臺灣高等法院臺中分院民事判決
109年度重上更一字第7號
上 訴 人 郭貞佑
陳慶銘
侯泰成
楊雅嵐
廖美佳
共 同
訴訟代理人 鄭中睿律師
被 上訴 人 謝新菊
訴訟代理人 曹宗彞律師
複 代理 人 陳志煒
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國105年3月
11日臺灣臺中地方法院102年度重訴字第596號第一審判決提起上
訴，經最高法院第一次發回更審，本院於111年3月9日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執 行之聲請，暨訴訟費用(除確定部分外)之裁判均廢棄。二、被上訴人應給付上訴人郭貞佑新臺幣197萬2,206元、上訴人 陳慶銘196萬8,402元、上訴人侯泰成212萬4,971元、上訴人 楊雅嵐194萬3,719元、上訴人廖美佳227萬1,890元，及均自 民國102年11月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、第一(除確定部分外)、二審及發回前第三審訴訟費用，均由 被上訴人負擔。
四、本判決所命給付，於上訴人郭貞佑以新臺幣65萬7,402元、 上訴人陳慶銘以65萬6,134元、上訴人侯泰成以新臺幣70萬 8,324元、上訴人楊雅嵐以新臺幣64萬7,906元、上訴人廖美 佳以新臺幣75萬7,297元供擔保後得假執行；但被上訴人如 以新臺幣197萬2,206元為上訴人郭貞佑、以新臺幣196萬8,4 02元為上訴人陳慶銘、以新臺幣212萬4,971元為上訴人侯泰 成、以新臺幣194萬3,719元為上訴人楊雅嵐、以新臺幣227 萬1,890元為上訴人廖美佳預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、上訴人主張：
上訴人於民國100-101年間分別與被上訴人、原審被告冠宇 建設有限公司(下稱冠宇公司)簽定土地預定買賣契約書(以 下泛稱甲約)與房屋預定買賣契約書(以下泛稱乙約)，各向
其等購買坐落臺中市○區○○段000地號、面積640平方公尺之 土地應有部分(下稱系爭土地)，及其上冠宇原創建案(下稱 系爭建案)房屋詳如附表一所示。嗣經上訴人發現移轉登記 之土地面積均有短少，屬不完全給付，且因被上訴人已將土 地悉數移轉予系爭建案其他買受人，已陷於給付不能，上訴 人自得請求賠償短少部分之價額，且被上訴人亦屬無法律上 原因而溢收價金，自應如數返還。另甲約未經記載事項，依 消費者保護法(下稱消保法)相關規定，仍有預售屋買賣定型 化契約應記載及不得記載事項(下稱應載事項)之適用，則被 上訴人應依甲約價格找補短少面積之價額。爰依民法第227 條第1項、第226條第1項(應載事項第5條、第6條)、民法第1 79條規定，擇一請求被上訴人各應給付上訴人如附表三欄 所示金額、欄所示利息(以下合稱系爭本息或分稱各個金額 本息)【上訴人與原審原告黃見揚、邵雅芬(下稱黃見揚等2 人)於原審請求冠宇公司給付部分，業經原審為黃見揚等2人 一部勝訴、一部敗訴之判決，其等就敗訴部分均未聲明不服 ；又黃見揚等2人於原審請求上訴人給付部分，經原審為其 等敗訴判決，其等上訴後，黃見揚已撤回上訴，邵雅芬經本 院前審判決駁回其上訴，未據提起第三審上訴，以上均已確 定而未繫屬於本院，下不贅敘】。
二、被上訴人則以：
被上訴人以房屋賣價作為各買受人取得土地應有部分之標準 ，自無短少給付，且上訴人未因此受有損失，被上訴人亦未 獲取額外利益，自無不當得利之可言。又公寓大廈之交易， 其房地總價通常以房屋建坪為計算基礎，而非將房地分別視 之，上訴人所買房屋價值，亦不因其等所認土地應有部分比 例短少而減損其價值，反如依其等請求金額退還土地價金後 ，其等購買房地價格，明顯低於買賣當時之正常房價甚多， 顯失公平，亦有違誠信原則。上訴人明知受分配土地應有部 分，仍願買受，依民法第180條第3款規定，不得再請求返還 價金。況上訴人至遲於102年1月15日登記取得系爭土地應有 部分，卻怠於從速檢查，依民法第356條規定，應視為已承 認移轉登記土地面積並無短少，且不得再請求債務不履行損 害賠償。是上訴人延至102年10月28日始提起本件訴訟，應 無依據。至如附表一編號5所示房地，係廖美佳向訴外人畢 聖工程有限公司(下稱畢聖公司)購買，基於債之相對性，廖 美佳不得向被上訴人索賠等語，資為抗辯。
三、原審駁回上訴人請求被上訴人給付系爭本息，上訴人就其敗 訴部分，全部提起上訴；兩造之聲明為：
㈠上訴人之上訴聲明：
⒈原判決關於駁回後開第二項之訴及假執行之聲請均廢棄。 ⒉被上訴人應給付郭貞佑197萬2,206元本息、陳慶銘196萬8,40 2元本息、侯泰成212萬4,971元本息、楊雅嵐194萬3,719元 本息、廖美佳227萬1,890元本息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被上訴人之答辯聲明：
⒈上訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項(部分用語及編排順序依卷證文義略作調整) ：
㈠上訴人分別與被上訴人、冠宇公司簽訂甲、乙約，各向其等 購買系爭土地應有部分，及系爭建案房屋詳如附表一所示( 見原審卷一第9-45、66-102、123-140頁)。 ㈡如附表一所示各建號房屋及車位均已點交完畢，目前由上訴 人使用中，上訴人亦已給付買賣價金(見本院卷第99頁)。 ㈢甲約(土地出售面積及認定標準)第2條約定：「買方購買【 冠宇原創】房屋編號...其應有權利範圍以地政機關核發建 物測量成果圖之主建物及附屬建物面積與區分所有全部主建 物及附屬建物總面積比例持分。但因土地合併、分割或地籍 圖重測，則依新地號、新面積辦理產權登記。該面積雙方同 意以地政機關合併分割後或實際土地登記簿所載面積為準」 (見原審卷一第9頁等)。
㈣坐落同上段0000-0000建號之登記主建物及附屬建物面積詳 如附表二所示(見原審卷二第154-195頁)。 五、兩造爭執事項(部分用語及編排順序依卷證文義略作調整)： ㈠甲約第2條：「...其應有權利範圍以地政機關核發建物測量 成果圖之主建物及附屬建物面積與區分所有全部主建物及附 屬建物總面積比例持分。...」約定之計算方式，應作何解 釋？即被上訴人移轉上訴人系爭土地應有部分面積有無短少 ？如有短少，面積各為若干？
㈡上訴人依民法第226條第1項、第227條第1項、民法第179條 規定，請求被上訴人應給付系爭本息，有無理由？六、本院之判斷：
㈠甲約第2條約定之解釋及有無短少面積部分： ⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解(最高法院89年度台上 字第79號判決參照)。經查：
⑴查甲約第2條關於被上訴人應移轉土地應有部分比例，已明載 其分母為區分所有全部主建物及附屬建物總面積，其分子則
為主建物及附屬建物面積(見兩造不爭執事項第㈢項)。經 核 其用語簡單，文義淺顯，核無艱澀難懂或模稜兩可等用語， 復綜觀甲約全文就此亦無相異之約定。是甲約文義甚為明灼 ，業已表示當事人真意，顯然無須別事探求者，即不得反捨 甲約文字，而更為曲解應依所謂交易慣例或其他標準計算之 。
⑵被上訴人雖辯稱房屋因樓層、景觀等因素，致賣價有高低之 別，為求公平，依業界慣例，多以房地價金之比例，作為移 轉土地應有部分比例之計算基礎云云。惟此情俱為上訴人所 否認，參以證人張麗琪於原審到庭僅證稱：伊未看到契約， 是依照訂購單的坪數及買價作核算，在登記前未與訂戶溝通 ，權狀下來，上訴人未對產權表示意見等語(見原審卷二第4 9頁)，尚不足以證明兩造已合意變更以買賣價金作為土地應 有部分比例之計算標準。是被上訴人此部分抗辯，應難採認 。
⑶所謂主建物係指具備構造上與使用上之獨立性建物，包含客 廳、餐廳、臥室、廚房等，且應編列門牌。至附屬建物則指 與主建物相連之陽台、雨遮、露台等，於建物登記簿標示部 、所有權狀上均登記為相連主建物之附屬建物。另地下層、 屋頂突出物如約定歸屬地面層、頂層所有者，亦以附屬建物 方式登記。基此，可知上訴人所購買如附表一欄所示7157 、7154、7151、7153、7159建號，應屬具有構造上與使用上 之獨立性建物，且均經編釘獨立門牌，可認分屬主建物與相 連之附屬建物，殆無疑義。
⑷7140建號(詳如附表二編號1所示)於建物登記謄本之「主要 用途」欄記載之項目為停車空間、機械室、發電機室等18項 (見原審卷一第173-175頁)，可知7140建號不具備構造上或 使用上之獨立性，且未編列門牌，顯非前述定義之主建物與 附屬建物，自不得列入甲約第2條之計算基礎。 ⑸參以被上訴人自承甲約係參考應載事項規定而來，則關於甲 約內容疑義，應可參酌應載事項規定意旨，以為解釋。茲依 內政部100年3月24日公告修正應載事項第4條房地出售面積 及認定標準規定(見原審卷一第147-148頁)，其中第4條第1 款關於土地面積規定，土地應有部分面積之計算方式，係以 主建物面積占區分所有全部主建物總面積比例計算，亦即應 載事項第5條共有部分所列門廳、走道、樓梯間、電梯間、 電梯機房、電氣室、機械室、管理室、受電室、幫浦室、配 電室、水箱、蓄水池、儲藏室、防空避難室、屋頂突出物、 健身房、交誼室、管理維護使用空間及其他依法令應列入共 有部分之項目，均不列入土地應有部分面積之計算範圍。
⑹承上，甲約第2條所謂區分所有全部主建物及附屬建物應指00 00-0000建號(詳如附表二編號2-22所示)，其中主建物總面 積為2,135.09平方公尺(計算式：3,750.20－1,615.11＝2,135 .09)，附屬建物總面積則為294.51平方公尺，是區分所有全 部主建物及附屬建物總面積合計2,429.60平方公尺(計算式 ：2,135.09＋294.51＝2,429.60)。 ⒉茲依甲約第2條約定比例，據以核算出上訴人依約應得系爭土 地面積詳如附表三欄所示，再依上訴人登記取得系爭土地 應有部分面積詳如附表三欄所示，最後核算出被上訴人短 少給付面積詳如附表三欄所示。
㈡附表三欄請求部分：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，或致給付 不能者，債權人得請求債務人損害賠償，民法第227條第1項 、第226條第1項分別定有明文。所謂不完全給付即債務人雖 為給付，而給付內容不符合債之本旨。不完全給付可分為二 類，其一為品質或數量不足之瑕疵給付，其二為瑕疵給付致 債權人遭受其他損害之加害給付。次按物之瑕疵擔保責任與 不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規 範功能各不相同。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債 務不履行責任，而請求其賠償損害時，無民法第356條規定 之適用(最高法院92年度台上字第882號判決參照)。換言之 ，債務不履行損害賠償請求權，仍適用民法第125條規定之1 5年消滅時效。經查：
⑴被上訴人未依甲約第2條約定比例之本旨，移轉登記系爭土地 應有部分予上訴人，自屬可歸責於被上訴人之事由，致為不 完全給付，且被上訴人復將系爭土地其餘應有部分移轉登記 予其他買受人(見原審卷二第137-151頁)，亦屬給付不能(最 高法院30年渝上字第1253號判決先例參照)；又上訴人先後 自101年12月起至102年1月止陸續登記取得系爭土地應有部 分(見原審卷二第137-151頁)，迨其等於102年10月28日提起 本件訴訟(見原審卷一第1頁)，其債務不履行損害賠償請求 權顯未罹於15年之消滅時效規定，且不因上訴人有無依民法 第356條規定踐行通知而受影響。
⑵被上訴人乃冠宇公司之負責人(見原審卷一第1頁)，且自詡為 臺中老牌之建設公司(見本院卷第289頁)，顯然擁有預擬契 約條款及適法性審查等諸多締約優勢，復自承甲約乃其參考 應載事項所提供之定型化契約，可見被上訴人可事先評估契 約條款，是否違背任意法規之基本規範意義，或對買方權利 之限制、賣方義務之減輕及是否危害契約之主要目的，尤以 甲約前言載明「本約符合誠信原則」，則被上訴人猶抗辯甲
約第2條約定有違誠信原則云云，核與前述客觀事證均有未 合，要難採認。
⑶至被上訴人辯稱廖美佳未向伊直接買受系爭建案乙節，並提 出畢聖公司出具之切結書影本為證(見本院卷第321頁)。惟 細觀該切結書內容，其上載明畢聖公司同意冠宇公司將如附 表一編號5所示房地轉售廖美佳，且畢聖公司與冠宇公司間 因購買此房地所衍生金錢往來與責任義務，均與廖美佳無關 等意旨，經核其文義與買受人同意建商「一物二賣」相似， 卻與一般俗稱轉讓紅單(預售屋預約單)之情形，即由新買受 人承受原買受人之全部權利義務，尚有不同。此由廖美佳分 別與被上訴人、冠宇公司締結甲、乙約(見兩造不爭執事項 第㈠項、本院卷第299-319頁)，且甲、乙約並未特別約定廖 美佳應承受畢聖公司之預售屋買賣權利義務，應可明瞭。是 以，被上訴人抗辯伊與廖美佳無買賣關係，廖美佳無權索賠 云云，顯然悖於前述事證，應非可信。
⑷從而，上訴人依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請 求被上訴人損害賠償，即無不合。至被上訴人抗辯上訴人怠 於從速檢查，依民法第356條規定，不得再請求損害賠償云 云，應無依據，自難憑採。
⒉按損害賠償之方法及範圍，契約另有訂定者，則從其約定； 若無契約另行約定者，應回復他方損害發生前之原狀，不能 回復原狀或回復原狀有重大困難者，應以金錢賠償其損害， 此觀民法第213條第1項、第216條第1項、第215條規定自明 。又因給付不能發生之損害賠償請求權，屬於原債權之繼續 ，亦即損害賠償請求權僅屬原債權在型態上有所變更之替補 賠償，則原債權之履行利益非不得援作金錢賠償之計算標準 。次按「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益， 促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化 契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。.. .中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約 ，仍構成契約之內容」，消保法第17條第1項、第5項分別定 有明文。內政部依此規定，於100年3月24日公告修正應載事 項第6條第2款規定：依第4條計算之土地面積...如有誤差， 其不足部分賣方均應全部找補...且雙方同意面積誤差之找 補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以 各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積)，無息於交屋 時結算(見原審卷一第148頁)。經查：
⑴甲約就土地面積短少找補方法與範圍，既未明文約定，依上 開說明，應載事項第6條規定亦成為甲約之內容(上訴人陳慶 銘除外)，上訴人(除陳慶銘外)主張依此規定標準找補，洵
無不合。至陳慶銘於100年3月8日締約時，斯時應載事項固 無土地面積短少規定(見原審卷一第142頁)，惟被上訴人已 將系爭土地其餘應有部分移轉登記予他人，而無法回復原狀 ，則陳慶銘亦主張依甲約單價(即原債權之履行利益)，供作 金錢賠償之計算標準，亦無不合。是以，被上訴人猶抗辯應 依其他標準計算找補金額，俱無依據，要難採認。 ⑵茲以被上訴人短少給付面積(詳如附表三欄所示)，並以上訴 人購買系爭土地單價(詳如附表三欄所示)，據以核算出被 上訴人應找補賠償上訴人金額詳如附表三欄所示。 ⒊次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利 率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為5%，民法第229條第1項前段、第233條第1項及第 203條分別定有明文。經查：
⑴被上訴人應於交屋時結算找補差額，迄未給付，業如前述， 則上訴人主張被上訴人應負遲延責任，即無不合。 ⑵承上，被上訴人自交屋時起應負找補差額遲延責任，則上訴 人僅請求被上訴人應自起訴狀繕本送達之翌日即102年11月 21日起(見原審卷一第199頁)，依如附表三欄所示金額按年 息5%計付遲延利息(詳如附表三欄所示)，自無不可，亦有 憑據。
⒋從而，上訴人依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請 求被上訴人應給付如附表三欄所示金額及遲延利息，自有 憑據。則上訴人復依民法第179條規定，請求相同給付，即 無須審酌。至應載事項第5、6條規定，僅屬損害賠償之方法 或範圍，上訴人併援引為請求權基礎，應屬贅引，併此敘明 。
七、綜上所述，上訴人依民法第227條第1項、第226條第1項規定 ，請求被上訴人應給付如附表三欄所示金額及遲延利息， 自屬正當，應予准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴 人敗訴之判決，尚有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當 ，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二 項所示。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無 不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文
。
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日 民事第二庭 審判長 法 官 楊 國 精
法 官 陳 得 利
法 官 陳 正 禧
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀。委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更（追加、擴張）部分應一併繳納上訴裁判費。
書記官 陳 三 軫
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日 附表一： 編號 姓名 簽約日期 土地買賣契約(甲約) 預售屋買賣契約(乙約) 建物登記謄本 登記面積(平 方公尺） 買賣價金： 新臺幣 ⑴建號編號 ⑵門牌(精誠路) 買賣價金： 新臺幣 車位 1 郭貞佑 100年10月5日 土地：613萬元 車位：44萬元 ⑴第B棟第8樓 ⑵237號8樓 主建物：173萬元 附屬建物：17萬元 共有部分：73萬元 停車位：16萬元 第18號 7157建號 主建物：93.33 陽台：10.59 雨遮：5.87 合計：109.79 2 陳慶銘 100年3月8日 土地：605萬元 車位：36萬元 ⑴第A棟第7樓 ⑵235號7樓 主建物：139萬元 附屬建物：18萬元 共有部分：66萬元 停車位：14萬元 第14號 7154建號 主建物：93.76 陽台：10.59 雨遮：6.03 合計：110.38 3 侯泰成 100年10月1日 土地：624萬元 車位：90萬元 ⑴第B棟第5樓 ⑵237號5樓 主建物：132萬元 附屬建物：19萬元 共有部分：80萬元 停車位：33萬元 第13、15號 7151建號 主建物：93.33 陽台：10.59 雨遮：5.87 合計：109.79 4 楊雅嵐 100年8月31日 土地：613萬元 車位：40萬元 ⑴第B棟第6樓 ⑵237號6樓 主建物：137萬元 附屬建物：17萬元 共有部分：73萬元 停車位：15萬元 第19號 7153建號 主建物：93.33 陽台：10.59 雨遮：5.87 合計：109.79 5 廖美佳 101年12月13日 土地：715萬元 車位：37萬元 ⑴第B棟第9樓 ⑵237號9樓 主建物：162萬元 附屬建物：19萬元 共有部分：84萬元 停車位：13萬元 第22號 7159建號 主建物：93.33 陽台：10.59 雨遮：5.87 合計：109.79
附表二： 編號 建號 主建物總面積(平方公尺） 附屬建物總面積(平方公尺） 所有人 1 7140 1,615.11 ---- 全體區分所有人 2 7141 131.28 10.52 訴外人 3 7142 100.49 2.52 訴外人 4 7143 100.49 2.52 訴外人 5 7144 108.30 2.52 訴外人 6 7145 127.49 2.52 訴外人 7 7146 93.76 15.46 訴外人 8 7147 93.33 15.16 訴外人 9 7148 93.76 16.62 訴外人 10 7149 93.33 16.46 訴外人 11 7150 93.76 16.62 訴外人 12 7151 93.33 16.46 侯泰成 13 7152 93.76 16.62 訴外人 14 7153 93.33 16.46 楊雅嵐 15 7154 93.76 16.62 陳慶銘 16 7155 93.33 16.46 訴外人 17 7156 93.76 16.62 訴外人 18 7157 93.33 16.46 郭貞佑 19 7158 93.76 16.62 訴外人 20 7159 93.33 16.46 廖美佳 21 7160 128.87 22.57 訴外人 22 7161 128.54 22.24 訴外人 合計 3,750.20 294.51 ----
附表三(面積：平方公尺)： 編號 姓名 依契約應分得面積(640×個人÷全體區分所有) 土地權狀面積(640×權利範圍) 短少面積【－】 每平方公尺單價(契約價格÷) 應返還金額（新臺幣） 利息 1 郭貞佑 28.00000000 (計算式：640×109.79÷2429.6） 19.616 【計算式：640×(306500÷00000000)】 9.00000000 211,959.3087(計算式：0000000÷28.00000000 ) 197萬2,206元 自民國102年11月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息 2 陳慶銘 29.00000000 (計算式：640×110.38÷2429.6） 19.616 【計算式：640×(306500÷/00000000)】 9.0000000 208,074.9456(計算式：0000000÷29.00000000) 196萬8,402元 同上 3 侯泰成 28.00000000 (計算式：640×109.79÷2429.6) 19.072 【計算式：640×(29800÷0000000)】 9.00000000 215,762.8199(計算式：0000000 ÷28.00000000) 212萬4,971元 同上 4 楊雅嵐 28.00000000 (計算式：640×109.79÷2429.6） 19.7504 【計算式：640×(308600÷00000000)】 9.00000000 211,959.3087(計算式：0000000 ÷28.00000000) 194萬3,719元 同上 5 廖美佳 28.00000000 (計算式：640×109.79÷2429.6） 19.7312 【計算式：640×（308300÷00000000)】 9.00000000 247,228.2312(計算式：0000000 ÷28.00000000) 227萬1,890元 同上
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