臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
110年度板簡字第2830號
原 告 王重助
訴訟代理人 王柏華
被 告 潘信言
訴訟代理人 潘勝飛
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於中華民國111年3月10
日經言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○弄○號房屋騰空遷讓返還原告，並自民國一一○年十月二日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國110年3月22日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定 由原告將所有門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄0號房屋（ 下稱系爭房屋）出租予被告，租期1年，自110年3月24日起 至111年3月24日止，每月租金新臺幣（下同）19,000元，每 月之租金應於每月24日以前匯入原告所有於華南銀行二重分 行之帳戶內，押租金38,000元，水電費、瓦斯費、大樓管理 費等費用，均由被告自行負擔。兩造並於110年3月22日簽立 臺灣臺北地方法院所屬民間公證人台北站前聯合事務所110 年度北院民公仁字第30665號公證書（以下簡稱系爭租約） 。
㈡被告僅交付至110年6月底止之租金，並未依照系爭租約給付同年7、8月之租金，迄110年8月31日止，被告遲付租金已達2月共38,000元，原告於110年9月10日委請律師寄發律師函通知被告，請被告應於收到律師函後3日內給付積欠之租金38,000元，被告於110年9月11日收到該律師函，然被告並未給付。原告復於110年9月29日委請律師寄發律師函通知被告，因被告積欠租金已達2期未給付，故依據系爭租約第6條第1項、民法第440條第1項及第2項規定終止系爭租約，被告於110年10月1日收到該律師函，故系爭租約已於110年10月1日合法終止。系爭租約已終止，被告仍繼續占有使用系爭房屋而未騰空返還予原告，已獲有每月租金19,000元之利益，並使原告受有相當於租金之損害，故併依民法第179條規定及租約第6條第2項規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利19,000元及違約金19,000元。 ㈢為此，爰依系爭租約第4條第3項、第6條第2項、民法第767條 、第179條之規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應將門牌 號碼新北市○○區○○街000巷00弄0號房屋騰空遷讓返還原告， 並自110年10月2日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告相當 於租金之不當得利19,000元及違約金19,000元。 ㈣對於被告抗辯之陳述：
1.原告否認系爭房屋有設備損壞需要修繕之情形，原告有去 現場看，熱水器、水管沒有問題，實際上是被告沒有繳納 水費被停水；至於冷氣，有修好了。
2.否認被告有修繕。
三、被告則以：
㈠被告否認有收到原告所發的兩份律師函。
㈡被告從110年3月開始，屋內就有水管等相關設施損壞，經通 知原告處理，原告拒絕，導致被告沒有水可以使用，無法居 住，被告只好自己花錢雇工修繕，但是有些部分，必須開挖 才能處理，所以我們無法自行修繕，原告不處理，被告就通 知原告把押金退給被告，被告就搬走，但原告還是不理睬。 被告有於110年4月20日找自來水公司來現場，自來水公司人 員說是房東應該負責，所以被告在自來水公司人員在場時， 傳訊息跟原告說請他來現場看水管，並且打給原告，但原告 都拒接電話。
四、法院之判斷：
㈠被告有未依系爭租約給付租金之事實：
原告主張兩造間成立系爭租約，迄110年8月31日止，被告遲付租金已達2月共38,000元之事實，業據其提出臺灣臺北地方法院所屬民間公證人台北站前聯合事務所110年度北院民公仁字第30665號公證書正本及房屋租賃契約書、110年9月10日律師函及中華郵政掛號郵件收件回執、110年9月29日律師函及中華郵政掛號郵件收件回執、前開郵件國內各類掛號郵件執據、郵件查詢結果在卷為證，核認無訛；被告對於兩造間成立系爭租約，並經過公證，以及被告從110年7月開始未支付租金等情，均不爭執（見本院卷第92頁），故原告此部分主張之事實，應堪認定。 ㈡被告主張系爭房屋設備損壞，原告拒絕修繕乙節，並無實據 ：
被告雖以系爭房屋有設備損壞，且經通知原告處理，原告拒 絕修繕等語，茲為抗辯，惟此部分主張經原告否認，則被告 應就此部分有利於己之事實主張負舉證之責。查，被告所提 出兩造間之手機對話訊息，僅顯示110年4月20日被告曾傳送 訊息給原告，表示「麻煩請你找人來用熱水器、冷氣跟水管 」（見本院卷第93頁），並無系爭房屋內設備損壞及原告拒 絕修繕之相關證明，則被告此部分之主張，並無實據，其以 此拒絕支付租金，即無理由。
㈢原告已合法終止契約：
⒈按系爭租約第6條第1項載明「乙方違反本契約之規定，或 拖欠租金達兩個月之租額，其租金約定於每期開始支付者 ，並應於遲延給付逾二個月時，經甲方催告限期繳納仍不 支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約」（見本院卷第 19頁），又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期 限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付 ，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額 ，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其 租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月 時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。 ⒉查，被告迄至110年8月31日止，遲付租金已達2月共38,000 元之事實，業經認定如前，原告於110年9月10日以北常字 第000000000號律師函催告被告應於函到後3日內給付租金 ，該律師函經被告於110年9月11日收受，惟因被告仍未給 付租金，原告即於110年9月29日以北常字第000000000號
律師函通知被告終止契約，該律師函於110年10月1日經被 告收受，有前開律師函及中華郵政掛號郵件收件回執、國 內各類掛號郵件執據、郵件查詢結果等件附卷為證（見本 院卷第21至23、27至29、49至51、59至69頁），故系爭租 約業於110年10月1日合法終止。
㈣原告訴請被告遷讓返還系爭房屋、給付相當於租金之不當得 利及違約金部分：
⒈按系爭租約第4條第3項約定「乙方於租賃期滿或終止租約 時應即將房屋遷讓交還，不得向甲方請求遷移或任何費用 」（見本院卷第18頁），又所有人對於無權占有或侵奪其 所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。 查，原告為系爭房屋之所有權人，此有系爭房屋建物登記 第一類謄本、房屋稅繳款書附卷可稽（見本院卷第53至57 頁），又系爭租約經原告於110年10月1日合法終止，已如 前述，則被告於系爭租約終止後即無占有系爭房屋之合法 權源，原告以系爭租約第4條第3項、民法第767條前段訴 請被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。
⒉次按系爭租約第6條第2項載明「乙方於終止租約或租賃期 限屆滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙 方除應支付按原房租壹倍計算之不當得利外，並應支付按 原房租壹倍計算之違約金。」，此有該租約條款在卷可稽 （見本院卷第19頁）。另當事人得約定債務人於債務不履 行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視 為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適 當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者， 債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期 或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第25 0條亦有明文。查，系爭租約第6條第2項關於違約金之性 質並未明定為懲罰性質之違約金，原告復未舉證該約定屬 懲罰性質之違約金約定，應屬賠償總額預定性質之違約金 ，自包含因被告無權占有系爭房屋所致原告之損害在內， 而與原告請求相當於租金之不當得利部分性質重疊，故原 告依系爭租約第6條第2項約定，請求被告自契約終止後按 月支付租金1倍計算之違約金部分，應可採認，然其請求 被告按月給付相當於租金之不當得利部分，則屬同一性質 之重複請求，不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭租約第4條第3項、民法第767條前段 規定，請求被告遷讓返還系爭房屋；暨依系爭租約第6條第2 項約定，請求被告自110年10月2日起至遷讓返還系爭房屋之 日止，按月給付違約金19,000元，為有理由，應予准許。逾
此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡 易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項、第 389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行。至原告敗訴 部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 4 月 14 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 陳怡親
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 4 月 14 日 書記官 劉芷寧
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