臺灣高等法院民事判決
110年度上字第160號
上 訴 人 曾晉利
曾高廷
共 同
訴訟代理人 陳柏廷律師
林孜容律師
被上訴人 施嘉全
訴訟代理人 施文賢
施翠華
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國109年11月25
日臺灣士林地方法院108年度訴字第518號第一審判決提起上訴，
被上訴人並為訴之追加，本院於111年3月1日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴人應將臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○地號土地返還予被上訴人及其他共有人。
上訴人應給付被上訴人新臺幣壹拾捌萬零貳佰零柒元，及自民國一一O年十一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人應自民國一一O年一月一日起至返還第二項土地之日止，按月給付被上訴人新臺幣肆仟柒佰伍拾參元。
被上訴人其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔，關於追加之訴部分由上訴人負擔五十分之四十九，餘由被上訴人負擔。 事實及理由
一、程序方面：
㈠本件兩造間租佃爭議，前經被上訴人申請臺北市耕地租佃委 員會調解、調處不成立，由臺北市政府移送原審審理，有臺 北市政府地政局民國108年3月29日北市地權字第1076016429 號函檢附調解及調處筆錄附卷可憑（見原審卷一第8至18頁 ），合於耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段規定 ，先予敘明。
㈡被上訴人於原審依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項 、民事訴訟法第247條之規定，請求確認兩造間就坐落於臺 北市○○區○○段○○段000○000地號土地（下各以地號稱之，合 稱系爭土地）之菁頭字第4號私有耕地三七五租約（下稱系 爭租約）無效，嗣於本院追加依民法第821條、第767條、第 179條之規定，請求上訴人應將系爭土地返還予被上訴人及
其他共有人，及給付相當於租金之不當得利，核係基於被上 訴人主張系爭租約無效之同一基礎事實，依民事訴訟法第44 6條第1項但書及第255條第1項第2款規定，應予准許。 ㈢又上訴人雖於本院始抗辯：系爭土地之原所有權人即被上訴 人前手李謀雄對於中央研究院地球科學研究所（下稱中研院 地科所）使用系爭土地，並未異議，仍於95年、101年與伊 續訂系爭租約，被上訴人於101年5月23日就中研院地科所使 用系爭土地，亦未異議，均足以令伊信賴李謀雄及被上訴人 已不欲行使其權利，被上訴人於108年間始主張系爭租約無 效，違反誠信原則等語（見本院卷一第91至92頁），然核係 就其在原審抗辯系爭土地借予中研院地科所研究使用之攻擊 防禦方法所為補充，依民事訴訟法第447條第1項第3款規定 ，亦應准許。
二、被上訴人主張：伊為系爭土地之共有人，即系爭租約出租人 之一，上訴人為系爭租約之承租人，上訴人曾高廷於94年起 即將295地號土地收費出借予中研院地科所，且上訴人任由 系爭土地荒廢、雜草叢生多年，不自任耕作，依耕地三七五 減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭租約全部無效。上 訴人繼續占有系爭土地，即屬無權占有而侵害被上訴人及其 他共有人對系爭土地所有權之行使，伊得依民法第821條、 第767條第1項規定，請求上訴人將占用之系爭土地還予伊及 其他共有人，又上訴人受有相當於租金之利益，致伊受損害 ，伊亦得依民法第179條規定，請求上訴人給付自102年1月1 日起至109年12月31日止，按系爭土地申報地價年息8％計算 相當於租金之不當得利新臺幣（下同）42萬3,888元，及請 求上訴人給付自110年1月1日起至返還系爭土地之日止，按 月給付相當於租金之不當得利6,337元等語。三、上訴人則以：伊於系爭土地上種植蔬菜及觀賞花卉，並無不 為耕作，未違反耕地三七五減租條例第16條之規定。伊為公 益將系爭土地數平方公尺部分無償借予中研院地科所作為研 究使用，僅收取電費及維護電線管路之費用，若以此認系爭 租約無效，將有違誠信原則。李謀雄未異議中研院地科所使 用系爭土地，仍於95年、101年與伊續訂系爭租約，施文賢 於101年5月23日辦理系爭土地抵押權設定時，已知悉中研院 地科所使用系爭土地之情事，施文賢理應已告知被上訴人， 被上訴人亦未異議，均足以令伊信賴李謀雄及被上訴人已不 欲行使其權利，被上訴人於108年間始主張系爭租約無效， 違反誠信原則。系爭租約仍有效存在，上訴人並非無權占有 系爭土地，被上訴人請求返還系爭土地予其及其他共有人全 體，並給付相當於租金之不當得利，即屬無據。況伊於95年
至102年間每年均交付租金7,080元予原出租人同意之訴外人 施光前，施光前死亡後，伊因無法與系爭土地之出租人取得 聯繫，而於103年、104年間將租金提存於法院，已生清償效 力等語置辯。
四、原審判決確認兩造間就系爭土地之系爭租約無效，上訴人不 服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之 訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。被上訴人另為追 加之訴，聲明：㈠上訴人應將系爭土地返還予被上訴人及其 他共有人。㈡上訴人應連帶給付被上訴人42萬3,888元，及自 110年11月2日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢ 上訴人應自110年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月連 帶給付被上訴人6,337元。上訴人則答辯聲明：追加之訴駁 回。
五、查上訴人之父曾登貴前依臺灣士林地方法院士林簡易庭於89 年2月17日以82年度士簡字第510號所為系爭土地共有人應就 系爭土地與曾登貴訂立書面耕地租約，並協同辦理登記之確 定判決，與系爭土地共有人成立系爭租約，曾登貴於93年4 月15日死亡後，由其子即上訴人繼承系爭租約，陸續於94年 辦理變更登記、95年續約、101年續約，101年續約租期為10 1年7月3日至107年7月2日之事實，為兩造所不爭（見本院卷 一第90至91頁），並有前開82年度士簡字第510號判決暨確 定證明書、臺北市士林區公所94年12月19日北市地三字第09 433301100號函、耕地三七五租約登記申請書、申請理由書 、承租人自任耕作切結書、切結書、繼承系統表、戶籍謄本 、臺北市士林區公所95年12月8日北市士建字第09533309200 號函、臺北市士林區公所101年10月25日北市士建字第10133 649900號函可稽（見原審卷外放之租佃爭議卷第40至46頁、 第88至104頁、第141頁、第181至182頁）。又被上訴人於10 2年3月6日以贈與為原因取得系爭土地32分之1應有部分，亦 有系爭土地登記第一類謄本可憑（見原審卷一第231頁、第2 40頁），堪認兩造間就系爭土地存有系爭租約，而系爭租約 於107年7月2日屆期。至被上訴人主張上訴人未自任耕作， 依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，兩造間系 爭租約無效，上訴人應返還系爭土地予伊及其他土地共有人 ，並給付相當於租金之不當得利，是否有據，則判斷如下： ㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、 第2項分別定有明文。亦即耕地承租人就承租耕地之一部不 自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其「
全部」租約均歸於無效（最高法院99年度台上字第339號判 決要旨參照）。又所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地 借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦 與轉租無異（最高法院63年台上字第599號判例參照）。另 耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指 承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約 無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而 言（最高法院80年度台再字第15號判例參照）。 ㈡查中研院地科所於94年7月26日至108年3月11日止在295地號 土地上設置衛星連續觀測站設施，108年3月12日拆除，每年 皆於現場以現金支付予曾高廷，歷年領據人載有曾高廷、其 妻、其子代收等字樣，曾高廷96年領取5,000元，曾高廷妻 子林麗玫於97至100年每年各領取6,000元、101年領取8,400 元，曾高廷長子曾俊豪於102、103年每年各領取8,400元， 曾高廷次子曾冠樺於104至106年每年各領取8,400元等情， 為兩造所不爭執（見本院卷一第91頁），並有照片、中研院 地科所107年12月26日地球字第1071350421號函、108年1月2 2日地球字第1081350027號函、108年5月29日地球字第10813 50166號函、110年4月7日地球字第1101350093號函、110年5 月7日地球字第1101350165號函、收據、曾高廷之戶口名薄 可憑(見原審卷一第53、134、146，卷二第13頁，本院卷一 第381至384、421至445、459至461頁)，堪認曾高廷確有將2 95地號土地交予中研院地科所使用，自屬一部未自任耕作， 依前揭說明，系爭租約自94年7月26日起即全部歸於無效。 至被上訴人主張上訴人任由系爭土地其他部分荒廢、雜草叢 生一節，雖經臺北市士林區公所現場勘查結果，表示295地 號土地上除中研院地科所設置衛星連續觀測站設施（約4平 方公尺）外，其餘部分土地種植竹子及松樹等，298地號土 地種植蔬菜及松樹等，有臺北市士林區公所107年11月30日 北市士建字第1076033578號函可參（見原審卷一第54頁）， 可認該部分尚無荒廢等情，惟此部分之事實並不影響上訴人 有將系爭土地一部提供中研院地科所使用而未自任耕作之認 定，一併敘明。
㈢上訴人雖抗辯系爭土地僅部分提供中研院地科所使用，且屬 無償，所收取者乃電費及維護電線管路費用云云。惟查中研 院地科所出具之收據內載所支付者乃租地或用地費用（見本 院卷一第423至445頁），並無關於電費及電線管路維護費用 之記載，至該所經原審及本院函詢雖陳稱係借用，支出之費 用係以環境設施維護和儀器用電為主等語（見原審卷一第53 、146頁、卷二第13頁、本院卷一第381至384、461頁），惟
並不能提出對應之台電公司用電明細資料以供比對，且與其 收據上載用地費用之內容不符，故不足據為認定系爭土地提 供該所係完全無償。此外，上訴人並不能提出其他證據以資 證明所收取之費用僅限於電費及維護電線管路，以及確有支 出對應之電費，故尚難認其此部分所云為可取。況縱如認其 所稱收取之費用僅係電費及維護電線管路支出，惟仍無礙其 確有將系爭土地之一部「借與」他人使用，而未自任耕作之 事實認定，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，系爭 租約仍歸於無效。上訴人並非系爭土地之所有權人，中研院 地科所向其借用系爭土地時，上訴人本應由中研院地科所向 系爭土地所有權人洽商，然上訴人卻自行同意借用，並收取 費用，已與耕地三七五減租條例在透過減租及租期保障，以 建構耕地承租人與出租人之農業產業關係，合理分配農業資 源之目的。又此條例之規定乃限制出租人契約自由及財產權 之行使，以保障及改良承租人即農民之生活，故承租人就耕 地之使用自須確實符合自任耕作及農地農用之目的，倘承租 人未能自任耕作，或未將農地農用，即有違耕地三七五減租 條例立法之宗旨，自應令租約當然歸於無效，解除對出租人 之權利限制，且此乃基於法律之規定，與出租人權利之行使 無關，故被上訴人依耕地三七五減租條例第16條第1項規定 ，請求確認系爭租約無效，自難認有何以損害上訴人為目的 或有違比例原則之權利行使，上訴人抗辯被上訴人提起本件 訴訟有違誠信原則，要無可取。又上訴人自陳其自始即向訴 外人施光前繳納系爭租約之租金，惟查施光前並非系爭土地 共有人，被上訴人復否認施光前有權受領租金，上訴人始終 不能舉證證明施光前係有權代為受領租金之事實，則自難據 上訴人有繳納租金之事實，認定系爭土地共有人知悉並同意 上訴人將土地借予中研院地科所之事實。此外，上訴人雖另 辯稱系爭土地共有人李謀雄（被上訴人持有之應有部分係自 李謀雄受贈取得者）、被上訴人之子施文賢於95年間及101 年間已知悉系爭土地經上訴人提供中研院地科所使用，竟仍 續訂租約，從未表示異議，可見系爭土地共有人已知悉並同 意上訴人將土地借予中研院地科所使用云云。惟查系爭土地 僅於94年12月13日續訂租約時經過會勘，當時沒有出租人在 場，僅有承租人（見租佃爭議卷第66頁），其後各該次之續 約，亦僅係承租人單方申請，並未見出租人參與（見租佃爭 議卷全卷），故已難認系爭土地共有人（包括李謀雄）可得 知悉中研院地科所使用系爭土地之情事。又施文賢雖曾於10 1年間在系爭土地上設定抵押權（見租佃爭議卷第164至165 、173至174頁），惟設定抵押權並非以至現場查看為必要，
施文賢復否認知悉上開中研院地科所使用系爭土地之情事， 而上訴人就上開李謀雄、施文賢知悉之事實，並不能舉證以 實其說，其此部分所云，即非可取。除此之外，亦無其他特 殊情事堪認被上訴人有放棄行使權利之外觀，而使上訴人產 生合法、正當之信賴，則上訴人抗辯被上訴人提起本件訴訟 主張租約無效，請求上訴人返還土地，違反誠信原則等語， 亦非可取。
㈣兩造間系爭租約自94年7月26日起已歸於無效，既如前述，則 上訴人自該日後已無占有系爭土地之合法權源，被上訴人為 系爭土地共有人之一，依民法第767條第1項、第821條規定 ，請求確認系爭租約無效，以及上訴人應將系爭土地返還予 被上訴人及其他共有人，自屬有據。
㈤被上訴人可請求上訴人給付相當於租金之不當得利： ⒈按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社 會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件， 自得以對方所受之利益為度，做為請求返還之範圍（最高 法院61年度台上字第1695號判例參照）。本件上訴人無權 占有系爭土地，被上訴人主張上訴人受有相當於租金之利 益致其受有損害，而依不當得利之規定，請求上訴人返還 相當於租金之利益，自屬有據。又按租金之請求權因五年 間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律 上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時， 如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期 間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依 不當得利之法則，請求返還。其請求權之時效期間，仍應 依前開規定為五年（最高法院96年台上字第2660號判決意 旨參照）。查被上訴人於110年11月1日追加請求相當於租 金之不當得利（見本院卷二第89至90頁），故被上訴人就 105年10月31日以前之不當得利部分，於其請求時已罹於5 年之短期時效部分，上訴人復已為時效抗辯，是其請求上 訴人給付自102年1月1日起至105年10月31日止相當於租金 之不當得利部分，即不應准許，而被上訴人請求上訴人給 付自105年10月31日起至109年12月31日止之相當於租金之 不當得利，因未罹於時效，自應予准許。
⒉次按耕地地租不得超過地價8％，所稱地價指法定地價，而 土地所有權人依土地法所申報之地價即為法定地價，土地 法第110條、第148條亦規定甚明。又所謂年息8％為限，乃 指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息8％計算 之，且尚須斟酌土地之位置，附近繁榮程度、使用人利用
基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事 ，以為決定。查系爭土地種植有竹子、松樹、蔬菜等作物 等情，已如前述，則上訴人占用系爭土地作農業使用，且 系爭土地位於臺北市士林區菁山段一小段，於陽明山上， 鄰近區域景觀均為山坡地，農業開發利用度較低，再斟酌 上訴人利用系爭土地所得之經濟利益等一切情狀，認被上 訴人得請求相當於租金之不當得利數額，以按土地申報地 價年息6％為計算，為合理適當。再系爭土地於105年至106 年、107至108年、109年迄今申報地價依序各為每平方公 尺2,320元、2,400元、3,480元（見本院卷二第127至129 頁地價第一類謄本），則按土地申報地價年息6％、上訴人 占用系爭土地面積合計8,742.05平方公尺（295地號土地 為4,936.12平方公尺，298地號土地為3,805.93平方公尺 ，見原審卷一第226、235頁土地登記第一類謄本）及被上 訴人就系爭土地權利範圍32分之1計算，被上訴人對上訴 人請求給付相當於租金之不當得利數額為180,207元【計 算式詳如附表】。又系爭土地109年迄今申報地價為3,480 元，故被上訴人請求被上訴人給付自110年1月1日起至返 還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利為4, 753元【計算式：8,742.05平方公尺×3,480元÷12×1/32×6％ ＝4,753元】。
⒊按不當得利發生之債，並無共同不當得利之觀念，亦無共 同不當得利人應連帶負返還責任之規定。同時有多數利得 人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任（ 最高法院100年度台上字第2105號、100年度台上字第76號 判決意旨參照）。又連帶債務之成立以當事人有明示或法 律有規定者為限，此觀民法第272條規定自明。查曾登貴 於93年4月15日死亡後，系爭租約為上訴人所繼承而成為 公同共有之物，而系爭租約已自94年7月26日起歸於無效 ，自此，無權占用系爭土地者為上訴人，上訴人因此所負 不當得利債務，係因自己本身侵害土地所有人之歸屬利益 而生，並非屬於被繼承人曾登貴之債務，復未經明示或依 法律規定成立連帶債務，上訴人自不負連帶責任。準此， 被上訴人主張上訴人應連帶給付相當於租金之不當得利， 難認有據。
⒋又上訴人雖抗辯其自95年起即將租金交由施光前收取，並 無不當得利云云。惟查施光前並非系爭土地之所有權人( 見本院卷一第333至380頁系爭土地登記公務用謄本及異動 索引表)，無權收取租金，上訴人復不能舉證證明施光前 係合法取得系爭土地共有人或原出租人委任及授權而代為
收取租金，則其此部分抗辯，自非可取。又上訴人雖另辯 稱將103年、104年租金提存於法院，已生清償效力云云， 惟系爭租約既自94年間即歸於無效，則其所為清償提存， 對被上訴人自亦不生效力。上訴人執此抗辯無不當得利， 仍非可取。
六、綜上所述，被上訴人依耕地三七五減租條例第16條第1項、 第2項、民事訴訟法第247條之規定，請求確認兩造間就系爭 土地之系爭租約無效，自屬正當，應予准許。從而原審所為 上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由。被上訴人另依民法第821條、第7 67條規定，追加請求上訴人返還系爭土地予其及其他共有人 部分，為有理由，應予准許；依民法第179條規定，追加請 求上訴人給付180,207元，及自110年11月2日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息，暨自110年1月1日起至返還系 爭土地之日止，按月給付被上訴人4,753元，洵屬有據，應 予准許，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判 決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人追加之訴為一部有 理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、 第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 29 日 民事第二十五庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 林俊廷
法 官 楊惠如
附表：
㈠自民國105年10月31日起至106年12月31日止，共1年62日，系爭 土地之申報地價為新臺幣（下同）2,320元，故相當於租金之 不當得利為44,487元【計算式：8,742.05平方公尺×2,320元× （1+62/365日）×1/32×6％＝44,487元(元以下四捨五入，下同) 】。
㈡自107年1月1日起至108年12月31日止，共2年，系爭土地之申報 地價為2,400元，故相當於租金之不當得利為78,678元【計算 式：8,742.05平方公尺×2,400元×2年×1/32×6％＝78,678元】。㈢自109年1月1日起至109年12月31日止，共1年，系爭土地之申報 地價為3,480元，故相當於租金之不當得利為57,042元【計算 式：8,742.05平方公尺×3,480元×1年×1/32×6％＝57,042元】。㈣綜上，自105年10月31日起至109年12月31日止相當於租金之不
當得利共計180,207元【計算式：44,487元＋78,678元＋57,042 元＝180,207元】。
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 111 年 3 月 29 日
書記官 張永中