臺灣高等法院高雄分院民事判決
110年度上字第111號
110年度上字第112號
110年度上易字第119號
110年度上易字第120號
110年度上易字第121號
上 訴 人 吳盈良
訴訟代理人 李慶榮律師
劉建畿律師
林宜儒律師
吳任偉律師
朱萱諭律師
被 上訴 人 黃俊昇
梁文志
詹慶光
詹慶輝
詹慶炎
聯合國建設開發有限公司
兼 上一 人
法定代理人 洪劉燕秋
上 一 人
訴訟代理人 潘怡珍律師
黃淑芬律師
上七人共同
訴訟代理人 張啟祥律師
上列當事人間因履行契約事件，上訴人對於中華民國110年2月18
日臺灣高雄地方法院109年度訴字第307、308、309、310、311號
第一審判決提起上訴，本院合併辯論及裁判，於111年3月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人各給付被上訴人黃俊昇超逾新台幣伍拾參萬參仟參佰參拾參元、被上訴人梁文志超逾新台幣伍拾參萬參仟參佰參拾參元、被上訴人洪劉燕秋超逾新台幣伍拾參萬參仟參佰參拾參元、被上訴人聯合國建設開發有限公司超逾新台幣貳佰壹拾參萬參仟參佰參拾參元、被上訴人詹慶光、詹慶輝、詹慶炎超逾新台幣壹佰零陸萬陸仟陸佰陸拾陸元等本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，均駁回
。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔十分之四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按二人以上為訴訟標的之權利或義務，本於同一之事實上及 法律上原因者，得為共同訴訟人，一同起訴或被訴。分別提 起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院 得命合併辯論；命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判，民事 訴訟法第53條第2款、第205 條第1 、2 項分別定有明文。 本件被上訴人於原審先後對上訴人提起履行契約之訴，並經 原審以109年度訴字第307、308、309、310、311號審理，因 被上訴人於本院所主張之基礎事實、爭點及提出之證據資料 亦均相同並可通用，故為避免重複審理及裁判歧異，爰將上 開數訴合併辯論及裁判，先予說明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：伊等為坐落高雄市○○區○○段000○000○00 0地號土地及其上同段OOO至OOO建號，即高雄市○○區○○○街00 號地下一樓至七樓建物（下稱系爭大樓）各樓層之所有權人 。上訴人於民國108年7月24日向伊等購買系爭大樓（伊等所 有樓層之建號、門牌號碼、土地權利範圍、約定總價及簽約 款均如原審判決附表所示，下稱附表），兩造簽立有不動產 買賣契約書（下稱系爭買賣契約），上訴人於簽約時，以開 立本票之方式給付簽約金（金額各如附表所示，下稱系爭本 票），並交付予土地代書即訴外人陳振豐，且兩造為保障本 件買賣價金之收付而與訴外人國泰世華商業銀行簽訂成屋買 賣價金信託契約。上訴人依約本應於108年8月31日前委請房 屋結構安全技師完成系爭大樓之結構安全鑑定，詎上訴人藉 故拖延，未於上開期限完成房屋結構安全鑑定手續，亦未於 約定交屋期日之108年10月8日給付剩餘買賣價金。伊等前於 108年10月5日以存證信函催告上訴人應於函到8日內履約及 給付價金未果，又委請律師於108年10月25日發函，催告上 訴人應於文到3日內履約及給付價金，否則將解除契約，然 上訴人於108年10月28日收受上開律師函後，仍未於期限內 （即於108年11月1日前）履約，反委請律師於108年10月31 日發函向伊等表示系爭買賣契約不生效力，其無給付價金之 義務，並要求伊等返還本票等語。是系爭買賣契約係因可歸 責上訴人之事由致不能履行，上訴人自不得請求返還已給付 之定金，且伊等已以書狀送達上訴人之日即110年10月18日
，對上訴人為解除契約之意思表示，依系爭買賣契約12條第 2項約定，伊等得於解約後沒收上訴人所給付之全部款項， 爰依系爭買賣契約第12條及民法第367條、249條、250條， 求為判決：㈠上訴人應各給付被上訴人黃俊昇新台幣（下同 ）136萬6,666元、被上訴人梁文志136萬6,667元、被上訴人 洪劉燕秋136萬6,666元、被上訴人聯合國建設開發有限公司 （下稱聯合國公司）473萬3,333元、被上訴人詹慶光、詹慶 輝、詹慶炎236萬6,667元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告 假執行。
二、上訴人則以：伊因欲自行經營飯店而有購買整棟大樓之需求 ，適見系爭大樓之銷售廣告載明房間數為88間，符合伊所需 乃有意購買，進而與仲介接洽、看屋並辦理簽約等事宜。伊 既為經營飯店而購買系爭大樓，特別重視房屋結構之安全及 飯店執照申請之許可，兩造乃於系爭買賣契約之特別約定事 項第4項約定：「買方就本件買賣標的申請房屋結構安全技 師辦理結構安全鑑定，最晚於108年8月31日前鑑定完成，若 安全結構無虞，則本件買賣契約成立生效」等語，詎伊於簽 約後，竟發現系爭大樓有重大違建，即將兩個天井、頂樓、 一樓及地下一樓停車場違建成房間，經伊委請之建築師勘查 後表示，倘拆除上開違建，對建物整體結構安全，有重大影 響，故依上開約定內容，系爭買賣契約不生效力。縱認系爭 買賣契約有效，伊於簽約前至現場察看及簽約時，被上訴人 均未告知系爭大樓有大天井之違建存在，並於簽約後始交付 藍晒圖，伊持該藍晒圖至現場比對後，始發現大天井存在， 上訴人故意未告知，顯係惡意欺瞞，伊自得依民法第92條規 定撤銷買賣之意思表示。又被上訴人明知伊購買系爭大樓， 係為經營飯店之用，系爭大樓因存有大天井之重大違建，勢 必拆除，以符合旅館業之法令，若未予拆除，無法取得主管 機關之許可以經營飯店，購屋目的即無法達成，是系爭大樓 可否供作飯店之經營，於交易上認為重要，屬意思表示內容 之錯誤，伊亦得依民法第88條規定撤銷錯誤之意思表示。況 系爭大樓之天井經改建為房間，有遭主管機關強制拆除之虞 ，且拆除後，系爭大樓將成危樓，顯有滅失或減損房屋價值 及旅館預定效用之瑕疵，且該瑕疵於訂約時即已存在，被上 訴人自應負物之瑕疵擔保責任，而伊以答辯狀繕本之送達， 對被上訴人為解除契約之意思表示，系爭買賣契約既已解除 ，伊即無給付價金之義務等語置辯。
三、原審判命上訴人應各給付黃俊昇136萬6,666元、梁文志136 萬6,667元、洪劉燕秋136萬6,666元、聯合國公司473萬3,33
3元、詹慶光、詹慶輝、詹慶炎236萬6,667元，及均自109年 1月1日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息，並為附條件准免假執行之宣告。上訴人聲 明不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一 審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁 回。
四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人為坐落高雄市○○區○○段000○000○000地號土地之共有 人及其上如附表所示建號（共同使用高雄市○○區○○段000○號 ）、門牌號碼高雄市○○區○○○街00號地下一樓至七樓建物之 所有權人，各樓層之所有權人如附表所示。
㈡兩造於108年7月24日簽訂不動產買賣契約書（被上訴人均委 由訴外人洪漢杰處理買賣洽談事宜及簽約），約定由上訴人 向被上訴人購買如附表所示之不動產，買賣價金各如附表所 示，並各簽訂不動產買賣契約書（格式相同），約定交屋日 期為108年10月8日，買方於當日應付清尾款。 ㈢上訴人於簽約時以開立本票之方式給付如附表約定買賣價金 欄之簽約款（金額各如附表所示，兩造對系爭本票係作為簽 約款或簽約款之擔保，有爭執），並交付予仲介之特約代書 陳振豐。
㈣依系爭買賣契約第4條「價款給付」第7項約定，兩造同意系 爭買賣契約依國泰世華商業銀行之價金履約保證相關規定辦 理，兩造並與國泰世華商業銀行簽訂成屋買賣價金信託契約 。
㈤系爭買賣契約第17條特別約款約定：「一、買賣雙方同意以 本件買賣總價按房屋及土地分拆方式計算房屋、土地出售價 格，分拆方式由買賣雙方另行協議之。二、買方預計貸款（ 依各個契約標的之金額約定預計貸款金額），若買方貸款不 足，於完稅時以現金補足。三、賣方以房屋現況辦理交屋， 不負擔漏水之保固責任。四、買方就本件買賣標的申請房屋 結構安全技師辦理結構安全鑑定，最晚於108 年8 月31日前 鑑定完成，若安全結構無虞，則本件買賣契約成立生效，倘 屬危樓，則由買賣雙方另行協議。五、賣方申請土地鑑界， 若有佔用或遭他人佔用本件土地，賣方需於交屋前負責排除 或雙方協議找補之。」等語，並經兩造簽章。
㈥上訴人迄未申請房屋結構安全技師辦理結構安全鑑定。 ㈦被上訴人於108年10月5日以存證信函催告上訴人於文到8日 內履約及給付價金，再於108年10月25日以律師函催告上訴 人於文到3日內履約及給付價金，否則將解除系爭買賣契約 等語，上訴人於108年10月28日收受上開律師函。
㈧上訴人於108年10月31日委請律師發函表示系爭買賣契約不 生效力，要求被上訴人返還系爭本票。
㈨系爭大樓之建築完成日期為79年1月22日，曾作為花上花大旅 館（79年8月9日核准設立登記，95年1月3日廢止）、我家商 務旅館（89年10月12日核准設立登記，106年9月30日歇業） 經營使用。
五、系爭買賣契約是否成立生效？
㈠按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。因條 件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成 就者，視為條件已成就。民法第99條第1項、第101條分別定 有明文。查，系爭買賣契約第17條特別約款約定：「四、買 方就本件買賣標的申請房屋結構安全技師辦理結構安全鑑定 ，最晚於108年8月31日前鑑定完成，若安全結構無虞，則本 件買賣契約成立生效，倘屬危樓，則由買賣雙方另行協議」 ，是系爭買賣契約係以系爭大樓經買方即上訴人委請結構技 師鑑定後認安全結構無虞，始成立生效，固可認系爭買賣契 約係附有停止條件，惟亦約明上訴人至遲應於108年8月31日 前完成鑑定，而被上訴人曾先後於108年10月5日、同年月25 日以存證信函及律師函催告上訴人完成結構安全鑑定，上訴 人則於108年10月31日以律師函表示系爭大樓結構安全堪慮 ，系爭買賣契約不生效力等語，且上訴人迄未委請結構安全 技師辦理結構安全鑑定（不爭執事項㈥、㈦；因本件合併審理 ，事證內容相同，故以下所稱之原審卷，擇以109年度訴字 第307號卷宗為準。原審審訴卷第91至95頁、第105至109頁 、第129至131頁），可見上訴人已無依約申請完成鑑定而成 就條件之意，而以不正當行為阻止條件之成立，依上開規定 ，應視為條件已成就，系爭買賣契約已成立生效。 ㈡上訴人雖辯以：伊購買系爭大樓之目的係經營旅館，倘系爭 大樓未符合結構安全之條件時，已無法達該目的，則系爭買 賣契約未成立生效云云。然依系爭買賣契約第17條第4項後 段約定：「倘屬危樓，則由買賣雙方另行協議」，是系爭大 樓縱經上訴人委請結構安全技師鑑定後，認屬危樓，仍需由 兩造另以協議方式處理，非逕致系爭買賣契約不成立生效。 而上訴人既係為經營旅館而購買系爭大樓，果其有系爭大樓 經鑑定後為結構安全堪慮之危樓，系爭買賣契約即不成立生 效之意，理應於簽約時將此以文字載明於前開約款內，以明 兩造之權利義務，該約款既未記載系爭大樓若屬危樓，系爭 買賣契約即不成立生效等語，上訴人自不得另為與契約文義 不同之解釋。故上訴人上開所辯，與系爭買賣契約內容不符 ，自無可採。
㈢上訴人又辯以：伊委請專業人員至系爭大樓進行結構安全鑑 定前，獲悉被上訴人應提供相關建築圖面以供比對，乃委由 仲介向被上訴人轉達上情，且因南部連日大雨，被上訴人同 意寬限幾日，嗣仲介於108年9月5日取得系爭大樓之藍晒圖 後，伊即委託建築師及室內設計師於同年月18日至系爭大樓 勘查，被上訴人之代理人洪漢杰亦到場，其於勘查時全程未 表示反對，足認兩造間已合意延展鑑定期限云云，並提出上 訴人與本件買賣仲介王睿紳（即王瑞良）於108年8月30日、 108年9月5日之LINE對話截圖紀錄、上訴人委請林揚建築師 及曹晃端設計師現場初勘之文件等件為證（以下所稱之本院 卷，擇以110年度上易字第119號卷為準。本院卷一第143至1 49頁）。惟為被上訴人所否認。查，依上開108年8月30日對 話截圖所示，王睿紳：「剛剛我打給代書說我們這邊的狀況 ，代書是希望先把合約上8月31號的簽約款先匯入履保，如 果之後結構查了有問題都，還可以再處理，賣方那邊我已經 有告知我們這邊的狀況請他們寬限幾天」等語；依上開108 年9月5日對話截圖所示，王睿紳將自被上訴人處取得之藍晒 圖，先以照片方式傳送予上訴人閱覽；依上開上訴人委請建 築師初勘之文件所示，其上敘載高雄市現行建築法規之要求 及建築師目視檢查結構安全之結果。此諸事證，均係於兩造 簽約後所為，或為上訴人與仲介間之對話內容，被上訴人既 未參與其等之對話，自不可能為同意展延之表示；或為被上 訴人應上訴人要求提出藍晒圖轉交予上訴人，上訴人持之委 請建築師及室內設計師於108年9月18日至系爭大樓初勘之意 見，僅可認係被上訴人配合上訴人之要求提出圖面並至現場 陪同初勘，而與被上訴人是否同意展延鑑定期限，實屬二事 ，難認兩造已合意延長結構安全之鑑定。況依上訴人所述， 兩造合意展延鑑定日期迄至被上訴人提出系爭大樓鑑定所需 資料為止云云（本院卷一第260、261頁），然遍閱系爭買賣 契約全文，並無被上訴人應提出鑑定所需相關資料之明文， 且證人即本件買賣仲介林文川亦證稱：通常一般房屋買賣兩 個月都會交屋，但本件上訴人要找結構技師，就延後交屋， 洪漢杰一直催促伊何時要交屋，伊也去催促上訴人趕快交屋 ，但上訴人一直說結構技師一直沒有過去等語（原審卷二第 109、112頁），被上訴人既屢向上訴人催促交屋，豈可能同 意上訴人延展鑑定期限。故上訴人上開所辯，與常理有悖， 不足憑採。
㈣上訴人另以系爭大樓占用他人土地為由，主張系爭買賣契約 無效云云。查，證人王睿紳固證稱：108年8月間，被上訴人 有申請鑑界，鑑界人員認系爭大樓左右兩邊各占用水溝地，
後方占用他人土地，且有違建。鑑界人員表示，系爭大樓左 右兩邊及後方占用他人土地，屬重大違建，並向屋主表示5 、6年前，隔壁鄰居鑑界後，亦有重大違建之情形，但鑑界 人員通融給過，若此次堅決鑑界，即代表上次鑑界人員有通 融之情形，鑑界人員要伊向上訴人告知可否不要鑑界，上訴 人表示一定要鑑界等語（原審卷二第122頁；本院卷二第20 頁），然依系爭買賣契約第17條第5項約定：「賣方申請土 地鑑界，若有佔用或遭他人佔用本件土地，賣方需於交屋前 負責排除或雙方協議找補之」等語。故縱認系爭大樓有占用 水溝地及他人土地為真，亦僅係被上訴人於交屋前應負責排 除或兩造協議找補之問題，非謂系爭買賣契約即屬無效。上 訴人執此為辯，與契約文義不符，亦不足取。
六、上訴人以被上訴人未據實告知系爭大樓之大小天井、1樓停 車場、地下1樓及頂樓均經違建為房間；走廊及樓梯寬度不 足；後門約有2公尺之違建等事實；又仲介於簽約前並未取 得系爭大樓其中2位在海外之所有權人授權，於簽約後始補 取得授權，致該2位所有權人事前並未向其據實說明屋況， 以其受詐欺而為意思表示為由，依民法第92條撤銷系爭買賣 契約之意思表示，有無理由？
㈠按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或 可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1 項定有明文 。民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示 以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上 字第371 號判決要旨參照）。又按當事人主張有利於己之事 實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦 有明文。是以當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為 之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高 法院21年上字第2012號判決要旨參照）。 ㈡查，通觀系爭買賣契約全文，僅以系爭大樓為買賣標的，其 內並無系爭大樓應備有若干合法房間數之約定事項，先予敘 明。又依受被上訴人委任處理出賣系爭大樓相關事宜之洪漢 杰（不爭執事項㈡）與林文川間於簽約前即108年7月10日之 錄音譯文所示（原審審訴卷第215至239頁），「 林文川：欸，請教你那個，這是88間房間嗎？ 洪漢杰：我實的是88，啊，那個，那個，那個什麼，那個使 （用執）照是70間，合法的是70間喔。
林文川：喔，合法的70間。
洪漢杰：他就有給人家改過啦
林文川：停車位，你那停車位。
洪漢杰：他停車位他把它封起來變房間了啊。
林文川：哼哼哼。
洪漢杰：他地下室
林文川：有沒有增建？
洪漢杰：增建，有，應該都，舊的都多多少少有啦，有一些 。」等語（原審審訴卷第219、229頁）。 另證人林文川證稱：伊與王睿紳、陳有為是一個團隊，伊與 王睿紳開發客戶，找到了上訴人，他說他有購買飯店的需求 ，上訴人一再強調是要經營飯店使用，特別要求房間數「80 ～120間」，銷售的DM是寫88間，伊等確認過有88間，伊等有 一層一層去算，間數是從地下室到八樓頂樓加蓋，一到八樓 有一間一間進去看、數間數，地下室因為髒亂就沒有一間一 間數，所謂的「一間」是房間有床、衛浴設備，case study 的90衛其中88間衛是88房的，多出的兩間「衛」是廁所型態 的公共空間，飯店大廳有一間衛生間，另一間伊就不清楚在 哪裡。3廳應該就是大廳、飯廳，和另一個沒有放床的空間 。洪漢杰所提「實的是88…使照是70間」，伊有向上訴人說 明過合法的就只有70間，case study上面並沒有標註合法或 非法，伊等有直接跟上訴人說明是88間，但合法的是70間， 就是case study已經做出來，簽約前就有跟上訴人報告過了 ，他應該也是有在經營旅館，應該知道以前舊建築物都會有 增建的部分，伊等講出70間合法的，他也不覺得有什麼異常 ，有聯絡上訴人到現場看房子，他也是從地下室一直爬到八 樓，至少也有上下看了兩次。伊等在簽約前有發現小天井有 違建情形等語（原審卷二第102至110頁）。另證人王睿紳證 稱：伊知悉上訴人購買系爭大樓是要經營旅館，他說買下來 再去申請旅館執照。現在新舊法規規定的項目不同，會影響 房間的數量，還有消防設施的規定，新法規要做消防設施、 無障礙空間、逃生梯、電梯要有兩台，而且不能有增建，舊 法規就沒有這些限制。伊等會調閱政府機關的資料，如謄本 、土地登記、坪數，向屋主詢問有無其他問題，也會到現場 看，以前房子一般都會有增建或二次施工，所以向政府機關 調的資料都是僅供參考，詳細增建問題都要問屋主才會知道 。系爭大樓廣告記載「隔局88房3廳90衛」，只要有隔一間 就算一間，本件有隔間就算一個房間，要住房使用才算是房 間，通常會有床、衛浴設備，因為已經停業，有些房間會以 住房的坪數（約4、5坪）去算，這件有88間衛浴，另外兩個 衛浴是一樓大廳或員工使用的廁所。「廳」是大廳、飯廳、 公共空間等語（原審卷二第115至117頁）。依上可知，被上 訴人確已依系爭大樓隔間現況揭露其房間數（合法或增建）
，而未刻意隱瞞或為不實訊息之傳達，且本件買賣之仲介於 簽約前已向上訴人明確告知系爭大樓之隔間現況及房間數（ 合計88間，其中70間為合法者），上訴人亦於簽約前實地逐 層看屋2次，足認上訴人於簽約時已知悉系爭大樓之小天井 、1樓停車場、地下1樓及頂樓等處有增建為房間，暨屋內走 廊及樓梯之寬度等情形，難謂被上訴人就此有何施用詐術致 上訴人陷於錯誤而買受系爭大樓。又被上訴人已將系爭大樓 出賣相關事宜委由洪漢杰處理，洪漢杰既已向上訴人及仲介 明確告知系爭大樓之隔間現況及房間數，縱仲介於簽約前未 取得被上訴人中2位之授權，上訴人亦無因此而有受被上訴 人詐欺之可言。
㈢次查，被上訴人於系爭買賣契約看屋及簽約時，並未告知系 爭大樓之大天井有增建為房間之情形，而仲介係於簽約後向 被上訴人索取系爭大樓之藍晒圖後再交予上訴人，上訴人則 於108年9月18日會同其所委請之建築師及室內設計師至系爭 大樓勘查後，始發現上情等情，固經上訴人敘明在卷，且被 上訴人未予爭執（原審卷二第166頁；本院卷一第162、163 頁）。惟系爭大樓早期係由花上花大旅館經營使用，嗣由訴 外人即洪漢杰之父洪和平、聯合國公司於89年4月6日經由拍 賣程序取得，再於同年10月間交由我家商務旅館經營使用迄 至106年9月30日止，是洪和平、聯合國公司於取得系爭大樓 所有權前，系爭大樓即已作為旅館業使用，嗣取得系爭大樓 所有權後，仍係交由旅館業者經營，被上訴人並未介入系爭 大樓之管理使用等情，此有「花上花大旅館股份有限公司」 、「我家商務旅館」之商工登記公示查詢資料、高雄市政府 觀光局109年6月15日高市觀產字第10931827300號函所附營 利事業登記證、旅館業登記證、准予註銷旅館業登記函可證 ，核與證人即本件買賣仲介陳有為證述：上訴人有說過還要 花3、4千萬來改建系爭大樓，在斡旋過程中，上訴人有提到 在之前看屋過程中有發現地下室包成房間改建，因系爭大樓 之前由洪劉燕秋所有聯合國公司出租給我家飯店經營使用， 被上訴人買受系爭大樓至出租予我家飯店，到出售系爭大樓 期間都沒有改建或增建大樓內部，故簽約當時洪漢杰也不確 定大樓究竟有何增建或改建部分，故僅於現況說明書註記有 增建部分，但並未備註特定部分等語相符（見台灣高等檢察 署高雄檢察分署110年度上聲議字第60號處分書第8頁，原審 卷二第229；原審審訴卷第195、197頁、原審卷一第57至65 頁）。可見系爭大樓於被上訴人買受前，即已作為旅館經營 使用，嗣經被上訴人買受後，仍交由其他旅館業者經營，被 上訴人稱其未能確知系爭大樓之大天井有增建為房間之情形
，並未悖於常理，是尚難以被上訴人未主動告知上情遽認其 係出於詐欺之故意。至上訴人所稱被上訴人未告知後門有約 2公尺之違建部分，縱係屬實，然兩造既已依系爭買賣契約 第17條第5項約定後續之處理方式，業敘如前，堪認上訴人 買受時已認知系爭大樓恐有占用他人土地之虞，其當無因被 上訴人未主動告知而陷於錯誤之可言。
㈣又查：
⒈依108年7月19日之譯文所示（原審卷一第197頁），「 王睿紳：你（洪漢杰）說的，我都有跟他（上訴人）說，一 定都有跟他說（指系爭大樓便宜賣上訴人乙事）。 啊，因為他現在那個點，他現在那個點還都是在這 裡啊。就是他要多花這一條啦。就是他要多花一些 電梯也要換，全部都要打掉，他現在就是煩惱這條 條而已」等語；
⒉依108年7月20日之譯文所示（原審卷一第217頁），「 陳有為：就是沒有那個旅館執照嘛，然後他（上訴人）到時 候必須要，就是說，就是
王睿紳：整個打掉。
陳有為：他已經有先請建築師大概規劃，啊他說頂樓那，都 要把他拆掉。
王睿紳：對。
陳有為：才有辦法會過，這樣對啊，所以那個他的光貸款 林文川：拆除的費用
陳有為：光現金可能花在裝修那部分的話，也要不少」等語 ；
⒊依108年7月24日簽約當日之譯文所示（原審審訴卷第241、24 3頁），「
吳盈良：你那個執照時效把它取消這個是差很多的。後面經 營的人他也沒辦法做這麼多房間啊。因為你舊法規 ，他就按照舊法規的東西，包括你包括不用，那個 無障礙空間，無障礙，無障礙廁所，都不用做。你 現在重新申請，這都要做，啊你地下室都要拆掉啊 ，對啊。
洪漢杰：你看它……，你看那時候就已經連續壁這麼深。 吳盈良：對啊。因為你蓋到地下2樓，最主要是它在旅館執 照你們一停掉了。啊就完全重新來了。重新來，房 間就做不了這麼多了。你房間也做不了這麼多間。 洪劉燕秋（洪漢杰之母）：他們一開始沒這麼多房間啦。 吳盈良：不是，他那時候要撤的時候，如果說你們再按照現 況去申請旅館執照，然後申請完給他停業。
黃純貞：啊我們就不懂啊。
吳盈良：對啊」等語；
⒋依108年9月18日上訴人會同建築師、室內設計師至系爭大樓 現場勘查之譯文所示（原審卷二第53頁）「
某人 ：我們再看那個天井啊
某人 ：天井
某人 ：天井應該補起來變房間了
洪漢杰：天井應該是
洪漢杰：所以你們說天井是當封起來，天井在這啦 某人 ：有2，看起來有2個嘛
洪漢杰：嘿啊」等語（原審卷二第53頁）。 ⒌由上可知，上訴人於簽約前已知悉以系爭大樓經營飯店可使 用之房間數與新舊建築法規有關，亦即，系爭大樓先前由花 上花大旅館、我家商務旅館經營使用時之舊法規，對建築空 間規範相對寬鬆，然斯時既有之旅館營業執照經廢止，而須 重新申請時，因新法規對飯店空間有設置無障礙空間等限制 ，需拆除既有房間而另行規劃，則可作為飯店客房使用之房 間數勢必減少，上訴人對此既已明悉而仍願與被上訴人簽訂 系爭買賣契約，以系爭大樓之現況購買，堪認上訴人已評估 利弊風險始決意為之，難謂被上訴人有何施以詐術致其陷於 錯誤而簽訂系爭買賣契約。又上訴人於簽約前實地勘查後， 已計畫於買受後將系爭大樓內部隔間全部打除，重新規劃合 於新建築法規之隔間，則不論被上訴人於簽立系爭買賣契約 時，是否有主動告知系爭大樓之大天井有增建為房屋乙事， 對預期重新拆除全部隔間以合法申請旅館營業執照之上訴人 而言，難認有何影響，且被上訴人亦無隱瞞此增建事實以詐 欺上訴人之可言。況被上訴人之代理人洪漢杰於簽約後亦未 隱匿系爭大樓確有大天井存在之情事，且細繹前開108年9月 18日譯文內容（原審卷二第45至85頁），上訴人於該時得知 大天井存在之事實後，並未當場指摘被上訴人何以未告知大 天井之事，反而與建築師、室內設計師當場商議之後應如何 改建、設置電梯，或拆除隔間回復天井等，益證上訴人於簽 約時就系爭大樓大天井經增建為房間乙事，縱非確知，亦仍 有概括性之認識，則其當無受被上訴人詐欺而陷於錯誤致為 買賣決意之餘地。
㈤綜上，上訴人不能證明被上訴人有故意隱瞞系爭大樓增建、 廊梯寬度不足、後方占用他人土地之情，致上訴人陷於錯誤 而為買受系爭大樓之事實，故上訴人依民法第92條撤銷系爭 買賣契約之意思表示，為無理由，不應准許。
七、上訴人以其購買系爭大樓經營旅館所需合法房間數為80至12
0間，因被上訴人告知仲介之房間數為88間，致其誤認合法 房間數為88間及系爭大樓並無違建之情事，依民法第88條撤 銷錯誤之意思表示，有無理由？
㈠按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1 項定 有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者 而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51 年台上字第3311號判決要旨參照）。申言之，所謂錯誤，乃 指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表 示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。致於形 成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內 心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表 示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思 形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重 要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；又有 關物之性質錯誤，本質上屬於動機錯誤，即表意人在其意思 形成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之物之性質， 認識不正確，原不影響意思表示之效力，非在得撤銷之列， 但如所涉物之性質係交易上認為重要者，依該條第2 項「其 錯誤視為意思表示內容之錯誤」之規定，即得由表意人將其 意思表示撤銷之（最高法院99年度台上字第678 號判決可參 ）。基此，民法第88條規定錯誤之態樣有三：意思表示內容 之錯誤、表示行為之錯誤、當事人之資格或物之性質之錯誤 。其中當事人之資格或物之性質之錯誤，性質上乃屬動機錯 誤，為保護表意人，將交易上重要之當事人資格或物之性質 之錯誤，擬制為意思表示內容錯誤，而允許錯誤之表意人撤 銷之。又意思表示雖有錯誤，但表意人就其錯誤有過失者， 自不得撤銷其意思表示，乃屬當然。
㈡查，上訴人於簽約前經由仲介告知，已知悉系爭大樓之房間 數為88間，其中合法房間為70間，上訴人亦於簽約前實地勘 查系爭大樓之內部隔間現況，並當場表示系爭大樓以合於新 建築法規予以規劃或拆除後，可合法使用之房間數必定減少 ，已如前述，則其對系爭大樓之合法房間數，是否有誤認之 可能，即非無疑。其次，參以上開事證，兩造於系爭買賣契 約簽訂過程中，上訴人並未要求該88間均須為合法之房間， 被上訴人亦未就此為任何承諾或保證，兩造更未就此於系爭 買賣契約內約明，已如前述，是有關系爭大樓合法房間數之 內容，既未成為兩造合意之契約內容，則上訴人縱因誤認系 爭大樓之現有房間均為合法者，始與被上訴人簽訂系爭買賣
契約，此意思表示決定之原因，乃存在於其內部，而屬動機 錯誤之範疇。再者，系爭買賣契約總價高達1億2千萬元，價 格非貲，且上訴人自承購買系爭大樓係為經營旅館使用，衡 諸常情，上訴人於購買系爭大樓前，本應審慎評估系爭大樓 之各項建築法規資訊，並委由具有專業建築法規知識之建築 師或其他技師進行評估，藉此查明系爭大樓實際可合法使用 之房間數為若干，以決定是否購買，然上訴人於系爭買賣契 約簽訂後，始委請建築師及室內設計師於108年9月18日至系 爭大樓進行勘查，而得知勘查結果：「一、高雄市現行建築 法規要求如下：1.兩個天井的違章建築全部要打除，1樓到 屋頂，恢復原狀。2.屋頂加蓋的違章建築要拆除。3.部分走 廊竟寬度不足規定要求，牆面需要退縮」等語（本院卷一第 149頁）。是上訴人於簽約前對此易於查證之事，竟未查證 ，難謂上訴人已盡交易上必要之注意義務，此屬上訴人自己 之過失，縱認上訴人不知系爭大樓有違建房間之情事而有意 思表示內容之錯誤，其錯誤之情事，亦係因上訴人自己之過 失所致。
㈢綜上，上訴人對系爭大樓之合法房間數，是否有誤認之可能 ，洵有疑義。又兩造就系爭大樓之合法房間數並無任何約定 而未成為系爭買賣契約之內容，縱上訴人有誤認之情事，核
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