臺灣臺中地方法院民事判決
109年度重訴字第433號
原 告 賴志誠
訴訟代理人 李國源律師
被 告 陳雪哖
鍾琬貞
上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國110年3月9
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告就坐落臺中市○○區○○段000000地號土地如附圖編號甲所示之位置、面積108.74平方公尺土地有優先承買權存在。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之52，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提 起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱 經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受 確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例 意旨參照）。查原告主張其就被告共有之臺中市○○區○○段00 0000地號土地（面積210平方公尺，下稱系爭土地）於分割 共有物變賣程序，基於承租人地位有優先承買權存在，被告 則否認原告就系爭土地全部有優先承買權存在，是兩造就原 告對系爭土地之優先承買權範圍有所爭執，致原告就系爭土 地之優先承買權範圍不明確，原告得行使優先承買權範圍為 何之私法上地位即有不安之狀態，而原告此項不安狀態得以 確認判決除去之，則原告有提起本件確認訴訟之法律上利益 ，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告方面：
㈠、原告為系爭土地之承租人，系爭土地前經本院以107年度中簡 字第1745號分割共有物事件判決自同段1149號分割（即判決 附圖編號B部分）由林吉本等11人（包括被告在內）取得， 嗣經本院民事執行處以108年度司執字第82551號分割共有物 強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣系爭土地，由訴外 人蔡秉翰以新臺幣（下同）888萬元拍定，並由執行處依土 地法第104條規定通知原告願否依同樣條件優先承買，原告 於109年6月4日聲明行使優先承買權，惟被告亦以共有人資
格聲明優先承買，並於同年7月14日執行處調查時，表明不 同意原告之優先承買，而否認原告之優先承買權。㈡、土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項前段規定之立法 意旨，在達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少 糾紛，原告所有未辦保存登記之房屋（門牌號碼松竹路2段4 07巷18號，下稱系爭建物），係祖父賴牛租地興建，嗣由父 親賴進發繼承，再由原告依分割繼承取得，104年間系爭土 地所有人訴請調整租金，經本院以104年度訴字第3128號判 決在案，亦認雙方就系爭土地存有不定期租賃契約及准為調 整租金，依前述規定，系爭土地出售時 ，原告自有依相同 條件優先承買之權，且拍賣公告已明列原告行使優先承買權 ，須就系爭土地全部聲明承購，自得以與拍定人相同條件優 先承購系爭土地全部，爰依法提起本件訴訟。
㈢、聲明：確認原告就系爭土地依系爭執行事件於109年6月2日所 為強制執行拍賣程序拍定之拍賣條件，有優先承購權存在。二、被告則以：
㈠、對於原告使用系爭土地部分有優先承買權沒有意見，即原告 就系爭土地僅能以系爭建物坐落之位置及面積62.5平方公尺 主張優先承購，逾此範圍則否認其有優先承買權；至另一承 租人劉金益（即松竹路2段407巷16號）並未主張優先承購。㈡、聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第283-284頁，並由本院依卷內 資料作文字修正）：
㈠、被告系爭土地共有人之一，系爭土地前經本院以107年度中簡 字第1745號分割共有物事件判決（編號B部分）應予變價， 價金由共有人依分割後應有部分比例分配。
㈡、上開分割共有物事件確定判決經本院以系爭執行事件受理， 並由蔡秉翰以新臺幣880萬元拍定，本院執行處通知兩造願 否優先承買系爭土地，經原告於109年6月4日聲明行使優先 承買權、被告於同年6月9日聲明優先承買，本院執行處於10 9年7月14日詢問被告若原告主張優先承買之意見，被告表示 不同意。
㈢、系爭土地分割前之同段第1149地號土地經被告及其他共有人 對原告、林聰淋、劉金益訴請調整租金，經本院以104年度 訴字第3128號判決確定（見本院卷第39-51頁）。㈣、原告為系爭土地上未保存登記建物（門牌號碼：松竹路二段4 07巷18號，即系爭建物）所有人，系爭建物在系爭土地上所 坐落位置及面積如內政部國土測繪中心110年11月29日鑑定 圖（下稱附圖，含鑑定書）所示。
四、本院之判斷：
㈠、原告主張其就系爭土地與土地所有人間有不定期租賃關係存 在，前經包括被告在內之土地所有人提起調整租金之訴之事 實，業據提出本院104年度訴字第3128號判決及確定證明書 為佐（見本院卷第39-51頁），並經本院調取該事件卷宗核 閱無誤，又原告所有系爭房屋使用狀況經本院於110年5月6 日履勘時所見，與調整租金事件承審法官履勘情形相同，有 各該勘驗筆錄、現場照片附卷可佐（見本院卷第135-155、2 99-313頁），足證原告就系爭土地分割前之同段1149號土地 存有不定期租賃關係存在，應屬明確。又1149號土地嗣經共 有人請求裁判分割，經本院以107年度中簡字第1745號分割 共有物事件判決附圖編號B部分（即系爭土地）應予變價分 割，價金分歸包括被告在內之共有人11人取得，因系爭房屋 位於系爭土地上，原告就系爭土地自有不定期租賃關係存在 。
㈡、原告得主張優先購買之範圍：
⒈按租用建築房屋之基地出賣時，地上權人、典權人或承租人 有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有 依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之，土地 法第104條第1項定有明文。又租用基地建築房屋，出租人出 賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；承租人出賣 房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第42 6條之2第1項亦有明文。另土地法第104條第1項規定之目的 ，在保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承 租人或其他合法使用人之權益，使土地所有權之歸屬及利用 於公平合理之原則下，歸併同一人。而基地承租人係指承租 基地在其上興建建築物之承租人，故如所承租之範圍僅為土 地之一部，就其餘部分並無承租權，則於土地出賣時，除該 土地有不能分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於承 租範圍內之基地，亦有最高法院103年度台上字第1481號民 事判決意旨可資參照。
⒉查系爭房屋占用系爭土地之位置及面積，經本院囑託內政部 國土測繪中心測量結果，應如附圖編號甲（面積108.74平方 公尺）所示，為兩造所不爭執，是以，原告有租賃契約存在 部分即如附圖編號甲所示，其面積為108.74平方公尺，至系 爭土地之面積則為210平方公尺，有土地登記謄本可佐（見 本院卷第287-290頁），原告因承租人身份具優先承買權存 在之部分，自應以系爭房屋占有使用之108.74平方公尺為限 ，又原告並未舉證系爭土地存有不能分割之情事，從而，原 告請求確認其得行使優先承買權之範圍自以附圖編號甲所示 之位置及面積108.74平方公尺為有理由，逾此部分之請求，
應無理由。
⒊原告雖以拍賣公告已明列原告行使優先承買權，須就系爭土 地全部聲明承購，自得以與拍定人相同條件優先承購系爭土 地全部為主張，並提出本院民事執行處通知為據（見本院卷 第101-102頁），惟優先承買權有法定優先承買及意定優先 承買權，前者又可分為具物權效力之優先承買權（基地承租 人，如土地法第104條、民法第426條之2，出賣人未通知優 先承買人行使先承買權時，買賣契約不得對抗優先承買人） 及具債權效力之優先承買權（共有人之優先承買權，土地法 第34條之1第4項、物權編施行法第8條之5第2項，買賣契約 得對抗優先承買人），而意定優先承買權係當事人依契約自 由原則訂定，惟其效力亦僅具債權效力。且法定優先承買權 ，為法律所明定，不得任意創設（最高法院101年度台抗字 第337號裁定意旨參照）。依上開說明，本院執行處雖於拍 賣公告有如原告主張之記載，惟所定之承購條件，顯係創設 優先承買權之範圍，應屬無效，從而，原告之主張，自非可 採。
五、綜上所述，本件原告請求確認其就系爭土地如附圖編號甲所 示之位置、面積108.74平方公尺土地有優先承買權存在，為 有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回 。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據 ，於判決結果均無影響，毋庸一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 111 年 4 月 6 日 民事第五庭 法 官 李蓓
以上正本係照原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 4 月 7 日 書記官 陳采瑜