臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
110年度南簡字第1235號
原 告
即反訴被告 謝玉換
訴訟代理人 吳崇義
被 告
即反訴原告 李暐澈即李黃月春之承受訴訟人
李幸暄即李黃月春之承受訴訟人
兼訴訟代理人 李勝嘉即李黃月春之承受訴訟人
上列當事人間本訴請求遷讓房屋等及反訴請求侵權行為損害賠償
事件，本院於民國111年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺南市○區○○路000巷00號房屋遷讓返還予 原告。
二、被告應於繼承李黃月春之遺產範圍內，連帶給付原告新臺幣 59,200元，及自民國110年11月11日起至返還前項房屋之日 止，按日以新臺幣800元計算之違約金。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告連帶負擔10分之8，餘由原告負擔。五、本判決第一、二項得假執行，但被告如分別以新臺幣85,100 元、新臺幣59,200元為原告預供擔保，各得免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。
七、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回
八、反訴訴訟費用由反訴原告連帶負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。承受訴訟 人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得 聲明承受訴訟；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權 ，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第168條、第170條、第 175條及第178條分別定有明文。經查，原被告李黃月春於於 訴訟繫屬後之民國110年11月13日死亡，其繼承人為被告3人 ，因兩造均未聲明承受訴訟，本院乃於111年2月23日裁定命 被告為李黃月春之承受訴訟人續行訴訟，合先敘明。貳、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及 就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專
屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者， 不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明 文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係 者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之 間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張 之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。經查，原告起訴時 係依租賃契約之法律關係，請求李黃月春返還租賃物及給付 約定之租金、違約金，李黃月春則以租賃物曾發生非自然身 故事件為由，拒絕原告之請求及請求酌減違約金；並據此提 起反訴，依侵權行為之法律關係請求原告賠償損害，經核反 訴之訴訟標的與本訴之防禦方法相牽連，且非專屬他法院管 轄，並得與本訴行同種訴訟程序，是被告提起本件反訴，於 法並無不合。
參、被告李暐澈合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
乙、實體方面：
壹、本訴部分兩造之聲明及陳述：
一、原告主張：被告之被繼承人李黃月春於108年3月15日向原告 承租門牌號碼臺南市○區○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋 ），並簽立不動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃 期間自108年3月15日起至111年3月14日止，每月租金為新臺 幣（下同）16,000元，應於每月15日前繳納1個月份之租金 ，如承租人於租賃關係消滅後拒絕交還不動產者，自租賃關 係消滅之翌日起至交還不動產之日止，應按日加課租金2倍 即每日1,066元之懲罰性違約金。詎李黃月春自110年3月15 日起即未依約給付租金，原告並於110年6月17日以存證信函 催告李黃月春給付租金，爰以本件起訴狀繕本之送達作為終 止租賃契約意思表示之送達，並依繼承及租賃契約之法律關 係提起本訴，聲明求為判決：1.被告應將系爭房屋遷讓返還 予原告。2.被告自110年3月15日起至本起訴狀繕本送達翌日 止，按月連帶給付原告16,000元，自起訴狀繕本送達翌日起 至遷讓系爭房屋日止，按日連帶給付1,066元。二、被告則以：
(一)李黃月春遷入系爭房屋後，陸續發生身體不好、兒子出車 禍、女兒婚姻不順等情事，嗣李黃月春之子上網查詢，始 發現系爭房屋於李黃月春入住前半年之107年9月4日上午7 時40分曾發生火災，並造成1人死亡。依司法實務見解， 房屋內若有非自然身故之情事發生，縱非自殺或他殺，一 旦知悉此事，一般人之心理即有忌諱，承租或承買之意願
即因此而降低，且李黃月春於居住期間亦確實諸事不順， 如李黃月春早知此情，必不會選擇與原告訂立租約，原告 與中信房屋仲介人員刻意隱匿系爭房屋有此非自然死亡情 事，顯違反善良風俗及誠實信用原則。縱認原告與仲介公 司未主動告知系爭房屋有此非自然死亡情事未涉詐欺，然 此情事顯非李黃月春於契約成立時所得預料，若依系爭租 約相關違約約定之原有效果，顯失公平，爰請依民法第22 7條之2第1項、第252條規定，酌減至相當金額。另李黃月 春於訂立系爭租約時已給付32,000元之租賃擔保金，若認 被告仍應給付原告積欠之租金，亦應先將此租賃擔保金扣 除。
(二)被告李勝嘉、李幸暄於承受訴訟後另補稱：實際居住於系 爭房屋之人為被告李暐澈，只是當初以李黃月春之名字簽 約，李暐澈正在搬遷，是否後續租金就不要求償等語。 (三)並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
貳、反訴部分兩造聲明及陳述：
一、反訴原告主張：反訴被告及中信房屋仲介人員刻意隱匿系爭 房屋有上述非自然死亡情事，顯違反善良風俗，嗣反訴原告 因發現系爭房屋有非自然死亡情事而終止契約，因而受有需 另覓租處搬遷，及因此心生恐懼致精神上痛苦不堪之非財產 上損害，爰依民法第184條第1項後段規定，請求反訴被告給 付搬遷費用2萬元及精神慰撫金8萬元之損害賠償。並聲明： 1.反訴被告應給付反訴原告10萬元，及自反訴起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2. 願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭房屋雖於107年9月4日上午7時40分發生 火災，然租客董姓女子係受傷送醫治療後不幸死亡，並非死 亡於系爭房屋內，故系爭房屋並無非自然身故之情事。且依 內政部「房屋現況說明書」範本第11項「本建築改良物（專 有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」記 載可知，人沒有死在專有部分就不算凶宅。退步言，雖系爭 房屋無非自然身故情事，然反訴被告亦願依系爭租約第7條 約定終止契約，然兩造協商時，李黃月春卻要求反訴被告將 先前繳納之租金全數退還，實係藉故不給付租金卻占用系爭 房屋。並聲明：1.反訴原告之訴駁回。2.如受不利判決，願 供擔保請准免為假執行。
參、下列事實，為兩造所不爭執，並有系爭租約、網路新聞報導 列印資料、相驗屍體證明書在卷可參（見本院卷調字卷第19 至25頁、本院卷第29至33、61頁），另經本院調取本院111
年度司繼字第403號家事事件卷宗（為被告李勝嘉陳報被繼 承人李黃月春遺產清冊事件）查明無訛，均堪信為真實：一、被告之母李黃月春向原告承租系爭房屋，並簽立系爭租約， 約定租賃期間自108年3月15日起至111年3月14日止，每月租 金為16,000元，按月於每月15日前繳納。二、李黃月春自110年3月15日起即未給付租金予原告。三、系爭房屋曾於107年9月4日發生火災，並導致居住於內之董 姓女子死亡。
四、李黃月春於110年11月13日死亡，繼承人為被告3人。肆、本訴部分得心證之理由：
一、系爭租約第七條第3項約定：「乙方（承租人李黃月春）積 欠租金達兩個月（含）以上，經甲方（原告）書面催告限期 繳納，仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約。」； 第九條約定：「乙方於租賃關係消滅後拒絕交還不動產者， 自租賃關係消滅之翌日起至交還不動產之日止，乙方應按日 加課租金二倍之懲罰性違約金予甲方。」（見本院調字卷第 21、23頁）。又承租人應依約定日期，支付租金；租金支付 有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如 承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為 房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項 之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應 於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係 終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第440條第1項 、第2項、第455條前段分別定有明文。又按契約當事人之一 方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內 不履行即終止契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件 之終止契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止 條件成就，終止契約之意思表示發生效力，毋須另為終止契 約之意思表示。
二、李黃月春自110年3月15日起即未依約繳納租金，惟依前開契 約約定及法律規定，原告仍需先定期催告李黃月春繳納租金 ，並於其未依期繳納時，始得終止系爭租約。原告雖於110 年6月17日寄發存證信函予李黃月春，催告其於文到3日內繳 納租金，並表明如逾期未繳即視為終止租約，有存證信函在 卷可參（見本院調字卷第27頁），然原告自承該存證信函嗣 遭退件，並未送達予李黃月春（見本院卷第46頁），自不生 催告及終止租約之效力；原告復未能舉證證明其於起訴狀繕 本送達李黃月春前，另有對李黃月春為繳納租金之催告，則 原告雖於起訴狀中表明欲終止租約，然其既未先催告李黃月 春繳納租金，則起訴狀繕本之送達，亦不生終止系爭租約之
效力。惟原告已於本院110年10月26日言詞辯論期日，當庭 以言詞催告李黃月春於14日內繳清積欠之租金，並為如逾期 未繳，視為終止租約之意思表示（見本院卷第47頁）。而系 爭租約第七條第3項約定限期繳納之催告應以書面為之，其 目的應在藉由書面明確當事人之意思，避免日後衍生糾紛； 原告前既已於起訴狀中請求李黃月春給付積欠之租金，其以 言詞補充之清償期限又係於法院言詞辯論程序為之，並經法 院書記官依法記明筆錄，自足以明確當事人之意思，應認原 告之催告符合系爭租約之規定。而李黃月春並未於原告所定 上開期限之末日即110年11月9日前繳納積欠之租金，且積欠 租金已達2個月以上，遲延給付之時間亦逾2月，則依前開說 明，原告終止租約之意思表示於李黃月春未依限履行時，即 因停止條件成就，於110年11月10日發生效力，是系爭租約 之終止日應為110年11月10日。至被告雖主張其已依系爭契 約第七條規定終止租約，然並未敘明及證明其係於何時對原 告為終止租約之意思表示，自難採憑。附予敘明。三、再按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承 人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人 本身者，不在此限。繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承 所得遺產為限，負連帶責任。承租人於租賃關係終止後，應 返還租賃物。民法第1148條第1項、第1153條第1項、第455 條前段分別定有明文。經查：李黃月春自110年3月15日起即 未依約繳納租金，算至起訴狀繕本送達李黃月春之翌日即11 0年9月4日止（見本院調字卷第47頁送達證書，此段期間為5 個月又21日），未繳之租金合計為91,200元【計算式：16,0 00元×（5＋21/30）＝91,200元，元以下四捨五入，下同】； 又系爭租約既於110年11月10日終止，李黃月春自斯時起即 負有返還系爭房屋予原告之義務，而上開因系爭租約所生之 返還租賃物及給付租金義務，於李黃月春死亡後，由其繼承 人即被告3人承受。惟李黃月春於訂立系爭租約時，曾交付3 2,000元之「租賃擔保金」予原告，此觀系爭租約第四條第1 項規定即明；而此租賃擔保金，應屬押租金之性質，而押租 金（俗稱押金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務， 故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時， 其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。故李黃月春所積 欠之91,200元，應先以32,000元押租金抵充，抵充後尚餘59 ,200元。是原告依繼承及系爭租約之法律關係，請求被告遷 讓返還系爭房屋，及連帶給付積欠之租金59,200元部分，於 法有據。又李黃月春及被告於系爭租約110年11月10日終止 後，迄未將系爭房屋返還予原告，則依系爭租約第九條約定
，應自110年11月10日之翌日即同月11日給付按日以租金2倍 計算之懲罰性違約金（每日1,067元，計算式：16,000元÷30 ×2＝1,067元）予原告。原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日 即110年9月4日起給付違約金，應有誤會。惟按約定之違約 金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明 文。而衡量違約金是否過高、是否相當，仍須依一般客觀事 實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及債務人若能如 期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準。本 院審酌上開違約金約定之目的，係在於督促承租人履行返還 租賃物之義務，及原告因承租人未依約搬遷所受之積極損害 及所失之預期利益僅為租金之收入，暨租金轉投資之收益， 尚難謂重大等情，認所約定按租金2倍計算之違約金標準尚 屬過高，應酌減至按租金1.5倍即每日800元（計算式：16,0 00元÷30×1.5＝800元）為公允。又依民法第1153條第1項規定 ，被告就上開繼承而來之金錢債務，僅於繼承李黃月春之遺 產範圍內負連帶清償責任。被告既提出限定清償責任範圍之 抗辯，本院自應為保留給付之判決，併予敘明。四、又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效 果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原 有之效果。民法第227條定有明文。所謂不完全給付，所謂 情事變更，非當時所得預料，依其原有效果顯失公平者，係 指情事遽變，非契約成立當時所得預料，依一般觀念，認為 如依其原有效果顯然有失公平而言。系爭租約第九條懲罰性 違約金之約定，係以租賃契約消滅後，承租人拒絕交還租賃 物為前提要件；是懲罰性違約金之發生，並非因上述火災傷 亡事故所致，而係承租人本身的違約行為所致。是縱李黃月 春係於系爭租約成立後，方知悉系爭房屋曾發生火災傷亡事 故，亦非情事變更。況且，原告依約請求李黃月春或被告給 付違約金，係為督促承租人履行返還租賃物義務，自無顯失 公平可言。是被告依上開規定請求減少違約金，自非有據。五、綜上所述，原告依繼承及租賃契約之法律關係，請求被告遷 讓返還系爭房屋，及於繼承其繼承人李黃月春遺產範圍內， 連帶給付59,200元，及自110年11月11日起至返還系爭房屋 之日止，按日以800元計算之違約金，為有理由，應予准許 ；逾此範圍之請求則非有據，應予駁回。
六、本訴原告勝訴部分，核屬民事訴訟法第427條第2項所定之簡 易訴訟事件，所為被告部分敗訴之判決，依同法第436條第2 項準用第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原 告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟此不過促請法院職權 之發動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判。又被告陳明願供
擔保請准宣告免為假執行，爰依民事訴訟法第392條第2項規 定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執 行之聲請即失所依附，應予駁回。
伍、反訴部分得心證之理由：
因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。 故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第 184條第1項定有明文。所謂背於善良風俗，係指違反保護個 人法益之法規，或廣泛悖反規律社會生活之根本原理的公序 良俗。又所謂「凶宅」，雖無法律上之定義，然依一般不動 產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死之情事之房 屋，因一般社會大眾對此類房屋易產生心理層面之嫌惡，致 影響購買意願及購買價格，造成該等房屋之市場接受程度及 價格低落，故咸認不動產如曾發生凶殺或自殺致死之情事， 屬不動產交易之重要資訊，應先予告知揭露。至於曾發生意 外死亡事件之房屋，雖亦會使一部分不動產交易者產生嫌惡 心態，進而導致不動產交易價格之低落，然仍與不動產交易 慣例所稱之凶宅有所區別。經查，依反訴原告所提出之新聞 報導，可知系爭房屋於107年8月4日發生之火災，致1名董姓 女子遭嗆傷並心肺功能停止，然經急救後恢復心跳，轉入加 護病房治療，雖該名董姓女子最終因傷不治身亡，然終非於 系爭房屋現場身亡，且其死因為意外致死，與前述存有凶殺 或自殺致死情事之凶宅，對其內住戶居住品質及交易價值之 影響程度，應有顯著之不同；且租賃契約側重者，乃租賃物 得為使用、收益之狀態，而非租賃物之交易價值；系爭意外 事故之發生，對系爭房屋之使用價值並無影響，且反訴原告 之被繼承人李黃月春為承租人，縱系爭房屋因上開意外身故 事件於不動產交易市場之價格受有減損，亦與承租人無關。 是依現今住宅租賃市場之交易慣例，此類曾發生意外身故事 件之不動產，尚非締結租約時應予告知或揭露之資訊。另從 系爭租約第七條第1項「……租賃標的物於甲方持有產權期間 ，主建物或附屬建物內曾發生自殺或他殺致死事件，乙方得 隨時終止租約，……」之約定，亦可推知李黃月春與原告存有 僅在系爭房屋曾發生自殺或他殺致死事件情況下，方認系爭 房屋不具備租賃物應有之使用功能的共識。是縱反訴被告未 將系爭房屋曾發生上述火災意外身故事件告知李黃月春，亦 難認此係故意違背善良風俗之行為。是反訴原告依民法第18 4條第1項後段規定，請求反訴被告賠償10萬元，於法無據， 應予駁回。反訴原告之訴暨經駁回，其假執行之聲請即失所 附麗，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造所提出之其他攻擊防禦方法及證據
，經核均與本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
柒、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；各當事人一部勝訴、 一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例 分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用； 共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費 用。民事訴訟法第78條、第79條、第85條第2項分別定有明 文。本院審酌本訴中兩造紛爭之起因及勝敗情形，及反訴原 告全部敗訴等情狀，分別確定本訴、反訴訴訟費用之負擔如 主文第四、八項所示。
捌、據上論結，本件原告之訴為一部分有理由、一部分無理由， 反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78 條、79條、第85條第2項、第385條第1項、第389條第1項第5 款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 21 日 臺南簡易庭 法 官 張玉萱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 21 日 書記官 鄭伊汝