屋（農舍）之興建而依法被套繪。 （見卷第167頁）
四、本件爭點：
㈠原告主張其受被告詐欺，而依民法第92條第1項前段撤銷系爭
契約，並請求被告返還簽約金100萬元，有無理由？ ㈡原告主張系爭土地遭套繪，而依系爭套繪條款主張解除系爭 契約，並請求被告返還簽約金100萬元，有無理由？ ㈢若原告上揭㈠、㈡主張無理由，原告得否主張系爭違約金條款 過苛，而主張酌減違約金？
五、本院之判斷：
㈠原告主張其受被告詐欺而撤銷系爭契約，並請求被告返還簽 約金100萬元，為無理由。
⒈原告主張受有詐欺，係以被告於簽約前允諾提供「7米」通 道供系爭房地出入使用，且隱匿系爭土地係農牧用地，依 法並不得私設通道之情，使其陷於錯誤而同意締約為據。 ⒉惟查，原告於110年間因施作系爭房屋之鐡窗工程，而得悉 被告欲出售系爭房地，原告為購買作為民宿使用，遂向被 告洽談購買事宜，雙方遂於110年8月11日簽立系爭契約， 並於系爭特約條款載明：「①雙方約定不必複丈、②現況點 交。」等語；另系爭房地及571-2土地均須透過系爭通道 對外連通花21線公路，系爭通道所坐落之土地分別為被告 及黃次郎所有等情，已如前揭三、㈠、㈡、㈤、㈦所述。足認 原告於系爭契約簽約前，已充分瞭解系爭房地之對外通行 狀況，及系爭通道坐落之土地產權分屬原告及黃次郎，另 黃次郎之571-2土地亦須透過系爭通道對外通行，原告購 買系爭房地後通行系爭通道對外連通公路之權利可獲確保 ，始未將系爭通道之通行權利於系爭契約中訂明，而僅約 定不經複丈、依現況點交等情為真，堪認被告所辯僅允諾 系爭通道現況供原告通行乙節可採。從而，原告執以被告 所允供通行使用之系爭通道應寬7米云云，自屬無據。 ⒊至原告主張系爭土地係農牧用地，依非都市土地使用管制 規則第6條第1、3項之規定，並不得私設通道等語。惟經 審視非都市土地使用管制規則第6條附表一「各種使用地 容許使用項目及許可使用細目表」之「五、農牧用地」欄 下，於第㈡、點分別就「農舍」、「私設通道」為規定， 而第㈡點「農舍」項下，並無不得設置通道對外連通公路 之限制（見卷第119-127頁），堪認農舍坐落之農牧用地 上之對外連通通道，係屬農舍之附屬設施，不在限制範圍 內；而「私設通道」之限制，係指無農舍建築之農牧用 地，僅於供其他無道路可出入之集村農舍通行使用，始得 私設通道。綜上，系爭通道既屬系爭房屋（農舍）之附屬 設施，即不受上開附表一第點之限制，從而，原告主張 系爭通道坐落系爭土地係農牧用地，不得私設通道等語， 容有誤會。況系爭房屋係合法坐落於系爭土地，系爭土地
基地以系爭通道臨接花21線公路，系爭房屋業已合法取得 使用執照等情，已如前揭三、㈦所述，益徵系爭通道之設 置並無違法，是原告主張系爭土地不得私設通道對外通行 ，係屬無據。
⒋綜上，本件並無原告所主張之受被告詐欺情事，是原告主 張依民法第92條第1項前段規定撤銷系爭契約，並請求返 還簽約金100萬元，即屬無據。
㈡原告主張系爭土地遭套繪，而依系爭套繪條款主張解除契約 ，並請求被告返還簽約金100萬元，為無理由。 ⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事 人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及 過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經 驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤 之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據 中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字 第1421號裁判要旨參照）。又所謂探求當事人之真意，如 兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事 實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當 事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠 信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務 是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號裁判 意旨參照）。
⒉原告主張系爭土地有遭套繪情事，故依系爭套繪條款，原 告得主張解除契約並請求被告返還簽約金100萬元等語。 然原告向被告購買系爭房地之目的，係為經營民宿使用， 而原告於簽約前即知悉系爭土地為農牧用地，系爭房屋係 以農舍名義興建，系爭土地會因系爭房屋（農舍）之興建 而依法被套繪等情，已如前揭三、㈠、㈧所述。是系爭土地 既因系爭房屋之興建而當然被套繪，而本件原告復為經營 民宿購買系爭「房」與「地」，並非僅購買系爭土地，從 而，系爭土地客觀上即無不被套繪管制的可能。 ⒊又系爭契約除第10條特約事項外，均屬預立條款內容之制 式不動產買賣契約，僅於當事人、土地及建物標示、價金 等欄位留白供締約人填寫等情，有系爭契約附卷可證(見 本院卷第17-24頁）。本院審酌上情，並參酌原告係為經 營民宿始購買系爭房地，系爭土地因系爭房屋興建而客觀 上無不被套繪管制之可能等情，認被告所辯系爭契約係一 般不動產買賣之「制式合約」，並未考量系爭土地係因系 房屋之建築而遭套繪管制之前提，故系爭套繪條款與兩造 締約真意不合，自不生效力等情可採。
⒋綜上，系爭套繪條款有違兩造之真意，對兩造不生效力。 從而，原告主張依系爭套繪條款解除系爭契約，並請求被 告返還簽約金100萬元，為無理由。
㈢原告主張酌減違約金，為無理由。
⒈按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為 債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不 得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權 效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違 約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約 定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權 不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般 客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所 受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損 害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審 定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害 賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標 準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高 時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及 其數額若干之判斷（最高法院109年台上字第1013號民事 判決意旨參照）。
⒉查系爭違約金條款，係載明：「買方不依約履行付款或本 契約所定其他各項義務者，即為違約。賣方得限期催告履 行，逾期仍不履行，賣方得逕自解除契約，並將已收之價 金全數沒收，充作違約賠償，但以不超過房地總價百分之 15為限。」，已如前揭三、㈣所述。依其文義，可知此違 約金係損害賠償預定性違約金無疑，不具懲罰色彩，揆諸 上揭⒈之說明，本院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況 及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權 人實際所受之積極損害及消極損害為違約金酌減之主要審 定標準。
⒊本院審酌原告係因施作系爭房屋之鐡窗工程，而得悉被告 欲出售系爭房地，始與被告接洽購買作為民宿使用，堪認 原告有充足的時間、機會審視系爭房屋之屋況、位置等一 切情狀，並衡酌其自身之經濟能力，以決定是否購買及商 議買賣價金暨付款條件。再參酌前揭三、㈥所示之簡訊， 均可認原告係因配偶反對，始要求解約等情。本院認兩造 均為有一定智識經驗及資力之人，本得衡量自身履約意願 及經濟能力，本諸自由意識及平等地位，自主決定同意系 爭契約之違約金約款與否，且依社會經濟狀況，雙方並無 締約地位不平等，是倘原告於違約時，仍得任意指摘原約
定之違約金額過高而要求核減，無異將其不履行契約之不 利益歸由被告分攤，不僅對被告難謂為公平，亦有礙交易 安全及私法秩序之維護。又依內政部依消費者保護法所公 布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中規 定買方逾期未付清期款並經賣方解除契約時，賣方得沒收 已付價款充作違約金，惟所沒收之已付價款以不超過房地 總價款15%為限之規定(見本院卷第259-262頁），亦可知 系爭違約金條款並無違反相關法規。從而，以系爭契約總 價2,950萬元、併同被告主張沒收之簽約款100萬元等情計 算，被告沒收之違約金金額僅約總價款之3.4%，並無顯不 具合理性及公平性而有違背契約正義情形，本院認尚無介 入私法自治而酌減之必要。是審酌前開法律規定及本案一 切情狀後，本院認被告依照系爭違約金條款沒收原告已給 付之簽約款100萬元之違約金，尚屬合理。
⒋綜上，原告主張酌減違約金，為無理由。 六、綜上所述，原告主張依民法第92條第1項前段及系爭套繪條 款，以撤銷、解除系爭契約，並依民法第179條請求返還簽 約金100萬元；暨主張酌減違約金，俱無理由，應予駁回。 其假執行聲請，因失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌 後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 4 月 15 日
民事第一庭 法 官 李立青
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 4 月 20 日 書記官 洪美雪