臺北高等行政法院判決
110年度訴字第1026號
111年3月31日辯論終結
原 告 呂孫福
訴訟代理人 施嘉鎮 律師
複 代理 人 林佳臻 律師
被 告 新北市政府
代 表 人 侯友宜（市長）
訴訟代理人 歐彥熙
梁恒瑜
梁維真
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國110年7月
28日台內訴字第1100030722號（案號：1100590052）訴願決定，
提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被 告同意或行政法院認為適當者，不在此限。」「有下列情形 之一者，訴之變更或追加，應予准許：……二、訴訟標的之請 求雖有變更，但其請求之基礎不變。」行政訴訟法第111條 第1項、第3項第2款分別定有明文。查本件原告於起訴時聲 明為：「1.訴願決定及原處分均撤銷。2.被告應作成給付原 告新臺幣（下同）953萬8,418元之行政處分。」（見本院卷 第9頁），嗣於民國110年12月28日（本院收文日）以行政變 更聲明暨準備狀，變更訴之聲明為：「1.訴願決定及原處分 均撤銷。2.被告應依原告異議之申請，就新北市淡水區海天 段252-1地號土地（下稱系爭土地）以每平方公尺1萬7,100 元作成徵收補償處分。」（見本院卷第143頁）。上開訴之 變更雖為被告所不同意（見本院卷第179頁），惟經核原告 訴訟標的之請求雖有變更，但其請求之基礎不變，並無礙於 訴訟終結及被告防禦，本院認原告變更其聲明尚屬適當，合 於法律規定，自應准許。
二、事實概要：
緣被告為辦理「淡水河北側沿河平面道路工程（非都市計畫 區）」（下稱系爭工程），申請徵收新北市淡水區（下同） 海天段252地號等63筆土地，並一併徵收其土地改良物，經
內政部以109年11月10日台內地字第1090266149號函核准徵 收，被告據以109年11月16日新北府地徵字第10921954775號 公告徵收補償（公告期間自109年11月17日起至109年12月16 日止）。原告所有系爭土地（面積為544.28平方公尺，屬特 定農業區農牧用地）位於上開徵收範圍內，不服土地徵收補 償價額，提出異議，經被告110年1月28日新北府地價字第11 00195724號函復原告查處結果，仍維持系爭土地之原徵收補 償價額。原告不服，提出復議，被告乃依土地徵收條例第22 條規定，於110年4月1日召開新北市地價及標準地價評議委 員會（下稱地評會）110年第2次會議進行復議，決議維持原 評定價格。被告遂以110年4月21日新北府地價字第11007512 67號函(下稱原處分)通知原告復議結果。原告不服，提起訴 願，遭決定駁回後，遂提起本件行政訴訟。
三、原告主張略以：
㈠被告並未舉證證明系爭工程為109年急迫性或重大公共建設之 需，是其市價查估買賣實例調查，依土地徵收補償市價查估 辦法（下稱查估辦法）第17條第2項規定，應以109年9月1日 為估價基準日，經依查估辦法第27條之規定計算市價變動幅 度後，於110年辦理徵收，被告以109年3月1日為估價基準日 辦理徵收，並非合理。
㈡系爭土地之徵收補償市價查估程序，有以下疑點： 1.自被告所提出之補償市價查估報告書（下稱查估報告）中， 可看出查估單位所蒐集之案例皆非臨近地區之行情。其中竹 圍段3-2地號土地（下稱比較標的2）經查估單位推測含地上 建物，比較標的2及水仙段119地號土地（下稱比較標的3） 復皆為交易持分之案例（參查估報告表1-1），與系爭土地 之情形相差甚遠，其案例之引用實非適當。
2.查估報告表6「徵收土地估價估計表」中宗地條件之差異率 調整部分：
⑴倘調整基礎為「宗地條件」欄之數值：因土地寬、深度應該 盡量規則一致，長度應係越大越好。惟該表中僅8公尺之系 爭土地寬度一欄差異率記載「-0.75%」，68公尺之系爭土地 深度一欄差異率卻為「-2.25%」，實與常理不符。宗地條件 中「臨街情形」一欄，系爭土地與比準地皆為單面臨街。二 地條件既屬相同，則於臨街情形一欄差異率記載「-2.50%」 ，即非合理。
⑵倘調整基礎為備註欄「分割前土地條件」之數值：比準地面 積為970.69平方公尺，與系爭土地面積2683.65平方公尺相 差甚大，惟於面積一欄差異率卻僅記載「2.50%」，其調整 比例實非無疑。另土地寬、深度應係越大越好，該表中分割
前僅10公尺之系爭土地寬度一欄差異率記載「-0.75%」，26 8公尺之系爭土地深度一欄差異率卻為「-2.25%」，實與常 理不符。
㈢自原告委由元大不動產估價師事務所就系爭土地價值進行估 價之評估結果為953萬8,418元，亦可證系爭土地市價非僅被 告公告徵收824萬1,482元。被告所公告之徵收補償金額，遠 低於協議價購金額，違反誠信與公平原則。被告以低於市價 之價格辦理徵收，與土地徵收條例第30條第1項應按市價補 償地價之規定不符。為此，提起本件訴訟，並聲明求為判決 ：1.訴願決定及原處分均撤銷。2.被告應依原告異議之申請 ，就系爭土地以每平方公尺1萬7,100元作成徵收補償處分。四、被告答辯略以：
㈠地價查定情形：
⒈地價區段劃設：系爭土地位於系爭工程用地內，非都市土地 使用分區編定為特定農業區農牧用地，依查估辦法第10條第 1項、第20條第5項規定，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌 地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土 地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋 建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上 將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地 價區段，並依徵收計畫報送時之土地使用管制規定填寫宗地 個別因素資料。本案查估單位大有國際不動產估價師聯合事 務所爰按前開規定，將系爭土地劃屬淡水區P001-00地價區 段(特定農業區農牧用地)。
⒉地價訂定：本案估價基準日為109年3月1日，查估單位於買賣 案例蒐集期間（案例蒐集期間放寬至估價基準日前1年內：1 08年3月2日至109年3月1日）內選取買賣案例，依查估辦法 第17、18、19條規定，查估比準地地價及被徵收土地宗地市 價如下：⑴選取海天段516-B地號（分割後現為海天段516-1 地號）土地為比準地，因於本地價區段內查無適當之比較標 的，故查估單位於鄰近地區另選取淡水區坪頂段、竹圍段及 水仙段等3件案例為比較標的，復按查估辦法第7、8條規定 ，經考量比較標的2及比較標的3所有權人於本次交易後仍非 取得完整持分，故已量化調整案例價格，比較標的2有坐落 地上建物，故扣除地上建物價值後作為推估比準地價格之案 例。經調整修正區域因素及個別因素後，求得P001-00地價 區段之比準地地價為每平方公尺1萬5,500元。⑵按需地機關 所查填之宗地個別因素清冊，以比準地之地價為基準調整估 計後，本案宗地即系爭土地條件(寬度、深度、臨街情形)與 比準地相比稍劣，其土地徵收宗地市價查估結果為每平方公
尺1萬5,100元（查估辦法第20條第1項規定），並提經109年 8月24日地評會109年第6次會議評議通過，實無違誤。 ㈡本案徵收補償市價係按查估辦法進行查估；協議價購係需用 土地人依土地徵收條例第11條第1項規定，於土地徵收前先 行與所有權人達成協議，以取得用地之必要作業程序，至協 議價購之價額，按內政部101年2月2日台內地字第101008586 4號、101年7月10日台內地字第1010216828號函，係由需用 土地人本權責自行訂定，其兩者適用查估法規、案例蒐集期 間均有不同，致本案徵收補償市價與協議價購二者價格有差 異。
㈢本案經需地機關(被告所屬新建工程處)以109年2月18日新北 新地字第1095176210號函請辦理土地徵收補償市價審查作業 ，該函說明：「一、旨揭工程為本府推動之重大建設，完工 後可改善消防救災動線與效率，解決該區域道路瓶頸壅塞問 題，健全交通路網，有重大急迫先行開闢之必要。二、因旨 案於109年1月15日始通過第二階段環境影響評估，故於109 年始得確定本案推動可行，……。」，故本案依查估辦法第28 條第1項規定，以109年3月1日為估價基準日並無疑義。另按 查估辦法第30條規定：「依第27條計算土地市價變動幅度結 果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供 需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。 」前開規定係針對估價基準日為9月1日之土地徵收案，未於 次年6月底前徵收完成，始計算土地市價變動幅度，作為7月 至12月間調整徵收補償地價之依據。本案估價基準日為109 年3月1日，並於當年11月公告徵收作業，依規定無須計算土 地市價變動幅度，原告所陳實屬誤解。
㈣原告主張本案查估書表宗地條件差異率調整疑義一節： 按內政部「土地徵收補償市價查估作業手冊」（下稱查估作 業手冊）第54頁：「…對於面積、臨街情形、形狀、寬深度 等因素得斟酌分割前該筆土地及所有權等整體狀況酌予調整 差異率，……」為避免因分割後土地面積、臨街情形、形狀、 寬深度等因素影響土地合理使用價值，故以其分割前土地個 別條件進行後續推算。系爭土地按分割前條件分為寬度10公 尺、深度268公尺、臨街情形為單面臨街，比準地則為寬度3 0公尺、深度32公尺、臨街情形為二面臨街以上，以「新北 市淡水區、八里區農業用地影響地價個別因素評價基準明細 表」填載差異率，分為-0.75%、-2.25%及-2.5%，並無違誤 。又本案差異率皆按前開基準明細表填載，內政部針對是項 規範之目的係考量各項設施對估價標的價格之最大影響情形 因地制宜，復按查估辦法第19條第3項規定：「……區域因素
及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影 響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。」爰估 價師查估時所為之量化修正，係符合內政部訂頒之影響地價 個別因素評價基準表各項目最大影響之範圍，且前述影響地 價個別因素評價基準表訂定之合理性，以及所陳各項欄位填 載之修正率，亦經新北市109年第6次、110年第2次地評會審 議通過在案，原則應予尊重。
㈤本案徵收補償市價係按查估辦法進行查估，元大不動產估價 師事務所出具之報告書則以不動產技術規則進行查估，復查 其採用之案例價格日期分為109年12月、109年10月、109年1 2月，皆非屬查估辦法規定之案例蒐集期間內。因元大不動 產估價師事務所出具之報告書其估價方法、採用案例蒐集期 間皆與查估辦法未符，故原告主張實無理由。為此，求為判 決：駁回原告之訴。
五、上開事實概要欄所述之事實經過，除下列爭執事項外，其餘 為兩造所不爭執，並有被告109年11月16日新北府地徵字第1 0921954775號公告徵收補償（可閱原處分卷第1至4頁）、原 告109年12月3日異議書（可閱原處分卷第5頁）、被告110年 1月28日新北府地價字第1100195724號函（可閱原處分卷第6 至8頁）、原告110年2月26日異議書（可閱原處分卷第10頁 ）、地評會110年第2次會議紀錄（可閱原處分卷第11至20頁 ）、原處分（可閱原處分卷第21至24頁）、訴願決定（本院 卷第13至21頁）等影本在卷可稽，自堪認為真正。是本件爭 執事項厥為：原處分是否於法有據？有無未依查估辦法相關 程序辦理？原處分所指系爭土地之市價是否符合徵收當期之 市價？
六、本院之判斷：
㈠本件應適用之法規及法理：
⒈土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按 照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施 保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價 。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交 地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主 管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委 員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價 之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方 法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」又按土地 徵收條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條第1項 所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地 價評議委員會評定之當期市價。」第31條之1規定：「（第1
項）依本條例第30條規定辦理徵收補償市價查估作業，需用 土地人應將預定徵收土地範圍資料函文通知直轄市、縣（市 ）主管機關。（第2項）需用土地人為前項之通知，應於每 年9月1日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地 徵收補償查估之依據。但屬當年具急迫性或重大公共建設推 動之需者，得於當年3月1日前送達。 」據此，被徵收土地 應按徵收當期之市價補償其地價；該當期市價之查估、評定 ，應依土地徵收條例第30條第4項授權訂定之查估辦法所示 程序、方法及應遵行事項，由地評會具體評定之。 ⒉查估辦法第1條規定：「本辦法依土地徵收條例（以下簡稱本 條例）第30條第4項規定訂定之。」第2條規定：「本辦法用 詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。二、比準地 ：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地 市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公 共設施保留地區段地價之宗地。」第4條規定：「土地徵收 補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關 之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖 籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段， 並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取 比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位 市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定 。」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市 場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫 買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」第7條第2款、 第3款及第8款規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一， 致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣 實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有 效掌握及量化調整時，應不予採用：…。二、期待因素影響 之交易。三、受債權債務關係影響之交易。……。八、公有土 地標售、讓售。…。」第8條規定：「買賣或收益實例除依前 條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價 格進行調整，並記載於買賣實例或收益法調查估價表：一、 交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。二、有 無特殊付款方式。三、實例狀況。四、有無基本機電、裝修 以外之其他建物裝潢費用。」第9條規定：「（第1項）土地 徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管 制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施 、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其 他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料 ，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第10條第
1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘 查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價 之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改 良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築 現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地 價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區 段。」第13條第1款、第2款規定：「以買賣實例估計土地正 常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者 ，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者， 應依第七條及第八條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似 條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買 賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計 算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正 常買賣總價格÷土地面積。」第17條規定：「（第1項）依第 13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權 利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每 年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。 估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當 年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實 例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第18條規定：「比 準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土 地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區 段，亦同。」第19條規定：「（第1項）比準地比較價格之 查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就 第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區 段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個 別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素 之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法 選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應 進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前 項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價 基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調 整。（第4項）以收益法估計之比準地收益價格，與第1項估 計之比較價格，經綜合評估，視不同價格所蒐集資料之可信 度，考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第 5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計 表。」第20條規定：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應 以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、 接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之 。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2
項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及 行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準 表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收 土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。……」第21 條規定：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價 單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價 逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無 條件進位。……。」第30條：「依第27條計算土地市價變動幅 度結果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前 提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依 據。」等規定，係內政部依土地徵收條例第30條第4項之授 權，就有關土地徵收補償市價之地價調查估計程序、方法及 應遵行事項所為之技術性及細節性規定，核符授權範圍及目 的，被告辦理土地徵收地價補償時，自得援以作為認定被徵 收土地當期市價之依據，與法律保留原則無違。又查估辦法 在實際執行作業上，仍有相關之書表格式與各類型之基準表 ，亦有於執行及表格一致俾益查核之實益；就此內政部將查 估辦法之相關內容落實於書表，而研訂查估作業手冊就查估 辦法所應執行之圖例書表更具體清晰之規範各項查估程序及 其內容，應為查估辦法之補充，自無違立法意旨，本院自得 援用。
⒊依上開市價查估辦法之規定可知，辦理土地徵收補償市價查 估，應先調查案例蒐集期間之買賣實例，案例蒐集期間原則 上為估價基準日（含當日）前6個月，案例蒐集期間內無適 當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。蒐集市場買賣實 例後，如買賣實例之價格明顯偏高或偏低，則應視有無市價 查估辦法第7條及第8條規定之特殊情況，而就實例進行價格 修正或調整，並將之記載於買賣實例調查估價表，以估計買 賣實例之土地正常單價，僅於影響交易價格之情況無法有效 掌握及量化調整時，始得不予採用作為買賣實例。再以此為 基礎，於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土 地分別選取比準地，並以估價基準日調整後之土地正常單價 ，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行個 別因素調整，推估比準地試算價格，並考量價格形成因素之 相近程度，決定比準地地價，而將之填載於「比較法調查估 價表」（如同一地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者 ，得於其他地區選取比較標的，進行區域因素及個別因素調 整，以查估比準地地價）。之後再以市價查估辦法第18條選 取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、 周邊環境條件及行政條件等個別因素，調整估計預定徵收土
地宗地市價，並將之填載於「徵收土地宗地市價估計表」， 提交地評會評定。
⒋又依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之地 價及標準地價評議委員會組織規程第3條第1款、第5款、第6 款規定，「地價區段之劃分及各區段之地價」、「土地徵收 補償市價及市價變動幅度」及「依法復議之徵收補償價額」 之評議，為地評會之任務；又依同規程第4條規定，地評會 之成員，包括議員代表、地方公正人士、不動產估價師、地 政、法律、工程、都市計畫專家學者，以及地政、財政或稅 捐、工務或都市計畫、建設或農業主管人員等。足見，地評 會為合議制組織，其所作成地價及徵收補償價額之判斷，乃 經由不同屬性之代表，各自依其專業之不同觀點，透過嚴格 程序之要求，獨立行使職權，而共同作成決定，應認享有判 斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祗能就行政機關判斷 時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一 般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等 事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊 重。依此，徵收土地應補償之地價，依土地徵收條例及市價 查估辦法規定，原有一定之程序與標準如上述，補償機關為 徵收補償處分，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不 能因不滿意補償價額，遽指其為違法（最高行政法院109年 度上字第467號、109年度判字第431號判決意旨參照）。 ㈡查系爭土地市價徵收補償價格之形成，係依土地徵收條例及 查估辦法規定之程序與標準，被告依地評會之評定及復議決 議作成原處分，係於法有據：
⒈關於劃分地價區段：
被告辦理系爭土地徵收補償市價，係有踐行查估辦法第4條 所規定之程序，此為原告於本院審理時所不爭執（本院卷第 177至179頁之筆錄）。又系爭土地位於系爭工程用地內，非 都市土地使用分區編定為特定農業區農牧用地。則查估單位 將依道路界線、土地使用分區及地目種類，將中正東路2段4 8巷以北、中正東路2段以西、淡水河以東範圍內劃為第P001 -00地價區段，此區之土地使用管制屬非都市計畫內特定農 業區農牧用地；交通運輸為：接近（大隱豐盈海社區）聚落 395公尺內（稍優）、運銷中心（淡水區農會）2,230公尺（ 劣）、接近消費市場(博愛市場)1,995公尺（稍劣）、區段 內道路大部分鋪設及興建完成（稍優）；自然條件為：日照 充分（優）、傾斜度未滿5度（優）、保(排)水普通完善（ 普通）、地勢極平坦堅硬、完整（優）、風勢平靜（優）、 土質極適宜耕種（優）；土地改良（農地改良）為：有耕地
整理、土壤改良、修築農路、排水（普通）；公共建設為： 供電充足（優）、供水充足（優）；特殊設施為：本區段外 (距140公尺)有高壓電塔（稍劣）、墓地(距1,310公尺)（稍 優）；無環境污染（優）；土地利用現況為農作用等情，有 第P001-00地價區段勘查表、影響地價區域因素分析明細表 （本院卷第122至123頁）在卷可稽，查估單位據此將地段相 連、情況相同或相近之系爭土地劃為同一地價區段，核與查 估辦法第9條及第10條規定相合。
⒉關於選取比準地及查估比準地地價：
⑴按查估辦法第18條、第19條規定，比準地應於預定徵收土地 範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取，其比較價 格之查估，應於選取比較標的後，考量價格形成因素之相近 程度進行調整。則本案估價基準日為109年3月1日，依查估 辦法第17條規定，比較標的案例蒐集期間以108年9月2日至1 09年3月1日為原則，因於前開案例蒐集期間無買賣案例，依 同條第3項規定，得放寬至估價基準日前1年內，即108年3月 2日至109年3月1日；又依同辦法第19條第2項規定，地價區 段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取， 估計時應進行區域因素及個別因素調整。
⑵本件查估單位於比較標的之蒐集過程中，選取海天段516-B地 號土地(分割後現為海天段516-1地號)為比準地，因於本地 價區段內查無適當之比較標的，乃於鄰近地區另選取P006-0 0地價區段內之淡水區坪頂段183地號土地(土地使用分區為 山坡地保育區農牧用地，交易日期為108年4月26日，下稱比 較標的1)、P003-00地價區段內之比較標的2(土地使用分區 為特定農業區農牧用地，交易日期為108年6月28日)及比較 標的3水仙段119地號土地(土地使用分區為特定農業區農牧 用地，交易日期為108年5月17日)等3件買賣實例，作為比較 標的。上開比較標的之土地正常單價，經調整至估價基準日 單價分別為每平方公尺11,386元(比較標的1)、15,016元(比 較標的2)、14,694元（比較標的3）；再將本案比準地(海天 段516-B地號土地)與比較標的1、比較標的2、比較標的3進 行區域因素（蓋因比較標的係於其他地區選取，故要併同考 量區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土 地改良、公共建設、特殊設施、環境污染及其他影響因素等 項）及個別因素（包括宗地條件、道路條件、接近條件、周 邊環境條件、行政條件等項）調整後，比較標的1之區域因 素調整百分率為32.75%、個別因素調整百分率為8.25%，價 格形成因素之相近程度較低(43.5%)，試算價格為16,362元 ，比較標的權重為30%；比較標的2之區域因素調整百分率為
-2.5%、個別因素調整百分率為5.75%，價格形成因素之相近 程度為普通(13.25%)，試算價格為15,482元，比較標的權重 為32%；比較標的3之區域因素調整百分率為-2.5%、個別因 素調整百分率為2.75%，價格形成因素之相近程度為較高(12 .25%)，試算價格為14,721元，比較標的權重為38%，推估比 準地比較價格為15,457元，以比較價格100%權重，決定比準 地地價為每平方公尺15,500元，有影響地價區域因素分析明 細表（農業用地）、比較法調查估價表及比準地地價估計表 附卷可憑（見本院卷第123至125頁），核屬有據，亦與查估 辦法第13條、第17條、第19條及第21條規定相符，經核於法 尚無違誤。
⒊關於估計系爭土地市價：
經被告以比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計後，總調整率為-3.00%，估計宗地市價每平方公尺15,100元，並提經地評會109年第6次會議評定通過，而為系爭土地之徵收補償價格，地評會110年第2次會議復議時亦認宗地條件（寬度、深度、臨街情形）與比準地相比稍劣等情，有徵收土地宗地市價估計表（本院卷第126頁）、地評會109年第6次會議紀錄（不可閱覽原處分卷第3頁）及110年第2次會議紀錄（可閱覽原處分卷第15頁）在卷可查，尚屬有據，亦符合查估辦法第20條第1項至第3項規定。 ㈢雖原告主張：被告未舉證證明系爭工程為109年急迫性或重大 公共建設之需，以109年3月1日為估價基準日辦理徵收，並 非合理云云。惟查，本案經需地機關（即被告新建工程處） 以109年2月18日新北新地字第1095176210號函請被告地政局 協助辦理本案109年度土地徵收補償市價審查作業，該函說 明：「一、旨揭工程為本府推動之重大建設，完工後可改善 消防救災動線與效率，解決該區域道路瓶頸壅塞問題，健全 交通路網，有重大急迫先行開闢之必要。二、因旨案於109 年1月15日始通過第二階段環境影響評估，故於109年始得確 定本案推動可行，……。」（見本院卷第161頁）。故查估單 位依查估辦法第28條第1項規定，以109年3月1日為估價基準 日，經核於法無違。
㈣原告另稱：查估單位所蒐集之案例皆非鄰近地區之行情，比 較標的2含地上建物，比較標的2及比較標的3皆為交易持分 之案例，與系爭土地之情形相差甚遠，其案例引用實非適當 云云。經查，本案P001-00比準地所在區段內於案例蒐集期 間（108年9月2日至109年3月1日）無適當成交案例（多為親 友之間、受債權債務影響、向政府機關承購案件…等不宜採 用案例），故擴大交易日期至價格日期前1年內（108年3月2 日至109年3月1日），因仍無成交案例，再擴大選取至同一 供需圈內鄰近地區，因於108年9月2日至109年3月1日蒐集期 間仍無適當成交案例，故選擇交易日期至價格日期前1年內 之比較標的2（交易日期108年6月28日）、比較標的3（交易 日期108年5月17日）作為成交案例。查估單位並考量比較標 的2、比較標的3均屬於交易持分土地，於交易後土地非屬同 一所有權人，未達最有效經濟使用，故於買賣實例總價格予 以修正2%。另比較標的2之買價格應含地上建物，故依據建
物測量成果圖，將坐落比較標的2之建物面積範圍、建物結 構、使用狀態及整建情形、耐用年數等，計算建物折舊後單 價為7,500/㎡，成本價格為59萬5,950元，並從總價中扣除， 此有買賣實例調查估價表在卷可稽（見本院卷第120至121頁 ），經核係合於查估辦法第7條及第8條規定。是以，原告上 開主張，難謂有據，實無足採。
㈤原告尚陳稱：就徵收土地估價估計表中宗地條件之差異率調 整，僅8公尺之系爭土地寬度一欄差異率記載「-0.75%」，6 8公尺之系爭土地深度一欄差異率卻為「-2.25%」，且系爭 土地與比準地皆為單面臨街，既屬相同，則於臨街情形一欄 差異率記載「-2.50%」，均與常理不符；依「分割前土地條 件」之數值：比準地面積為970.69平方公尺，與系爭土地面 積2683.65平方公尺相差甚大，惟於面積一欄差異率卻僅記 載「2.50%」，其調整比例實非無疑云云。按查估作業手冊 「七、徵收土地宗地市價估計表……需用土地人於宗地市價評 定後更正或更新宗地個別因素資料者，查估單位就變動宗地 之市價應以本表重新估計。……(四)個別因素調整：……3.對於 面積、臨街情形、形狀、寬深度因素得斟酌分割前該筆土地 及所有權等整體狀況酌予調整差異率，並應將分割前宗地條 件於徵收土地宗地市價估計表備註欄說明。……。」（見本院 卷第165頁）。查系爭土地按「分割前」條件分為寬度10公 尺、深度268公尺、臨街情形為單面臨街，比準地則為寬度3 0公尺、深度32公尺、臨街情形為二面臨街以上，則依「新 北市淡水區、八里區農業用地影響地價個別因素評價基準明 細表」所列之價格修正率（百分比），以填載「徵收土地宗 地市價估計表」有關系爭土地之「寬度」、「深度」、「臨 路情形」及「面積」的差異率，分為「-0.75%」、「-2.25% 」、「-2.5%」及「2.5%」（見本院卷第167至169頁），經 核並無違誤。是以，原告以分割後之宗地條件而為上開主張 ，顯係誤解，並無足取。
㈥至原告以被告所公告之徵收補償金額，遠低於協議價購金額 ，違反誠信與公平原則；其自行委託元大不動產估價師事務 所就系爭土地價值進行估價之評估結果為9,538,418元，以 此證明系爭土地市價非僅被告公告徵收之8,241,482元，被 告以低於市價之價格辦理徵收，顯與土地徵收條例第30條第 1項規定不符云云。然按「依土地徵收條例第11條規定，需 用土地人於申請徵收土地前，應先依市價與土地所有權人協 議進行價購，依該條第5項規定，所稱之市價，固指市場正 常交易價格；然協議價購達成之協議，屬契約性質，其價格 取決兩造雙方之協議結果；徵收土地應按照徵收當期之『市
價』補償其地價為法定補償，二者屬性不同。此外，作為補 償依據之徵收當期市價，依土地徵收條例第30條第3項、第5 項規定，應依授權訂定之市價查估辦法規定辦理查估，並經 主管機關提交地價評議委員會評定之程序始能確認，與需用 土地人進行協商時，係以其取得之各項市價資訊作為協議價 購之價格基礎，並不相同。因此，需用土地人提出與土地所 有權人進行協議價購之土地價格，與土地徵收依上開程序所 確定之徵收當期市價不同，即屬當然。」(最高行政法院109 年度判字第629號判決、109年度判字第431號判決及107年度 判字第728號判決意旨參照)。依此，本案協議價購價格係由 需用土地人本於權責自行訂定，經雙方合意即可，如協議不 成再辦理徵收程序取得用地，協議價購價格與徵收補償市價 相較，兩者法律關係及應踐行程序並不相同，原告稱徵收補 償價格低於協議價購價格，即謂原處分有違誠信與公平原則 之違法，自屬無據。而需用土地人所提出與原告進行協議價 購之土地價格，本質上當然與土地徵收依上開查估程序所確 定之徵收當期市價不同，已如前述，則原告為證明被告所公 告之徵收補償金額與市價不符，而聲請本院命被告提出其決 定系爭土地協議價購金額之估價報告書，本院認並無命被告 提出予以調查之必要。此外，觀諸原告自行委託元大不動產