臺灣士林地方法院民事判決
110年度訴字第673號
原 告 陳惠津
訴訟代理人 郭德田律師
紀卉芸律師
被 告 蘇旻洵
訴訟代理人 蔡茂松律師
上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，本院於中華民國
111年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告 起訴時原聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段0○000地 號土地上，如起訴狀附表1所示甲部分（實際面積待測量後 補陳）之浴廁拆除騰空，並將該部分占用之土地返還予原告 ；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）8萬4,720元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還第一項 土地之日止，按月給付原告1,412元（見本院卷一第12頁） ，嗣於民國111年1月14日具狀變更訴之聲明為：㈠被告應將 原告所有坐落臺北市○○區○○路○○段0○000○000○000地號土地 （下合稱系爭土地）上如附件複丈成果圖所示A、B部分（實 際面積為5.29平方公尺）之建物專有部分之地上物（即浴廁 ，下稱系爭浴廁）拆除，並將該建物專有部分返還予原告； ㈡被告應給付原告11萬2,042元及起自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈢被告應自 起訴狀繕本送達翌日起至被告返還第一項建物專有部分之日 止，按月給付原告1,868元（見本院卷二第144-146頁）。核 其訴之聲明變更前後，均係基於系爭浴廁是否妨害、無權占 用原告所有物之同一基礎事實，訴之聲明第2、3項並為擴張 應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠原告為臺北市○○區○○段○○段000○號建物（門牌號碼為臺北市○ ○區○○○○街00巷00號之2，下稱系爭10號之2建物）所有權人 ，被告所有比鄰之臺北市○○區○○段○○段000○號建物（門牌號 碼為臺北市○○區○○○○街00巷00號之1，下稱系爭10號之1建物 ）2樓系爭浴廁，依附件複丈成果圖，為系爭10號之2建物原 始登記主建物及附屬建物陽台，原告系爭10號之2建物所有 權之範圍，應以建物所有權登記面積為準，故系爭浴廁已侵 害系爭10號之2建物專有部分之所有權，原告自得依民法第7 67條第1項規定請求被告將系爭浴廁拆除，並將系爭10號之2 建物該專有部分返還原告。
㈡被告主張其係基於買賣而取得占有權源，然該買賣契約之效 力僅存在於訂約之當事人間，原告就系爭浴廁所存在之占有 關係而言，係屬第三人，自不受其拘束。再本件不論係訴外 人沈慕岳與訴外人蔡茂松間，抑或係被告與前手蔡茂松間， 均未就「系爭10號之1建物有『無權占用』系爭10號之2建物專 有部分之情事」為任何協議，況訴外人即沈慕岳之配偶、原 告之妹陳惠芳即已明確表示不知本件有無權占用之情事，自 無可能告知原告上開系爭浴廁占用情形，本件自難認已具備 債權物權化要件。又系爭浴廁非屬合法建物，且縱為合法建 物亦僅為行政法令上之合法房屋，非謂被告占有原告所有之 專有部分具合法權源。另倘被告現不將系爭浴廁拆除騰空， 勢將無法一次解決紛爭，原告於知悉被告無權占用情事後， 隨即向被告主張權利，難認有權利失效或權利濫用，且原告 因擔憂出售系爭10號之2建物遭後手求償，阻礙自由處分系 爭10號之2建物之權利，原告之請求屬權利之正當行使，並 不能認為已屬悖離所有權保護機能之目的，亦非以損害被告 為主要目的，是被告以原告訴請本件訴訟為權利濫用云云為 辯，亦屬無據。
㈢又本件原告得依民法第179條向被告請求起訴狀送達時起回溯 5年即自105年5月起至110年5月止之相當於租金之不當得利 。被告現將系爭10號之1建物以每月58,000元出租予第三人 ，系爭10號之1建物總面積為164.29平方公尺，故每月每平 方公尺租金應為353元（計算式：58,000元÷164.29平方公尺 ≒353元），而本件無權占有實際面積為5.29平方公尺，原告 所得請求相當於租金之不當得利為112,042元（計算式：353 元×5.29平方公尺×12月×5年=112,042元）。 ㈣再本件被告占用原告系爭10號之2建物專有部分，無法律上原 因受有利益，致原告受有無法使用該建物專有部分之損害， 是原告依民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌 日起至返還系爭10號之2建物專有部分之日止，按月給付金
額1,868元（計算式：58,000元÷164.29平方公尺×5.29平方 公尺≒1,868元）。
㈤並聲明：⒈被告應將系爭浴廁拆除，並將該建物專有部分返還 予原告；⒉被告應給付原告11萬2,042元及起自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；⒊ 被告應自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還第一項建物專有 部分之日止，按月給付原告1,868元；⒋原告願供擔保，請准 宣告假執行；⒌訴訟費用由被告負擔。
二、被告則辯以：
㈠訴外人沈慕岳（已歿）拆除系爭土地上舊屋改建成三戶，於7 9年9月10日以其為所有權人辦理所有權登記，其中臺北市○○ 區○○○○街00巷00號（一樓）供自己居住；系爭10號之1建物 （二、三樓）於80年5月14日出售予蔡茂松（登記名義人為 其配偶即訴外人翁錕鋘），蔡茂松再於100年5月24日出售予 被告，並辦理所有權移轉登記；系爭10號之2建物（二、三 樓）於80年6月27日出售予原告，原告於81年遷入居住迄今 ，於87年11月5日辦理所有權移轉登記。
㈡系爭10號之1建物與系爭10號之2建物之現狀縱與建造時之設 計圖不符，此應係沈慕岳於取得使用執照後所改建，與嗣後 之買受人無關。且於79年建造完成時，沈慕岳為各該房屋所 有權人，其對房屋面積如何規劃設計係基於所有權人之權能 ，並非無權使用。蔡茂松於80年5月14日向沈慕岳購買系爭1 0號之1建物時，其二樓即有系爭浴廁，蔡茂松並未增建或擴 建，足見出賣人沈慕岳已同意買受人就購買之系爭10號之1 建物現狀使用，買受人因而取得使用權，並非無權占有；嗣 於100年5月24日蔡茂松將系爭10號之1建物出售予被告時， 被告亦同時就系爭浴廁占用之部分繼受取得使用權，並非無 權占有。債權契約效力原則上雖僅及於締約之當事人，然若 第三人明知或可得而知債權契約內容，基於債權契約物權化 之原則，債權契約效力亦對第三人發生效力。本件原告明知 或可得而知其所有系爭10號之2建物少許面積係由沈慕岳建 造供系爭浴廁之用，基於債權契約物權化之原則，原告亦應 受沈慕岳與蔡茂松間債權契約之拘束，不得向被告請求返還 占用之面積。
㈢依經驗及論理法則，原告已明示或默示同意系爭浴廁依現狀 使用，或由彼此分管，而有分管協議之存在。各該房屋之起 造、建築設計，事實上均由陳惠芳主導，系爭浴廁若有占用 系爭10號之2建物，依經驗法則，陳惠芳必會告訴感情甚篤 之妹妹（即原告）。原告亦知沈慕岳將系爭10號之2建物陽 台外推擴建至屋頂增加其使用面積以求平衡。原告81年入住
系爭10號之2建物，至109年長達28年中，斷無不知系爭浴廁 有占用系爭10號之2建物部分面積之理。且系爭10號之2建物 與臺北市政府工務局於79年核發之使用執照明顯不同，原告 長達28年對系爭浴廁使用其部分面積，從未提出異議，顯已 同意依現狀使用。
㈣區分所有建築物之專有部分，必須具有構造及使用上之獨立 性之要件，附件複丈成果圖所示A、B兩部分，其構造上及使 用上均不具獨立性，不符合前開民法區分所有建築物專有部 分之規定，應非系爭10號之2建物之專有部分，況系爭10號 之1建物、系爭10號之2建物出售前均屬沈慕岳所有，沈慕岳 基於系爭10號之1建物使用方便，乃規劃設計系爭10號之2建 物少許面積做為系爭浴廁之用，故附件複丈成果圖所示之A 、B已為系爭10號之1建物之附屬部分，並非系爭10號之2建 物之專有部分。
㈤沈慕岳將系爭10號之2建物出售予原告時，系爭浴廁與目前原 告居住房屋現狀相同，系爭浴廁若有占用系爭10號之2建物 之面積，原告於81年遷入系爭10號之2建物何以逾19年間均 未向蔡茂松請求拆除系爭浴廁；而被告係於100年5月向蔡茂 松購買系爭10號之1建物，原告何以逾9年均未向被告請求拆 除系爭浴廁；又如何能於28年後主張系爭10號之1建物買受 人（即被告）應拆除占用部分。縱以原告取得系爭10號之2 建物所有權之87年起算，至109年亦已逾23年，在此23年間 竟從未向蔡茂松或被告主張系爭浴廁有占用系爭10號之2建 物之情事，其長達23年間不行使權利，已足以引起被告之信 任，認被告系爭10號之1建物並未占用系爭10號之2建物，原 告於110年5月間方起訴請求，有違法律秩序安定原則，已生 權利失效，構成權利濫用，其行使權利顯違誠信原則。再依 原告起訴狀主張，系爭浴廁僅占用其面積約5.29平方公尺， 面積極少，且原建造人考量此種情況，乃就系爭10號之2建 物之兩個陽台外推後砌水泥牆到頂樓，加大使用空間，以求 均衡，原告實際並無損失，縱將系爭浴廁拆除，因占用面積 約僅1.5坪，其中部分係陽台，原告亦無法做任何使用；然 就被告立場，系爭浴廁若拆除，則二樓將無浴廁可用，且浴 廁排水管、馬桶糞管回復工程不易，被告所受損失遠大於原 告之利益，原告請求顯屬權利濫用。
㈥並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回；⒉若受不利判決願 供擔保請准免宣告假執行；⒊訴訟費用由原告負擔。三、得心證之理由：
㈠沈慕岳為系爭10號之1建物、系爭10號之2建物之起造人，並 為各該建物79年9月10日第一次登記之所有權人，系爭10號
之1建物於80年5月14日因買賣移轉登記為翁錕鋘所有（由沈 慕岳出售予蔡茂松，並登記於蔡茂松之配偶翁錕鋘名下）， 嗣於100年5月24日因買賣移轉登記為被告所有；系爭10號之 2建物於80年6月27日因買賣移轉登記為訴外人陳巖所有，並 於81年6月22日因買賣移轉登記權利範圍三分之二為原告所 有，再於87年11月5日因買賣全部移轉登記為原告所有；沈 慕岳賣出系爭10號之1建物、系爭10號之2建物時，系爭10號 之1建物已有系爭浴廁，有系爭10號之1建物、系爭10號之2 建物建物登記公務用謄本、臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○0 0○○000號使用執照（即系爭10號之1建物、系爭10號之2建物 使用執照）在卷可證（見本院卷一第272-284頁，本院卷二 第78頁），並為兩造所不爭執（見本院卷一第119頁，本院 卷二第13-14、124頁），此部分之事實，應堪採信，先予敘 明。
㈡原告主張：系爭浴廁為系爭10號之2建物原始登記主建物及附 屬建物陽台，為系爭10號之2建物所有權之範圍等語。然為 被告所否認，辯稱：系爭浴廁不具構造上及使用上獨立性， 應非系爭10號之2建物之專有部分，且係由沈慕岳設計作為 系爭10號之1建物之用，已屬系爭10號之1建物之附屬部分等 語。按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變 更者，非經登記，不生效力。」，民法第758條第1項定有明 文。經查，系爭10號之2建物登記為原告所有，而依系爭10 號之2建物第一次登記時所附使用執照79使字414號（參臺北 市內湖區康寧段一小段建築改良物登記簿備考欄，見本院卷 一第280頁）之使用執照圖，系爭10號之1建物並無系爭浴廁 （見本院卷二第182頁，本院卷二第82頁雖重複誤印同卷第8 4頁圖，並經確認應為同卷第182頁圖，然該圖即本院卷一第 128頁圖，不影響兩造攻擊防禦，附此敘明），且系爭浴廁 所在位置為系爭10號之2建物原始登記主建物及附屬建物陽 台，面積5.29平方公尺，有附件複丈成果圖在卷可按，系爭 浴廁所在位置既經登記為系爭10號之2建物主建物及附屬建 物陽台，依上開規定，應屬原告系爭10號之2建物所有權登 記範圍。
㈢原告又主張：系爭浴廁侵害系爭10號之2建物所有權，請求被 告將系爭浴廁拆除，並將占用部分返還原告等語。被告則辯 稱：沈慕岳原為系爭10號之1建物、系爭10號之2建物之所有 權人，系爭浴廁為其基於所有權人之權能規劃設計，並非無 權使用，80年5月14日蔡茂松向沈慕岳購買系爭10號之1建物 時，沈慕岳已同意買受人現狀使用，買受人因而取得使用權 ，嗣100年5月24日蔡茂松將系爭10號之1建物出售予被告時
，被告亦繼受取得使用權，並非無權占有；原告明知或可得 而知系爭10號之2建物少許面積係由沈慕岳建造供系爭浴廁 之用，基於債權契約物權化之原則，原告亦應受沈慕岳與蔡 茂松間債權契約之拘束，不得向被告請求返還占用之面積等 語。經查：
⒈按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特 定人間發生法律上之效力，惟倘特定當事人間以不動產為標 的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動 產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人明知或可得 而知者，縱未經以登記為公示方法，不妨在具備使第三人知 悉該狀態之公示作用，與不動產以登記為公示方法之效果等 量齊觀時，使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，產生 「債權物權化」之法律效果（最高法院109年度台上字第180 7號判決意旨參照）。
⒉經查，①被告系爭10號之1建物係100年5月24日受讓自翁錕鋘，翁錕鋘則係80年5月14日受讓自沈慕岳，且翁錕鋘受讓系爭10號之1建物時，沈慕岳仍為系爭10號之2建物所有權人（系爭10號之2建物於80年6月27日始移轉登記予陳巖）（見本院卷一第277、281頁），沈慕岳明知系爭10號之1建物內使用之系爭浴廁占用系爭10號之2建物如附件複丈成果圖A、B部分，仍以系爭10號之1建物現況出售予蔡茂松（並移轉登記予蔡茂松配偶翁錕鋘），且對於系爭浴廁使用其所有系爭10號之2建物如附件複丈成果圖A、B部分未為反對之意思，其應有使翁錕鋘等繼續使用系爭浴廁之意，而被告自翁錕鋘受讓系爭10號之1建物後，應繼受而得繼續使用系爭浴廁。②再者，原告系爭10號之2建物係於81年6月22日（權利範圍三分之二）、87年11月5日（權利範圍三分之一）先後受讓自陳巖，陳巖則係於80年6月27日受讓自沈慕岳，而沈慕岳於80年6月27日將系爭10號之2建物移轉予陳巖時，系爭浴廁業已占用系爭10號之2建物附件複丈成果圖A、B部分，沈慕岳明知上情，仍以現況出售系爭10號之2建物予陳巖，亦應有以現況使用之意，原告自陳巖受讓系爭10號之2建物，自亦受其拘束。③況依系爭10號之2建物登記資料，該建物臺北市內湖區康寧段一小段建築改良物登記簿備考欄記載使用執照79使字414號（見本院卷一第280頁），該使用執照圖自應作為登記佐證資料，而依使用執照圖，系爭10號之2建物二樓並無系爭浴廁之設計規劃，系爭10號之2建物現況顯與使用執照圖所載不同（見本院卷二第182頁即本院卷一第128頁，參考本院卷一第32頁上方圖示）；且依使用執照圖，系爭10號之2建物二樓、三樓原均為L型（見本院卷二第84、182頁），然系爭10號之2建物二樓因系爭浴廁之建置，與三樓平面圖之形狀不同，而原告又自承於81年即開始使用系爭10號之2建物（見本院卷二第102頁），衡諸經驗法則，原告於買受系爭10號之2建物前，就其使用現狀當有相當之查證，顯難認不知系爭浴廁設置之情形。故系爭10號之2建物部分範圍作為系爭10號之1建物系爭浴廁使用之事實應為原告可得而知。④再參以系爭10號之1建物（二、三樓）總面積為164.29平方公尺，系爭10號之2建物（二、三樓）總面積為134.23平方公尺，臺北市○○區○○○○街00巷00號（一樓）建物面積為150.5平方公尺，有系爭10號之1建物、系爭10號之2建物建物登記公務用謄本、79使字414號使用執照附卷可稽（見本院卷一第272-274頁，本院卷二第78頁），而各該建物坐落之系爭土地，原告、被告、陳惠芳（即沈慕岳之配偶）各為三分之一，復有系爭土地土地登記公務用謄本在卷可按（見本院卷一第260-271頁），由系爭土地各共有人應有部分，及其上系爭10號之2建物、系爭10號之1建物等各建物所有權人所有之登記面積並非等比例，亦可佐證沈慕岳及翁錕鋘間、翁錕鋘與被告間就系爭10號之1建物，及沈慕岳與陳巖間、陳巖與原告間就系爭10號之2建物，應有按現況使用之意。⑤至蔡茂松雖於臺灣士林地方檢察署110年度偵字第10029號刑事案件（下稱系爭刑事案件）中證稱：前屋主沒有告知伊有竊佔土地之情形，伊都不知情了，被告更不可能知道等語（見本院卷一第131頁）；陳惠芳雖於系爭刑事案件陳稱：伊不知情本案房屋有竊佔原告土地約4平方公尺等語（見本院卷一第131頁）。經核，系爭10號之1建物、系爭10號之2建物坐落之系爭土地為原告、被告、陳惠芳（即沈慕岳之配偶）共有（應有部分各三分之一），業如前述，據此，已難認系爭浴廁竊佔兩造及陳惠芳「共有之土地」。況依蔡茂松、陳惠芳所述，參酌系爭土地各共有人應有部分，及其上系爭10號之2建物、系爭10號之1建物等各建物所有權人所有之登記面積並非等比例，益見沈慕岳及系爭10號之1建物、系爭10號之2建物之後手間，均有以現況使用各該建物、系爭土地之意。⑥是以，依前揭說明，被告基於前手翁錕鋘之配偶蔡茂松（係由沈慕岳出售予蔡茂松，並登記於翁錕鋘名下）與沈慕岳之債權契約關係，而以系爭浴廁占有系爭10號之2建物如附件複丈成果圖所示A、B部分之客觀事實，即應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓系爭10號之2建物之第三人即原告繼續存在。 ⒊據上所述，被告主張占用系爭10號之2建物如附件複丈成果圖 所示A、B部分，係有合法權源而非無權占有，應屬有據。原 告依民法第767條第1項規定請求被告將系爭浴廁拆除，並將 占用部分返還原告，為無理由，應予駁回。
㈣再原告主張：被告應給付系爭浴廁占有如附件複丈成果圖所 示A、B部分所受回溯5年內及迄回復原狀之日止相當於租金 之不當得利等語。然被告系爭浴廁占用如附件複丈成果圖所 示A、B部分既有合法權源，自非無權占有，亦非無法律上原 因而受利益，原告此部分主張，即屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，訴請 被告將系爭浴廁拆除，並將占用部分返還原告，及給付回溯 5年內及迄回復原狀之日止相當於租金之不當得利，均為無 理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲 請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後 ，認為均不足以影響本判決之結果，爰 不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 28 日 民事第一庭 法 官 林宜靜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 4 月 28 日 書記官 鍾堯任