臺灣臺南地方法院民事判決
110年度重訴字第220號
原 告 林娉如
訴訟代理人 鄭旭廷律師
被 告 田圓建設開發有限公司
法定代理人 林娃秀
訴訟代理人 林招生
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國111年3月
21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾捌萬柒仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾參元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾捌萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：㈠ 被告應同意原告向玉山商業銀行股份有限公司東台南分行， 領取戶名「安信建築經理股份有限公司履約保證專戶」之「 專屬繳款帳號00000000000000號」内新臺幣（下同）4,580, 000元暨其所衍生之利息。㈡被告應給付原告3,435,000元， 暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息。嗣於民國111年3月21日本院言詞辯論期日中變更聲 明為：被告應給付3,435,000元（見本院卷第146頁），經核 屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。二、原告起訴主張：
㈠原告於110年1月8日，由訴外人信義房屋股份有限公司（下稱 信義房屋公司）居間仲介，與被告簽訂不動產買賣契約書（ 被告由訴訟代理人林招生代理，下稱系爭買賣契約），買受 被告所有之臺南市○區○○段0000地號土地（權利範圍全部） 及其上同段5693建號建物（即門牌號碼臺南市○區○○○街00號 房屋，權利範圍全部，以下稱系爭房屋，並與上開土地合稱 系爭房地），約定買賣價金為22,900,000元，最後交屋日為 110年5月14日。
㈡詎信義房屋公司於110年4月間收到訴外人周蕙椿來函，函中 表明被告先前曾向其借貸9,000,000元，並簽立切結書、支 票等書面，因被告未如期還款，故其與被告就系爭房地之買 賣合約自109年12月14日因停止條件成就而生效等語，原告 深感錯愕，乃於110年5月14日寄發存證信函與林招生，請求 被告於函到7日内排除系爭房地遭周蕙椿主張過戶移轉之情 事，否則將解除系爭買賣契約，但被告不予置理。嗣系爭房 地遭周蕙椿於110年5月20日聲請法院假扣押，原告乃再於11 0年6月3日，依系爭買賣契約第10條第1項第2款約定，寄發 存證信函與被告解除系爭買賣契約，被告於110年6月4日收 受存證信函，故系爭買賣契約已於110年6月4日合法解除。 ㈢兩造與安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司）簽 訂有代辦履約保證委任契約書，並約定履約保證專戶為安信 建經公司設於玉山銀行股份有限公司東台南分行帳號000000 00000000號之帳戶（下稱系爭履保帳戶），原告前已於110 年1月8日簽約日將2,060,000元匯入系爭履保帳戶，另於110 年1月11日將230,000元匯入系爭履保帳戶，而支付第一次（ 簽約）款共計2,290,000元，再於110年3月23日將第二次（ 用印）款2,290,000元匯入系爭履保帳戶，故原告總計已支 付4,580,000元。原告自得依系爭買賣契約第10條第1項第2 款、第3項之約定，請求被告給付已付款項1倍之違約金，但 以成交總價15％為上限計算。系爭買賣契約所約定此違約金 數額，係屬損害賠償預定之性質，只需被告有違約情事，原 告即得請求，無須證明所受損害之情形，基於契約自由、私 法自治原則，被告自當遵守，且此違約金之約定並無顯失公 平之情形。從而，原告得請求被告給付3,435,000元【計算 式：22,900,000元×15％＝3,435,000元】之違約金等語。並聲 明：㈠被告應給付原告3,435,000元。㈡原告願供擔保請准宣 告假執行。
三、被告答辯：
㈠被告並未一屋二賣，被告向周蕙椿借錢900多萬，然周蕙椿實 際匯給被告只有500多萬元，被告有寫一份協議給周蕙椿， 如果沒有還錢，就要把系爭房地給她。但被告將系爭房地售 與原告後，有跟周蕙椿表示要先還她2、3百萬元，請她先撤 封，待被告從原告處取得尾款後，就可以還錢給周蕙椿，但 周蕙椿並未同意。
㈡原告請求之違約金額過高，原告交付於系爭履保帳戶裡的款 項被告都沒有動到，也已返還原告，原告有另要求被告在系 爭房地房子前蓋一個車庫，被告也有蓋，只是還沒有貼磁磚 ，系爭房地除了地磚以外都已蓋完，興建過程中，還有因為
原告說要變更建材，所以房子的工程進度上也因此拖延，原 告上開請求二次施工及變更材料之費用，被告皆未向原告收 取。且收受周蕙椿律師函時，被告曾告訴信義房屋公司，被 告要先將系爭房地過戶給原告，且叫原告先不用匯第3次款 等語。
㈢並聲明：⒈請求駁回原告之訴。⒉如受不利判決，願供擔保， 請准免予宣告假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠原告於110年1月8日，由信義房屋公司居間仲介，與被告簽訂 系爭買賣契約（被告由訴訟代理人林招生代理），買受被告 所有之系爭房地，約定買賣價金為22,900,000元，最後交屋 日為110年5月14日（見補字卷第25至59頁）。 ㈡系爭買賣契約第10條「違約處罰」第1項第2款約定：「賣方 若違約且可歸責時，依下列規定辦理：㈡經買方書面通知限 期催告後仍無故不履約，買方得解除本買賣契約，且賣方應 將買方已付款項加辦返還予買方，作為違約賠償。」、第10 條第3項約定：「解除契約違約金之上限：買賣方因違約情 事經他方合法解除契約，應被沒收或加倍賠償之違約金以成 交總價百分之十五為上限。」
㈢原告於110年4月間取得周蕙椿委託律師寄發給被告、信義房 屋之律師函，記載：林娃秀明知與本人就系爭房地簽訂附條 件買賣合約（即前揭切結書所載「如借方不能如期歸還，本 人同意資方屆時將支票提出票據交換，如支票不能兌現，因 本案所簽訂之買賣合約即時生效」），依切結書所為約定， 雙方間之買賣合約自109年12月14日因停止條件成就而生效 ，被告當應依約移轉系爭房地所有權與本人，惟林娃秀除不 依約辦理移轉外，竟委託信義房屋將出售原告等語（律師函 內容詳見補字卷第69至71頁）。
㈣原告於110年5月14日寄發存證信函給被告之代理人林招生， 記載：按系爭買賣契約第9條第8項約定，請求被告應於函到 7日內，排除系爭房地遭債權人主張過戶移轉之情事，否則 原告將解除契約等語（見補字卷第73至75頁），林招生於同 年月17日收受（見補字卷第77頁）。
㈤周蕙椿於110年4月13日向本院聲請對被告之財產於9,000,000 元之範圍內為假扣押，經本院於110年4月21日以110年度司 裁全字第194號裁定准許周蕙椿供擔保後，就被告之財產於9 ,000,000元之範圍內為假扣押，系爭房地並於110年5月20日 遭假扣押登記（債權人：周蕙椿，債務人：被告）。 ㈥原告於110年6月3日寄發存證信函給被告之代理人林招生，記 載：於買賣流程中系爭房地之所有權遭他人主張致無法順利
辦理移轉，被告未於期限內排除，系爭房地並已於110年5月 20日遭債權人假扣押，故以該函通知被告解約，請於函到5 日內出面辦理解約事宜等語（見補字卷第79至83頁），林招 生於同年月4日收受（見補字卷第85頁）。系爭買賣契約已 於110年6月4日經原告以本項所示存證信函解除。 ㈦原告已就系爭買賣契約給付下列價金共計4,580,000元（均係 匯入系爭履保帳戶）：
⒈110年1月8日匯入2,060,000元。 ⒉110年1月11日匯入230,000元。 ⒊110年3月23日匯入2,290,000元。 ㈧兩造與信義房屋公司（被告由林招生代理）於110年9月22日 簽立買賣補充協議書，記載：兩造同意將原告已匯入系爭履 保帳戶之買賣價款4,580,000元返還原告，由安信建經公司 退還至原告指定之帳戶內；惟就買賣流程中所生之違約金、 損害賠償，另同意以訴訟方式辦理等語（見本院卷第47頁） 。原告於110年10月12日收受上開退還之4,580,000元買賣價 金及利息1,077元。
五、得心證之理由：
本件兩造爭點在於：㈠原告主張依系爭買賣契約第10條第1項 第2款、第3項約定，得請求被告給付違約金，有無理由？㈡ 若然，原告請求違約金3,435,000元，是否過高而應予酌減 ？經查：
㈠原告得依系爭買賣契約第10條第1項第2款、第3項約定，請求 被告給付違約金：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約，民法第345條定有明文。次按所謂給付 不能，係指在給付期或債務人得為給付之時期有不能給付 之情形而言，若在此等時期，給付已屬不能，則不問其為 永久不能抑一時不能，皆當然發生給付不能之效果，縱債 務人嗣後回復為可能給付，亦無從變更此已發生之法定效 果（最高法院80年度台上字第1894號裁判意旨參照）。又 民法上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者 而言，亦即債務人所負之債務不能實現，已無從依債務本 旨為給付之意，如房屋毀損、滅失或另出租他人並交付使 用，無從依租賃契約交付承租人使用；或買賣之物法令禁 止交易，而無法交付等是（最高法院94年度台上字第1963 號判決意旨參照）。再按土地經辦理查封、假扣押、假處 分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記後， 未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，土 地登記規則第141條第1項本文定有明文。是不動產經法院
囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記 前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不 動產相關權利登記之請求，於查封後即已處於給付不能之 狀態，法院自不得命為該相關權利之登記（最高法院102 年度台上字第1910號、最高法院102年度台上字第291號判 決意旨參照）。
⒉經查，原告已分別於110年1月8、11日、同年3月23日就系 爭買賣契約給付第一、二次款共計4,580,000元，然其後 原告於110年4月間取得被告之債權人周蕙椿委託律師寄發 載有如不爭執事項㈢所載內容之律師函，周蕙椿復於110年 4月13日向本院聲請對被告之財產於9,000,000元之範圍內 為假扣押，經本院於110年4月21日以110年度司裁全字第1 94號裁定准許周蕙椿供擔保後，就被告之財產於9,000,00 0元之範圍內為假扣押，系爭房地並於110年5月20日依本 院民事執行處南院武110司執全新字第126號函辦理假扣押 登記（債權人：周蕙椿，債務人：被告）等情，為兩造所 不爭執（不爭執事項㈢、㈤、㈦），並有系爭房地之第二類 謄本附卷可參（見補字卷第61至67頁）。堪認系爭房地已 因周蕙椿聲請假扣押，於110年5月20日依本院上開函文為 假扣押登記，而不能依兩造間之系爭買賣契約履行權利移 轉之新登記，則原告主張被告履行系爭房地所有權移轉登 記之義務處於給付不能之狀態等情，應屬可採。被告雖辯 稱其向周蕙椿借款900多萬，然周蕙椿實際僅匯給被告只 有500多萬元，系爭房地遭假扣押登記後，被告亦有向周 蕙椿表示要先還其2、3百萬元，請其先撤封，待被告自原 告處取得尾款後，即可以還錢給周蕙椿，然周蕙椿並未同 意等語。惟被告就其上開所辯並未提出證據資料為證，況 其上開所述，僅屬被告與周蕙椿間債權債務關係之糾紛， 被告如認其權利因此受有損害，應另尋救濟途徑，尚不得 以此對抗原告，而抗辯系爭房地遭假扣押登記係不可歸責 於被告。而周蕙椿依其被告間之債權債務關係，請求就系 爭房地為假扣押登記，此即為被告因其與周蕙椿間之債務 糾紛，致本件移轉系爭房地所有權之債務有給付不能之情 事，自屬可歸責於被告之事由，堪以認定。
⒊被告雖又辯稱：在系爭房屋興建過程中，原告有另要求被 告在系爭房屋前蓋一個車庫，被告有蓋只是還沒有貼磁磚 ，原告亦說要變更建材，工程進度也因此拖延，原告請求 二次施工及變更材料之費用，被告皆未向原告收取；另被 告收受周蕙椿律師函時，曾告訴信義房屋公司，被告要先 將系爭房地過戶給原告，且叫原告先不用匯第三次款，可
傳訊信義房屋公司人員一名葉小姐及一位男性，以證明此 事等語。惟查，被告就其所辯在系爭房屋興建過程中曾經 原告要求搭建車庫、變更建材，未因此收受費用等節，並 未提出證據資料為證，況縱然其所述為實，亦與本件被告 有無給付不能之債務不履行違約情事、是否應依系爭買賣 契約第10條第1項第2款、第3項約定給付原告違約金等節 ，尚屬無涉，被告以此辯稱無須給付違約金云云，洵非可 採。又縱然被告所辯其曾於收受周蕙椿所寄發之律師函後 ，告知信義房屋公司人員或原告，要先將系爭房地移轉登 記給原告，且原告先不用付第三次款等情為真，然原告對 此主張其當時已收到周蕙椿寄發之律師函，縱然被告稱要 趕快過戶，當時之情況也沒有人敢買，原告也不敢買，買 了不知道會有怎樣之情形等語（見本院卷第150頁）；參 以周蕙椿於110年4月9日所寄發之律師函載有：被告於109 年9月13日書立切結書（含同額本票、支票及附停止條件 買賣合約）為擔保，透過李榮華先生向本人告貸9,000,00 0元，約定借款日期自109年9月14日起至109年12月14日止 ，本人同意借款並於109年9月14日簽立借據，豈料本人屆 期提示支票後竟退票，提示本票亦不獲附款；且被告明知 與本人就系爭房地簽訂附條件買賣合約（即如不爭執事項 ㈢所示），雙方間之買賣合約自於109年12月14日因停止條 件成就而生效，被告當依約移轉系爭房地所有權與本人， 惟被告竟委託信義房屋公司將系爭房地出售原告，所為已 涉及詐欺等語（見補字卷第69至71頁）。足見周蕙椿已以 上開律師函主張其對被告有借款債權、且主張其有請求被 告移轉系爭房地所有權之權利，則如被告於收受上開律師 函後，仍將系爭房地移轉登記為原告所有，周蕙椿非無可 能另對原告就系爭房地主張權利，則原告在此情形下縱然 未同意逕就系爭房地辦理所有權移轉登記，亦不能認本件 給付不能之情事即屬不可歸責於被告。況被告亦自承：我 當初把印鑑及所有權狀交給代書，我有要把房子過戶給原 告，但代書表示不敢保證買方會付款，所以不敢這樣做等 語（見本院卷第149頁），足認被告委託辦理系爭房地所 有權移轉之代書亦未同意依被告所述辦理。是縱然被告於 收受前揭律師函後曾表示要先將系爭房地移轉登記為原告 所有之語，亦難為有利於被告之認定。被告聲請傳訊信義 房屋公司人員葉小姐及一名男性，以證明被告收受周蕙椿 律師函後，曾表示要先過戶給原告且原告先不用匯第三次 款等情，亦核無調查之必要，附此敘明。
⒋按系爭買賣契約第10條「違約處罰」第1項第2款約定：「
賣方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：㈡經買方書面 通知限期催告後仍無故不履約，買方得解除本買賣契約， 且賣方應將買方已付款項加辦返還予買方，作為違約賠償 。」、第10條第3項約定：「解除契約違約金之上限：買 賣方因違約情事經他方合法解除契約，應被沒收或加倍賠 償之違約金以成交總價百分之十五為上限。」（見補字卷 第35頁）。本件因可歸責於被告之事由，致被告履行移轉 系爭房地所有權之義務有給付不能之債務不履行情事，業 經本院認定如前。而原告收受周蕙椿所寄發之前述律師函 後，已於110年5月14日寄發存證信函與被告之代理人林招 生，請求被告應於函到7日內，排除系爭房地遭債權人主 張過戶移轉之情事，否則原告將解除契約，林招生於同年 月17日收受，惟系爭房地於同年5月20日仍經假扣押登記 ，原告遂於110年6月3日寄發存證信函給林招生，記載於 買賣流程中系爭房地之所有權遭他人主張致無法順利辦理 移轉，被告未於期限內排除，系爭房地並已於110年5月20 日經假扣押登記，無辦理過戶之可能，故依系爭買賣契約 第10條第1項第2款約定，以該函通知被告解約，請於函到 5日內出面辦理解約事宜，林招生於同年月4日收受，系爭 買賣契約已於110年6月4日經原告此存證信函解除等情， 為兩造所不爭執（不爭執事項㈣、㈥），則原告主張被告有 違約情事且可歸責，其已合法解除系爭買賣契約，並得依 系爭買賣契約第10條第1項第2款、第3項約定，得請求被 告給付違約金等語，核屬有據（至其得請求之違約金金額 則詳下述）。
㈡原告請求之違約金額過高，應予酌減： ⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之 數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。 當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會 經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時 ，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一 部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約 金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際 上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是 否過高；又違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅 ，惟依民法第260條規定意旨推之，其因契約解除所生之 損害，並不在斟酌之列，最高法院88年度台上字第1968號 判決、86年度台上字第1084號判決可資參照。 ⒉按系爭買賣契約第10條「違約處罰」第1項第2款約定：「
賣方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：㈡經買方書面 通知限期催告後仍無故不履約，買方得解除本買賣契約， 且賣方應將買方已付款項加辦返還予買方，作為違約賠償 。」此違約賠償既未特別明定為懲罰性違約金，依民法第 250條第2項前段之規定，應屬損害賠償總額預定性質之違 約金，則就本件約定之違約金是否過高，揆諸前開說明， 應考量原告實際上所受之積極損害及消極損害，並就上開 各項因素一併予以斟酌。茲審酌原告分別於110年1月8、1 1日給付第一次款共計2,290,000元、同年3月23日給付第 二次款2,290,000元，嗣因系爭房地遭被告之債權人周蕙 椿聲請假扣押，致被告無法履行移轉系爭房地所有權之義 務，原告遂於110年6月4日以存證信函解除系爭買賣契約 ，兩造並於110年9月22日簽立買賣補充協議書，被告同意 將原告已匯入系爭履保帳戶之買賣價款4,580,000元返還 原告，原告亦於110年10月12日收受被告退還之4,580,000 元買賣價金及利息1,077元等節，並考量系爭房地之總價 款、原告已繳納分期款之金額、取得退款之時間、原告因 被告未能依約履行所生已支付價款之利息損失、被告如能 履行債務，原告可得享受之一切利益暨社會經濟狀況等各 種情事；以及系爭買賣契約第10條第3項約定：「解除契 約違約金之上限：買賣方因違約情事經他方合法解除契約 ，應被沒收或加倍賠償之違約金以成交總價百分之十五為 上限。」，而本件買賣契約所約定之價金為22,900,000元 ，原告於給付22,900,000元時可請求被告給付至多3,435, 000元違約金，然本件原告於解除系爭買賣契約前，僅給 付4,580,000元價款，如仍命被告給付違約金之上限即3,4 35,000元，尚非妥適等節，本院認原告主張依契約總價15 ％計算之金額作為違約金，核屬過高，應酌減至系爭房地 之總價3％為宜，是原告請求被告給付違約金687,000元【 計算式：22,900,000元×3％＝687,000元】，核屬有據；逾 此部分之請求，則無理由。至原告主張其縱然取回買賣價 金，目前房市交易十分熱絡，原告以相同金額亦未必能買 到同樣條件之透天房屋部分，並未舉證以實說，且屬其解 約後所生事實，揆諸前揭判決意旨，尚不在違約金斟酌之 列，附此敘明。
六、綜上所述，原告主張被告於兩造訂立系爭買賣契約後，有給 付不能之債務不履行違約情事，其已合法解除系爭買賣契約 ，得依系爭買賣契約第10條第1項第2款、第3項約定，請求 被告給付違約金687,000元，為有理由，應予准許，逾此範 圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行之宣 告，經核原告勝訴部分，核與法律規定相符，爰分別酌定相 當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失 所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經 本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併 此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 4 月 8 日 民事第二庭 法 官 余玟慧
以上正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 4 月 14 日 書記官 于子寧
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