臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第1162號
原 告 首相大旅店股份有限公司
法定代理人 蔡宗憲
訴訟代理人 洪梅芬律師
涂欣成律師
李政儒律師
王紹雲律師
曾貫志
葉啓丞
被 告 貴族天下大樓管理委員會
法定代理人 梅莉娟
訴訟代理人 張加穎
上列當事人間請求排除侵害等事件，經民國111年3月8日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，
視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第2項定有明文。
查本件原告原訴之聲明為「❶先位聲明：㈠被告應將坐落於臺
南市○區○○段000地號土地上如附圖編號A（實際占用面積以
地政機關複丈成果為準）所示之柵欄機門禁管制設備拆除，
容忍原告無償通行，並禁止被告不得有攔阻及其他防礙人、
車通行出入之行為。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）550,7
50元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％
計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行；❷備位聲明：㈠
被告應發給原告可開啟坐落於臺南市○區○○段000地號土地上
如附圖編號A所示之柵欄機門禁管制設備遙控器，容忍原告
無償通行，並禁止被告不得有攔阻及其他防礙人、車通行出
入之行為。㈡被告應給付原告550,750元及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保
，請准宣告假執行。」（見調字卷第11頁至第12頁），於起
訴狀送達被告後，嗣於民國110年12月1日具狀變更訴之聲明
為「❶先位聲明：㈠被告應將坐落於臺南市○區○○段000地號土
地上如附圖所示編號A（面積0.18平方公尺）之柵欄機門禁
管制設備拆除，容忍原告無償通行，並禁止被告不得有攔阻
及其他防礙人、車通行出入之行為。㈡被告應給付原告1,494
,490元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行；❷備位聲明：㈠
被告應發給原告可開啟坐落於臺南市○區○○段000地號土地上
如附圖所示編號A之柵欄機門禁管制設備遙控器，容忍原告
無償通行。並禁止被告不得有攔阻及其他防礙人、車通行出
入之行為。㈡被告應給付原告1,494,490元及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔
保請准宣告假執行。」（下稱變更後之聲明，見本院卷㈡第7
頁至第8頁）。原告前開所為訴之變更，於被告到庭後，未
提出異議而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，視為同意，
應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告為坐落臺南市○區○○段000○000地號土地
（應有部分均為90000分之8449，下合稱系爭土地）及其上
同段1987建號建物（即門牌號碼臺南市○區○○路000號地下2
層，下稱系爭建物）之所有權人，且將系爭建物作為原告飯
店客戶免費停車及停車場經營之使用，並藉由系爭土地上之
通道（下稱系爭出入通道）對外通行。詎被告為系爭建物之
大樓管理委員會，因不滿原告未依其請求給付管理費，竟於
110年1月29日未經區分所有權人會議決議，逕以管理委員會
之名義決議（下稱系爭管委會決議），擅自於系爭出入通道
之進出口處設置柵欄機門禁管制設備（下稱系爭柵欄機），
並要求未繳納管理費或非住戶者，每進入1次需繳納200元之
過路費，並以原告未繳納管理費為由，拒不發給原告得開啟
系爭柵欄機之遙控器，而以此方式妨害原告對於系爭建物所
有權之圓滿行使，致原告需額外給付予被告通行系爭柵欄機
之費用12,800元、原告車輛及飯店客戶車輛因無法進出系爭
建物而需停放於外之停車費51,960元（系爭建物管理員未值
班之時段）、61,750元（系爭建物管理員值班之時段）及原
告客戶因停車不便而提前退房或終止租賃停車位之營業損失
1,367,980元，共計受有1,494,490元之損害。爰依民法第17
9條、第184條第1項前段、第765條、第767條及公寓大廈管
理條例第4條第1項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如
變更後之聲明所示。
二、被告則以：因系爭建物曾為遊民聚集地，亦曾多次發生外人
進入系爭建物、外來車輛停放至他人停車格之事件，故系爭
柵欄機之裝設本係為維護大樓之全體住戶安全所設置，且本
次增設系爭柵欄機之程序，均已通知臺南市政府工務局核備
。況且，於系爭柵欄機設置前，被告亦有向原告追討管理費
，因系爭土地上之大樓住戶多認原告未繳納管理費，嚴重導
致財務困難，且前揭之安全疑慮可能與原告相關，始會設置
系爭柵欄機，管制通行系爭出入通道之車輛等語置辯。並聲
明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益之判決
，請准提供擔保以免假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其為系爭土地及系爭建物之所有權人，而系爭建物
現供原告飯店作為停車場使用，嗣被告竟以系爭管委會決議
於系爭出入通道增設系爭柵欄機，復規定未繳納管理費或非
社區住戶每進入1次需繳納200元過路費，嗣系爭柵欄機已於
110年2月9日完成設置等情，業據原告提出系爭土地及系爭
建物之謄本、使用執照、照片及被告管理委員會110年1月份
會議紀錄等資料為證（見調字卷第37頁至第47頁、第223頁
至第461頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡原告雖以被告之主任委員蔡瑞宸於109年5月間有簽發本票未
依期清償，而積欠訴外人裕融企業股份有限公司高達928,38
9元之情事，而已合於臺南市貴族天下公寓大廈社區管理規
約（下稱系爭規約）第7章第4條「有重大喪失債信情事」，
而應當然解任之事由，是蔡瑞宸猶以主任委員之身分召集管
理委員會並作成系爭管委會決議，應屬無效云云，並提出臺
灣高雄地方法院109年度司票字第2453號民事裁定為證（見
調字卷第49頁至第50頁，下稱系爭本票裁定）。惟所謂「重
大喪失債信情事」係指債務連續不能履行或多次支票不能兌
付等情形而言（經濟部經商字第01673號函釋參照），然稽
之系爭本票裁定，乃係蔡瑞宸與訴外人沈宜潔、王玉櫻因共
同簽發本票所積欠之債務，尚難僅憑系爭本票裁定遽認蔡瑞
宸有何債務「連續」不能履行或「多次」票據不能兌付之情
事，從而，原告主張蔡瑞宸有當然解任主任委員之事由，則
其所召開並作成之系爭管委會決議應屬無效，難以採為有利
之認定。
㈢原告固主張設置系爭柵欄機需經區分所有權人會議決議，尚
不得逕以系爭管委會決議代替之，被告此舉已違反公寓大廈
管理條例第23條第2項及同法第37條之規定，系爭管委會之
決議應屬無效，而對原告不生效力云云。惟按共用部分、約
定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員
會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有
之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權
人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其
費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；共
用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所
有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第10條第2項、
第11條分別定有明文。至究竟屬「一般」或「重大」之修繕
，則應視該公寓大廈規約或區分所有權人會議之認定為之，
如認定有重大異議，亦應於區分所有權人會議中議決，此觀
內政部營建署110年10月7日營署建管字第1100071001號函、
臺南市政府工務局110年10月26日南市工使一字第110121782
9號函亦同此見解（見本院卷㈠第197頁至第199頁、第565頁
）。經查，依系爭規約第2章第3條第3款約定：「公寓大廈
之重大修繕或改良，應經區分所有權人會議決議」（見本院
卷㈠第603 頁），然並未就何謂「重大修繕」有所定義，惟
觀諸同條第4款之約定，若涉及危害公共安全之虞而須重建
者，屬需經區分所有權人會議決議之事項，則以類同事項應
為類同處理之法律解釋，所謂「重大修繕」亦應解釋與類似
重建相當程度或大規模之修繕情況，始足當之，是依此標準
，設置系爭柵欄機應難認屬於重大修繕，自非屬需經區分所
有權人會議決議之事項，是系爭管委會決議，應認合法且有
效；再者，本件被告設置系爭柵欄機之程序，係先經系爭管
委會決議同意設置，並決議未繳納管理費或非社區住戶每進
入1次需繳納200元之過路費，且於110年2月9日裝設完成，
被告復於110年3月26日召開區分所有權人會議欲討論並追認
設置系爭柵欄機之議案時，因人數不足而無法討論，嗣被告
再於同年4月9日召開區分所有權人會議，並於該會議中決議
以原方法執行等情，有上開會議紀錄、簽到表（簿）、開會
公告（見本院卷㈠第237頁至第467 頁），是系爭土地共有人
之原告雖對於設置系爭柵欄機是否屬於重大修繕有所異議，
然該設置系爭柵欄機之程序，既已經區分所有權人會議同意
以系爭管委會決議之結論進行設置及收費，自應對原告產生
拘束力，則原告主張設置系爭柵欄機之程序有無效之情事，
而對其不生效力云云，難認有據；又兩造間因管理費之爭議
，前經本院以110年度訴字第706號請求給付管理費事件（下
稱系爭管理費事件）判決原告應給付5萬元之管理費予被告
，至被告其餘請求之管理費，則因原告於系爭管理費事件中
主張時效抗辯，而經法院認定罹於時效，而不需給付等情，
有系爭管理費事件判決書在卷可查（見本院卷㈡第383頁至第
387頁），並經本院調取系爭管理費事件全案卷宗核閱無訛
，是被告經系爭管委會決議及區分所有權人會議之同意，以
原告未完足繳納管理費，而收取通行系爭出入通道之費用，
自非不許。從而，被告既係經合法程序設置系爭柵欄機並經
決議通過而收取通行系爭出入通道之費用，實難認被告有何
故意或過失，侵害原告圓滿使用系爭建物所有權之情事，則
原告主張被告應拆除系爭柵欄機，並容忍原告無償通行，且
禁止被告不得有攔阻及其他防礙人、車通行出入之行為，另
請求被告給付原告1,494,490元之損害，即屬無據；又原告
既有欠繳管理費之情事，則被告依系爭管委會決議及區分所
有權人會議之同意，向原告收取通行系爭出入通道之費用，
自與不當得利「無法律上之原因」要件有間，是原告本於不
當得利之法律規定，主張被告應返還向原告所收取之通行費
用，亦無理由。
㈣至原告雖主張被告拒絕發放系爭柵欄機之遙控器，因此以備
位聲明主張被告應發給原告可開啟系爭柵欄機之遙控器云云
，並提出臺灣高等法院臺南分院110年度抗字第59號民事裁
定（下稱系爭假處分裁定）為證（見本院卷㈡第67頁至第72
頁）。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證
之責任，民事訴訟法第277條定有明文，因此負舉證責任之
當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始
盡其證明責任。經查，被告對於原告主張其拒絕發放系爭柵
欄機之遙控器一節為否認，並辯稱：管理委員會曾主動詢問
原告是否要繳交一些費用並登記領取遙控器，但原告均回覆
到法院再說等語（見本院卷㈠第522頁），則原告自應就被告
有拒絕發放遙控器之事實，負舉證責任。惟細繹原告所提出
之系爭假處分裁定僅是該法院依民事訴訟法第538條之規定
，認有定暫時狀態之必要，而命原告於供擔保後，被告應交
付系爭柵欄機之遙控器，尚難以此遽認迄至本件言詞辯論終
結前，被告有拒絕發放遙控器之情事，反係原告透過假處分
程序取得遙控器之過程，益徵被告辯稱原告拒絕與被告協商
並登記取得遙控器，而係表示到法院再說之情節，尚非虛妄
；況且，於系爭假處分裁定做成後之110年10月29日，被告
已召開區分所有權人會議，於該會議中決議如有需要購買遙
控器之住戶，管理委員會將以成本價售出，由住戶自行買斷
等語（見本院卷㈠第589頁），是被告既已透過區分所有權人
會議清楚明訂取得遙控器之程序，而原告復未能再提出證據
證明被告仍有阻礙或刁難發放遙控器之情事，則原告就此部
分之主張，亦難認有理由。
四、綜上所述，原告主張依民法第179條、第184條第1項前段、
第765條、第767條及公寓大廈管理條例第4條第1項之規定，
先位請求被告拆除系爭柵欄機，容忍原告無償通行，並禁止
被告不得有攔阻及其他防礙人、車通行出入之行為，另主張
被告應給付原告1,494,490元及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨備位請求被告應交
付開啟系爭柵欄機之遙控器，容忍原告無償通行，並禁止被
告不得有攔阻及其他防礙人、車通行出入之行為，另主張被
告應給付原告1,494,490元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予
駁回。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及
舉證，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 4 月 15 日
民事第一庭 法 官 施志遠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 18 日
書記官 李慈容
附圖：臺南市臺南地政事務所110年10月21日臺南地所測字第110
0000000號函所附之土地複丈成果圖。
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網