最 高 行 政 法 院 判 決
109年度上字第680號
上 訴 人 陳淑滿
訴訟代理人 劉豐綸 律師
被 上訴 人 彰化縣員林地政事務所
代 表 人 陳易宏
上列當事人間更正土地登記事件，上訴人對於中華民國109年4月
8日臺中高等行政法院108年度訴字第274號判決，提起上訴，本
院判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、爭訟概要：
㈠上訴人前因法院拍賣而於民國92年12月19日買受取得彰化縣 員林鎮（104年8月8日改制為員林市，下同）○○段48地號土 地（面積25,024平方公尺、權利範圍91/100,000，下稱系爭 土地），及坐落系爭土地上5664建號（樓層建物面積109.35 平方公尺、附屬建物面積17.4平方公尺［陽台面積15.3平方 公尺＋花台面積2.1平方公尺］、權利範圍全部，門牌號碼： 彰化縣○○鎮○○路000巷00號0樓）暨共同使用部分之5895建號 （面積11,886.83平方公尺、權利範圍91/100,000）、5896 建號（面積20,796.05平方公尺、權利範圍102/100,000）及 5898建號（面積13,957.91平方公尺、權利範圍120/100,000 ）建物（下以建號分稱，並合稱為系爭建物），並於93年1 月7日辦妥系爭土地及系爭建物所有權移轉登記。 ㈡嗣上訴人於108年5月14日向被上訴人提出土地登記申請書及 更正聲明（下合稱系爭申請案），主張其所有共同使用部分 之5895、5896、5898建號，及非其所有之5897建號等4棟建 物係共用部分，並無登記法定停車位計332輛（下稱系爭車 位），而與彰化縣政府工務局84年8月21日83彰工管（使） 字247410號使用執照（下稱系爭使用執照）之附表記載「停 車空間（室內）4,980平方公尺、地下332輛」不符，爰依土 地法第69條及民法第821條規定，向被上訴人申請原因發生 日期85年9月12日（即系爭建物所有權第一次登記）之更正 登記。經被上訴人以108年5月28日員補字第000422號補正通 知書，通知上訴人應補正登記錯誤或遺漏之證明文件及全體
區分建物所有權人之同意書、身分證明文件及其印鑑證明書 憑辦。惟上訴人未依限補正，被上訴人乃依土地登記規則第 57條第1項第4款規定，以108年6月26日員駁字第000099號駁 回通知書（下稱原處分）駁回系爭申請案。上訴人不服，循 序提起行政訴訟，聲明：訴願決定及原處分均撤銷；被上訴 人應依系爭申請案，作成5895建號上登記系爭車位為該建號 共有人依其土地權利範圍比例登記為共有（之行政處分）。 經臺中高等行政法院（下稱原審）108年度訴字第274號判決 （下稱原判決）駁回後，提起上訴。
二、上訴人之起訴主張、被上訴人於原審之答辯及聲明，均引用 原判決所載。
三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，略以： ㈠上訴人因法院拍賣而取得之建物，包括專有部分5664建號1筆 、共有部分5895、5896及5898建號等3筆。5895建號面積11, 886.83平方公尺，上訴人權利範圍91/100,000，主要用途為 走廊、配電室、電梯間、樓梯間、警衛室、上車道、受電室 、消防泵浦，地下室第1層受電室等3,271.52（原判決誤植 為3,274.52）平方公尺、地下室第2層消防泵浦1,302.66平 方公尺，並無系爭車位之記載。上訴人就5895建號建物之權 利範圍為91/100,000，此外之其他應有部分為其他共有人所 有，上訴人就此部分既非利害關係人，故其為其他共有人訴 請依共有比例就系爭車位更正登記為共有部分，欠缺保護之 必要。上訴人雖為5895建號建物共有人之一，惟其申請將該 建物主要用途原無系爭車位之記載，更正為有系爭車位，並 依其土地權利範圍比例登記為共有，核其申請更正登記前後 之標的物、權利主體及法律關係，均與原登記者不同，而有 妨害5895建號建物登記之同一性，自非法之所許。 ㈡85年9月12日辦理系爭建物所有權第一次登記時，除應提出使 用執照外，尚應提出建物平面圖、位置圖，作為申請建物所 有權第一次登記之權利證明文件；又區分所有之建物申請登 記時，如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者 ，應檢具全體起造人分配協議書。因此使用執照尚不能認係 申請建物所有權第一次登記時唯一之原因證明文件；使用執 照所載事項，若與建物所有權第一次登記之相關事項記載內 容有出入時，亦不能推認使用執照之記載為正確無誤。又系 爭建物於80年4月15日核發建造執照，依建物所有權第一次 登記法令補充規定（下稱第一次登記補充規定）第11條（即 82年12月1日修正發布）規定，區分所有建物地下層依法附 建之防空避難設備或停車空間，原則上固應登記為共同使用 部分，但如符合內政部80年9月18日台內營字第8071337號函
釋（下稱內政部80年函釋）前請領建造執照建築完成，依使 用執照記載或由當事人合意認非屬共同使用性質並領有門牌 號地下室證明者，得依土地登記規則第73條規定辦理建物所 有權第一次登記為專有部分。上訴人專有5664建號及共有58 95、5896及5898建號建物之系爭使用執照內載起造人為臺灣 省政府住宅及都市發展局等941戶，建築地址為○○鎮○○路00 巷00號，建築地號為○○鎮○○段48、48-316、64-2至64-8地號 ，層棟戶數為地上16層，地下2層1棟941戶，其附表記載避 難室面積為地上空白，地下為23,773.32平方公尺，停車空 間室內為4,980平方公尺，地下332輛，室外空白，另系爭使 用執照正面以手寫註記：彰工管字第3697號准予更正地下2 層用途為防空避難室兼停車場，地下1層為停車場、超級市 場。是依系爭使用執照之記載，該建物地下2層為防空避難 室兼停車場，地下1層為停車場及超級市場，其地下停車空 間雖有載明為4,980平方公尺計332輛，惟332輛車位（即系 爭車位）係屬地下1層或地下2層為不明；且其屬共有或專有 ，亦有不明；若屬共有，則共有人各該應有部分各若干，也 有不明。
㈢上訴人提起本件行政訴訟，應依前揭規定及說明，提出上述 建物平面圖、位置圖及全體起造人分配協議書等原始登記原 因證明文件，以實其說。惟上訴人提出之證據，除系爭使用 執照、員林國宅新建工程面積試算表、建物測量成果圖、建 物測量成果圖查詢資料為上述所稱之原始登記原因證明文件 外，其餘均非屬之。而就前揭原始登記原因證明文件觀之， 該員林國宅新建工程面積試算表雖內載：「停車空間檢討： 商業用……法定車位96部，住宅用……236部，合計……法定車位… …332部」，但其未記載系爭車位之歸屬於何建號建物及其所 有權誰屬？又建物測量成果圖及查詢資料，分別記載：5898 建號建物為地下2層主要用途係防空避難室兼停車場，其甲 區及乙區面積合計13,957.91平方公尺、5897建號為地下2層 主要用途係防空避難室兼停車場面積合計9,219.51平方公尺 、4959建號為地下1層主要用途係百貨公司及超市，地面層 、第2層及地下1層之面積合計12,279.30平方公尺，均與上 訴人訴請判決之5895建號無關。此外，原審依職權借調臺灣 彰化地方法院106年度訴字第62號民事卷宗（即訴外人締優 開發事業股份有限公司與員林國宅公寓大廈管理委員會返還 地下停車場不當得利事件，含臺灣高等法院臺中分院106年 度上字第517號、107年度再易字第51號民事卷宗），核閱其 內證據亦不能證明上訴人依法所應舉證之上述事實。是被上 訴人以原處分否准申請，依法核無不合等語，為其論據，而
駁回上訴人在原審之訴。
四、本院查：
㈠按土地法第69條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完 畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關 查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員 記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記 機關逕行更正之。」土地登記規則第13條規定：「土地法…… 第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所 載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者 。」另按內政部依職權訂頒之更正登記法令補充規定第6點 規定：「申請更正登記，如更正登記後之權利主體、種類、 範圍或標的與原登記原因證明文件所載不符者，有違登記之 同一性，應不予受理。」第7點規定：「更正登記以不妨害 原登記之同一性為限，若登記以外之人對於登記所示之法律 關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決。」依上 開規定可知，土地登記完畢後，利害關係人發見登記錯誤或 遺漏時，固得以書面申請該管上級機關查明核准更正；純屬 登記人員記載時之疏忽導致之登記錯誤或遺漏，並須有原始 登記原因證明文件可稽者，始得由登記機關逕行更正。但此 種登記錯誤或遺漏之更正，以不涉及私權爭執，且不妨害原 登記之同一性者為限；若登記人以外之人，對登記所示之法 律關係有所爭執，僅能訴由司法機關審判，以資解決，殊非 可依上述規定而申請地政機關更正登記，以變更原登記所示 之法律關係。司法院釋字第598號解釋理由書亦揭示：「土 地法第69條之規定，係於無礙登記同一性之範圍內所為之更 正登記。亦即使地政機關依法應據登記原因證明文件為翔實 正確之登記，並非就登記所示之法律關係有所爭執時，得由 地政機關逕為權利歸屬之判斷。」足見登記錯誤或遺漏之更 正，如已妨害原登記之同一性，即不在准許之列。又所謂登 記同一性之違反，係指登記之權利主體、種類、範圍或標的 與原登記原因證明文件所載不符而言。
㈡經查，系爭申請案乃上訴人主張其所有共同使用部分之5895 、5896、5898建號，及非其所有之5897建號等4棟建物係共 用部分，並無登記系爭車位，而與系爭使用執照之附表記載 「停車空間（室內）4,980平方公尺、地下332輛」不符，爰 依土地法第69條及民法第821條規定，向被上訴人申請原因 發生日期85年9月12日（即系爭建物所有權第一次登記）之 更正登記（原審卷第47至51頁）。嗣上訴人不服被上訴人所 為駁回系爭申請案之原處分，循序提起行政訴訟，主張其係 依土地法第69條但書「由登記機關逕行更正之」規定，訴請
被上訴人應依系爭申請案，作成5895建號上登記系爭車位為 該建號共有人依其土地權利範圍比例登記為共有（之行政處 分）（見原審卷第269頁準備狀、第337頁言詞辯論筆錄，並 參本院卷附上訴狀、補充上訴理由狀）。是依上訴人於原審 起訴之主張及其聲明內容，本件所應審究者，乃上訴人以其 為利害關係人，訴請被上訴人依其申請，就發生日期85年9 月12日之系爭建物所有權第一次登記，作成「5895建號」上 （更正）登記系爭車位為該建號共有人依其土地權利範圍比 例登記為共有（之行政處分），是否符合土地法第69條但書 之規定而應否准許上訴人之更正申請？至上訴人依法尚非不 得單獨申請上開更正登記，此觀諸土地登記規則第27條第12 款：「下列登記由權利人或登記名義人單獨申請之：……十二 、依土地法第69條規定更正之登記。……」規定甚明，惟該更 正登記因與其他共有人有利害關係，原處分「駁回說明2.」 乃記載：「本案不動產更正登記，與第三人有利害關係時， 應檢附利害關係人之同意書，是本案既主張共有部分之更正 ，應檢附全體區分建物所有權人之同意書、身分證明文件及 其印鑑證明書憑辦。（土地登記規則第40、41、44條）」等 語，上訴人對原處分不服，循序提起本件行政訴訟，自難謂 無權利保護必要，原判決就此部分論以「原告（即上訴人， 下同）就同段5895建號建物之權利範圍為91/100,000，此外 之其他應有部分為其他共有人所有，原告就此部分既非『利 害關係人』，即無依土地法第69條但書為本件申請及起訴之 權能，故其為其他共有人訴請依其等共有比例就系爭停車位 更正登記為共有部分，欠缺保護之必要」等語，所持之理由 容有未洽，但不影響本院依法判斷原判決駁回上訴人起訴之 合法性（詳下述）。
㈢查依土地法第69條但書規定可知，由登記機關逕行更正者， 必須有「原始登記原因證明文件」可資查核比對，是否純屬 登記人員記載時之疏忽，所致之登記錯誤或遺漏者。本件依 被上訴人108年6月17日員地一字第1080004070號函之說明三 載以：「……員林市國宅之保存，本所係依據申請人（所有權 人台灣省，管理機關：彰化縣政府）檢附之使用執照影本、 測量成果圖等文件辦理建物所有權第一次登記，惟該登記案 相關資料已逾保存年限並依規定辦理銷毀致無法提供申請書 及附件……」等語（原審卷第69頁），堪認被上訴人並無留存 系爭建物所有權第一次登記之原始登記原因證明文件可資查 核比對，從而被上訴人命上訴人就此有利於己之事實補正證 明文件憑辦，因上訴人逾期未補正，遂以原處分駁回系爭申 請案，尚難遽指其為違法。嗣上訴人於原審起訴時，提出系
爭使用執照，並補提員林國宅新建工程面積試算表、被上訴 人建物測量成果圖、建物測量成果圖查詢資料等等，為其所 主張之原始登記原因證明文件。原判決論以：依系爭使用執 照之記載，該建物地下2層為防空避難室兼停車場，地下1層 為停車場及超級市場，其地下停車空間雖有載明為4,980平 方公尺計332輛，惟332輛車位（即系爭車位）係屬地下1層 或地下2層為不明；且其屬共有或專有，亦有不明；若屬共 有，則共有人各該應有部分各若干，也有不明。此外，上訴 人補提之員林國宅新建工程面積試算表雖內載：「停車空間 檢討：商業用……法定車位96部，住宅用……236部，合計……法 定車位……332部」，但其未記載系爭車位之歸屬於何建號建 物及其所有權誰屬？又建物測量成果圖及查詢資料，分別記 載：5898建號建物為地下2層主要用途係防空避難室兼停車 場，其甲區及乙區面積合計13,957.91平方公尺、5897建號 為地下2層主要用途係防空避難室兼停車場面積合計9,219.5 1平方公尺、4959建號為地下1層主要用途係百貨公司及超市 ，地面層、第2層及地下1層之面積合計12,279.30平方公尺 ，均與上訴人訴請判決之5895建號無關等語，核與卷內證據 相符，原判決因認依上訴人提出所謂之原始登記原因證明文 件，均難認為其所主張原因發生日期85年9月12日之系爭建 物所有權第一次登記，就「5895建號」有何登記（系爭車位 ）錯誤或遺漏之情事可言，即無違誤。
㈣上訴意旨略以：被上訴人於85年9月12日辦理建物所有權第一 次登記時，未踐行土地登記規則第53條、第56條（按上訴意 旨似援引現行條文，非援引登記行為時第47條、第50條）「 詳實審查」而有錯誤，即未依登記行為時土地登記規則第75 條第1款本文及第80條、第一次登記補充規定第12點第1項及 第2項第4款（按登記行為時之第一次登記補充規定第12點刪 除，上訴意旨似援引100年6月15日修正發布之第一次登記補 充規定第12點規定）暨彰化縣政府「國民住宅買賣契約」第 26條辦理，上訴人自得依土地登記規則第13條及土地法第69 條但書規定請求更正，還原系爭車位登記錯誤遺漏之事實等 語，無非係就85年9月12日建物所有權第一次登記處分，主 張有何違誤之處；尚與本件申請案係依土地法第69條但書所 定「但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有 原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之」而 為之判斷，要係二事。所訴尚難憑採。
㈤上訴意旨另以：法定停車位屬「共同使用部分，為各區分所 有人利用該建築物所不可或缺，其性質屬於因物之使用目的 不能分割者」而應登記為區分所有建築物全體所有人共有。
系爭車位如何登記及不得分割，法有明文，「登記同一性」 須以登記正確之土地權利為審查之依據，始符合原登記原因 證明文件所載，而符合論理及經驗法則判斷事實之真偽，使 真正所有權人受土地法第43條及憲法第15條規定保障，即為 還原「登記同一性」之事實，上訴人請求更正登記與原登記 原因證明文件所載相符，自屬有據；5895建號為區分所有建 物共同使用部分（民法第68條之從物），應隨同區分所有建 物移轉、設定或為限制登記，其法律關係不變，原登記原因 證明文件相符，符合「登記同一性」，原審未查明被上訴人 登記錯誤遺漏之事實，以登記錯誤5895建號建物，作為審查 「登記同一性」之依據，原判決誤引內政部80年函釋，並且 違背土地法第69條及第43條規定、民法第823條第1項但書、 第767條及第821條規定、公寓大廈管理條例第7條第5款、第 58條第2項（即92年12月31日修正公布）規定、司法院釋字 第358號解釋，而有適用法律不當之違誤等語，所訴無非係 對85年9月12日建物所有權第一次登記所示之法律關係有所 爭執，僅能訴由司法機關審判，以資解決，尚非被上訴人得 依土地法第69條但書規定而逕為更正登記之範疇，是上訴人 猶執其一己主觀之法律見解而為指摘，自非可採。 ㈥綜上所述，原判決駁回上訴人之訴，並無違誤。上訴論旨， 猶執前詞，求予廢棄原判決，為無理由，應予駁回。 五、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項 、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 28 日 最高行政法院第三庭
審判長法官 胡 方 新
法官 林 玫 君
法官 蕭 惠 芳
法官 林 惠 瑜
法官 曹 瑞 卿
以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 111 年 4 月 29 日 書記官 莊 子 誼
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