臺灣高雄地方法院民事判決
108年度訴字第1215號
原 告 蔡宗榮
蔡明峯
共 同
訴訟代理人 王元宏律師
蕭琪男律師
被 告 蔡宗昌
楊姵妤
蔡佩玟
蔡盈潔
蔡熹瀅
共 同
訴訟代理人 吳春生律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年2月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有高雄市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼前金區ＯＯ三路000號）、0000建號建物（門牌號碼前金區ＯＯ四路000號）、0000建號建物（門牌號碼前金區ＯＯ四路000號2樓）、0000建號建物（門牌號碼前金區ＯＯ四路000號3樓），分歸原告蔡宗榮、蔡明峯取得，並依應有部分各二分之一之比例保持共有。原告蔡宗榮、蔡明峯應分別補償被告如附表一「受補償金額」欄所示之金額。
訴訟費用由兩造按附表二「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼前 金區ＯＯ三路000號）、0000建號建物（門牌號碼前金區ＯＯ四 路000號）、0000建號建物（門牌號碼前金區ＯＯ四路000號2 樓）、0000建號建物（門牌號碼前金區ＯＯ四路000號3樓）為 兩造共有（下合稱系爭建物），應有部分分別如附表二所載 。系爭建物所坐落之高雄市○○區○○段0000○0000地號土地（ 下稱系爭土地）為原告所共有，應有部分各為1/2，顯見被 告對系爭建物坐落之基地並無對應之權利，佔有權源業生疑 義，故本於共有物之性質及分割後之利用效益，由原告取得 原物，以謀房地所有權合一，應屬較佳分割方案，且利於分 割後經濟效用之發揮，爰請求將系爭建物分配予原告，原告 依法以金錢補償被告，可兼顧被告權益及共有物分割後經濟 效用。此外，倘系爭建物依兩造應有比例為原物分割，不僅 兩造分得面積過小而難符合物之效用外，且因已損及系爭建 物之完整性，造成日後使用上困難，更無法發揮經濟上利用 價值，故本件原物分割顯有困難；如系爭建物如以變價方式 分割，不但造成之變動及損害屬極輕微，符合經濟原則，對
於兩造最為有利，且就系爭建物變賣後所得價金，各按應有 部分比例分配予兩造，亦能彰顯公平原則。為此，爰依民法 第824條規定提起本訴，並先位聲明：請判准兩造所有系爭 建物分割，均分歸原告取得，並均依應有部分各二分之一比 例繼續保持共有；原告應依附表一所載合計受補償金額補償 被告。備位聲明：請判准兩造所有系爭建物予以變價分割， 所得價金由兩造依應有部分比例分配。
二、被告方面：系爭建物並未約定不能分割，但由兩造之長輩甲 ＯＯ、乙Ｏ於民國40年間，將系爭土地登記予原告蔡宗榮及原 告蔡明峯之父丙ＯＯ名下，又於72年間，將系爭建物登記在男 丁名下，未登記予女兒，及系爭建物距當時高雄市政府、市 議會及時代百貨公司均未超過400公尺，系爭建物2、3樓採 橫向建築，非一般直立建築等情，依照物之使用目的及房屋 結構，甲ＯＯ、乙Ｏ之目的為建造一綜合商場大樓作為蔡家共 同經營之永久基業，不希望分割之意。原告蔡宗榮於臺灣高 等法院高雄分院107年度上字第71號事件及本院108年度雄簡 字第80號事件中，已承認系爭土地及系爭建物為父母借用兩 造名義登記，且被告蔡宗昌已提出確認系爭土地與原告間公 同共有關係存在事件（本院110年度審訴字第198號），倘經 確認其為系爭土地之公同共有人，會影響本件分割方案。依 鑑價結果，因系爭土地之鑑定金額約新臺幣（下同）9億元 ，系爭建物之鑑定價格僅2,000多萬元，後者鑑價金額過低 ，對被告並不公平。伊等不同意附表一之找補方式，同意變 價分割方案，經公開拍賣提高金額，有利於全體共有人，兩 造均可參與投標及主張優先承買權。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。民法第823條第1項規定定有明文。又按提起分割共 有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限。請求分割之 共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，悉以土 地登記簿登記者為準（最高法院67年台上字第3131號裁判意 旨參照），而法院裁判分割共有物，性質上為共有人間應有 部分之交換，自屬處分行為，以處分權之存在為前提，而有 處分權之共有人及其應有部分，即以土地及建物登記簿上所 記載者為準，是法院應依土地登記簿上記載各共有人之應有 部分裁判分割共有物（最高法院101年度台抗字第224號、10 3年度台抗字第96號裁定參照）。本件原告主張系爭建物為 兩造分別共有，應有部分分別如附表二所示，有登記謄本在 卷可稽（審訴字第29至43頁），被告雖抗辯原告取得系爭建
物如附表二之應有部分，為甲ＯＯ、乙Ｏ借名登記在原告蔡宗 榮及訴外人丙ＯＯ（下稱丙ＯＯ）名下，後者再為原告蔡明峯繼 承取得，原告並非實際所有權人；被告蔡宗昌為系爭土地之 公同共有人等語，惟以系爭建物之共有人及其應有部分範圍 ，皆應以系爭建物登記謄本之記載為準，而系爭建物之共有 人為兩造，已如前揭登記謄本所示，則縱令被告所述關於借 名登記關係之主張為真，充其量亦僅係甲ＯＯ及乙Ｏ之繼承人 於終止借名登記關係後，得對原告主張移轉借名登記物所有 權之債權請求權，但原告實際辦理所有權移轉登記前，仍為 系爭建物之所有權人，自得對其他共有人提起本件訴訟。被 告此部分之抗辯，不足採信。又被告抗辯稱依系爭建物之座 落位置鄰近行政機關、百貨，及橫向建築等情，有由蔡家共 同經營之永久基業，屬於因物之使用目的不能分割等語，惟 按民法第823 條第1 項但書所謂因物之使用目的不能分割， 係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或 為一權利之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所 有建築物之共同部分等是，至分割後土地是否與建物分離係 分割之結果，與因物之使用目的不能分割，兩者內涵不同， 最高法院97年度台上字第1593號民事判決可資參照。被告所 指系爭建物之坐落處及建築結構，並非因物之使用目的不能 分割之情況，則原告主張系爭建物無不能分割之情事，兩造 亦未約定分割期限，基於系爭建物共有人之地位，訴請裁判 分割系爭建物，洵屬有據。
㈡按裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配 價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人 主張之拘束（最高法院29年渝上字第1792號判例意旨參照） 。但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全 體共有人之利益等公平決定之（最高法院84年度台上字第17 56號判決意旨參照）。分割共有物固不受分管契約之拘束， 惟仍宜儘量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀， 減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（ 最高法院82年台上字第1990號判決意旨參照）。是裁判分割 共有物，必須以原物分割為原則，兼顧各共有人使用現況及 利益平衡，酌留通路，務使共有物之經濟效用於分割後，獲 得最大之效益，並使受到不利益之共有人獲得金錢補償，且 須原物分配有困難時，始予變賣，而以價金分配於各共有人 ，此為本院就分割共有物事件所採取之立場。
⒈查兩造共有系爭建物，外觀為相連之土黃色三層鋼筋混凝土 建物，位於ＯＯ三路與ＯＯ四路交岔路口，該建物有一地下室， 地下室通往ＯＯ街；前金段0000、0000建號為上開建物相鄰之
第一層，前金段0000、0000建號分別為上開建物第二、三層 ，系爭建物內部相通，共用二出入口，一個通往ＯＯ、ＯＯ路口 ，一個通往ＯＯ街，有勘測筆錄、現場照片及高雄市政府地政 鹽埕地政事務所土地複丈成果圖在卷可參（本卷第115至129 、135至141頁）。又系爭建物有一地下室，並無獨立建號， 與系爭建物一同起造，用途為避難室、配電室、台電受電室 、地下室水池等公共設施，有高雄市政府工務局函附（72） 高市工建築使字第1193號之建築物竣工圖說、結構圖在卷可 參（本院卷第207至219頁及資料袋），為系爭建物之部分， 按兩造共有前金段0000等4筆建號面積比例共有，而為本件 分割共有物範圍。再系爭建物及地下室之總面積共3715.1平 方公尺（本院卷第137至141頁之複丈成果圖），若以原物分 配方式進行分割，則依各共有人持份比例換算面積後，各共 有人個人獲分配之建物面積為282.3至1062.5平方公尺不等 ，將使同一層由數個共有人使用，及地下室與第二至三層上 下時均須穿越其他各樓層之私人空間，徒增法律關係複雜。 又系爭建物內部相通，共用二出入口，先前出租使用，可見 以整體規畫作為辦公室及商場用途，較能發揮系爭建物之經 濟上利用價值，又兩造關係不睦（本院卷第42頁），原告為 系爭土地之共有人，並表明願意就系爭建物維持共有關係， 可使房地所有權關係單純化，並審酌系爭土地使用現況、臨 路情形、兩造應有部分比例、意願等，認系爭建物及地下室 分歸原告二人，並各以應有部分2分之1維持共有之分割方案 ，再由原告二人以金錢補償被告，既可保留系爭建物，又可 適度簡化共有人關係，應屬公平適當之分割方法。 ⒉以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有 部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明 文。次按共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係 各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共 有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金 錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為 多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對 於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之 比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部 分互相移轉之本旨，為最高法院85年度台上字第2676號判例 揭示在案。本件分割方案，經囑託ＯＯ國際不動產估價師聯合 事務所，就系爭建物分歸原告共有而應找補金額等事項為鑑 價，經該所110年8月24日以(110)大有估字第234號函檢附不 動產估價報告書（估價報告書另外放）為參。該事務所經實 地勘查系爭建物，並說明系爭建物主要因素分析包括：一般
因素分析、不動產市場概況分析、區域因素分析、及建物個 別因素分析(包含系爭建物坐落位置、臨路條件、建築現況 、維護保養情況及建物與基地及周遭環境適合性分析) ，採 用成本法為估價方法評估系爭建物（含地下室）之價格，並 依此計算本件分割方案所示之分割方式，兩造於分割後應相 互找補如附表一所示之受補償金額。本院審酌估價報告書已 審酌前揭分析因素，且以系爭建物屋齡為37.5年，依經濟耐 用年數計算，尚可使用12.5年，電力設備損壞僅一樓及地下 室有電力供應，標的整層無自來水，內部部分地板磁磚損壞 ，部分管線外露損壞，木製裝潢大部分皆損壞等，累積折舊 率達77.3%，其估價方法應屬嚴謹，內容詳實客觀有據，其 評估系爭建物之時價應屬合理，而得採為共有人間系爭建物 分割後價值差額補償之依據，故認以原告二人依附表一所示 金額找補被告應屬適當。至於被告抗辯參酌當地成交價1坪1 50萬元，估價報告書之鑑價金額過低等語，並未提出相近條 件建物之成交價格供本院審酌是否鑑價偏低，未如估價報告 書能提出相關之客觀數據以供檢驗，其估價結果應屬可採。 被告此部分之抗辯，尚難憑採。
四、綜上所述，原告請求就系爭建物定分割方法，洵屬有據。本 院審酌共有物之利用現況及效益、共有人之意願，並平衡各 共有人之利益，爰定如主文第一項所示之分割方法。五、又分割共有物之訴訟，係共有土地共有人之請求而分割予各 共有人單獨所有，如將訴訟費用完全由被告負擔顯失公平。 茲審酌本件訴訟之性質，認訴訟費用由兩造依附表二「訴訟 費用負擔」欄所示之比例負擔，較為適當，爰一併宣示如主 文第三項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。 中 華 民 國 111 年 3 月 24 日 民事第五庭法 官 李莉玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 3 月 24 日 書記官 王珮樺
附表一：
建物號碼（含地下室） 應補償人及應補償金額 受補償金額 蔡宗榮 蔡明峯 受 補 償 人 及 受 補 償 金 額 蔡宗昌 前金段0000建號 303,501元 303,501元 607,002元 前金段0000建號 663,887元 663,886元 1,327,773元 前金段0000建號 973,925元 973,925元 1,947,850元 前金段0000建號 1,192,637元 1,192,638元 2,385,275元 6,267,900元 楊姵妤 前金段0000建號 127,790元 127,790元 255,580元 前金段0000建號 180,037元 180,037元 360,074元 前金段0000建號 261,456元 261,456元 522,912元 前金段0000建號 365,486元 365,486元 730,972元 1,869,538元 蔡佩玟 前金段0000建號 175,711元 175,712元 351,423元 前金段0000建號 168,785元 168,784元 337,569元 前金段0000建號 241,847元 241,847元 483,694元 前金段0000建號 250,069元 250,069元 500,138元 1,672,824元 蔡盈潔 前金段0000建號 175,711元 175,712元 351,423元 前金段0000建號 168,785元 168,784元 337,569元 前金段0000建號 241,847元 241,847元 483,694元 前金段0000建號 250,069元 250,069元 500,138元 1,672,824元 蔡熹瀅 前金段0000建號 175,711元 175,712元 351,423元 前金段0000建號 168,785元 168,784元 337,569元 前金段0000建號 241,847元 241,847元 483,694元 前金段0000建號 250,069元 250,069元 500,138元 1,672,824元
附表二：
建號：高雄市前金區前金段 編號 共有人 地號 應有部分比例 分割後應有部分比例 訴訟費用負擔比例 1 蔡宗榮 前金段0000建號 5分之1 2分之1 5分之1 前金段0000建號 前金段0000建號 前金段0000建號 2 蔡明峯 前金段0000建號 5分之1 2分之1 5分之1 前金段0000建號 前金段0000建號 前金段0000建號 3 蔡宗昌 前金段0000建號 100分之19 0（另以價金補償之） 100分之28 前金段0000建號 1000分之295 前金段0000建號 1000分之298 前金段0000建號 100分之31 4 楊姵妤 前金段0000建號 100分之8 0（另以價金補償之） 100分之8 前金段0000建號 100分之8 前金段0000建號 100分之8 前金段0000建號 1000分之95 5 蔡佩玟 前金段0000建號 100分之11 0（另以價金補償之） 100分之8 前金段0000建號 40分之3 前金段0000建號 500分之37 前金段0000建號 200分之13 6 蔡盈潔 前金段0000建號 100分之11 0（另以價金補償之） 100分之8 前金段0000建號 40分之3 前金段0000建號 500分之37 前金段0000建號 200分之13 7 蔡熹瀅 前金段0000建號 100分之11 0（另以價金補償之） 100分之8 前金段0000建號 40分之3 前金段0000建號 500分之37 前金段0000建號 200分之13