臺灣高雄地方法院民事判決
110年度雄簡字第2087號
原 告 林正庸
被 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
訴訟代理人 連根佑
被 告 信築房屋仲介公司明誠河堤加盟店
法定代理人 林剛瑋
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年3月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國109 年6 月7 日與被告信築房屋仲介 有限公司（即永慶不動產高雄明誠河堤加盟店，下稱信築公 司）簽立專任委託銷售契約書，委託被告銷售原告所有門牌 號碼高雄市○○區○○○路000 ○0 號房屋（下稱系爭房屋），及 坐落基地即高雄市○○區○○段○000地號土地之部分（下稱系爭 土地，與系爭房屋合稱系爭房地），委託銷售價格為新臺幣 （下同）1,399萬元，委託期間自109 年6 月7 日起至同年9 月8 日止，期間屆滿前，於同年8 月31日簽立委託事項變 更契約書，變更委託期間至同年12月31日止；復於同年10月 31日簽立委託事項變更契約規定書，變更委託期間至110 年 4 月30日止，委託價額變更為650 萬元（下稱系爭契約）。 詎被告信築公司自專任委託迄今已逾一年，僅於報紙刊登廣 告二次，顯然並無實益，嚴重損害原告權益。委任期間因系 爭房屋坐落基地與訴外人財團法人台灣省私立高雄仁愛之家 （下稱仁愛之家）之建物坐落於同一基地，須仁愛之家協助 辦理土地分割，始能取得系爭房屋坐落部分之土地，以利出 售系爭房屋，原告多次以即時通訊軟體Line要求被告信築公 司和仁愛之家聯繫購買土地事宜，然被告信築公司之承辦人 傅俊銘均拒未履行，委託迄今均無作為，致原告受有嚴重財 務損失81萬4,000 元（含另行租屋之損失18萬4,000元、房 屋貶值損失【每月貶值3萬元，共11個月】、另向銀行借款2
0萬元、搬家費用10萬元），而儘先請求被告連帶賠償35萬 元。爰依系爭契約及民法債務不履行之規定提起本件訴訟， 並聲明：被告應連帶給付原告35萬元。
二、被告則均略以：被告信築公司並無違反專任委託銷售契約書 之情事。蓋被告信築公司確有刊登系爭房屋銷售廣告，又原 告委託信築公司之事項，僅為銷售系爭房屋，並未約定被告 信築公司有為原告洽購系爭房屋坐落基地之義務，有關基地 部分係原告自應處理之責，從而，被告信築公司既未悖於善 良管理人之責，即無違背系爭契約書之情。另被告永慶公司 與被告信築公司間分屬不同獨立法人，雙方無任何從屬關係 ，被告永慶公司並非系爭契約之當事人，原告執此請求被告 等公司負連帶賠償責任，顯屬無稽。且原告主張之租金損害 亦與系爭契約無關聯等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁 回。
三、經查，原告於109 年6 月7 日與被告信築公司簽立專任委託 銷售契約書，銷售系爭房地，委託銷售價格為1,399萬元， 委託期間自109 年6 月7 日起至同年9 月8 日止，期間屆滿 前，於同年8 月31日簽立委託事項變更契約書，變更委託期 間至同年12月31日止；復於同年10月31日簽立委託事項變更 契約規定書，變更委託期間至110 年4 月30日止，委託價額 變更為650 萬元等情，有109年6月7日專任委託銷售契約書 、109年8月31日、109年10月31日之委託事項變更契約書、 原告與被告信築公司員工林正庸之LINE對話紀錄截圖在卷可 稽（本院卷第133至175、381至435頁），且為兩造所不爭執 ，堪信為真實。
四、本院之判斷：
原告主張被告未依約刊登報紙廣告、亦未積極處理與仁愛之 家購買土地之事宜，顯已違約，應賠償原告35萬元等節，則 為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：（一 ）被告信築公司有無違反系爭契約？（二）如有，被告應否 連帶賠償原告？應賠償之項目及金額為何？茲分述如下： （一）被告信築公司並無違反系爭契約之情事 1.經查，109年6月7日專任委託銷售契約書第7條第1、2項約 定：「乙方（即被告信築公司）受託處理仲介事務應以 善良管理之注意為之。」、「乙方應努力透過市場流通 管道儘速尋找買方，並應隨時依甲方（即原告）之查詢 ，向甲方報告業務處理狀況。...」，並於特約事項約 定：「①本約含土地面積37.815平方公尺，權利範圍全 部，目前分割重測過戶登記中。...」等語，有109年6 月7日之專任委託銷售契約書在卷可查（本院卷第133至
139頁），堪以認定原告本係將系爭房屋及坐落基地部 分委託被告信築公司銷售，而綜觀前開專任銷售契約書 ，僅係約定被告信築公司處理系爭房屋及基地部分之「 銷售」事宜，未見有約定由被告信築公司負責處理向仁 愛之家購買系爭房屋坐落基地部分之約定。次查，109 年8月31日委託事項變更契約書之特約條款載明：「本 案土地已向地主申請購買中，權利範圍持分或全部是依 與地主約定，約37.815m2，（約11.439坪）。」、109 年12月31日之委託事項變更契約書特約事項載明：「本 案僅售地上建物所有權。土地所有權屬仁愛之家，由買 方自行購買，賣方可協助，但無義務。然賣方已向地主 申請協調購買中。」等語，亦有109年8月31日、109年1 2月31日之委託事項變更契約書存卷可憑（本院卷第141 、143頁），可徵原告專任委託銷售之標的變更為系爭 房屋，而不包含坐落基地部分，而基地部分係由原告自 行向仁愛之家協調購買，是亦難認被告信築公司有何為 原告購買取得基地部分之義務。
2.再查，原告於109年3月4日前即向仁愛之家商談承購系爭 房屋坐落基地部分乙節，有仁愛之家109年3月4日高仁家 產字第1090129號函附卷可佐，參以原告於109年8月6日向 證人即被告信築公司系爭契約承辦人林正庸表示：「你好 我是民族一路318-1號房屋土地分割問題 仁愛之家說同 一筆土地上有二筆房屋無法分割 昨天以去高雄市政府一 樓建管處拿私工配置圖訊問說無法分割，你叫你們代辦代 書打電話給他看情形如何，後續如何辦理分割」、於109 年8月12日表示：「感謝你的幫忙 我以聯絡仁愛之家陳小 姐 但是因為這星期請假只能下星期再連絡」、於109年8 月29日表示：「我們約到9月8日看什麼時間要來續約 還 有土地無法分割 我可以改用持分2分之一買賣方式 以和 仁愛之家談好 因為配置設施圖8月中才拿到 所以延誤半 年」、於109年12月18日表示：「因為土地的是仁愛之家9 月份才給我回復 我馬上到地政處詢問說可以用持分2分之 一購地 但是仁愛之家不肯，向法院遞狀3個月才要在29日 開庭，因為長期放置也不是辦法，所以房屋地上物就先用 650萬，定價，而土地部分就寫向仁愛之家洽談購買中... 」等語，有原告與林正庸之LINE對話記錄截圖可稽（本院 卷第415至421頁），亦足證就系爭房屋坐落基地部分係由 原告自行向仁愛之家為商談，並向政府單位為確認，且因 仁愛之家不願出售土地，始變更銷售標的為系爭房屋而不 含坐落基地，而被告信築公司至多僅係協助原告與仁愛之
家之聯繫事宜，堪認被告信築公司並無協助向仁愛之家購 買系爭房屋坐落基地之責。
3.復查，證人林正庸證稱：第一份專任銷售契約，原告表示 銷售的標的為系爭房屋及坐落基地，並表示基地部分正在 跟地主仁愛之家申購中，所以特約事項才記載銷售部分包 含基地；109年8月31日簽立委託事項變更契約書，原告向 我表示基地部分仍然在跟仁愛之家洽談中，所以特約事項 才特別記載原告還在申購中；109年12月31日之委託事項 變更契約書，因為原告表示仁愛之家不願出售系爭房屋坐 落之基地，所以銷售標的變更為不包含基地部分，價格從 1300萬元改為650萬元。簽約時並無約定須由被告向仁愛 之家購買系爭房屋坐落基地，因為原告是仁愛之家土地上 建物之所有人，為優先購買權人。我只是針對銷售事宜做 產權調查，並沒有義務要替原告購買取得系爭房屋坐落基 地，我也沒有權限可以保證；我只是協助進產權調查之義 務等語（本院卷第369至370頁）。而證人林正庸之證述， 核與前開LINE對話紀錄內容大致相符，應值採信，洵堪認 定被告信築公司並未有依系爭契約為原告購買取得系爭房 屋坐落基地之義務，是被告所辯，自屬有據。是以，被告 信築公司既無洽購系爭房屋坐落基地之義務，自無違反系 爭契約可言。原告雖陳稱109年12月31日委託事項變更書 ，係未經思慮而陷於錯誤之下而簽名，然原告為有正常智 識能力之成年人，且觀諸上開委託事項變更書，原告係於 多處簽名，並書寫身分證字號、地址、電話等個人隱私資 訊，有109年12月31日委託事項變更書可查（本院卷第143 頁），且該份委託事項變更書特約內容，亦係經原告指示 所為，有109年12月18日LINE對話紀錄截圖可依（本院卷 第421頁），自難認原告有何未經思慮陷於錯誤而簽名之 情形，原告此部分主張，自無可取。
4.另查，被告信築公司就系爭房屋銷售事宜，有於自由時報 、蘋果日報等版面刊登，業據被告提出報紙廣告資料在卷 足參（本院卷第177至253、277至284頁），原告亦不爭執 形式真正（本院卷第296頁），復經證人林正庸證述：我 有於報紙及網路上刊登銷售資訊，有盡量配合原告之需求 ，一週會刊登1-2次等語明確（本院卷第370頁）。又證人 林正庸於109年6至7月間，並有將系爭房屋報紙銷售廣告 傳送予原告確認，有LINE對話紀錄截圖存卷可憑（本院卷 第399、403、405頁）。而觀諸上開系爭房屋銷售廣告刊 登資料，係不僅於一份報紙上刊登，刊登之頻率多為1周 內即刊登一次，且證人林正庸亦有告知原告廣告刊登事宜
，足證被告信築公司並無怠忽刊登報紙廣告之情，原告主 張被告僅有刊登報紙廣告二次，而未盡銷售義務等語，要 無可採。是以，被告信築公司既有善盡刊登系爭房屋報紙 銷售廣告之責，自無可認有何違反系爭契約之情事可言。
（二）綜上，被告信築公司既未有違反系爭契約之情事，且 原告並未舉證證明與被告永慶公司有簽立系爭契約，被告 永慶公司並非系爭契約當事人原告依系爭契約請求被告連 帶賠償35萬元，自屬無據，核無再行探究被告應否負連帶 責任，以及賠償項目及金額之必要。
五、綜上所述，原告依系爭契約及民法債務不履行規定，請求被 告應連帶給付原告35萬元，為無理由，應予駁回。六、原告聲請訊問仁愛之家人員張雅玲、林國慶、陳敬婷，及調 查證人林正庸手機及仁愛之家電話之通聯紀錄，以資證明被 告未協助洽購系爭房屋基地等情，因被告本無此部分義務， 核無調查之必要，爰不予訊問及調查，附此敘明。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 111 年 3 月 29 日 高雄簡易庭 法 官 陳安信
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 111 年 3 月 29 日 書記官 蔡妮君
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