臺灣屏東地方法院民事判決
110年度訴字第667號
原 告 陳俊宏
訴訟代理人 蔡育欣律師
被 告 蔡榮聰
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國111年3月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣52萬1,393元，及自民國110年11月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之39，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣17萬4,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣52萬1,393元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段000○000地號土地為伊與訴 外人陳俊杰所共有，應有部分為各2分之1，其地上38建號建 物則為伊所有（上開土地、建物，以下合稱系爭不動產）。 伊及陳俊杰於103年4月30日與被告簽訂租賃契約，將系爭不 動產出租予被告，約定租期自民國103年5月1日起至105年4 月30日止，每月租金為新台幣（下同）1萬元，水電費由被 告負責繳納，租期屆滿如未以書面換約，視為無意續租，倘 被告繼續使用，應給付每月1萬元之使用補償金，並應給付 按租金3倍即每月3萬元計算之違約金。詎被告於租期屆滿後 ，未經以書面換約，仍繼續占有使用系爭不動產，迄110年3 月15日遷離時，共58.5個月。被告僅給付26個月之補償金共 26萬元，尚欠32.5個月之補償金，且被告所欠繳水費1,393 元，亦已由伊代繳完畢。又陳俊杰業已將其對被告之債權讓 與伊，伊就補償金僅請求32個月共32萬元，違約金則僅請求 100萬元（依約應為175萬5,000元），依不當得利（補償金 及水費部分）、系爭租賃契約（違約金部分）及債權讓與法 律關係，伊得請求被告加計法定遲延利息給付132萬1,393元 等情，並聲明：㈠被告應給付原告132萬1,393元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊就原告主張伊應給付補償金32萬元及水費1,39 3元部分，均不爭執。惟關於違約金部分，伊於租期屆滿後 繼續占有使用系爭不動產，原告及陳俊杰仍受領租金而未表
示反對之意思，是伊與原告及陳俊杰間，就系爭不動產已成 立不定期租賃契約，且該不定期租賃契約未有違約金之約定 ，則原告請求伊給付違約金，於法即屬無據。又倘認原告請 求伊給付違約金為有理由，原告請求之數額亦屬過高，應予 酌減等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請 均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假 執行。
三、查坐落屏東縣○○鄉○○段000○000地號土地為原告與訴外人陳 俊杰所共有，應有部分為各2分之1，其地上38建號建物則為 原告所有。原告及陳俊杰於103年4月30日與被告簽訂租賃契 約，將系爭不動產出租予被告，約定租期自103年5月1日起 至105年4月30日止，每月租金為1萬元，水電費由被告負責 繳納，並約定租期屆滿如未以書面換約，視為無意續租，倘 被告繼續使用，應給付每月1萬元之使用補償金，並應給付 按租金3倍即每月3萬元計算之違約金。被告於租期屆滿後， 未經續訂租約，仍繼續占有使用系爭不動產直至110年3月15 日，並已給付26萬元予原告。又陳俊杰業已於111年2月10日 將關於系爭租賃契約所生債權讓與原告等情，為兩造所不爭 執，並有租賃契約、土地、建物登記謄本、債權讓與同意書 在卷可稽（見本院卷第29-31、77-81、127-133頁），堪信 為實在。
四、本件之爭點為：㈠原告及陳俊杰與被告於系爭租約租期屆滿 後，是否成立不定期租賃契約？㈡原告請求被告給付項目及 金額是否於法有據且相當？茲分別論述如下：
㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法 第451條固定有明文。惟出租人慮及承租人取得此項默示更 新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應 另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效 力。再定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出 租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收 取使用收益之代價為必要，苟無即表示反對之意思，縱未收 取使用收益之代價，條件仍為成就，苟已即為反對之意思而 收取使用收益代價或損害金，其條件仍為不成就（最高法院 91年度台上字第221號民事判決）。查系爭租賃契約第7條約 定：「……租期屆滿時，本租賃契約即行消滅，甲方（按即原 告與陳俊杰）不另通知，乙方（按即被告）如有意續租，應 於租期屆滿前1個月以書面通知甲方並經甲方同意續租及雙 方另議定新書契換約續租，逾期未換約，視為無意續租，乙 方未辦理續租仍為使用，即為無權占有，須支付補償金，並
不得主張民法第451條之適用及其他異議」等語，則系爭租 賃契約既已約定續約應另訂契約，且原告及陳俊杰與被告於 租期屆滿後，並未另訂租賃契約一節，為兩造所不爭執，依 上開說明，自難認原告及陳俊杰與被告間就系爭不動產已依 民法第451條成立不定期租賃契約，則被告主張租期屆滿後 ，其與原告及陳俊杰間就系爭不動產成立不定期租賃契約云 云，自無可採。
㈡關於原告請求被告給付之項目及金額，本院逐一審酌如下： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租 金之利益，為社會通常之觀念（最高法院107年度台上字第1 391號判決意旨參照）。本件原告主張被告受有相當於租金 之不當得利32萬元，並由原告代墊水費1,393元等事實，為 被告所不爭執，則原告此部分之請求，即屬有據，應予准許 。
⒉按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額。民法第250條及第252條分別定有明文。而法院依民法第 252條規定酌減違約金之數額，應就債務人若能如期履行債 務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。且是否相 當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害 情形，以為酌定標準（最高法院110年度台上字第139號民事 判決）。查系爭契約第8條約定：「……乙方於終止租約或租 賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓 完竣日止，（應給付）按照租金額三倍計算之違約金」等語 ，係就被告未於租約終止或租賃期滿時交還房屋，而約定違 約金，應屬民法第250條所定損害賠償總額之違約金。又系 爭租賃契約之租期業於105年4月30日屆滿，被告繼續占有使 用長達58.5個月，倘被告如期返還，原告將可受有占有使用 系爭不動產之利益，且無須委請律師發函催告，並提起本件 訴訟，而支出相當之勞力、時間及費用，惟原告所受占有使 用之利益，已由被告支付使用補償費，而為填補，則本院審 酌上開一切情狀，認原告請求被告給付違約金100萬元，其 數額顯屬過高，應以20萬元較為相當，超過部分，應予剔除 。至原告主張其受有不能以高價出售系爭不動產之損害，所
請求之違約金數額並未過高云云，惟被告未依約返還，而繼 續占有使用系爭不動產，僅侵害原告對系爭不動產之使用收 益，不影響原告出售系爭不動產，且原告亦未能舉證證明其 因被告占有使用系爭不動產，受有何價差之損失，則原告主 張其受有此部分之損害，即尚無可採。
⒊依上所述，原告得請求被告給付之金額即為52萬1,393元（計 算式：320000＋1393＋200000＝521393）。 四、綜上所述，本件原告依系爭租賃契約、不當得利及債權讓與 法律關係，請求被告給付其132萬1,393元，及自起訴狀繕本 送達翌日（即110年11月25日）起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息，於如主文第1項所示範圍內，為有理由 ，應予准許。逾此範圍，為無理由，應予駁回。本判決原告 勝訴部分，兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假 執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許 之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應駁回 之。
五、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由。依 民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如 主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 7 日
民事第二庭 法 官 林昶燁
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 4 月 7 日
書記官 鄭美雀