臺灣高等法院高雄分院民事判決
111年度上易字第8號
上 訴 人 范崇濂
范富美
范劉貴元
被 上訴 人 陳奕涵
訴訟代理人 陳俊男
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國110年1
1月18日臺灣高雄地方法院110年度訴字第185號第一審判決提起
上訴，本院於111年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地及高雄市○鎮區○○段○○段000 ○號建物，分歸上訴人范崇濂、范富美、范劉貴元按應有部分各三分之ㄧ共有。
上訴人范崇濂、范富美、范劉貴元各應補償被上訴人新臺幣柒拾捌萬參仟柒佰參拾玖元。
第一、二審訴訟費用由兩造各負擔四分之一。
事實及理由
一、上訴人范崇濂未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地及其 上同段一小段000 建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○街00號 房地（下合稱系爭房地）為兩造共有，應有部分各為4分之1 。兩造間就系爭房地並無不為分割之約定，亦無因物之使 用目的不能分割之情形，惟無法達成分割協議。爰依民法第 824 條第2項之規定，求為判決系爭土地應予變價分割，賣 得價金由兩造各按應有部分比例分配。
三、上訴人范富美、范劉貴元（未到庭之范崇濂依其於原審陳述 ）則以：不同意變價分割，希望原物分割，將系爭房地分由 上訴人保持共有，上訴人同意按鑑定價格補償被上訴人235 萬1217元等語，資為抗辯。
四、原審判決兩造共有之系爭房地，應予變價分割，賣得價金 由兩造各按應有部分比例分配，上訴人不服，提起上訴請求 ：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有系爭房地分由上訴人共有，並由 上訴人補償被上訴人235萬1217元。被上訴人則聲明請求駁 回上訴。
五、兩造不爭執事項：
㈠系爭房地原為上訴人與訴外人范崇理因繼承而共有，應有 部分各4分之1，嗣由被上訴人以150萬元向范崇理購買系爭 房地應有部分4分之 1，並於109年8月14日辦理移轉登記。 ㈡兩造共有系爭房地，並無不分割之約定，亦無因物之使用 目的不能分割之情形。
六、本院判斷：
㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有 物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限」，民法第823條第1項定有明文。兩造共有系爭房 地，並無因使用目的不能分割或契約訂有不分割期限之約定 ，因分割方法未能協議決定，被上訴人請裁判分割，於法有 據。至范劉貴元另稱被上訴人向范崇理購買系爭房地應有部 分時，上訴人未收到優先承購通知，希望范崇理出面解決等 語，惟共有人之優先承購權係屬債權性質，縱使范崇理未通 知上訴人優先承購，並不影響范崇理與被上訴人間買賣之效 力，被上訴人既已取得系爭房地應有部分，自得訴請分割系 爭房地。
㈡按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均 受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二 、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共 有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以 價金分配於各共有人。」、「以原物為分配時，如共有人中 有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償 之。」，民法第824 條第2 項、第3 項分別定有明文。是法 院裁判分割共有物之方法有三：㈠以原物分配於各共有人。㈡ 變賣共有物以價金分配於各共有人。㈢以原物為分配時，如 共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以價金補償之 。故法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟 效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公 平之原則。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利， 須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金 分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其 應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之 一途。
㈢查，系爭土地為系爭建物之基地，系爭建物為地上二層（○○ 段○○段000 建號）獨立建物，並非區分所有建物，三樓有增 建，僅一樓有對外出入口，一樓原由上訴人出租予第三人經 營早餐店，現已結束出租等情，有土地及建物登記謄本、原
審勘驗筆錄暨現場照片可稽（原審雄司調卷第35至57頁、原 審卷第69至71、75至81頁），是系爭建物如以原物分配予各 共有人，各共有人均受原物之分配，有實際上之困難，此亦 為兩造所不爭執；且系爭土地需配合建物之使用情形，始能 發揮其土地之利用效益。本院審酌系爭房地原為上訴人與范 崇理因繼承而共有，被上訴人係以150萬元向范崇理購買系 爭房地應有部分（本院卷第70至71、75至82頁），並於109 年8月14日辦理移轉登記，隨即於同年9 月7 日提起本件訴 訟，請求變價分割系爭房地，且陳明若上訴人願意補償伊30 0萬元，伊同意系爭房地分由上訴人共有等語（本院卷第50 頁），可見被上訴人購買系爭房地應有部分旋即請求裁判變 價分割，乃為賺取差價，並無分割取得系爭房地全部之意， 為兼顧兩造權益、多數共有人利益，系爭房地應採原物分割 ，全部分歸上訴人按應有部分各3分之1共有，並由上訴人以 金錢補償被上訴人之方法，始能發揮系爭房地之經濟價值、 效用，並符合公平及使用現狀。被上訴人雖主張系爭房地因 原物分割窒礙難行，應予變賣云云，惟依前開說明，共有物 分割仍以原物分配為原則，必於原物分配有困難者，始予變 賣，以價金分配於各共有人，系爭房地為原物分配，全部由 上訴人取得共有，既無困難，即無須將系爭房地為變價分割 。故被上訴人主張將系爭房地予以變價分割，非屬適當之分 割方法。
㈣又以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項定 有明文。查，系爭房地既分歸上訴人按應有部分各3分之1共 有，揆諸上開說明，自有以金錢補償上訴人之必要。而系爭 房地價值經原審囑託眾城不動產估價師事務所為鑑定，該事 務所估價師依影響價值之土地個別因素、建物個別因素、區 域因素分析，採比較法及成本法評估合法登記建物與勘估土 地房地整體價格，再依加權平均方式，勘估系爭房地總時值 940萬4870元，計算上訴人各應給付被上訴人78萬3739元， 有該事務所110 眾城估字第CC-00000000號鑑價報告書可參 。經核該鑑價報告書，係具有土地及建物鑑價專業知識之估 價師，依其特別知識勘估系爭房地所為之鑑定，自堪採信。 被上訴人雖稱上開鑑價金額過低，系爭房地實價登錄應有12 00萬元之行情云云，惟未舉證以實其說，自不足取。七、綜上所述，系爭房地以分歸上訴人按應有部分各3分之1共有 ，始為適當，並由上訴人各應補償被上訴人78萬3739元，作 為被上訴人未受分配之補償。原審所為變價分割，並非適當 ，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應
由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。兩造其餘攻防 及所提資料，均不影響本判決結果，爰不逐一論列，併此敘 明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。 中 華 民 國 111 年 3 月 15 日 民事第四庭
審判長法 官 甯 馨
法 官 何悅芳
法 官 徐文祥
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。 中 華 民 國 111 年 3 月 15 日 書記官 蔡妮庭