臺灣臺北地方法院民事判決
109年度簡上字第318號
上 訴 人 游陳秀娥
訴訟代理人 游璿嘉
被上訴人 胡大民
訴訟代理人 吳文琳律師
複代理人 崔瀞文律師
上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於民國109年4月24日本院
臺北簡易庭109年度北簡字第3243號第一審民事簡易判決提起上
訴，本院於111年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按於第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為 之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事 訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。 依同法第436條之1第3項之規定，上開規定於簡易程序之上 訴程序，準用之。被上訴人於原審起訴請求：被上訴人應給 付上訴人新臺幣（下同）50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止按年利率5％計算之利息。嗣於本院審理中變更 聲明請求被上訴人應給付上訴人50萬元，及自原審卷第51頁 存證信函送達翌日起至清償日止按年利率6％計算之利息，核 屬擴張應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。二、上訴人起訴及上訴意旨略以：上訴人係門牌號碼臺北市○○區 ○○街000巷00號4樓房屋及其基地持分（下稱系爭不動產）之 所有權人，並將系爭不動產委託訴外人宏冠不動仲介經紀有 限公司（下稱宏冠公司）銷售，銷售金額為1680萬元。被上 訴人於民國106年12月7日簽訂不動產買賣斡旋契約書（下稱 系爭斡旋契約），委託宏冠公司居間仲介，願意以承購總價 1680萬元向上訴人購買系爭不動產，並交付宏冠公司面額50 萬元、付款銀行為匯豐商業銀行、支票號碼0000000號、發 票日為107年1月30日之支票乙紙（下稱系爭支票）作為斡旋 金，系爭斡旋契約有效期限至107年1月7日24時止。上訴人 於106年12月30日告知宏冠公司之經紀營業員即訴外人許宗 傑，上訴人同意以1680萬元之價格將系爭不動產出售被上訴 人，並於同日與許宗傑會面簽訂系爭斡旋契約，則依系爭斡 旋契約第6條之約定，斡旋金50萬元即轉為定金，且買賣雙 方應於5日內另簽訂不動產買賣契約書。詎許宗傑於106年12
月31日告知上訴人表示被上訴人認為系爭不動產之售價過高 ，若無議價可能則將不願購買系爭不動產，嗣後即反悔不願 購買系爭不動產，已違反系爭斡旋契約第6條第4項之約定， 上訴人自得將定金50萬元沒收。系爭斡旋契約固載有向銀行 貸款8成之條件，然並非預約之停止條件，而係本約之解除 條件，被上訴人仍應簽署本約即不動產買賣契約，並以買賣 契約確認貸款成數。系爭斡旋契約所載之107年1月7日契約 有效期間，亦非代表被上訴人應於該日前向銀行貸款8成之 期限。仲介許宗傑與買方長期通謀合作，其證述未能貸款8 成不可採信，被上訴人以房屋老舊為由無法貸款8成，然房 屋老舊並非核貸與否之條件，被上訴人應舉證證明銀行核貸 金額確實低於8成，且因被上訴人態度消極避不見面，以致 銀行皆表示不願核貸。爰依系爭斡旋契約第5條、第6條第1 至2項、第4項之約定提起訴訟，並請求命被上訴人應給付上 訴人50萬元及自原審卷第51頁存證信函送達翌日起至清償日 止按年利率6％計算之利息。
三、被上訴人辯稱：依系爭斡旋契約約定，兩造以被上訴人於10 7年1月7日24時前向銀行貸款系爭不動產價金8成為承購條件 ，若上訴人不同意被上訴人向銀行貸款系爭不動產價金8成 之條件或被上訴人未於期限內取得系爭不動產價金8成以上 貸款，則系爭斡旋契約自始不生效力，斡旋金50萬元應返還 被上訴人。被上訴人雖曾拜訪多間銀行，惟迄至107年1月7 日24時之期限截止前，未有任何銀行願意以系爭不動產價金 8成之貸款核貸，則被上訴人未能達成上開條件，系爭斡旋 契約因條件不成就而自始不發生效力，被上訴人自無須給付 斡旋金50萬元。況系爭不動產之房屋屋齡將近40年，管線老 舊需重新裝潢，費用約需300萬元，再加上自備款2成約336 萬元，被上訴人需有約600多萬元之自備款方能支應，若貸 款不及8成，被上訴人無力負擔，且兩造斡旋失敗後，上訴 人已將系爭不動產出售他人，上訴人並無損失，資為抗辯。四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明 ：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人50萬元，及自原審 卷第51頁存證信函送達翌日起至清償日止按年利率6％計算之 利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項（見本院卷第214至215頁）：（一）上訴人將系爭不動產委託宏冠公司銷售，銷售金額為1680 萬元。
（二）被上訴人於106年12月7日簽訂系爭斡旋契約，委託宏冠公 司居間仲介，表示願意以承購總價1680萬元向上訴人購買 系爭不動產，並交付系爭支票予宏冠公司作為斡旋金。
（三）上訴人於106年12月30日簽署系爭斡旋契約，同意被上訴 人之承購條件。
（四）系爭斡旋契約第3條記載「本契約書有效期限自買方簽署 後至107年1月7日24時止，不得片面撤銷。契約有效期間 另有約定者，從其約定。」第4條第2項記載「斡旋金係作 為受託人與賣方斡旋洽商及價格條件確認之憑據。若買方 之承購條件於本約有效期間不為賣方所接受承諾者，斡旋 金無息全數返還買方。」第12條記載：「買方需向銀行貸 款合約價八成，否則不購買房屋，此合約無效。」（五）宏冠公司曾於107年1月12日寄發被證1存證信函（原審卷 第51至52頁)通知兩造，兩造於107年1月16日收受該存證 信函。
（六）兩造最終未簽訂不動產買賣契約書，系爭支票迄今仍由宏 冠公司持有。
六、得心證之理由：
（一）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又按附停止條 件之法律行為，於條件成就時，發生效力，為民法第99條 第1項所明定，而民法所謂條件，係當事人以將來客觀上 不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或 消滅之一種附款。經查，系爭斡旋契約第12條約定：買方 需向銀行貸款合約價8成，否則不購買房屋，此合約無效 等語，業如前述，是兩造係以被上訴人得以系爭不動產向 銀行貸款合約價8成作為系爭斡旋契約之停止條件，應堪 認定。上訴人固稱前開貸款8成之條件，並非系爭斡旋契 約之停止條件，係本約即不動產買賣契約之停止條件。惟 系爭斡旋契約已明確文字約定「此合約」無效，當指系爭 斡旋契約之生效與否，繫於前開貸款8成之條件，上訴人 反捨明確之文字曲解約定真意，並非可採。
（二）復就系爭不動產經評估貸款成數未達8成一節，業據證人 許宗傑到庭證述：伊為宏冠公司之經紀營業員，買方為被 上訴人，由被上訴人妹妹協助看房、付錢，再由被上訴人 看房。系爭斡旋契約第12條約定係因被上訴人年紀大了， 考量為國營事業董事長，依照當時收入可以支付貸款，退 休後每月無法負擔房貸，所以提出貸款8成。被上訴人當 時有委託伊找貸款，伊找了4、5家銀行，包含玉山、國泰 、永豐。當時銀行有先內部估價，估價後有派經辦人員到 現場去評估屋況，但系爭不動產是公寓，加上屋齡較高， 估價的時候價格較低，當時銀行最多就是以合約買賣價的
7成，不能核貸到8成。接觸的銀行最高就是7成，甚至還 有更低的，拒絕原因就是因為屋齡老舊，評估房價的殘值 較低。雖然一般要買賣契約才可以評估貸款成數，但因伊 與這幾家銀行經理都熟識，所以通融伊先評估房貸成數。 伊有電話通知兩造無法尋得貸款8成乙事，並通知上訴人 如有辦法找到貸款銀行，就可以來伊公司簽約，但上訴人 也沒找到。伊有提供被上訴人資料給銀行，當時還有請玉 山銀行經理至被上訴人辦公室拜訪，確認被上訴人之工作 ，並看有無拓展銀行業務可能。伊告知被上訴人銀行回復 貸款成數7成後，被上訴人妹妹才電話連絡伊，表示要把 支票拿回去。被上訴人因為貸款成數無法達到，加上年紀 大買一個不方便上下樓的房屋，又要負擔房貸，不如去找 新北市其他區域價格較低電梯大樓，就不買了等語（見本 院卷第269至272頁、第276至278頁）。證人既然已明確證 述系爭不動產經多家銀行評估貸款成數未能達8成之情形 ，則前述「買方需向銀行貸款合約價8成」之停止條件未 成就，系爭斡旋契約尚未生效。
（三）上訴人固主張被上訴人於系爭斡旋契約到期前即已反悔不 買，於106年12月31日即由被上訴人妹妹通知擬取回系爭 支票，許宗傑遂通知上訴人儘速簽署系爭斡旋契約，可以 沒收系爭支票之50萬元，顯見並非因貸款成數不足方不購 買系爭不動產，係事後方找尋銀行朋友聲稱貸款不足，證 人許宗傑證詞不可採等語，並提出其與許宗傑間對話譯文 為佐（見本院卷第287至302頁），然細譯譯文內容，證人 許宗傑均未稱係被上訴人反悔不買，就取回斡旋金之細節 亦業據證人許宗傑證述：伊肯定是因為貸款成數無法達到 8成，所以被上訴人覺得買這個房子壓力很大就不買了； 不是反悔不買，而是貸款成數無法到達8成；伊於收到被 上訴人簽署之系爭斡旋契約後，有聯絡上訴人到信義區吳 興街簽字，當時因為被上訴人是國營企業負責人，以伊從 事多年仲介，伊覺得應該可以貸到8成，因此伊才會對上 訴人說如果被上訴人反悔不買，可以沒收斡旋金50萬元。 但伊沒有想到銀行真的不能貸到8成等語（見本院卷第273 至274頁、第278頁），已明確陳述被上訴人係無法取得8 成貸款而請求取回斡旋金，復佐以證人許宗傑為獲取仲介 買賣之報酬，當極力促成系爭斡旋契約生效，其陳述曾代 為尋覓可核貸8成銀行，然未能尋得等節，應堪採信，上 訴人主張並非可採。
（四）上訴人固陳稱被上訴人於簽署系爭斡旋契約後，即消極避 不見面，以致銀行無法核貸8成云云。然就銀行核貸成數
、原因，均由證人許宗傑陳述明確如前，尚非因被上訴人 消極行為所致。上訴人復未能提出被上訴人以不正當行為 阻止條件成就，其主張亦非可採。
七、綜上所述，上訴人依系爭斡旋契約第5條、第6條第1至2項、 第4項之約定請求被上訴人給付50萬元暨法定利息，為無理 由，應予駁回。原審駁回上訴人之訴，並無不合，上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本判決之基礎已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法及舉證， 核與判決無影響，毋庸一一論列，並此敘明。
九、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436之1第3項 、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 4 月 26 日 民事第九庭 審判長 法 官 林玲玉
法 官 莊仁杰
法 官 曾育祺
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 4 月 26 日 書記官 林祐均