臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第235號
原 告 黃政傑
訴訟代理人 張于憶律師
被 告 廖玉琴
林志忠
共 同
訴訟代理人 黃燕光律師
被 告 林志明
李育欣
賴貞志
黃茂青
江博亮
天發投資股份有限公司
法定代理人 楊芳蘭
兼 上四人
共 同
訴訟代理人 陳建廷
被 告 劉文傑
劉文凱
上列當事人間請求債務不履行等事件，本院於民國111年3月14日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。又 所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主 要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為 同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進 行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求 之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避
免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95 年度台上字第1573號判決意旨參照）。本件原告請求下列訴 之聲明第1項均原為：先位聲明：被告癸○○、丁○○、丙○○、 乙○○、壬○○、甲○○ 、寅○○、天發投資股份有限公司(下稱天 發公司)、子○○、丑○○(下稱癸○○等10人)應給付原告新臺幣( 下同)150萬元，及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償 日止，以年息百分之5計算之利息。備位聲明：癸○○等10人 應給付原告82萬元及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清 償日止，以年息百分之5 計算之利息。備備位聲明：被告庚 ○○應給付原告82萬元及自本起訴狀繕 本送達被告之翌日起 至清償日止，以年息百分之5 計算之利息等語(見本院卷第1 6-17、369-371頁）。原告嗣於民國111年3月14日本院言詞 辯論期日當庭撤回前開先位聲明，並將上開備位聲明變更為 先位聲明，備備位聲明則變更為備位聲明等語(見本院卷第4 80頁)。則原告變更後之聲明，係基於同一原因事實而為同 一目的之主張，各請求之利益相同，原訴及所追加之訴之證 據資料可相互援用，基於訴訟經濟，及使原告之請求在同一 程序加以解決，避免重複審理，且對於被告之防禦及訴訟之 終結均不甚妨礙。是依首揭法條規定及最高法院民事裁判意 旨，其訴之變更即無不合，毋庸徵得被告同意，亦應准許。二、被告丁○○、子○○及丑○○經合法通知，均無正當理由未於最後 言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形 ，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、先位部分：
(一)原告前於109年6月11日與庚○○簽立原證二所示文件(下稱系 爭文件)，系爭文件明確記載原告欲承租癸○○等10人所有坐 落臺中市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)經營幼兒園 ，租賃期間自110年3月1日起至122年2月28日止，原告並交 付庚○○票面金額150萬元(票據號碼TPA0000000)支票乙紙(下 稱系爭支票)作為訂金。因兩造就租賃標的物、租期、興建 期及租金已互為意思表示一致，系爭文件即屬租賃契約，可 認原告業與癸○○等10人於109年6月11日就系爭土地成立租賃 關係。原告簽訂系爭租約後即委請建築師及設計師進行幼兒 園建案之規劃及室內設計，分別支出28萬元及54萬元，合計 82萬元設計費用(下稱系爭損失)。詎庚○○卻於109年7月10日 始告知系爭土地無法出租予原告，並退還系爭支票，然依系 爭租約約定幼兒園興建期間為109年8月1日至110年2月28日 ，亦即被告至遲應於109年8月1日前交付土地，故被告上開
行為顯係斷然預示拒絕給付。況且兩造於系爭租約內亦約定 若109年10月31日前臺中市政府不同意核發許可建照，雙方 無條件解約等語，被告即有義務提出相關證明文件供原告申 請建照，被告並未為之，依民法第101條第2項規定，應視為 解除條件不成就。因被告遲未交付系爭土地，原告乃以存證 信函催告被告於10日內交付土地未果，被告已構成給付遲延 ，原告遂於109年11月14日終止系爭租約，是被告依法應賠 償原告系爭損失。爰依民法第229、231、260及263條規定提 起本件訴訟。
(二)先位聲明：
⒈癸○○等10人應給付原告82萬元，及自起訴狀繕本送達被告之 翌日起至清償日止，以年息百分之5計算之利息。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、備位部分：
倘認先位之訴無理由，惟庚○○無權代理系爭土地之所有權人 與原告簽訂系爭租約，致原告蒙受系爭損失，爰依民法第11 0條規定，請求庚○○負擔賠償責任。並聲明：(一)庚○○應給 付原告82萬元，及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償 日止，以年息百分之5計算之利息。(二)願供擔保，請准宣 告假執行。
貳、被告之答辯：
一、先位部分：
(一)壬○○、甲○○、寅○○、天發公司及庚○○部分： 庚○○並未與原告簽署正式租約，庚○○係應原告要求，始於10 9年6月11日與原告簽署，當時已向原告表示須於原告給付斡 旋金後，才能跟癸○○等10人商談土地租賃事宜，俟全體地主 簽發土地委託出租同意書及土地使用同意書後，始與原告簽 立正式租賃契約，屆時原告始可持上開同意文件向臺中市政 府申請核發建照。惟因部分共有人不同意出租，庚○○旋即於 109年7月10日退回系爭支票。原告明知承租無望，卻於收回 系爭支票後主張其蒙受系爭損失，核與被告無涉。(二)癸○○、丙○○部分：
伊等並未委託庚○○出租系爭土地，亦未見過系爭支票。(三)被告乙○○部分：
因系爭土地為10人共有，故伊委託天發公司統合土地共有人 之出租意願及後續管理。系爭文件既未經天發公司用印，伊 與原告間自未存在有效契約關係。
(四)並均聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回：
⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
(五)被告丁○○、子○○及丑○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場 ，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
二、備位部分：
到庭被告之答辯及聲明均同上述，未到被告部分亦同。參、本院之判斷：
一、先位部分：
原告未能證明被告業與原告成立系爭租約，且存在給付遲延 情事，原告請求被告賠償系爭損失，為無理由：(一)原告主張曾於109年6月11日與庚○○簽署系爭文件，並於是日 交付系爭支票予庚○○乙節，有系爭文件及系爭支票影本等附 卷可稽（見本院卷第49、61頁），亦為部分到場被告所不爭 執，原告此部分主張，堪信為真正。
(二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明定。是民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917號判決意旨參照）。次按解釋契約， 應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意 ，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易 上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則， 從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之 基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失 其真意（最高法院99年度台上字第1421號、98年度台上字第 1925號判決看法相同）。復按給付有確定期限者，債務人自 期限屆滿時起，負遲延責任。債務人遲延者，債權人得請求 其賠償因遲延而生之損害。解除權之行使，不妨礙損害賠償 之請求。第258條及第260條之規定，於當事人依法律之規定 終止契約者準用之。民法第229、231、260、263條分文定有 明文。
(三)原告固主張被告未於109年8月1日前交付系爭土地予原告， 構成給付遲延，請求被告賠償系爭損失等語（見本院卷第48 1頁）。此為被告所否認，並以前詞置辯。經查： 1.經檢視系爭文件以手寫文字載以：訂金。租賃標的：福順16 1地號。租期：12年。興建期：7個月。…興建期：8/1~2/28 。租期：110年3/1~122年2/28。優先承租權：…C.承租方申 請幼兒園建照，若於109年10月31日前，台中市政府不同意 核發許可建照，雙方無條件解約，已收價款無息退還。出租 人代理人：庚○○。承租人：辛○○。…訂金：支票150萬元正( 押金)等語（見本院卷第49頁）。對此，庚○○則抗辯原告與
代書交付系爭支票予伊充作斡旋金，請伊去找全體地主簽土 地委託出租同意書及土地使用同意書，俟伊取得上開文件交 給原告後，再簽立正式租賃契約。原告並稱俟原告取得伊交 付之上開文件後，會向台中市政府申請建照，若無法核發建 照，原告則拒絕承租系爭土地。因伊已向原告表示系爭土地 之地主有10人，尚未取得全體地主同意簽約，原告乃稱欲把 伊與原告口頭所談條件予以記載為系爭文件，請伊將斡旋金 及系爭文件拿給其他地主看，確認雙方談話內容，令伊徵詢 其他地主是否同意將土地租給原告等語（見本院卷第482-48 3頁）。自庚○○上開所述，可認庚○○與原告簽署系爭文件時 ，業已明確向原告表示系爭土地之地主計為10人，但庚○○尚 未得全體地主首肯，同意將系爭土地出租予原告，因原告欲 交付庚○○系爭支票充作斡旋金，且責由庚○○將雙方對話內容 如實傳達癸○○等10人，乃書寫系爭文件，委由庚○○交付癸○○ 等10人過目，俟庚○○取得癸○○等10人同意出租系爭土地之同 意書後，屆時才簽署正式租約等情。佐以系爭文件其上開宗 明義記載「訂金」二字，而非記載類似「租約」等文字，該 文字意涵核與庚○○所述情節相符，應屬確認庚○○已收受系爭 支票充作斡旋金之訂金收據，兼以記載雙方就承租系爭土地 議約條件之意向書，俾令庚○○持之與癸○○等10人說明爾。況 系爭文件復且載明若於109年10月31日前，台中市政府不同 意核發許可建照，雙方無條件解約，已收價款無息退還等語 ，益見原告係以主管機關是否於109年10月31日前核發幼兒 園許可建照乙情，作為系爭租約成就與否之當然解除條件， 則原告可否遵期取得建照乙事，顯攸關原告權益至鉅。鑑於 原告向主管機關申請核發許可建照之前提，自以與系爭土地 之全體地主簽署正式租賃契約及取得土地使用權同意書為必 備要件，原告核無諉無不知之理，庚○○既於簽署系爭文件之 時，未能提出全體地主之同意書，衡情原告自無可能率而同 意與庚○○簽署正式租約，否則當無法進行後續之申請建照程 序，是原告主張系爭文件之性質即屬正式租賃契約，兩造就 系爭土地於109年6月11日業已成立租賃關係等節，核與庚○○ 所述相悖，而無可採。
2.次據證人戊○○即庚○○委託之代書到庭證稱：庚○○委託伊出租 系爭土地，己○○(按，即原告委託之不動產仲介)看到布條廣 告打電話給伊，稱業主要蓋幼稚園，並商討包括租金、期限 等土地租約條件。嗣後雙方見面商議時，庚○○有簽立收受原 告訂金之簡易契約書，在簡易契約書內所記載優先承租權之 ａ、ｂ、ｃ三點，其中ａ部分是原告提議，ｂ部分是交易習慣，ｃ 部分亦為原告的特殊要求，系爭文件係由伊書寫。庚○○在收
受訂金前並未跟原告表示已經取得所有地主同意，嗣後庚○○ 與其他地主溝通時，雖有說已經收訂金，但仍有地主不同意 原告之租賃條件，致無法正式簽約，庚○○嗣將系爭支票交付 伊，由伊聯絡己○○相約返還系爭支票等語（見本院卷第347- 350頁）。而己○○亦到庭證稱：伊為不動產仲介，受原告委 託找土地蓋幼兒園，在高爾夫球場談時庚○○有提到還有其他 共有人不同意出租系爭土地，庚○○說無法正式簽約即致電戊 ○○，由戊○○找伊和庚○○見面，並退還系爭支票等語（見本院 卷第344-346頁）。是依上開證人所述，足見庚○○於簽署系 爭文件及收受系爭支票時，已向原告表示尚未取得全體地主 同意，嗣確認無法取得全體同意書後，乃立即告知原告之代 理人此情，並將系爭支票退還原告之代理人，是庚○○抗辯系 爭文件並非正式租約，因癸○○等10人並未同意出租系爭土地 ，致兩造間未能成立租賃關係等情，堪以採信。從而，兩造 就系爭土地即未成立租賃關係，系爭文件之性質亦屬庚○○收 受系爭支票充作斡旋金之收據，兼具雙方議約之意向書，而 非原告主張之正式租賃契約，被告對原告自未負有於109年8 月1日前交付系爭土地予原告之義務，是原告徒以系爭文件 為據，主張被告具有預示拒絕給付之給付遲延情事，請求被 告賠償系爭損失，咸屬無憑，為無理由。
二、至於原告備位聲明部分，承上所述，原告未能證明業已於10 9年6月11日與癸○○等10人就系爭土地成立租賃關係，亦無法 證明庚○○確有如其所陳無權代理，造成原告受有系爭損失情 事，是原告依無權代理法律關係，請求庚○○賠償系爭損失， 亦無理由，應予駁回。
三、承上所述，原告先、備位聲明請求被告給付82萬元，均為無 理由，均應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法核與判決 結果無影響，爰不一一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 4 月 25 日 民事第四庭 法 官 林婉昀
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。上為正本係照原本作成。
中 華 民 國 111 年 4 月 26 日 書記官 王嘉仁
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