臺灣臺南地方法院民事判決
109年度重訴字第248號
原 告 李怡慧
訴訟代理人 蔡文 斌律師
複 代理人 李明峯律師
訴訟代理人 林亭宇律師
林冠廷律師
許依涵律師
被 告 施陳麗華
陳麗春
陳麗英
陳文龍 住○○市○鎮區○○○街000巷00號0樓
陳進明
陳冠豪
黃陳寶蓮
陳寶琴
陳寶珠
共 同
訴訟代理人 許光承律師
被 告 吳國雄
陳文吉
林劉月鳳
王劉月賓
劉志重
劉志堅
劉高全
劉高銘
劉黃麗梅
兼 上三人
共 同
訴訟代理人 劉霽瑈
劉文齊
陳曉娟
陳秋滿
陳惠茹
陳智信
兼 上二人
共 同
訴訟代理人 陳昭瑢
陳榮源
被 告 劉林却
被 告 曾 冊
陳信華
陳慧玲
陳亮臻
陳瑾愉
陳伯勲
陳世文
鄧芝婧
黃益章
高曾麗雲
蔡文賢
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經民國111年3月8日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○地號土地如附圖編號D（面積
三十五點九二平方公尺）、編號E（面積十七點五三平方公尺）
、編號F（面積七十點五六平方公尺）、編號G（面積十二點四四
平方公尺）、編號H（面積四十一點零四平方公尺）、編號I（面
積十五點一四平方公尺）、編號J（面積十二點四一平方公尺）
、編號K（面積一點七六平方公尺）所示之建物及地上物拆除，
並將該部分土地返還予原告。
被告應自民國一百零九年七月九日起至如附圖編號A（面積三十
四點一六平方公尺）、編號B（面積十六點三四平方公尺）、編
號C（面積七十五點八三平方公尺）所示之建物拆遷之日止，按
月連帶給付原告新臺幣壹仟伍佰壹拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰玖拾壹萬叁仟陸佰柒拾
元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍佰柒拾肆萬
壹仟零壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者；該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追
加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第
255條第1項第2款、第5款分別定有明文。查原告起訴主張其
為臺南市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之所有權
人，起訴時原僅以系爭土地上建物及工作物（下稱系爭建物
及地上物）之所有權人為被告，而聲明「被告陳清江或其全
體法定繼承人應將坐落系爭土地上之系爭建物及地上物拆除
，並將系爭土地騰空返還予原告」（見補字卷第14頁；本院
卷㈠第61頁），於訴狀送達被告後，分別於民國109年12月7
日以民事變更訴之聲明暨聲請調查證據㈡狀、110年11月23日
以民事變更訴之聲明狀、同年11月29日以民事變更訴之聲明
狀、同年12月2日以民事再更正暨聲請狀、同年12月3日以民
事更正訴之聲明狀、同年12月8日以民事變更追加狀、同年1
2月22日再以民事追加備位聲明狀，追加陳清江之全體法定
繼承人為被告，並變更聲明為「先位訴之聲明：㈠被告應將
被繼承人陳清江所遺系爭土地上之臺南市○○區○○段000○號建
物辦理繼承登記。㈡被告應將系爭土地上，如臺南市歸仁地
政事務所110年8月26日法囑土地字第042100號土地複丈成果
圖所示：A部分磚造平房（面積34.16平方公尺）、B部分鐵
皮屋（面積16.34平方公尺）、C部分磚造平房（面積75.83
平方公尺）、D部分磚造平房（面積35.92平方公尺）、E部
分磚造平房（面積17.53平方公尺）、F部分2F加強磚造（面
積70.56平方公尺）、G部分遮雨棚（面積12.44平方公尺）
、H部分鋼骨石棉瓦屋（面積41.04平方公尺）、I部分雨遮
（面積15.14平方公尺）、J部分遮雨棚（面積12.41平方公
尺）、K部分涼亭（RC）（面積1.76平方公尺）等建物及地
上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。㈢願供擔保請
准宣告假執行」。備位訴之聲明：㈠請准為原告核定被告使
用系爭土地之每月法定租金數額。㈡被告應自民國109年7月9
日起，至前項法定租賃關係消滅之日止，按月連帶給付原告
第一項聲明所示之租金數額。㈢願供擔保請准宣告假執行」
等語（下合稱變更後之聲明，見本院卷㈠第215頁至第218頁
；本院卷㈡第83頁、第93頁至第95頁、第135頁至第140頁、
第197頁至第199頁）。核原吿所為訴之變更，就追加陳清江
之全體繼承人為被告部分，係固有必要共同訴訟所必須，另
追加備位聲明部分，則與原聲明之基礎事實同一，經核與上
開規定均無不合，自應予准許。
二、被告吳國雄、陳文吉、林劉月鳳、王劉月賓、劉志重、劉志
堅、劉高全、劉霽瑈、劉高銘、劉文齊、陳曉娟、陳秋滿、
劉林却、劉黃麗梅、曾冊、陳信華、陳慧玲、陳亮臻、陳瑾
愉、陳伯勲、陳世文、黃益章、高曾麗雲、蔡文賢均未於最
後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情
形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：系爭土地為原告經本院108年度司執字第468
53號強制執行事件（下稱系爭執行事件）之拍賣程序所買受
，並經本院於109年7月9日核發系爭土地之權利移轉證書在
案，惟被告在系爭土地上存有系爭建物及地上物，而無權占
用原告所有之系爭土地，致侵害原告之所有權；又兩造間倘
有民法第425條之1之法定租賃關係，因兩造間未約定租金，
亦無法協議數額，爰依民法第767條第1項前段、中段及同法
第425條之1第2項之規定提起本件訴訟等語。並聲明：變更
後之聲明。
二、被告方面：
㈠被告陳文吉辯以：陳清江係長輩，系爭建物及地上物在小時
候就已經蓋好了，也有在正常納稅，現在說要拆屋，對被告
等人沒有保障等語置辯。
㈡被告陳文龍則以：希望向原告承租系爭土地，系爭建物及地
上物在被告懂事時候就已經蓋好了，跟這些建物也有感情，
祖先牌位也都在這裡祭拜等語置辯。
㈢被告劉霽瑈另以：原告未先跟被告協商，就直接提告，伊覺
得有權利主張居住權，這些建物也算是祖厝等語置辯。
㈣被告陳進明辯稱：伊小時候就住在系爭土地上，祖先也在那
邊住了好幾十年，希望可以向原告把系爭土地買回來或是跟
原告承租系爭土地，不希望祖先留下來的房子不見，而可以
繼續在系爭土地上供奉祖先等語置辯。
㈤被告陳進明、陳冠豪、黃陳寶蓮、陳寶琴、陳寶珠、陳麗英
、施陳麗華、陳文龍、陳麗春則以：原告所拍定之系爭土地
及如附圖編號A至C所示之建物本為被告家族祖產，現於建物
內亦設有家族祠堂，部分家族成員仍會定期回來上香，而如
附圖編號A至C所示之建物最初係被繼承人陳清江在自有之系
爭土地上出資興建，而後陳清江過世後，由各該繼承人共有
系爭土地及如附圖編號A至C所示之建物所有權，是系爭土地
及如附圖編號A至C所示之建物本屬相同之人所有，因強制執
行程序拍賣程序始讓與系爭土地予原告，使土地及房屋異其
所有人，依民法第425條之1第1項之規定，推定在房屋得使
用期限内，有租賃關係等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回
。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈥被告陳惠茹、陳智信、陳昭瑢、陳榮源另以：現在大部分之
繼承人早就沒有住在系爭土地上，且原告在法拍時就已經知
道那塊土地上是住何人，只要原告跟住在系爭土地上之被告
處理就好，如果租金還要連帶負擔，很不合理等語置辯。
㈦被告鄧芝婧則以：本件事情之經過，伊都不是很了解，是收
到法院通知，才知道有這件事情等語置辯。
㈧其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲
明或到場陳述。
三、得心證理由：
㈠原告主張其係經系爭執行事件之拍賣程序買受系爭土地，並
經本院於109年7月9日核發系爭土地之權利移轉證書等情，
業據其提出系爭土地之土地登記謄本為證（見補字卷第23頁
），並經本院依職權調取系爭執行事件之全案卷宗核閱無訛
，自堪信為真實。又本院囑託臺南市歸仁地政事務所指派測
量員於110年10月1日繪製系爭土地上之建物或地上物，經該
所繪製系爭土地上有如附圖編號A至K所示之建物及地上物，
有臺南市歸仁地政事務所110年11月15日所測量字第0000000
807號函及所附之土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷㈡第77
頁至第79頁），且系爭建物及地上物均為被告所有，亦為被
告所不爭執，足認系爭土地確存在有被告所有而如附圖編號
A至K所示之建物及地上物無誤。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前
段、中段定有明文。另按以無權占有為原因，請求返還所有
物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而
僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無
舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明
之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72
年度台上字第1552號判決意旨參照）。查本件原告為系爭土
地之所有權人，業經認定如前，而被告則為附圖編號D至K所
示建物之所有權人，亦為被告坦認在卷（見本院卷㈠第340頁
），則本件被告就附圖編號D至K所示之建物及地上物既無合
法占用系爭土地之權源，可認該等建物及地上物侵害原告就
系爭土地所有權之行使。是原告本於其為系爭土地之所有權
人地位，自得請求被告拆除如附圖編號D至K所示之建物及地
上物，並將該部分之土地返還予原告，從而，原告依民法第
767條第1項前段及中段之規定，請求被告將附圖編號D（面
積35.92平方公尺）、編號E（面積17.53平方公尺）、編號F
（面積70.56平方公尺）、編號G（面積12.44平方公尺）、
編號H（面積41.04平方公尺）、編號I（面積15.14平方公尺
）、編號J（面積12.41平方公尺）、編號K（面積1.76平方
公尺）所示之建物及地上物拆除，並返還此部分之土地予原
告，自屬有據。
㈢原告固主張如附圖編號A至C所示之建物亦屬遭被告無權占有
而應予以拆除，並返還此部分之土地予原告云云。惟按土地
及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所
有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時
，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地
受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第
425條之1第1項前段定有明文。其立法意旨係為保護房屋之
使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋
所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害
社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之
利益，為重要之考量。此法條雖以「所有權讓與」為明文，
然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實
上處分權讓與，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」
，應包括建物事實上處分權讓與之情形（最高法院109年度
台上字第108號判決參照）。又按強制執行法上之拍賣，性
質上屬私法上之買賣（最高法院103年度台上字第280號判決
參照），故於因拍賣而取得不動產所有權之情形，亦有民法
第425條之1第1項規定之適用。經查，附圖編號A至C所示之
建物，原係被告之被繼承人陳清江所有，並於41年5月15日
登記在案，嗣於陳清江死亡後，由被告所繼承等情，有臺南
市政府地政局109年9月24日南市地測字第1091174838號函暨
所附之地籍套繪影像圖、臺南市○○區○○段000○號查詢資料、
本院勘驗筆錄及空照圖在卷可佐（見本院卷㈠第43頁至第45
頁、第49頁；本院卷㈡第63頁至第65頁、第300-29頁至第300
-31頁），又系爭土地亦係被告自陳清江處繼承而來，有系
爭土地第一類謄本、繼承系統表及被告之戶籍資料在卷可憑
（見本院卷㈠第71頁至第157頁、第219頁至第229頁；本院卷
㈡第97頁至第129頁、第141頁、第300-35頁至第300-52頁）
，並經本院調取系爭執行事件全案卷宗查閱無訛，足認系爭
土地於原告拍定取得前，系爭土地與如附圖編號A至C所示部
分之建物，原同屬陳清江所有，嗣於陳清江死亡後，又為被
告所繼承而公同共有，則被告主張就附圖編號A至C所示之建
物，依民法第425條之1第1項之規定乃有權占有系爭土地，
洵屬有據。從而，原告請求被告拆除如附圖編號A至C所示之
建物，並返還此部分之土地，為無理由。
㈣按有民法第425條之1第1項之情形，其租金數額當事人不能協
議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。
再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，上開
規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。至
基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基
地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值
及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必
達申報總地價年息百分之10最高額。又土地法之立法意旨為
城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造
成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租
人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經
濟上弱者之承租人而設，應僅限於城巿地方供住宅使用之房
屋，始有其適用。至營業用房屋或租地供營業之用，承租人
用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之
必要（最高法院68年台上字第3071號、104年度台上字第200
8號等判決意旨參照）。經查，本件被告主張依民法第425條
之1第1項之規定，就附圖編號A至C所示之建物為有權占有系
爭土地，惟兩造就附圖編號A至C所示之建物占用系爭土地之
租金數額，復無法協議，則原告主張依民法第425條之1第2
項之規定，請求法院酌定該租金之數額，洵屬有據；又系爭
土地111年1月之申報地價為每平方公尺2,880元，有系爭土
地地價第二類謄本在卷可憑（見本院卷㈡第300-33頁），而
系爭土地附近多為住宅，並有廟宇等情，有本院勘驗筆錄、
照片及空照圖在卷可考（見本院卷㈡第61頁至第65頁、第69
頁至第76頁、第300-31頁），是本院審酌系爭土地附近之繁
榮程度及利用情形，認租金以系爭土地申報地價年息5 ％計
算為適當，從而，原告請求被告應給付之租金，即應以申報
地價乘以附圖編號A至C所示建物占用系爭土地之面積，乘以
年息5 ％計算之，又附圖編號A至C所示建物之面積分別為34.
16平方公尺、16.34平方公尺、75.83平方公尺，則原告請求
被告自本院核發系爭土地之權利移轉證書之日即109年7月9
日起至如附圖編號A、B、C所示之建物拆遷之日止，按月連
帶給付原告1,516元【計算式：2,880元×（34.16㎡＋16.34㎡＋7
5.83 ㎡）×5%÷12月≒1,516 元，元以下四捨五入】，為有理
由，應予允許。
㈤至原告雖主張被告應將被繼承人陳清江所遺系爭土地上之臺
南市○○區○○段000○號建物辦理繼承登記云云。惟按繼承，因
被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開始時，除民法另有規
定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；不動產物權
，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不
生效力；因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因
法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得
處分其物權，民法第1147條、第1148條第1項前段、第758條
及第759條分別有明文規定。經查，臺南市○○區○○段000○號
建物係屬附圖編號A至C所示之建物一部，被告於本件既未有
何應配合原告而處分臺南市○○區○○段000○號建物之法律行為
，則原告此部分之主張，難認有據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，請
求被告應將附圖編號D至K所示之建物及地上物拆除，並返還
此部分之土地予原告，為有理由；另被告主張就附圖編號A
至C所示之建物，依民法第425條之1第1項之規定，有法定租
賃關係，非屬無據，則就此部分占用原告系爭土地之部分，
原告依同條第2項之規定，主張被告自109年7月9日起至如附
圖所示編號A至C所示之建物拆遷之日止，應按月連帶給付原
告1,516元，亦有理由，均應予准許。逾此部分請求，則無
理由，應予駁回。
五、原告及被告陳進明、陳冠豪、黃陳寶蓮、陳寶琴、陳寶珠、
陳麗英、施陳麗華、陳文龍、陳麗春均陳明願供擔保聲請宣
告假執行及免為假執行，經核均與規定相符，爰依民事訴訟
法第390 條第2 項及第392 條第2 項規定酌定相當之擔保金
額分別宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之
駁回而失所附麗，不應准許。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及
舉證，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中 華 民 國 111 年 4 月 15 日
民事第一庭 法 官 施志遠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 18 日
書記官 李慈容
附圖：臺南市歸仁地政事務所110年11月15日所測量字第0000000
807號函所附之土地複丈成果圖