臺灣南投地方法院民事判決 94年度簡上字第15號
上 訴 人
即被上訴人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
上 訴 人
即被上訴人 甲○○
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國九十四
年四月十一日本院埔里簡易庭九十三年度埔簡字第一六八號第一
審判決提起上訴，本院於九十四年十一月三十日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回丙○○後開第二項之訴部分，及訴訟費用之 裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，甲○○應再給付丙○○新臺幣壹佰參拾柒萬 捌仟捌佰元，及自民國九十四年五月六日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息。
三、原判決第一項「被告（即甲○○）應給付原告（即丙○○） 新臺幣壹拾陸萬貳仟參佰元」部分，甲○○應再給付丙○○ 自民國九十四年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。
四、丙○○其餘上訴及甲○○之上訴均駁回。
五、第一審訴訟費用，及第二審訴訟費用關於丙○○上訴部分， 由甲○○負擔百分之九十五，餘由丙○○負擔。第二審訴訟 費用，關於甲○○上訴部分，由甲○○負擔。
事實及理由
甲、上訴人即被上訴人丙○○（下稱丙○○）部分一、丙○○起訴主張：被上訴人甲○○（下稱甲○○）於民國八 十八年三月二十日，向丙○○承租坐落南投縣埔里鎮○○段 一八一之一地號土地上門牌號碼南投縣埔里鎮○○里○○○ 街十五號房屋（下稱系爭房屋），租期自八十八年四月一日 起至九十三年九月三十日，每月租金新臺幣（下同）九千元 ，應於每月五日前繳納，甲○○並於訂約時交付押租保證金 二萬七千元予丙○○。詎甲○○自九十年一月起未依約給付 租金，積欠租金逾二個月以上，丙○○即於九十一年九月十 七日以彰化南瑤郵局第七八七號存證信函催告甲○○於同年 月二十六日前給付積欠之租金，甲○○於同年月十八日收受 該存證信函，但仍未於期限前給付，丙○○乃於九十一年十 月一日再以彰化郵局第五三四號存證信函終止兩造間之租賃 契約，該存證信函已於同年十月二日送達甲○○，則兩造間 之租賃契約業經合法終止，惟甲○○迄今尚積欠自九十年一
月一日起至九十一年十月一日止之租金十八萬九千三百元。 又兩造租約既經終止，甲○○應即將系爭房屋遷讓返還丙○ ○，而甲○○於租約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋，迨 至九十三年十一月十七日兩造會同原審法院履勘時始交還丙 ○○，則自九十一年十月二日起至九十三年十一月十七日止 ，甲○○係無權占有使用系爭房屋，受有利益，致丙○○受 有損害，以系爭房屋之月租約為每月一萬一千五百元計算， 甲○○應給付自租約終止之日起至九十三年十一月十七日止 之不當得利二十九萬三千六百二十八元。再者，依兩造租約 第六條約定，甲○○於租期屆滿後不即交還房屋，自租約終 止後至交還房屋之日止，應按租金之五倍給付違約金，則以 每月違約金四萬五千元計算，甲○○另應給付自九十一年十 月二日起至九十三年十一月十七日止之違約金一百一十四萬 九千元，爰依系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求甲 ○○給付上開租金、違約金及不當得利等語，並聲明：甲○ ○應給付丙○○一百六十三萬一千九百二十八元（丙○○於 起訴時係聲明：⑴甲○○應將系爭房屋返還丙○○；⑵甲○ ○應給付丙○○租金三十五萬一千元及遲延利息，並自九十 年一月起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告四千元賠償 金。嗣於原審九十三年十二月十三日撤回聲明第一項，並將 聲明第二項擴張為甲○○應給付丙○○一百六十三萬七千九 百六十六元，再於原審九十四年三月二十一日將聲明減縮為 「甲○○應給付丙○○一百六十三萬一千九百二十八元」） 。
二、丙○○於本院補充陳述如下：
㈠八十九年八月十九日丙○○並未同意終止租契，且甲○○未 返還系爭房屋鑰匙。依原審判決理由所載，既然八十九年八 月十九日至九十年七月十二日間系爭房屋仍有正常使用電力 ，可證甲○○當時仍占有使用房屋，並無將鑰匙交還，因為 甲○○如果將鑰匙交還丙○○，系爭房屋如由丙○○占有使 用，丙○○不可能放任電費不繳。再者，就甲○○於原審反 訴請求聲明可知，甲○○於八十九年八月十九日並未拿回所 謂「八十九年九月至十二月租金及押租金」，顯見兩造當時 並未終止租賃契約。衡情，甲○○在未取得租金及押租金前 ，豈可能將鑰匙交還丙○○。況且，甲○○不可能於八十九 年八月十九日丙○○突然造訪之際，事先將屋內物品清理乾 淨而交還該屋。因甲○○故意不將鑰匙交還丙○○，甲○○ 未將房屋點交給丙○○，丙○○才不能進入系爭房屋，如甲 ○○已將房屋點交給丙○○，丙○○不可能放任電費不繳， 致遭電力公司斷電又須復電之損失（須重新設計重新申請電
表）。
㈡原審法官於九十三年十一月十七日會同兩造勘驗系爭房屋時 ，屋內一樓牆角置有一櫃子，二樓擺置一桌子（實際上一樓 門邊有礦泉水，三樓有床具），可證系爭房屋內之物品為甲 ○○所有，甲○○有繼續使用系爭房屋至九十三年十一月十 七日。另系爭房屋佈滿蜘蛛網、灰塵，乃甲○○不打掃所致 ，並非已放棄占有。況且，於九十三年十一月十七日勘驗當 日，系爭房屋二、三樓窗戶已全被打開，當然會造成系爭房 屋佈滿蜘蛛網及灰塵情況。另外，丙○○於八十五年出租系 爭房屋給前任承租人時，當時之月租金已達一萬一千五百元 ，八十八年丙○○出租給甲○○時，丙○○之所以願意以較 低價格月租金九千元出租給甲○○，係因甲○○稱其實際上 僅使用一樓停放機車、腳踏車而已，所以甲○○於二、三樓 未堆置物品是很正常之事情。再者，縱認系爭房屋於九十年 七月十二日因欠繳電費而停電，然甲○○仍可在系爭房屋內 停放機車、腳踏車。又甲○○縱於九十一年九月二十四日委 託律師致函丙○○，表明不繼續使用系爭房屋，然客觀上該 房屋仍是由甲○○使用占有，不能率而認定甲○○未占有系 爭房屋。
㈢因此，甲○○應給付自租約終止日即九十一年十月二日起至 交還房屋之日即九十三年十一月十七日止無權占有該屋之不 當得利，共二十五個月又十六日，每個月以一萬一千五百元 計算（因丙○○租給前任承租人時租金每月一萬一千五百元 ），應為二十九萬三千六百三十三元（（11,500×25）＋（ 11,500×16÷30））＝287,500＋6,133=293,633元），丙○ ○於原審及第二審程序均減縮僅請求二十九萬三千六百二十 八元。而違約金部分，丙○○請求甲○○應給付自租約終止 日即九十一年十月二日起至交還房屋之日即九十三年十一月 十七日止，共二十五個月又十六日，每個月以四萬五千元計 算之違約金，應為一百十四萬九千元（（45,000×25）＋（ 45,000 ×16÷30））＝1,125,000＋24,000= 1,149,000元 ）。
乙、上訴人即被上訴人甲○○（下稱甲○○）部分一、甲○○抗辯稱：甲○○為申請幼稚園立案登記之需，於八十 八年三月二十日與丙○○之父乙○○簽訂租賃契約，承租系 爭房屋，詎丙○○於八十九年八月十九日，偕同其妹黃文娟 及妹婿許日明，至甲○○承租之系爭房屋，表示欲提前終止 租約，要求甲○○不得再增設設施，甲○○當場表示同意終 止，並於同日將系爭房屋之鑰匙交還丙○○，丙○○亦當場 同意將甲○○預繳之八十九年九月至十二月租金三萬六千元
及押租保證金二萬七千元返還，是系爭租賃契約已於八十九 年八月十九日經兩造合意終止，甲○○並當場返還系爭房屋 ，亦未積欠任何租金，甲○○既已交還鑰匙，即無從再使用 系爭房屋，丙○○訴請給付租金、不當得利及違約金，均無 理由等語。並聲明：丙○○之訴駁回（另甲○○於原審對於 丙○○提起反訴，請求丙○○應給付已收受之八十九年九至 十二月租金三萬六千元及押租金二萬七千元共六萬三千元， 原審就反訴部分判決甲○○全部敗訴，未據甲○○提起上訴 ）。
二、甲○○於本院補充陳述如下：
㈠本件兩造之租賃契約早於八十九年八月十九日因丙○○向甲 ○○明白表示不再出租系爭房屋，甲○○不得已當場將系爭 房屋鑰匙返還丙○○，並經丙○○當場同意返還先前所預繳 八十九年九月至同年十二月租金共三萬六千元及押租保證金 二萬七千元時，系爭租約即已終止。又，丙○○在申告證人 范碧玉偽證案件，於台灣南投地方法院檢察署九十三年度偵 字第四二０五號偽證案件中，亦表示雙方在八十九年八月十 九日已有達成終止租約之合意。另甲○○於八十九年十月三 十一日即撤回立案申請，甲○○於八十九年十二月二十日以 存證信函通知丙○○，目的僅希望丙○○將系爭房屋續租迄 甲○○所蓋托兒所申請案通過為止，惟丙○○未能同意，系 爭租約已不存在。
㈡又依台灣電力股份有限公司南投營業處函載，系爭房屋於九 十年七月十二日即因欠費遭終止契約，即自九十年七月十二 日起，丙○○已無法提供適於通常使用收益之租賃物予甲○ ○使用，原審仍判決甲○○應給付九十年七月迄九十一年十 月之租金予丙○○，殊有未合。
㈢系爭租約租金給付方式，甲○○係於每年一月一日，同時簽 發一年共十二個月的票據予丙○○，每月租金九千元，於系 爭租約終止後，甲○○為維護信用，只要丙○○之父親乙○ ○提示，甲○○就繳納，造成原審認為甲○○於系爭租約終 止後仍繳納租金之假象。另外，系爭租約早已終止，甲○○ 並無違約，無須繳納違約金。如果甲○○有違約，依兩造簽 訂之租約，依租金五倍計算之違約金，甲○○沒有意見。丙、原審對於丙○○請求甲○○自九十年一月一日起至九十一年 十月一日止之租金十八萬九千三百元部分，認為應扣除甲○ ○已交付之押租保證金二萬七千元，判決甲○○應給付租金 十六萬二千三百元，並依職權為准免假執行之宣告，另對於 丙○○請求自九十一年十月二日起至九十三年十一月十七日 止相當於租金價額之不當得利二十九萬三千六百二十八元及
違約金一百一十四萬九千元部分，為丙○○敗訴之判決，兩 造均就不利於己之敗訴部分提起上訴，求為廢棄原判決並為 有利於己之判決，暨求為判決駁回對造之上訴，丙○○於本 院聲明：㈠原審判決關於駁回丙○○在第一審其餘之訴暨負 擔訴訟費用部分之裁判均廢棄。㈡前項廢棄部分，甲○○應 再給付丙○○一百四十四萬二千六百二十八元，及自上訴狀 繕本送達翌日（即九十四年五月六日）起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息；及原審判決第一項「被告（即甲○ ○）應給付原告（即丙○○）新台幣十六萬二千三百元」部 分，甲○○應再給付自上訴狀繕本送達翌日（即九十四年五 月六日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。甲○ ○則於本院聲明：㈠原判決不利於甲○○部分廢棄。㈡前項 廢棄部分，丙○○於原審之訴駁回。
丁、本院之判斷
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但 民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不 在此限。又擴張或減縮應受判決事項之聲明者，縱於訴狀送 達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告之同意 。民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一 項第三款分別定有明文。又前揭規定，依民事訴訟法第四百 三十六條之一第三項，對於簡易程序之第一審裁判之上訴程 序，亦有準用。丙○○（即原告）於原審請求甲○○應給付 之金額，於訴狀送達後，上訴後增列請求甲○○應再給付自 上訴狀繕本送達翌日（即九十四年五月六日）起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息之聲明，核為擴張應受判決事 項之聲明，合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之 規定，應予准許，合先敘明。
二、本件經本院進行協議簡化爭點程序結果，確認兩造不爭執的 事實如下：
㈠甲○○於八十八年三月二十日向丙○○承租系爭房屋，租期 自八十八年四月一日起至九十三年九月三十日止，每月租金 為九千元，甲○○於訂約時並交付押租保證金二萬七千元。 ㈡依兩造訂立之房屋租賃契約書第十五條，水電費應由承租人 甲○○自行負擔。甲○○繳納系爭房屋的水電費至九十年二 月。
㈢甲○○於八十九年一月初即將八十九年全年十二個月之租金 交付支票十二張給丙○○，繳付租金之支票係每個月兌現， 面額每張均為九千元。甲○○自九十年一月起即未繳付租金 。
㈣丙○○於九十一年九月十七日以彰化南瑤郵局第七八七號存
證信函催告甲○○於同年月二十六日前給付積欠之租金，並 主張以甲○○交付之押租金保證金二萬七千元抵付部分之租 金，甲○○於同年月十八日收受該存證信函。
㈤丙○○於九十一年十月一日以彰化郵局第五三四號存證信函 向甲○○表示終止兩造間之租約，該存證信函於同年十月二 日送達甲○○。
㈥甲○○於八十九年十二月二十日寄發埔里南光郵局第一八一 號存證信函給丙○○。
㈦兩造均沒有向臺灣電力股份有限公司申請就系爭房屋斷電， 是臺灣電力股份有限公司因系爭房屋欠費而於九十年七月十 二日強制斷電。
三、丙○○主張兩造於八十八年三月二十日訂立租賃契約，由甲 ○○承租丙○○所有系爭房屋，租賃期限自八十八年四月一 日起至九十三年九月三十日止，每月租金為九千元，已據其 提出房屋租賃契約書為證，復為甲○○所不爭執，自堪信為 真實。丙○○主張甲○○自九十年一月起未給付租金，甲○ ○則抗辯：兩造於八十九年八月十九日即合意終止租約，伊 已當場返還系爭房屋及鑰匙等語，是本件兩造爭執之事項如 下：
㈠兩造之租約於何時終止？
㈡甲○○有無給付租金之義務？
㈢甲○○於何時交還系爭房屋？
㈣甲○○有無給付相當於租金價額之不當得利之義務？ ㈤甲○○有無給付違約金之義務？
四、兩造之租約於何時終止？
㈠丙○○主張：丙○○於九十一年十月一日以彰化郵局第五三 四號存證信函向甲○○表示終止兩造間之租約，該存證信函 於同年十月二日送達甲○○，兩造間之租約於九十一年十月 二日終止，兩造並未於八十九年八月十九日合意終止租約等 語。甲○○則抗辯稱：丙○○於八十九年八月十九日向甲○ ○表示欲提前終止租約，甲○○已表示同意，兩造於八十九 年八月十九日即合意終止租約等語。查，丙○○雖曾於八十 九年八月十九日偕同其妹婿許日明至系爭房屋，向甲○○表 示可能不再出租之意，惟當日甲○○並未同意終止租約，亦 無返還系爭房屋鑰匙情事乙節，業經證人許日明於原審證述 明確在卷，雖證人即甲○○之妻范碧玉於原審亦證稱：甲○ ○當天即同意終止系爭租約，並將鑰匙返還丙○○等語。然 衡諸常情，甲○○既自稱其承租系爭房屋之目的在申請幼稚 園立案登記，且已向南投縣政府提出申請，兩造之租約又長 達五年六個月，甲○○在已投注相當心力辦理立案之狀況下
，應不可能於丙○○突然造訪之際，即當場同意提前終止租 約。況參以甲○○於八十九年十二月二十日，仍以埔里南光 郵局第一八一號存證信函向丙○○表示：「茲因汝於民國八 十九年八月十九日到本人現向汝租屋處，．．，向本人提及 『八十九年十二月底後不再承租本人』並告知『不得再增設 任何設備』以及『自民國九十年一月一日起不必再付租金』 等語，但因當初本人之所以會向汝承租此屋，因必須提供本 人所開設之親親托兒所使用，且已向南投縣政府申請變更使 用，承租期限至九十三年九月三十日止，汝之出爾反爾及未 依合約履行，已嚴重損害到本人權益，本人誠心希望汝能出 面溝通解決，勿再拖延。」等語，有該存證信函影本附卷可 稽（見原審卷第十頁），益徵兩造關於系爭租約是否提前終 止乙節，尚無共識，難認兩造已合意終止，自應認為以證人 許日明所證述情節較合情理而堪予採信。
㈡甲○○於原審提起反訴，請求丙○○應給付已收受之八十九 年九至十二月租金三萬六千元及押租金二萬七千元共六萬三 千元，足認丙○○迄原審訴訟時尚未將八十九年九月至十二 月之租金及押租金返還甲○○，兩造於八十九年八月十九日 如果已合意終止租賃契約，衡諸常情，應就甲○○事先交付 之八十九年九月至十二月份租金之支票及押租金如何返還事 宜達成協議，惟丙○○於事隔多日之後仍未返還八十九年九 月至十二月份之租金及押租金，甲○○於未取得租金及押租 金前，應無可能同意終止租約並將鑰匙交還丙○○。 ㈢依兩造訂立之房屋租賃契約書第十五條，水電費應由承租人 甲○○自行負擔，甲○○繼續繳納系爭房屋之水電費至九十 年二月，此為甲○○所不爭執之事實，如果兩造於八十九年 八月十九日即合意終止租約，甲○○實無必要繼續繳納系爭 房屋水電費之理由。
㈣甲○○於本院雖辯稱：丙○○本人在申告范碧玉偽證之偵查 庭上亦曾明白表示雙方在此日（即八十九年八月十九日）已 有達成終止租約之合意等語，惟經本院調閱台灣南投地方法 院檢察署九十三年度偵字第四二０五號九十四年三月二十四 日訊問筆錄審核結果，丙○○於該日之偵查庭並未表示兩造 於八十九年八月十九已有達成終止租約之合意，是甲○○此 部分所辯核不足採。依上開情事以觀，甲○○抗辯其於八十 九年八月十九日即同意終止系爭租約云云，與常情有違，自 無足採信。
㈤按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約， 民法第四百四十條第一項、第二項定有明文。兩造於八十九 年八月十九日既未合意終止系爭租約，系爭租約即屬有效存 在，甲○○自負有給付租金之義務，甲○○自認其自九十年 一月一日起即未再給付任何租金，丙○○於九十一年九月十 七日以彰化南瑤郵局第七八七號存證信函催告甲○○於同年 月二十六日前給付租金（見原審卷第十二頁），甲○○於同 年月十八日收受該證信函，但未於期限前給付，丙○○於九 十一年十月一日再以彰化郵局第五三四號存證信函表示終止 系爭租賃契約（見原審卷第十三頁），該存證信函於同年十 月二日送達甲○○，此有存證信函影本附卷為憑，甲○○對 於其已收受上開存證信函之事實並不爭執，是丙○○主張其 於九十一年十月一日以甲○○積欠租金達二個月以上為由， 定期催告甲○○給付後終止系爭租約等語，揆諸首揭規定， 即屬有據，應認系爭租約已於九十一年十月二日合法終止。五、甲○○有無給付租金之義務？
㈠兩造於八十九年八月十九日既未合意終止系爭租約，系爭租 約即屬有效存在，甲○○自負有給付租金之義務，而甲○○ 自九十年一月一日起未再繳納任何租金，此為甲○○所不爭 執，則丙○○依據兩造間之租賃契約，請求甲○○給付自九 十年一月一日起至九十一年十月一日租約終止日止之租金十 八萬九千三百元（9,000×21+9,000/30＝189,300），即為 有理由。惟丙○○於九十一年九月十七日以存證信函催告甲 ○○給付租金時，已主張以甲○○交付之押租保證金二萬七 千元抵付部分之租金，有上開存證信函可參（見原審卷第十 二頁），則甲○○積欠之租金，應扣除以押租金抵付之二萬 七千元，是丙○○得請求之租金應為十六萬二千三百元（ 189,300－27,000＝162,300）。 ㈡又，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業 上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金 ，不受土地法第九十七條規定房屋租金最高額之限制。即土 地法第九十七條租金限制之規定，應僅限於城巿地方供住宅 使用之房屋，始有其適用，並不包含供營業用之房屋（參照 最高法院九十三年度台上字第一七一八號判決）。甲○○向 丙○○承租系爭房屋之目的在於申請幼稚園立案登記之用， 足認甲○○承租系爭房屋係供幼稚園營業使用，依前揭說明 ，本件自勿庸審酌兩造約定之租金是否有違反土地法第九十 七條租金限制之規定，併此敘明。
㈢給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類 之行為者，與催告有同一之效力。民法第二百二十九條第一 項、第二項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者 ，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較 高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百三十 三條第一項、第二百零三條亦有明文。本件丙○○對甲○○ 之租金請求債權，係屬有確定期限之給付，並無約定遲延利 率，是丙○○就甲○○積欠之租金十六萬二千三百元，於本 院擴張請求甲○○應再給付自上訴狀繕本送達翌日（即九十 四年五月六日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定 遲延利息，核屬正當，應予准許。
六、甲○○於何時交還系爭房屋？
㈠承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十 五條前段定有明文。而返還租賃物，須有交付、移轉占有之 行為，是承租人於租賃期滿或租賃關係終止後須有交付及移 轉占有租賃物予出租人之行為，始得謂已履行承租人返還租 賃物之義務。且有交付不動產義務之債務人，須於債權人遲 延後，始得拋棄其占有，民法第二百四十一條第一項亦定有 明文（參照最高法院九十二年度台上字第二一四五號判決意 旨）。又承租人於租賃關係終止後，如果僅由其一方消極拋 棄對於租賃物之占有者，惟有民法第二百四十一條所定之情 形，始得免其給付之義務（參照最高法院七十三年度台上字 第四三六三號判決意旨）。是承租人如果未能證明出租人有 何受領遲延存在，其於租賃期滿或租賃關係終止後逕自遷出 承租之房屋，即不符民法第二百四十一條第一項得拋棄占有 承租房屋之情形。
㈡丙○○主張：甲○○於九十一年十月二日系爭租約終止後， 仍繼續占有使用系爭房屋，迄九十三年十一月十七日原審法 官履勘現場時，甲○○始交還系爭房屋等語，甲○○則抗辯 其於八十九年八月十九日即交還系爭房屋及鑰匙等語。查， 丙○○雖曾於八十九年八月十九日偕同其妹婿許日明至系爭 房屋，向甲○○表示可能不再出租之意，惟當日甲○○並未 同意終止租約，亦無返還系爭房屋鑰匙情事乙節，業經證人 許日明於原審證述明確在卷，雖證人即甲○○之妻范碧玉於 原審亦證稱：甲○○當天即同意終止系爭租約，並將鑰匙返 還丙○○等語。然兩造關於系爭租約是否提前終止應認為以 證人許日明所證述情節較合情理而堪予採信，已如前述，且
甲○○繼續繳納系爭房屋之水電費至九十年二月，如果甲○ ○於八十九年八月十九日即與丙○○合意終止租約並交還系 爭房屋，甲○○實無必要繼續繳納系爭房屋水電費之理由， 甲○○亦無必要於八十九年十二月二十日仍寄發埔里南光郵 局第一八一號存證信函給丙○○（見原審卷第十頁），請丙 ○○出面溝通解決。又原審向台灣電力股份有限公司查詢系 爭房屋自八十八年迄今之用電狀況，系爭房屋之用電於九十 年七月十二日因欠費而遭終止契約強制斷電乙節，為兩造所 不爭執，並有該公司南投營業處九十四年一月六日覆函附卷 可參（見原審卷第一二六、一二七頁），衡諸常情，甲○○ 如果已交還系爭房屋予丙○○，丙○○應無放任欠繳電費而 致系爭房屋遭強制斷電又須復電之損失之必要， ㈢又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力， 給付兼須債權人之行為者，亦須按給付之債務本旨準備完成 ，通知債權人，以代提出，此觀民法第二百三十五條規定自 明。承租人如無法舉證證明其已依債務本旨通知出租人欲返 還租賃之不動產，出租人並無受領之義務及受領遲延之可言 。甲○○雖於九十一年九月二十四日委請律師以南投郵局第 六二六號存證信函對丙○○表示，其已不再繼續使用系爭房 屋，有該存證信函附卷可參（見原審卷第六十四頁），惟甲 ○○於此之前並未通知丙○○欲交還系爭房屋，是前揭存證 信函核與民法第二百四十一條規定要件不合，尚難據以免除 其交還系爭房屋之義務。另系爭房屋雖自九十年七月十二日 起即已處於無電可用之狀況，惟此係因甲○○未依租約之約 定於租賃期限內繼續繳納水電費用所致，甲○○既未能證明 丙○○有何受領遲延存在，其於租賃關係存續中或終止後縱 使逕自遷出承租之房屋，不再繼續使用系爭房屋，亦不符民 法第二百四十一條第一項得拋棄占有承租房屋之情形。 ㈣原審於九十三年十一月十七日會同兩造勘驗系爭房屋時，系 爭房屋僅一樓牆角置有一櫃子、二樓擺置一桌子，其餘並無 任何陳設，現場之樓梯則佈滿蜘蛛網，三層樓均佈滿灰塵等 情，有勘驗筆錄附卷為憑（見原審卷第一０二頁），丙○○ 雖主張：九十三年十一月十七日履勘時，一樓㕑櫃與門邊礦 泉水、二樓書桌及三樓床具皆係甲○○所有等語，惟甲○○ 否認上述物品為其所有，而丙○○就此並未能舉證以實其說 ，自難認為放置於系爭房屋內之物品係甲○○所有。縱認系 爭房屋內之物品並非甲○○所有，甲○○抗辯其早已未占有 使用系爭房屋屬實，惟租賃關係終止後，承租人有返還租賃 物之義務，此項義務不因承租人放棄租賃物之占有而消滅， 即返還租賃之系爭房屋，係指向出租人移轉租賃之系爭房屋
之占有而言，此觀民法第九百四十六條第一項規定自明，甲 ○○既未能證明丙○○有受領遲延之情事，僅由甲○○一方 自行拋棄占有，甲○○返還系爭房屋之義務並不因而消滅。 此外，甲○○無法舉證證明其已交還系爭房屋給丙○○，是 甲○○抗辯其於八十九年八月十九日即已交還系爭房屋云云 ，自無足採信。據上所述，甲○○於兩造租約終止後，並未 移轉占有系爭房屋予丙○○，自應認甲○○仍繼續占有使用 系爭房屋，迄九十三年十一月十七日原審法官履勘現場時， 甲○○始交還系爭房屋。
七、甲○○有無給付相當於租金價額之不當得利之義務？ ㈠無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ；又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該 利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情 形不能返還者，應償還其價額。民法第一百七十九條、第一 百八十一條分別定有明文。又無權占有他人之建物，可能獲 得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院六十一 年度台上字第一六九五號判例參照）。甲○○向丙○○承租 系爭房屋，於租賃關係終止後，無法律上原因仍繼續占有使 用系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，並因此致丙○○受 有損害，惟因使用房屋之利益依其性質無法返還，丙○○依 不當得利之法律關係，自得請求甲○○返還相當於租金之價 額。
㈡丙○○雖主張：其租給前任承租人時每月租金為一萬一千五 百元，故甲○○無權占有使用系爭房屋，受有利益，應以每 月一萬一千五百元計算等語，依丙○○提出其與前任承租人 訂立之租賃契約書，固記載每月租金為一萬一千五百元，此 有其提出之租賃契約書附卷可稽（見本院卷第五十三頁）， 惟丙○○係於八十五年八月間與前任承租人訂立租約，迄本 件租約終止之日（九十一年十月二日）已事隔多年，自難認 為丙○○與前任承租人約定之租金得據為本件請求不當得利 計算之標準，本院斟酌系爭房屋之位置、原使用之狀態、承 租之目的及工商業繁榮之程度等情形，認丙○○請求甲○○ 給付相當於租金價額之不當得利，應以原租賃契約約定每月 租金七千元計算為適當。
㈢從而，丙○○請求甲○○返還自租約終止日（九十一年十月 二日）起至交還房屋之日（九十三年十一月十七日）止，因 無權占用系爭房屋相當於租金價額之不當得利，其期間為二 十五個月又十六日，每個月以九千元計算，應為二十二萬九 千八百元（（9,000×25）＋（9,000×16÷30））＝225,00 0＋4,800=229,800元），丙○○於本院並擴張請求加計自上
訴狀繕本送達翌日（即九十四年五月六日）起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，丙○○ 逾此數額所為相當於租金價額之不當得利之請求，即屬無據 ，應予駁回。
八、甲○○有無給付違約金之義務？
㈠八十八年四月二十一日修正前之民法第二百五十條第一項、 第二項規定：「當事人得約定債務人不履行債務時，應支付 違約金。」、「違約金，除當事人另有規定外，視為因不履 行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或 不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債 務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠 償。」另八十八年四月二十一日修正公布、八十九年五月五 日施行之民法第二百五十條第一項、第二項規定：「當事人 得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」、「違約 金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總 額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務 時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約 金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之 賠償總額。」修正理由載明：「第二項但書（舊民法）規定 之違約金究指懲罰性違約金，抑指損害賠償額之預定，眾說 紛紜，莫衷一是。惟如謂但書規定之違約金係違約罰之性質 ，則何以僅對給付遲延及不完全給付之情形加以規定，而未 規定給付不能之情形？法理上有欠週延，故此處所規定之違 約金應不具違約罰之性質，而係債務不履行中之給付遲延及 不完全給付所生損害賠償額之預定。故為避免疑義並期明確 ，爰將「但」字修正為「其」字，又將違約金明白規定為『 不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額 』，至於給付遲延後，因可歸責於債務人之事由致給付不能 ，或遲延後之給付於債權人無利者，債權人除違約金外，並 得請求不履行之損害賠償，此乃當然之效果，毋庸訂定，爰 予刪除。」足見不論依民法第二百五十條第二項修正前或修 正後之規定，均認為違約金之種類可分為賠償額預定性違約 金與懲罰性違約金。而所謂賠償額預定性違約金，係指以違 約金作為債務不履行所生損害額之賠償總額，債務人一有不 履行情事者，不問債權人是否受有損害，亦不待債權人舉證 證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，即得 請求債務人支付約定之違約金，惟該違約金既為損害賠償總 額之預定，故債權人所受損害縱使超過約定之違約金數額， 亦僅得請求違約金，不得另請求債務不履行之損害賠償。至 於懲罰性違約金，係指以強制債務之履行為目的，確保債權
效力所定之強制罰，亦即當事人約定，債務人有不履行契約 義務時，除支付違約金外，尚應負損害賠償責任，其成立解 釋上應限於當事人間明示之約定。當事人約定之違約金究屬 何種性質，應依當事人之意思定之，倘當事人間之意思不明 ，依民法第二百五十條第二項規定則視為預定債務不履行之 損害賠償總額。
㈡兩造於八十八年三月二十日訂立系爭租約，租期自八十八年 四月一日起至九十三年九月三十日止，系爭租約訂定於八十 九年五月五日民法第二百五十條第二項修訂施行之前，而民 法債編施行法第十八條對於修正之民法二百五十條在八十九 年五月五日修訂施行前約定之違約金，並未訂有特別規定亦 有適用，則依民法債編施行法第一條後段之規定，兩造約定 之違約金並不適用八十九年五月五日修訂施行後民法第二百 五十條之規定，是本件關於違約金之部分仍須受修訂前民法 第二百五十條之規範。兩造於租賃契約書第六條約定：「乙 方（即甲○○）於租期屆滿時，除經甲方（即丙○○）同意 繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方 ，．．．如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求 按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證 人丙方決無異議。」又租賃契約書第十二條約定：「乙方若
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