臺灣臺北地方法院民事判決
109年度重訴字第623號
111年4月11日辯論終結
原 告 張中奇
訴訟代理人 黃豐緒律師
被 告 張中亞
訴訟代理人 康禎娟
被 告 周瑛琦
訴訟代理人 張旭業律師
複 代理人 林均昱律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表一所示之不動產應予變賣，所得價金由兩造 按附表二所示比例分配。
二、訴訟費用由兩造按附表二所示比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造所共有如附表一所示之不動產（下稱系 爭不動產），無不為分割之協議存在，且無法令限制或因物 之使用目的而不能分割之情事，原告自得訴請法院裁判分割 。又附表編號1所示建物（下稱系爭建物）為2層樓建物，如 以原物分割，不僅徒增法律關係之複雜化，共有人分得之面 積、寬度亦將大為減少，無法增進房屋之經濟效用；如切割 為1、2樓，並將1樓分割由原告及被告張中亞共有，2樓分割 予被告周瑛琦，因周瑛琦近年對系爭建物2樓裝修施工，致 系爭建物1樓天花板、牆面傾斜龜裂，不符合原告與張中亞 之最佳利益，且張中亞未經共有人同意，擅自占用1樓，使 原告無法使用，原告與之亦無共有之可能，爰依民法第823 條第1項、第824條第2項規定，請求採取變價分割等語，並 聲明：兩造共有之系爭不動產准予變價分割，所得價金依應 有比例分配。
二、被告方面：
㈠、被告張中亞則以：周瑛琦自102年起，陸續在系爭建物3樓違 建，致系爭建物1樓天花板龜裂、漏水，系爭建物因而變成 危樓，爰請求變價分割等語抗辯。
㈡、被告周瑛琦則以：系爭建物2樓由周瑛琦獨立使用多年，設有 獨立出入口，且編有門牌號碼及登記獨立稅籍、水錶、電錶
，與系爭建物3樓增建部分具有使用、管理上之獨立性；而 周瑛琦自幼即與父親居住在系爭建物2樓50餘年，於102年間 更花費新臺幣（下同）200餘萬元裝修，如採變價分割，對 周瑛琦顯失公平，構成權利濫用，故系爭建物2樓及3樓增建 部分應原物分配予周瑛琦，系爭建物1樓則由原告與張中亞 分別共有或變賣，再由原告與張中亞按其應有部分比例，以 金錢補償周瑛琦價差等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回 。
三、本件爭點：
㈠、原告得否訴請裁判分割系爭不動產？
㈡、系爭不動產應以何方式分割？
四、本院之判斷：
㈠、原告得訴請裁判分割系爭不動產：
1.按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。次按，「共有物之分 割，依共有人協議之方法行之（第1項）。分割之方法不能 協議決定，或…者，法院得因任何共有人之請求，命為下列 之分配：…（第2項）」，民法第824條第1、2項亦有明文。 2.查，兩造共有系爭不動產，應有部分各如附表二所示乙節， 有系爭不動產土地建物查詢資料在卷可參（見本院卷第35至 39頁），而兩造就系爭不動產無不得分割之協議，業據原告 與周瑛琦陳明在卷（見本院卷第71、77頁），系爭不動產亦 無因物之使用目的不能分割之情形，有臺北市中正地政事務 所109年7月2日北市中地測字第1097012474號函可稽（見本 院卷第41至42頁），兩造對於系爭不動產之分割方法復未能 達成協議，則依上開法律規定，原告訴請裁判分割系爭不動 產，自屬有據。
㈡、系爭不動產應以何方式分割：
1.按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均 受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二 、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共 有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以 價金分配於各共有人（第2項）。以原物為分配時，如共有 人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢 補償之（第3項）」，民法第824條第2、3項規定甚明。再按 ，分割共有物，究以原物分割，或變賣共有物分配其價金， 法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟
酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之 利益等公平決定之（最高法院84年度台上字第1756號判決參 照）。
2.兩造不爭執系爭建物1樓自106年間起由張中亞占有使用，系 爭建物2樓及3樓增建物則由周瑛琦占有使用長達數十年，且 系爭建物1、2樓各有獨立出入口，系爭建物3樓增建物無獨 立出入口，必須經由2樓進出，無法作為建築物單獨使用（ 見本院卷第121、362、541頁），且有系爭建物照片、格局 圖在卷可證（見本院卷第371至389、422至430頁）；另系爭 建物1、2樓設有獨立水拴、電錶，亦有臺北自來水事業處11 0年9月30日北市水東營字第1106020433號函及所附用戶資料 明細表、臺灣電力股份有限公司臺北市區營業處110年10月4 日北市字第1100020778號函及所附用電資料表為憑（見本院 卷第305至311頁），堪認系爭建物1、2樓具有構造及使用上 之獨立性，3樓增建物則與2樓附合，屬於2樓之附屬物，併 屬原告請求分割系爭不動產之範圍。
3.參以系爭建物1、2、3樓及（1至2樓）梯間之使用面積，分 別為70.07、66.26、50.71、6.93平方公尺，有臺北市中山 地政事務所製作之土地複丈成果圖可參（見本院卷第203頁 ），如就各樓層均採取原物分割方式，不僅原告與張中亞各 得使用系爭建物1、2、3樓之空間僅5.30坪（計算式：70.07 ÷4×0.3025 ＝5.30，小數點以後四捨五入）、5.01坪（66.26 ÷4×0.3025＝5.01，小數點第二位以下四捨五入）、3.83坪（ 50.71÷4×0.3025＝3.83），且因各共有人分得部分均有出入 系爭建物之需求，勢必需另劃出共同使用之門廳或走道空間 ，並就該空間維持共有、約定使用或其他方式之法律關係。 此舉不僅減少各共有人得有效利用之空間，且徒增法律關係 之複雜化，有害於各共有人之日常生活，並減損共有物之經 濟價值，足見系爭建物不適於原物分割於各共有人之方法。 4.若將原物分配於部分共有人，受分配者對於未受分配或不能 按其應有部分受分配者，依民法第824條第3項規定，須以金 錢補償。而就此金錢補償之數額，應以系爭建物之面積為基 礎，判斷系爭建物之價值，惟地政機關經本院囑託於110年2 月17日測量之結果，與地政機關最初製作之建物測量成果圖 、建物登記謄本，載明1、2樓面積均為61.45平方公尺明顯 不符（見本院卷第39、201頁），本件僅為分割共有物事件 ，未審究地政機關有無登記錯誤、系爭不動產所有權人有無 占有使用他人土地、建物等情，則採取原物分割方法，日後 可能徒生爭議。況各共有人對於原物分配之範圍、何人為金 錢補償及補償之標準均有所歧異，難認兩造確有資力或意願
以金錢補償其他共有人，則將系爭不動產全部或一部分分配 予任何一方，再以金錢補償他方，僅會衍生更多糾紛及公平 性之質疑，故亦不適於採取此分割方式。
5.本院審酌原物分割有前述實際使用面積與登記面積不符（有 無占有他人不動產）、原物分配之範圍、金錢補償之對象及 標準等爭議，原告與張中亞既已明確表明欲採取變價分割方 式（見本院卷第540頁），且變賣共有物在自由市場競爭之 情形下，將使系爭不動產之市場價值極大化，對於共有人而 言，顯較有利。周瑛琦如欲取得系爭不動產所有權，其於變 價分割之執行程序中，亦可依民法第824條第7項規定，行使 優先承買權，以達繼續其投資規劃、維持共有物經濟效益， 並兼顧其對共有物之特殊感情（參該條立法理由七）。是本 院綜合系爭建物型態、使用情形、經濟效用及兩造利益等一 切情狀，認系爭不動產以變價方式分割，並按兩造應有部分 比例分配較為適當，且符合公平原則。
五、綜上所述，系爭不動產未訂有不分割之協議，且無不能分割 之情事。從而，原告依民法第823條第1項前段、第824條第2 項之規定，請求裁判分割兩造共有之系爭不動產，為有理由 ，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原 告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然， 且本件分割結果，共有人均蒙其利，訴訟費用之負擔自以參 酌兩造就系爭不動產應有部分之比例分擔較為公允，爰依民 事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書，職權酌定訴訟費用 如主文第2項所示。
中 華 民 國 111 年 4 月 29 日 民事第八庭 法 官 吳佳樺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 4 月 29 日 書記官 黃湘茹
附表一：
編號 不動產 權利範圍 1 臺北市○○區○○段0○段000○號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路000巷00號） 樓層 面積 （平方公尺） 1/4 1樓 70.07 2樓 66.26 3樓（增建） 50.71 梯間 6.93 2 臺北市○○區○○段0○段000地號土地 1/4
附表二：
編號 共有人 系爭不動產應有部分、所得價金及訴訟費用負擔比例 1 原告 4分之1 2 被告張中亞 4分之1 3 被告周瑛琦 2分之1
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