臺灣臺北地方法院民事判決
111年度訴字第317號
原 告 侯莉雯
訴訟代理人 王歧正律師
被 告 Ｗ太子公寓大廈（社區）管理委員會
法定代理人 陳鴻宇
訴訟代理人 賴勝崇
參 加 人 林菱
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於
民國111年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認新北市○○區○○路○段○○○巷○號Ｗ太子公寓大廈（社區）區分所有權人於民國一百一十年九月二十五日召開之第二屆區分所有權人會議中第三案「修訂增列本社區規約第二十四條第七項，本社區各樓層禁止經營短期補習班（家教班）」之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按法定代理人之代理權消滅者，其訴訟程序在有法定代理人 承受其訴訟以前當然停止；前開所定之承受訴訟人，於得為 承受訴訟時，應即為承受之聲明，他造當事人亦得聲明承受 訴訟，民事訴訟法第170條、第175條定有明文。查被告之法 定代理人原為賴勝崇，於本件訴訟進行中變更為陳鴻宇，經 原告聲明由陳鴻宇承受訴訟（本院卷第133至140頁、146頁 ），核無不合，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年台上字第1240號判例意旨參照）。又公寓大廈區分所有 權人會議，係區分所有權人為共同事務及涉及權利義務有關 事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，為公寓大廈管 理條例第3條第7款所明訂，而區分所有權人會議之決議，係 多數區分所有權人集合之意思表示而成立之法律行為，雖非 法律關係本身，然其所為決議常為多數法律關係基礎，該法 律關係基礎事實存否如生爭執，公寓大廈區分所有權人之私
法上地位即有受侵害之危險。經查，原告為新北市○○區○○路 0段000巷0號Ｗ太子公寓大廈（社區）（下稱系爭大廈）之區 分所有權人，其主張被告於民國110年9月25日所召開第二屆 區分所有權人會議第三案「修訂增列本社區規約第24條第7 項，本社區各樓層禁止經營短期補習班（家教班）」之決議 （下稱系爭決議）無效，此為被告所否認，是兩造就系爭決 議之效力有所爭執，致原告在法律上之地位有受侵害之不安 狀態存在，且此不安狀態得以確認判決予以除去之。揆諸首 開規定及說明，應認原告提起本件確認之訴，有即受確認判 決之法律上利益，合先敘明。
三、按兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見 ，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項分 別定有明文。而所謂有法律上利害關係，係指依法受兩造判 決效力之所及，或兩造判決效力雖不及之，然將因當事人之 勝敗，依該判決之內容直接或間接受有不利益，或免受不利 益者而言。經查，參加人林菱主張其為系爭大廈之區分所有 權人，且為系爭決議之提案人，將因本件訴訟被告敗訴之結 果而須忍受原告於系爭大廈內違法經營未立案補教事業，影 響其生活品質及使用系爭大廈之權利，且因被告與其立場不 盡相同，為免被告立場偏頗，爰為輔助被告而為參加本件訴 訟等語（見店司調卷第67至70頁、本院卷第146頁），並提 出提案單在卷可稽(見店司調卷第89之2頁)，堪認參加人就 本件訴訟具有法律上之利害關係，其於110年12月10日為輔 助被告而具狀聲明參加本件訴訟，核無不合，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭大廈之區分所有權人，因親友介紹而 利用家中原有環境協助少數學生進行課後學業輔導，詎引起 參加人不滿，於110年9月25日系爭大廈第二屆區分所有權人 會議中，提案要求於系爭大廈住戶規約（下稱系爭規約）第 24條第7項中增列有關「本社區各樓層禁止經營才藝班、家 教班之相關行業」之規定，並刻意宣揚為降低社區群聚感染 風險之目的，且因適逢新冠肺炎疫情肆虐，出席人數大幅減 少，以致於雖僅少數住戶同意，該提案仍以多數決而通過。 惟規約之內容對區分所有權人所有權之限制，應合於公共秩 序及善良風俗，不可違背比例原則，如對人民財產權有不合 理侵害，而有違憲法保障人民財產權意旨者，應認為係違反 國家社會一般利益，背於公共秩序而無效。而參公寓大廈管 理條例第4條第1項就區分所有權人就專有部分之使用收益， 明文規定僅能以法律限制之；都市計晝法新北市施行細則第 14條已就新北市住宅區內公寓大廈之土地使用分區管制，及
建築物用途限制，已有合理之明文規範，均不限制經營短期 補習班或家教班；又依建築法第73條第4項授權訂定之建築 物使用類組及變更使用辦法，系爭大廈使用類組雖為H類2組 集合住宅，然得依法向主管機關申請變更使用類組為D類5組 補習班使用項目，系爭決議禁止區分所有權人經營短期補習 班或家教班，無異係剝奪區分所有權人依申請變更使用類組 之權利，是系爭決議違背上開法規，有背公共秩序，依民法 第72條之規定，應屬無效。再者，系爭規約第24條第7項之 本旨，乃在維護系爭大廈之區分所有權人身心健康、生活品 質而設，原告為少數學生進行課後學業輔導，並不在本規範 所欲禁止之列，何況原告之訪客係按照住戶規約進入大樓， 並無擾鄰或侵益之情事，系爭決議若為降低社區群聚感染風 險，理應嚴格管制系爭大廈之訪客進入社區，或作成全體住 戶應共同遵守之規範，系爭決議內容顯然係針對包括原告在 內之特定住戶作成，係以限制原告權利為主要目的，而有權 利濫用情事，依民法第71條之規定，系爭決議應屬無效。為 此，爰依公寓大廈管理條例第4條第1項、民法第71條及第72 條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：確認系爭決議無效 。
二、被告則以：系爭決議經過系爭大廈區分所有權人多數決，符 合社區自治的法規程序，且依法令而行，應認有效。原告明 知系爭大廈之使用執照為集合住宅，且面積不足30坪，依法 不得變更設立補習班，原告所經營之課輔事業，非屬立案補 習班，則原告既然未依法申請設立補習班，系爭決議並未影 響原告之權益；如原告仍有爭執，亦可於下一次區分所有權 人會議提案，以多數決撤銷系爭決議即可，毋須提起本件訴 訟甚至提升至憲法層次等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴 駁回。
三、參加人陳述意見以：依照系爭大廈之使用執照，原告居住之 系爭大廈第11層核准用途為H類2組集合住宅，若經目的事業 主管機關即新北市政府教育局核准設立「補習班」，屬於供 作D類5組補習班使用，依法須變更使用執照。原告雖聲稱僅 係在上址協助少數學生進行課後輔導，然依其臉書社團「台 大侯老師」顯示，其學生人次已達20至30人，已該當於短期 補習班設立及管理準則第2條規定之短期補習班，惟原告未 經申請為立案補習班，竟容任多數學生每日進出，頻繁使用 系爭大廈電梯，已嚴重影響本社區其他住戶之電梯使用權， 更在疫情期間造成住戶惶恐不安，符合系爭規約第24條第7 項所列「足以影響鄰居身心健康、生活品質或違反公序良俗 」之情事。系爭決議經參加人與系爭大廈6號3樓、2號3樓、
6號8樓、10號4樓、6號4樓、2號13樓等6戶區分所有權人共 同提案，在區權人會議中經過20分鐘之廣泛討論後，經25票 表決同意票而通過。原告配偶謝坤發為被告管委會之監察委 員，其在場對表決結果未表示異議，是系爭決議並非無效， 亦不符合撤銷要件等語。
四、本院之判斷：
被告有於110年9月25日召開系爭大廈第二屆區分所有權人會 議，作成系爭決議等節，為兩造所不爭執，且有上開區分所 有權人會議記錄在卷可稽（見店司調卷第25至28頁），該部 分事實堪以認定。原告主張系爭決議牴觸相關法規，對區分 所有權人所有權之限制違背比例原則，背於公共秩序，且係 針對包括原告在內之特定住戶作成，顯然係以限制原告權利 為主要目的，而有權利濫用情事，是系爭決議應屬無效等情 ，則為被告否認，並以前詞置辯，是本件應審究者厥為：系 爭決議是否有原告所主張之無效原因？茲論述如下：(一)按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第 72條定有明文。民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或 善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益 及道德觀念而言（最高法院69年台上字第2603號判決意旨參 照）。次按人民之生存權、工作權及財產權，應予保障，憲 法第15條定有明文。財產權作為人民之基本權利，除保護人 民不受公權力侵害外，並保護人民不受其他第三人之侵害， 而憲法對私人間之民事關係為間接效力，即經由民法概括條 款如民法第72條規定實現憲法基本權利之價值體系；法律行 為如有造成對人民財產權不合理之侵害，而有違憲法保障人 民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益， 背於公共秩序而無效。公寓大廈管理條例第4條第1項規定： 「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由 使用、收益、處分，並排除他人干涉。」該條係民法第765 條所定所有權人除法律另有規定外，享有使用、收益、處分 並排除他人干涉之所有權權能內容之再次重申，憲法第22條 保障人民財產權規範功能，亦透過該條為體現，區分所有權 人使用、收益其專有部分，除非符合法律保留原則，不得予 以限制。公寓大廈管理條例第23條第1項固規定：「有關公 寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係 ，除法律另有規定外，得以規約定之。」然規約之內容，對 區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗 ，亦不得違反比例原則，自屬當然。
(二)經查，系爭大廈各樓層之使用執照為H類2組，核准用途為集 合住宅，有使用執照在卷可稽（見店司調卷第83至87頁），
而經營補習班係供作D類5組使用，有新北市政府市長信箱及 陳情案件回信資料在卷可稽(見店司調卷第89頁、本院卷第1 41頁)，均堪認定。公寓大廈管理條例第15條第1項固規定： 「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專 有部分，不得擅自變更。」然參照建築法第73條第2項所規 定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組 或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設 施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者 ，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變 更，不在此限。」足見法律並未禁止使用執照之變更，僅規 範變更使用執照時應遵循一定之程序及要件，是區分所有權 人雖負有遵守使用執照所載用途使用專有部分之義務，然倘 區分所有權人認有變更使用執照之必要，亦得依法辦理變更 ，再依變更後之使用執照所載用途使用其專有部分。又依「 都市計畫法新北市施行細則」第14條之規定，住宅區為保護 居住環境而劃定，不得作為該條各款建築物及土地之使用， 惟補習班或家教班非屬上開施行細則第14條各款所規定禁止 使用之項目，是系爭大廈各樓層之使用執照現況雖為H類2組 集合住宅之用，然系爭大廈之區分所有權人倘欲變更原核准 用途轉作經營補習班之用，並非不得經由向主管機關申請變 更使用執照為D類5組，而轉作經營補習班之用。再衡酌系爭 規約第24條第7項所列舉禁止於系爭大廈設立之行業：「工 廠、洗車廠、汽機車維修及其販售場、酒家、啤酒屋、舞廳 、按摩指壓、賓館旅社、觀光理髮廳、壽器店、神壇、葬儀 社」等，均係顯而易見足以影響鄰居身心健康、生活品質或 違反公序良俗之相關行業，補習班與家教班之設立顯然與上 開行業尚屬有別，難認屬該規約所定其他足以影響鄰居身心 健康、生活品質或違反公序良俗之相關行業，在與區分所有 權人之所有權權利相權衡下，應認系爭決議修訂增列「本社 區各樓層禁止經營短期補習班（家教班）」之規約，全面禁 止系爭大廈之區分所有權人於專有部分設立補習班或家教班 ，顯然係過度限制區分所有權人對其專有部分之使用、收益 ，牴觸物權法所有權權能內容及保障之核心原則及價值體系 ，採取之手段已超越達成目的必要之程度，對人民財產權造 成不合理之侵害，違反憲法保障人民財產權之意旨，屬違反 國家社會之一般利益，而有背於公共秩序，依民法第72條之 規定，系爭決議應屬無效。
五、綜上所述，原告請求確認系爭決議無效，為有理由，應予准 許。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
經核與判決結果不生影響，爰不予一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 4 月 11 日 民事第一庭 法 官 呂俐雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 4 月 11 日 書記官 吳芳玉