臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第1798號
原 告 周慧貞
訴訟代理人 林金宗律師
被 告 周旭光
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國111年3月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原 告起訴時聲明：被告應將坐落於台南市○區○○段00地號土地 （下稱系爭土地）上，面積約10坪之房屋拆除，並將土地返 還原告（南司調字卷第11頁）。後經本院會同原告及台南市 台南地政事務所（下稱台南地政）現場勘驗測量後，原告更 正其前述聲明為：被告應將坐落系爭土地上如附圖所示面積 32.52平方公尺房屋（門牌號碼台南市○區○○路000號，下稱 系爭房屋）拆除，並將土地返還原告（訴字卷第201頁）。 核原告所為上開訴之聲明更正，屬補充其事實上陳述，依上 開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠緣台南市政府依地籍清理條例規定，清理日治時期登記之土 地，適系爭土地為訴外人即日治時期株式會社大華公司所有 ，經台南市政府依法公告，並依地籍清理條例第11條第1項 代為標售，原告遂依法買受。
㈡系爭房屋為被告所有之未保存登記建物，無權占用系爭土地 ，致原告無法就系爭土地使用收益，顯已侵害原告就系爭土 地之所有權。
㈢株式會社大華公司應視為合夥，其名下所有土地應該為株式 會社大華公司股東即公同共有人共有，依民法第828條第3項 規定，非經全體公同共有人之同意不得處分，是以，被告雖 提出訴外人余李愛子於民國40年3月24日向株式會社大華公 司購買台南市○區○○段○○段00地號土地（下稱花園三小段20 地號土地）及建物之文件，依法並不生合法處分之效力。 ㈣況且，系爭土地重測前為台南市○區○○段○○段0000地號土地（
下稱花園三小段19-4地號土地），是自不受花園三小段20地 號土地之買賣關係影響。
㈤被告雖提出系爭房屋之房屋稅籍證明書（下稱系爭稅籍證明 ），惟稅籍證明僅能證明房屋曾經課稅之事實，至於房屋實 際坐落土地為何？房屋面積實際為何？房屋是否曾拆除重建 ？均不能以房屋稅籍證明書為證明。況且，系爭稅籍證明記 載於41年起課房屋稅，而余李愛子與株式會社大華公司買賣 花園三小段20地號土地及建物之日期為40年3月24日，是余 李愛子或被告母親林金葉甚或他人，於41年後興建系爭房屋 均有可能。更何況，系爭稅籍證明記載系爭房屋之面積為13 .2平方公尺及7.6公尺，與系爭房屋現況為32.52平方公尺相 差甚多，顯見系爭稅籍證明可能也與系爭房屋無關。 ㈥再者，林金葉與余李愛子63年間簽立之「建築改良物買賣所 有權移轉契約書」（下稱系爭63年買賣契約書），其上記載 房屋是磚木造，與本院於111年1月20日勘驗測量時所認定系 爭建物為磚造水泥已有歧異，顯見系爭63年買賣契約書所買 賣之建物與系爭房屋不同。系爭63年買賣契約書上雖記載買 賣的建物同為台南市○區○○路000號，惟僅是門牌號碼相同， 但實屬不同之建物。綜上，系爭房屋與株式會社大華公司無 關，本件並無民法第425條之1規定適用等語。 ㈦聲明：被告應將如附圖所示坐落系爭土地上之系爭房屋拆除 ，並將土地返還原告。
二、被告則抗辯以：
㈠被告於89年3月8日自林金葉受贈系爭房屋，系爭房屋現坐落 於系爭土地。林金葉於62年12月27日向余李愛子以新臺幣（ 下同）7,630元購買系爭房屋，系爭房屋連同花園段三小段2 0地號土地原是由株式會社大華公司於40年3月24日以2,000 元出賣給余李愛子。
㈡系爭稅籍證明以及林金葉贈與系爭房屋予被告之贈與所有權 移轉契約書（下稱系爭贈與契約書）皆記載系爭房屋面積為 20.8平方公尺，系爭63年買賣契約書亦記載買賣建物之面積 為6.28坪，換算後為20.76平方公尺，是可認系爭稅籍證明 、系爭63年買賣契約書以及系爭贈與契約書上所載之系爭建 物具有同一性。又台南市稅捐稽徵處於87年7月31日以87南 市稅財字第103591號函通知林金葉，記載林金葉自63年1月1 5日起使用無人管理株式會社大華公司所有系爭土地，該項 土地地價稅自79年起應由林金葉代繳，該起始之課稅日期與 系爭63年買賣契約書收件日期同一，由此節亦可推定系爭房 屋與系爭63年買賣契約書以及系爭贈與契約書上所載之建物 具有同一性。
㈢系爭房屋與系爭土地原同屬一人所有，嗣先後讓與相異之人 ，惟依民法第425條之1規定，於系爭房屋得使用期限內，推 定與系爭土地所有人有租賃關係存在，因此，系爭房屋有權 占有系爭土地等語。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、得心證理由：
原告主張系爭土地為原告所有，系爭房屋為未保存登記建物 ，被告對其有事實上處分權，系爭房屋現占用系爭土地之情 形如附圖所示等情，為被告所無爭執，亦有台南地政111年1 月27日台南地所測字第1110010501號函所檢附之土地複丈成 果圖1份（即附圖，訴字卷第171至173頁）在卷為證，是此 部分事實自能先予認定。根據兩造主張以及抗辯，可知本件 爭點應為：被告抗辯系爭房屋占用系爭土地有民法第425條 之1第1項規定之適用有無理由？以下即論敘之： ㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法意旨係為保護 房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促 進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避 免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人 合理之利益，為重要之考量。因此法條雖明揭係讓與所有權 ，然未辦所有權第1次登記建物因無法辦理所有權移轉登記 ，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊 ，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者 ，亦有適用（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨可資 參照）。
㈡系爭房屋與株式會社大華公司於40年3月24日出賣予余李愛子 ，余李愛子再於62年12月27日出賣給林金葉，後林金葉於89 年3月8日贈與原告之建物均具有同一性：
⒈株式會社大華公司於40年3月24日將花園三小段20地號土地所 有權（應有部分189分37）連同同號建物，建坪20.79平方公 尺建物出賣給余李愛子，嗣余李愛子對株式會社大華公司提 起訴訟，請求株式會社大華公司將前述土地所有權移轉登記 給己獲得勝訴，此有出賣證書（下稱系爭出賣證書）及本院 50年易第328號判決影本各1份（訴字卷第47至55頁）在卷可 憑。又余李愛子於62年12月27日將坐落花園三小段20地號土 地、門牌號碼「台南市○區○○路000號建物」（平房、磚木造 ，面積6.28坪）出賣給林金葉，則有系爭63年買賣契約書影
本1份（訴字卷第45頁）在卷為證。建坪20.79平方公尺經換 算後為6.288975坪（1平方公尺＝0.3025坪，計算式：20.79× 0.3025＝6.288975），從面積的幾乎一致性可知株式會社大 華公司於40年3月24日出賣給余李愛子之建物，應與余李愛 子於62年12月27日出賣給林金葉之建物具有同一性。 ⒉再者，林金葉於89年3月8日將坐落花園三小段20地號土地、 門牌號碼「台南市○區○○路000號建物」（平房、磚造，面積 20.80平方公尺）贈與給原告，亦有系爭贈與契約書影本、 贈與稅免稅證明書影本、贈與財產明細表影本各1份（訴字 卷第41、149至151頁）在卷可查。又系爭房屋111年期之稅 籍證明記載，系爭房屋之面積為20.80平方公尺，構造別為 木石磚造（磚石造），折舊年數為69年，有系爭稅籍證明影 本1份（訴字卷第153頁）附卷可參。另被告曾於105年間申 請核發系爭房屋為合法房屋，獲覆：「依房屋稅籍證明書…… 係於41年起課；前述建築物係屬說明二實施建築管理前已建 造完成之合法建築物；其餘屬建築管理後之建築物，應憑使 用執照方可確認是否屬合法房屋……」，有台南市政府工務局 105年11月9日南市工使一字第1051163284號函影本（訴字卷 第65至66頁）存卷為據。是以，從面積以及折舊年數以觀， 亦可推認系爭房屋確與株式會社大華公司出賣給余李愛子， 余李愛子嗣再出售給林金葉，林金葉取得後轉贈給被告之建 物具有同一性。
⒊證人即株式會社大華公司代表人吳柳澤之女吳瑞莉於本院審 理中具結後證稱：我跟被告是小時候的鄰居，我小時候住在 台南市○區○○路000號，被告就住在系爭房屋，系爭房屋與台 南市○區○○路000號房屋是共用同一個牆壁，系爭房屋旁邊是 239巷。本院於111年1月20日會同兩造以及台南地政人員履 勘系爭房屋所拍攝的照片，就跟我小時候對系爭房屋的外觀 、樣態記憶一樣，我不記得系爭房屋有整修過。我的父親生 前有跟我說過，系爭房屋還有連同其占有的土地，好像是持 分，由株式會社大華公司賣給余李愛子，余李愛子再賣給林 金葉等語（訴字卷第202至206頁）。復參以證人吳瑞莉為47 年間出生（參訴字卷內之年籍資料表），至少於50、60年間 應已有相當記憶，足見系爭房屋數十年來並未有重建、改建 的情況。
⒋原告雖主張系爭稅籍證明至多僅能證明系爭房屋是於41年間 存在，惟系爭出賣證書是40年間訂立，故余李愛子向株式會 社大華公司購買建物後，該建物可能經過重建，與系爭房屋 不具有同一性等語，惟稅籍資料本非同建物使用執照，就建 物之興建完成日期有精確的判定，更何況距今70年前之時代
，政府機關就建物的興建、登記及管理均難同現今完善，系 爭房屋亦為未保存登記建物，且參以系爭出賣證書是將建物 以及所占土地之所有權（部分權利範圍）出賣給余李愛子， 經驗上可推認該建物應有相當經濟價值，余李愛子於購買後 旋將系爭建物拆除重建或改建之可能性不高。又系爭房屋從 40年起迄今歷次事實上處分權移轉過程中，相關文書記載的 面積均有一致性，益可證其本體應未有變動。基此，被告已 就系爭房屋之同一性盡其舉證之責，原告僅空言主張余李愛 子於購買系爭房屋後，系爭房屋可能有重建、改建之情形， 與現況不具有同一性部分自無足採。
⒌至於系爭房屋占用系爭土地之面積，經本院會同兩造以及台 南地政勘驗測量後為32.52平方公尺，顯與系爭出賣證書、 系爭63年買賣契約書、系爭稅籍證明、系爭贈與契約書、贈 與稅免稅證明書及贈與財產明細表所記載之20.80平方公尺 不相同，惟此節可能是測量技術日益精進所致。系爭房屋自 興建完成時起距今已逾70年，除於105年間被告曾主動申請 就系爭房屋面積測量，此有台南地政105年10月26日土測字 第92900號土地複丈圖影本1份（訴字卷第63頁）在卷可查， 當時量測所得之面積為33平方公尺，與附圖之複丈結果相近 ，除此之外，並無其他證據資料可證系爭房屋面積有經過測 量，故實難以系爭房屋70年前測量之面積與現今不同，即遽 認系爭房屋經重建、改建而不具有同一性。
⒍另原告主張系爭63年買賣契約書記載系爭建物為磚木造，惟 本院於111年1月20日會同兩造以及台南地政人員勘驗時，系 爭房屋為磚造水泥，可見系爭房屋已不具有同一性部分，本 院認為無論是磚木造（系爭63年買賣契約書）、磚造（系爭 贈與契約書）、磚石造（系爭稅籍證明）或磚造水泥（本院 111年1月20日勘驗測量筆錄，訴字卷第163至169頁），均是 以磚造為主體，且前述文書就系爭房屋之建材並未經建築專 業人士判斷，僅是從外觀上或依當事人陳述而大致記載，故 尚難認建材已有不同，並推論系爭房屋現況與株式會社大華 公司出賣給余李愛子，余李愛子出賣給林金葉，林金葉再贈 與給被告之建物不具同一性。
⒎末原告雖再主張系爭房屋縱然是由株式會社大華公司出賣給 余李愛子，惟未經株式會社大華公司全體股東同意，因此為 無權處分等語，惟被告已提出本院50年易第328號案件之判 決，主文判令株式會社大華公司應將花園三小段20地號土地 （權利範圍189分之37）之所有權移轉登記給余李愛子，是 已足認株式會社大華公司於40年3月24日將系爭房屋連同花 園三小段20地號土地（權利範圍189分之37）之所有權出賣
給余李愛子，應屬有權處分，原告空言抗辯為無權處分，且 未提出任何株式會社大華公司之登記資料佐證以實其說，自 非可採。
㈢系爭房屋於株式會社大華公司於40年3月24日出賣給余李愛子 時即坐落於系爭土地：
⒈原告主張系爭土地於重測前為花園三小段19-4地號土地，此 有土地登記第一類謄本1份（南司調字卷第19頁）在卷為據 。然而，系爭出賣證書、系爭63年買賣契約書以及系爭贈與 契約書均記載系爭房屋坐落於花園三小段20地號土地，是由 此等事證應認花園三小段20地號土地縱然由株式會社大華公 司出賣給余李愛子，亦無民法第425條之1規定適用等語。 ⒉惟花園三小段19-4地號土地以及花園三小段20地號土地於68 年至69年間辦理地籍圖重測，重測後分別為自強段99地號以 及77地號土地，而花園三小段19-4地號土地以及花園三小段 20地號土地於50年間曾因修測地域變更，惟查無當年相關修 測之地籍圖，且當時又未訂正花園段三小段原地籍圖等情， 有台南地政110年12月28日台南地所測字第1100120214號函 暨檢附之土地登記簿、地籍圖、地籍調查表等（訴字卷第10 1至117頁）在卷可查。經比對前述函文所附之花園三小段原 地籍圖，花園三小段20地號土地東南側與巷道相鄰，東北側 則鄰接花園三小段19-4地號土地（訴字卷第107頁），嗣於6 8年間進行花園三小段18地號土地複丈時，花園三小段20地 號土地東南側鄰接巷道位置處，已變更為花園三小段19-4地 號土地，由其直接與巷道相接，花園三小段20地號土地則不 再與巷道相接（訴字卷第109頁），佐以68年至69年間地籍 圖重測之調查表，可知花園三小段19-4地號土地與花園三小 段20地號土地東南側以及北側鄰接處是以「牆壁」為界（訴 字卷第111頁，即圖上標示D~E、E~F之處）。因此，根據此 等事證可推認系爭房屋原坐落於花園三小段20地號土地上東 南側緊鄰巷道位置處（位於巷口旁），之後因地籍圖重測， 其所坐落土地變更為花園三小段19-4地號土地，最後再變更 為現今北區自強段99地號土地。而證人吳瑞莉證稱系爭房屋 緊鄰巷道一情，亦可佐證系爭房屋確實原坐落於花園三小段 20地號土地無誤。
⒊基此，原告主張系爭房屋於株式會社大華公司出賣給余李愛 子時並未坐落於系爭土地一節，核與客觀事證不符，並非可 採。
㈣總結而論，依據卷內調查所得之事證，本於經驗以及論理法 則綜合推斷，系爭房屋本坐落於花園三小段20地號土地，原 均屬株式會社大華公司所有，嗣於40年3月24日出賣給余李
愛子，惟土地部分未辦理移轉登記，余李愛子再於62年12月 27日將系爭房屋之事實上處分權以出賣方式讓與林金葉，花 園三小段20地號土地則因地籍重測，系爭房屋所坐落之位置 自花園三小段20地號土地分割而出，編列為花園三小段19-4 地號土地，被告後於89年3月8日以贈與方式取得系爭房屋事 實上處分權，花園三小段19-4地號土地則再經地籍重測變更 為系爭土地。從歷次出賣、贈與之文件資料，佐以證人吳瑞 莉之證詞以及比對地籍圖，可認系爭房屋自株式會社大華公 司出賣給余李愛子後並未有重建、改建情形，且現亦由被告 出租他人作為早餐店使用，此有原告所提出之房屋租賃契約 書影本1份以及現況照片3張（南司調字卷第23至33頁）在卷 可證，系爭房屋仍可供一般使用，堪認具有相當經濟價值。 基此，根據首揭法律規定以及說明，系爭房屋與其所坐落之 系爭土地，原同屬株式會社大華公司所有，株式會社大華公 司僅將系爭房屋事實上處分權讓與他人，則在系爭房屋得使 用期限內，系爭房屋事實上處分權人推定與系爭土地所有權 人間有租賃關係，被告抗辯系爭房屋並非無權占有系爭土地 ，確屬可採。
四、綜上所述，因系爭房屋事實上處分權人與系爭土地所有權人 間有民法第425條之1第1項規定之適用，則原告依據系爭土 地所有權法律關係，請求被告應將如附圖所示坐落系爭土地 上之系爭房屋拆除，並將土地返還原告並無理由，應予駁回 。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法或所提證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一 論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 111 年 4 月 8 日 民事第五庭 法 官 廖建瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 4 月 8 日 書記官 鄭梅君
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