臺灣高等法院臺中分院民事判決
110年度上更一字第56號
上 訴 人 阮仙化即苗栗田園餐廳
訴訟代理人 王百全律師
被 上訴人 黃洪青桂
黃翊元（原名黃翊銘）
上二人共同
訴訟代理人 洪政國律師
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國107年10
月11日臺灣彰化地方法院107年度訴字第57號第一審判決提起上
訴，經最高法院第一次發回更審，本院於111年3月8日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執 行之聲請暨訴訟費用(除確定部分外)之裁判均廢棄。二、被上訴人應再連帶給付上訴人新臺幣74萬6,000元，及其中7 0萬4,000元自民國107年9月1日起，至清償日止，按年息5% 計算之利息。
三、被上訴人應再連帶給付上訴人新臺幣20萬元。四、上訴人其餘追加之訴駁回。
五、第一審訴訟費用(除確定部分外)，由被上訴人連帶負擔；第 二審訴訟費用(除確定部分外)，由被上訴人連帶負擔7%，餘 由上訴人負擔;發回前第三審訴訟費用，由被上訴人連帶負 擔26%，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分(已確定部分不再論述)：
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2、3 款定有明文。查上訴人原起訴請求被上訴人黃洪青桂、黃 翊元連帶給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）96萬元 及第一審律師6萬元；嗣於本院前審另請求第二審及強制執 行律師費8 萬元，此部分核屬擴張應受判決事項之聲明；又 於本院前審依系爭租約（詳後述）第6條之約定，追加請求 被上訴人連帶給付違約金460萬元(其中184萬元業經本院前 審判決上訴人敗訴後，因未上訴第三審而確定)，此部分與 原主張之請求權基礎，均係本於系爭租約所衍生爭執之同一 基礎事實，核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：
㈠伊於民國94年9月7日向訴外人曾俊儒、賴壬水、宋新妹（下 稱曾俊儒等3人）承租坐落苗栗縣○○鄉○○段000○000○000地號 土地（下稱系爭土地），及其上門牌號碼同鄉○○村000-0、0 00-0、000-0號建物三幢（下稱系爭建物）經營苗栗田園餐 廳，租金每月20萬元。嗣於98年10月1日起轉租系爭建物2樓 ，供被上訴人黃洪青桂經營「倆相好國際表演一廳」，每月 租金5萬元，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），被 上訴人黃翊元為黃洪青桂之連帶保證人。黃洪青桂復於101 年間擴大承租「倆相好國際表演一廳」左側空地搭建鐵皮屋 （下稱系爭鐵皮屋），經營「倆相好國際表演廳二廳」，約 定租金調整為每月6萬元。
㈡黃洪青桂自105年9月起未依約給付租金，並終止系爭租約， 僅於106年8月底拆除系爭鐵皮屋，系爭建物2樓並未回復原 狀，自105年9月起至106年12月28日止，無權占有系爭建物2 樓及系爭鐵皮屋坐落之土地，伊得請求被上訴人連帶給付租 金及相當於租金之不當得利70萬4,000元（第一審另判准15 萬6,000元本息確定），及依系爭租約第12條約定，請求被 上訴人連帶給付因涉訟支付之第一審律師費用4萬2,000元（ 第一審另判准1萬8,000元確定）。復依系爭租約第12條約定 ，擴張請求被上訴人連帶給付第二審及強制執行（下稱第二 審等）律師費用8萬元，並依系爭租約第6條約定，追加請求 被上訴人連帶給付違約金276萬元(原本請求460萬元，其餘 部分經本院前審判決駁回後，因未上訴而確定)。二、被上訴人則以：
㈠上訴人未依法催告黃洪青桂給付租金，其於105年9月1日終止 系爭租約，並不合法，應以伊訴訟代理人於第一審表示終止 系爭租約之日即106年12月26日為準，故伊未無權占有，上 訴人請求給付租金或相當於租金之不當得利，均無理由。 ㈡縱令租約已於105年9月1日終止，惟上訴人放任被上訴人將雜 物、音響設備、椅子放置在表演一廳、二廳，並任由黃翊元 保管鑰匙，自有默許黃洪青桂將物品暫放系爭建物2樓之意 ，難認黃洪青桂有違反應即時交還房屋之約定。上訴人請求 給付律師費及違約金，亦無理由。
㈢系爭租約所約定之違約金，應為損害賠償總額之預定。本件 兩造約定按租金之5倍計算違約金，顯然過高，應予酌減。三、本院審理範圍之說明：
㈠原審判命被上訴人應連帶給付17萬4,000(不包括已撤回起訴 之裁判費3,138元部分)，及自107年9月1日起加計法定遲延 利息，並駁回上訴人其餘請求。上訴人提起一部上訴並擴張 、追加之訴：㈠上訴聲明：⒈原判決關於駁回上訴人後開第⒉
項之訴部分廢棄。⒉被上訴人應再連帶給付上訴人74萬6,000 元(其中4萬2,000元為一審律師費、其餘為租金或相當於租 金之不當得利)，及其中70萬4,000元部分，自107年9月1日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡擴張之訴聲明：被 上訴人應連帶給付上訴人8萬元(即二審律師費及執行費)。㈢ 追加之訴聲明：被上訴人應連帶給付上訴人276萬元(即違約 金)。㈣願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠ 上訴及擴張、追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
㈡上訴人就原審判決其敗訴部分，未聲明不服或嗣於本院前審 撤回起訴，已告確定；被上訴人就敗訴部分，雖曾於本院前 審提起附帶上訴，然嗣已撤回附帶上訴，亦已確定，均不在 本院審理範圍。
四、本院整理兩造爭執及不爭執事項如下(本審卷第81～83頁)： ㈠不爭執事項：
⒈上訴人於94年9月7日向曾俊儒等3人承租系爭3筆土地，及 坐落土地上之系爭建物3幢，經營苗栗田園餐廳，租金每 月20萬元，租期至104年9月15日止。上訴人自104年9月15 日之後，未再按月給付20萬元租金予曾俊儒等3人。 ⒉上訴人於98年10月1日轉租系爭建物2樓，供黃洪青桂經營 「倆相好國際表演一廳」，每月租金5萬元，原訂租期至9 9年3月1日止，嗣雙方同意延長至99年9月30日，其後則為 不定期租賃契約。黃翊元為黃洪青桂之連帶保證人。 ⒊黃洪青桂復於101年間加租「倆相好國際表演一廳」左側空 地搭建鐵皮屋，經營「倆相好國際表演廳二廳」，約定租 金調整為每月6萬元，押租金6萬元，業經上訴人收取。 ⒋系爭租約第6條約定：乙方(承租人)於租期屆滿時，除經甲 方(出租人)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照 原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權力，如不 即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方， 決無異議。
⒌系爭租約第12條約定：乙方若有違約情事，致損害甲方之 權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴 訟費、律師費用，均由乙方負責賠償。
⒍黃洪青桂已給付98年10月至105年8月之租金。 ⒎黃洪青桂於106年8月24日拆除系爭鐵皮屋(即「倆相好國際 表演廳二廳」) 。
⒏黃洪青桂搬離系爭建物2樓時，未點交予上訴人。 ⒐上訴人與曾俊儒等3人就本院106年度上字第91號確認租賃
關係存在事件，於106年12月27日達成訴訟上和解。主要 內容如下(一審卷第59～61頁) ：
⑴上訴人同意將系爭土地及建物(含上訴人增建部分) 遷讓 返還曾俊儒等3 人。
⑵系爭土地上及建物之所有生財器具設備，均歸曾俊儒等3 人所有。
⑶上訴人同意不向曾俊儒等3人請求返還押租金120萬元。 ⑷曾俊儒等3人不得向上訴人請求不當得利、違約金及基於 租約所生之各項權利。
⒑上訴人支出一審律師費6萬元；二審及強制執行律師費為8 萬元。
⒒上訴人歷審請求及上訴之範圍，以及本院更一審審理之範 圍，詳如附表所示。
㈡本件爭點：
⒈黃洪青桂是否曾向上訴人表示終止租約？何時向上訴人為 終止租約之意思表示？系爭租約應自何時終止？ ⒉上訴人請求被上訴人連帶給付105年9月起至106年12月28日 止之租金或相當於租金之不當得利，有無理由？金額若干 ？
⒊上訴人依系爭租約第十二條請求被上訴人連帶給付一、二 審(含強制執行)律師費，有無理由？
⒋上訴人依系爭租約第6條，請求被上訴人連帶給付違約金， 有無理由？金額若干？系爭違約金之性質為何？約定是否 過高？是否應酌減？
五、得心證之理由：
㈠系爭租約應自105年10月1日終止：
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約； 未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人 之習慣者，從其習慣，民法第451條、第450條第2項分別 定有明文。又土地法第100條規定：「出租人非因左列情 形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築 時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人 時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個 月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、 承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或 附著財物，而不為相當之賠償時」。從而，不定期租約之 標的如為房屋，出租人除有土地法第100條各款情形，不 得終止租約，惟承租人並無限制，仍得依民法第450條第2 項隨時終止租約。查系爭租約自99年10月1日起已成為不
定期租約，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒉），揆諸前 揭說明，黃洪青桂自得隨時終止系爭租約。
⒉證人即苗栗田園餐廳員工柯順傑證稱：約兩年前（即105年 ）8至9月，黃翊元有跟上訴人說不要租了，外面停車場弄 得跟廢墟一樣，無法做生意等語（見一審卷53頁）。證人 即苗栗田園餐廳員工謝博文證稱：在辦公室老闆（指黃翊 元）有跟上訴人說找到地方再搬走等語（見本院前審卷一 第122頁背面）。證人即上訴人員工葉玉美證稱：黃翊元 於105年9月間向上訴人表示終止系爭租約等語（見本院前 審卷一第176頁背面）。3位證人分屬兩造員工，惟均一致 證稱黃翊元確實曾於105年9月間向上訴人表示終止系爭租 約，此部分之事實自堪採信。
⒊系爭租約為不定期租約，被上訴人得隨時終止，無庸得上 訴人同意，惟依民法第450條第3項應先期通知，黃翊元為 黃洪青桂之子，代表黃洪青桂於105年9月間向上訴人表示 終止租約，於意思表示到達上訴人時，即生通知終止之效 力；又系爭租約之租金係按月給付（見本院前審卷一第99 頁），依民法第450條第3項之規定，於通知後1個月始終 止，是系爭租約終止之時間應為105年10月1日。 ⒋茲系爭租約既於105年10月1日經被上訴人終止，則上訴人 有無再合法終止租約，均不影響被上訴人於105年10月1日 已終止系爭租約之效力，被上訴人抗辯上訴人未催告給付 租金，系爭租約未合法終止云云，顯屬贅論。
㈡上訴人請求給付租金及相當於租金之不當得利為有理由： ⒈系爭租約既於105年10月1日始終止，惟黃洪青桂自105年9 月起即未再給付租金，且上訴人於本院已表示，若租約於 105年9月間尚未終止，關於105年9月部分，爰按租賃契約 之法律關係，請求給付租金等語(本審卷第62頁)。從而， 上訴人請求黃洪清桂給付105年9月份之租金6萬元，為有 理由。
⒉黃洪青桂於租約終止後，仍無權占有系爭房屋及土地： ⑴證人吳永鴻證稱：伊當時在幫黃翊元做水電，當時黃翊 元就說要搬了，時間大概是去年或前年9 月初時，不知 道哪年9月，因為上訴人通知被上訴人不租了，要被上 訴人搬走，黃翊元有說拆的時候東西先放這邊，租金就 不用算了，等另外一邊做好之後再把東西搬過去，除了 黃翊元有講，伊也有聽到上訴人在講等語（見一審卷第 18、19頁）。證人謝博文證稱：黃翊元有跟上訴人講找 到地方再搬走，後來東西有搬走，還有少部分東西放在 那裡，鑰匙還在黃翊元處，有說要搬走，上訴人沒有明
確表示同意或不同意，有聽到黃翊元跟上訴人講音響設 備、椅子慢慢搬等語（見本院前審卷一第122頁背面、 第123頁）。證人葉玉美證稱：伊知道被上訴人有將物 品放在表演一廳、表演二廳、司機休息室，如果餐廳有 做安檢或線路處理的話，就要打電話給黃翊元拿鑰匙來 開門等語（見本院前審卷一第178頁）。
⑵綜觀前開3 位證人證詞，可知，黃洪青桂於105年10月1 日租約終止後，仍將拆除之雜物、音響設備、椅子放置 在表演一廳、表演二廳、司機休息室等處，且由黃翊元 保管系爭房屋之鑰匙，足證黃洪清桂確實仍有占有使用 系爭建物2 樓或系爭鐵皮屋之事實。黃洪青桂固主張係 上訴人默許伊使用，惟並未舉證以實其說，此部分之抗 辯，自無足採。
⒊參照上訴人與曾俊儒等3人調解筆錄之記載，上訴人已於10 6年12月27日將系爭房屋及土地遷讓返還予曾俊儒等3人， 堪認上訴人自106年12月27日起，亦已解除黃洪青桂對系 爭房屋及土地之占有，始有可能遷讓返還予曾俊儒等3人 ，從而黃洪清桂無權占有系爭土地及房屋之期間，應為10 5年10月1日起至106年12月27日止。 ⒋按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條第1項定有明文。無權占用他人之土地 ，使所有人受有不能利用土地之損失，而無權占有人受有 使用土地代價之利益，此利益顯係相當於租金之利益，乃 社會通常之觀念。本件黃洪青桂無權占用系爭土地及建物 ，而消極減免其應支付使用之代價，即受有利益，並因而 致上訴人受有損害，上訴人依民法第179條不當得利之規 定，訴請黃洪青桂給付相當於租金之不當得利，即屬有據 。至於曾俊儒等3人得否向上訴人請求返還占有使用租賃 物之利益，則屬另一問題。
⒌查，系爭租約所約定之租金為每月6萬元，黃洪青桂無權占 有之期間為14月又27日，以此計算，相當於租金之不當得 利應為89萬4,000元【計算式：60,000×14＋60,000×27/30＝ 894,000】。
⒍基上，上訴人得請求黃洪青桂給付之租金及不當得利，合 計為95萬4,000元(計算式：60,000＋894,000＝954,000)。 扣除一審判決之15萬6,000元(已確定)，黃洪青桂應再給 付79萬8,000元(計算式：954,000－156,000＝798,000)。上 訴人於二審僅再請求70萬4,000元，自應准許。 ㈢上訴人請求給付律師費用，為有理由：
⒈系爭租約第12條約定：乙方(即承租人)若有違約情事，致
損害甲方(即出租人)之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲 方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均由乙方負責賠償 (參不爭執事項⒌)。
⒉黃洪青桂確有終止租約後未即時遷讓返還租賃標的物之違 約事實，已如前述。且兩造對於上訴人因此支出一、二審 律師費分別為6萬元、8萬元之事實亦不爭執(參不爭執事 項⒑)，則上訴人依上開約定，請求黃洪青桂賠償14萬元亦 屬有據。茲一審已判決被上訴人就6萬元部分應給付1萬8, 000元確定，則上訴人請求再給付一審律師費4萬2,000元 ，及擴張請求給付二審律師費8萬元，均應准許。 ㈣上訴人請求給付違約金，為有理由： ⒈系爭租約第6條約定：乙方(即承租人)於租期屆滿時，除經 甲方(即出租人)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心 按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權力， 如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租 金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙 方，決無異議(參不爭執事項⒋)。則上訴人據此請求給付 違約金，亦屬有據。
⒉契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履 行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約 約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違 約金，以免對債務人造成不利，觀諸民法第250條之規定 及其修正理由自明。本件兩造於系爭租約第6條所約定之 違約金，既無特別約定，自應認屬損害賠償總額之預定性 質之違約金。
⒊再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文；而衡量違約金是否相當，即須依一般 客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟 酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如 期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準 。
⒋本院審酌黃洪青桂未依約定遷讓返還系爭土地及房屋，致 上訴人所受之主要損害，乃上訴人未能及時收回利用或遷 讓返還予曾俊儒等3人，惟上訴人既已請求被上訴人黃洪 青桂賠償相當於租金之不當得利，此部分之損害應認已大 致填補。故本件所約定之違約金確實過高。爰審酌一般之 租賃契約大多約定以繳交2個月之租金作為押金，故本件 之違約金亦應酌減為2個月之租金額，即12萬元為適當， 上訴人逾此部分之請求，應予駁回。
㈤上訴人請求被上訴人黃翊元連帶給付，為有理由：
就承租人之債務負保證責任者，其所保證之範圍，包括租賃 關係終止後，因承租人未履行返還租賃物義務而生之損害賠 償(最高法院87年度台上字第2428號民事裁判參照)。本件系 爭租約之承租人黃洪青桂於租賃關係終止後，未履行其返還 租賃物之義務，黃翊元為其連帶保證人，則上訴人請求黃翊 元應負連帶保證責任，於法並無不合。
㈥前述關於租金部分，上訴人併請求給付遲延利息(其餘律師費 、違約金部分則未請求遲延利息)。經查，上訴人起訴時原 本係請求給付72萬元(參原法院106年度員簡字第324號卷第1 頁)，該起訴狀繕本係於106年10月26日送達對造(同上卷第1 7頁)；嗣於107年5月3日具狀將租金之數額擴張為96萬元， 對造則於同日收受繕本(一審卷第56頁)，則上訴人僅請求自 107年9月1日始起算法定遲延利息，亦應准許。六、綜上所述，上訴人依租賃契約、不當得利及連帶保證之法律 關係，請求被上訴人再連帶給付租金及相當於租金之不當得 利70萬4,000元及自107年9月1日起至清償日止，按年息5%計 算之利息；及再給付一審律師費4萬2,000元，為有理由，應 予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚 有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。另上訴人 上訴後擴張請求給付二審律師費8萬元，及追加請求之違約 金於12萬元範圍內，亦有理由，爰判決如主文第3項所示； 至於逾12萬元部分之違約金，則無理由，應駁回其追加之訴 。
七、兩造固陳明願供擔保准、免假執行，惟本件所命給付未逾15 0萬元，毋庸為准免假執行之宣告，附帶在此敘明。 八、據上論結，本件上訴及擴張均為有理由；追加之訴為一部有 理由、一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 22 日 民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 唐敏寶
法 官 高英賓
正本係照原本作成。
上訴人得上訴，被上訴人不得上訴。
上訴利益未逾新臺幣150萬元， 不得上訴第三審。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀。委任有律
師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。 書記官 吳伊婷
中 華 民 國 111 年 3 月 22 日
附表：
上訴人 一審之請求 一審判決 結果 二審上訴之範圍 (含擴張及追加之訴) 二審判決 (不含一審已確定及撤回起訴部分) 上訴三審即最高法院廢棄發回本院更審之範圍 租金 96萬0,000元 15萬6,000元 (已確定) 70萬4,000元(一部上訴) 0 70萬4,000元 律師費 6萬0,000元 1萬8,000元 (已確定) 4萬2,000元(全部上訴) 8萬0,000元(二審擴張) 0 0 4萬2,000元 8萬0,000元 裁判費 1萬0,460元 3,138元 (已撤回起訴) 違約金 460萬0,000元(二審追加) 0 276萬0,000元 合計 103萬0,460元 17萬7,138元 542萬6,000元 0 358萬6,000元