臺灣新北地方法院三重簡易庭簡易民事判決
110年度重簡字第1939號
原 告 許耀坤
訴訟代理人 許勝翔
被 告 洪鳶流武川
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國111年4月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○號地下一樓編號Ｂ０５房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣伍萬陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事 實 及 理 由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴 訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯 論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：緣被告於民國110年3月20日與原告訂立房屋租賃 契約，向原告承租原告所有門牌號碼新北市○○區○○路0段000 巷00號地下一樓編號B05房屋（以下簡稱系爭房屋），約定 租賃期間自110年3月20日起至112年3月20日止為期2年，押 租保證金新臺幣（下同）14,000元，被告應於租期開始時於 每月20日前依約繳納租金7,000元給原告。嗣被告自110年4 月23日匯款後即未給付任何租金，而原告於110年8月5日寄 發存證信函以被告積欠110年6月、7月、8月共計3個月租金 ，已達二個月以上為由，向被告提前終止系爭租約，故系爭 租約應已於110年8月5日終止，被告已無繼續占用系爭房間 之合法權源，自應將該房屋遷讓返還予原告。又被告迄至11 0年9月20日欠租金額已逾二個月之租額，原告並對被告取消 系爭租約。然被告於租約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋 ，顯係無權占有，應按月賠償原告租金之損害即自110年7月 後之110年8月份至111年3月份之租金共計8個月，合計56,00 0元。為此，爰依租賃契約及不當得利之法律關係提起本件 訴訟，併為聲明：如主文第1、2項所示。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1 項、第2項、第455條前段分別定有明文。又土地法第100條 第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃 而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類 推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。是 故出租人以承租人欠租經催告仍不履行為由終止租約，應類 推適用土地法第100條第3款規定先扣除擔保金（即押租金） 後積欠租金逾2個月時，始得行使上開權利。經查，原告雖 主張系爭租約租金約定係於每期開始時支付，被告自110年5 月20日起即未給付租金，經原告於110年7月26日以台北東園 郵局78號存證信函催告被告於函到7日內給付110年6月、7月 積欠之租金，因被告未於期限內給付租金，再於110年8月5 日以台北東園郵局83號存證信函終止兩造間租賃契約云云。 惟原告為終止系爭租約之意思表示時，被告僅欠110年6 、7 月租金合計14,000元未付，經以押金14,000元抵償後，已無 積欠租金，縱認於終止時尚有110年8月份租金亦未給付，然 欠租金額仍未達二個月以上之租額，則原告以上開83號存證 信函終止系爭租約自不合法，不生終止系爭租約之效力，故 原告主張系爭租約已於110年8月5日終止，不足為採。五、又查，原告於110年8月5日所為終止租約之意思表示固不合 法，惟其於起訴時另以被告迄至110年9月20日欠租金額已逾 二個月之租額，而對被告為取消（應為終止之意）系爭租約 之意思表示，又起訴狀繕本已於110年10月12日對被告寄存 送達，於110年10月22日生合法送達之效力，有送達回證可 按，是系爭租約業經原告合法終止，而於110年10月22日終 止。則依民法第455 條前段規定，原告請求被告騰空遷讓返 還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
六、復按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收 益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期支付租金， 民法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。又按無法 律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民 法第179條前段定有明文；其無正當權源使用他人房屋，可 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年 台上第1695號判決意旨參照）。查兩造間之租賃關係已於11 0年10月22日終止，業如前述，經以押金14,000元抵償後， 被告尚積欠原告自110年7月20日起(即原告所指110年7月20 日所應繳納計算期間為111年7月20日至111年8月19日止之11
0年8月份租金)至110年10月22日止，以每月7,000元計算之 租金；又被告於原告終止租賃契約後，仍無權占有系爭房屋 ，迄本院言詞辯論終結日仍未返還，則原告自得請求被告給 付自110年10月23日起至111年3月19日止(即原告所指111年2 月20日所應繳納計算期間為111年2月20日起至111年3月19日 止相當於111年3月份之租金)，每月相當於租金之不當得利7 ,000元。從而，原告請求被告給付56,000元【計算式：7,00 0元×(3＋3/31)＋7,000元×(9/31＋4＋19/31)＝56,000元】，亦屬 有據，應予准許。
七、綜上所述，原告依據租賃契約之法律關係，請求被告應將門 牌號碼新北市○○區○○路○段000巷00號地下一樓編號B05房屋 騰空遷讓返還原告；暨被告應給付原告56,000元，均為有理 由，應予准許。
八、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假 執行。
九、本件事證已臻明確，原告其餘主張及所提之證據，均核與本 件判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加論述，附此敘明 。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 4 月 26 日 三重簡易庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 4 月 26 日 書記官 楊家蓉