臺灣高等法院民事判決
110年度上字第130號
上 訴 人 童南江
訴訟代理人 蘇敏雄律師
被 上訴 人 金士頓不動產經紀股份有限公司
法定代理人 陳奕綸
訴訟代理人 陳振瑋律師
複 代理 人 林婕芸律師
訴訟代理人 賴映淳律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國109
年11月30日臺灣臺北地方法院109年度訴字第5319號第一審判決
提起上訴，本院於111年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於主文第一項命上訴人給付超過新臺幣壹佰參拾伍萬元，及自民國一百零九年十一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，暨該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之二十五，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國107年3月20日簽訂不動產專任委 託銷售契約書（下稱系爭契約），約定上訴人將其所有臺北 市○○區○○○路0段000巷00號房屋及其基地（下稱系爭不動產 ）專任委託伊居間銷售，委託銷售價格為新臺幣(下同)4,68 0萬元，委託期間自107年3月20日起至107年9月30日止。嗣 兩造分別於107年8月28日、108年1月14日及108年5月14日簽 訂委託銷售契約內容變更合意書，延長委託銷售期間至108 年12月31日止，並修正銷售價格為3,500萬元。惟上訴人於1 08年11月間將系爭不動產售予訴外人施韋帆，並於108年11 月18日完成所有權移轉登記，違反系爭契約第6條第1項約定 。伊自得依系爭契約第11條第1款、第5條第1項約定，請求 上訴人按系爭不動產實際交易價格4%計算並給付服務報酬即 違約金180萬元。為此求為判命上訴人給付伊180萬元及自10 9年11月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語（原
審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並 答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊多年前曾委託證人程良君銷售不動產而相識 ，程良君嗣後受僱於被上訴人為經紀營業員，並詢問伊有無 不動產出售，伊遂委由程良君銷售系爭不動產，惟經年餘均 未成交。嗣因系爭不動產所在大樓之其他住戶另尋建設公司 合作參與都市更新改建計畫，伊乃於108年7月間口頭向程良 君為終止系爭契約之意思表示。兩造間既無契約關係，伊自 無違約情事，被上訴人無從請求給付違約金。且伊委任被上 訴人銷售系爭不動產期間長達年餘，被上訴人僅提出數紙社 群通訊軟體畫面複印資料，並未有帶客戶看屋之紀錄，程良 君亦未曾向伊回報帶看房屋之情形，則被上訴人既未付出相 當之勞力、時間及費用以銷售系爭不動產，顯然未因伊違約 而受有損害，故被上訴人請求伊給付違約金180萬元即屬過 高，應予酌減等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄 。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於107年3月20日簽訂系爭契約，由上訴人委託被上訴人 銷售系爭不動產，約定銷售價格為4,680萬元，銷售期間自 107年3月20日起至107年9月30日止，並約定被上訴人得向上 訴人收取實際交易金額4%之服務報酬。
㈡兩造分別於107年8月28日、108年1月14日、108年5月14日簽 訂委託銷售內容變更合意書，委託銷售期間延長至108年12 月31日，並修正銷售價格為3,500萬元。 ㈢上訴人於108年8月22日將系爭不動產出賣予施韋帆，約定價 金為4,500萬元，並於108年11月18日以買賣為登記原因，將 系爭不動產所有權移轉登記予施韋帆。
四、兩造爭執要點為：被上訴人得否依約請求上訴人給付服務報 酬180萬元？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下： ㈠按系爭契約第11條第1款約定：「委託人（即上訴人）如有下 列情形之一者，視為受託人（即被上訴人）已完成仲介之義 務，委託人仍應支付第5條約定之服務報酬，並應全額一次 付予受託人：⒈委託期間內，委託人自行將本契約不動產標 的物出售或另行委託第三者仲介者。」，第5條第1項約定： 「買賣成立時，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為 實際成交價之4%。」，第6條第1項約定：「委託人不得自行 或委託第三人居間仲介。」（見原審卷第17、18頁）。經查 兩造既於107年8月28日、108年1月14日、108年5月14日先後 合意延長委託銷售期間至108年12月31日（見原審卷第 21至25頁），上訴人卻於108年8月22日將系爭不動產出賣予
施韋帆，並於108年11月18日移轉登記為施韋帆所有，均為 兩造所不爭執。則依上說明，上訴人違反系爭契約第6條第1 項約定，被上訴人依系爭契約第11條第1款、第5條第1項約 定，請求上訴人給付服務報酬，即屬有據（但應予酌減，詳 如後述）。
㈡上訴人雖辯稱：系爭契約業經終止，上訴人並未違約云云。 經查證人程良君於本院到庭結證稱：上訴人於108年7月找伊 ，一起到被上訴人公司隔壁商旅二樓餐廳吃簡餐，上訴人說 房子有人找他談合建，已經簽署同意合建方案，現在假如有 人要買系爭不動產，至少要出價4,000萬元以上，他才會同 意賣。因為伊與上訴人認識很久，還聊了其他雜事。若有委 託人口頭告知要終止委託銷售契約，伊依照經驗會要他補一 份書面契約，因為伊為業務代理公司，需要一份書面繳回公 司，表示該項委託已經終止。伊嗣後離職，沒有繼續關注上 訴人延長銷售期間這件事。上訴人於108年7月與伊見面時， 沒有表示要終止系爭契約等語（見本院卷第304至305頁）。 則據此足證上訴人雖曾向程良君表示，未來買受人必須出價 4,000萬元以上，伊始同意出售系爭不動產，否則將與建商 合建，但上訴人並未以口頭或書面方式為終止系爭契約之意 思表示。此外上訴人並未舉證證明曾對被上訴人為終止系爭 契約之意思表示，故上訴人此部分所辯，並不足採。 ㈢按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。約 定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250 條第1項、第252條分別定有明文。違約金之約定是否過高， 應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而 有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當 事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事 人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上 字第2563號判決意旨參照）。經查：
⒈被上訴人得依系爭契約第11條第1款、第5條第1項約定，請求 上訴人給付服務報酬，已如前述，計算方式為實際成交價之 4%，則依上說明，該項約定屬於損害賠償總額預定性質之違 約金，應依被上訴人實際所受損害為準，審酌該項違約金是 否過高。
⒉上訴人委由訴外人邱志偉出賣系爭不動產予施韋帆，所得價 金為4,500萬元，上訴人按該價金之3%計算並給付邱志偉仲 介服務費135萬元，有仲介服務費協議書影本可稽（見本院 卷第101頁），並為兩造所不爭執。則被上訴人主張依系爭 契約第5條第1項約定，按4,500萬元之4%計算違約金為180萬 元云云，實屬過高，應予酌減。爰審酌因上訴人違約委由邱
志偉出賣系爭不動產，致被上訴人受有不能請求給付服務報 酬之損害，以及上訴人給付邱志偉之仲介服務費為135萬元 等一切情狀，認應酌減上訴人給付被上訴人之違約金為135 萬元，始為適當。
⒊上訴人雖辯稱：委由被上訴人出賣系爭不動產歷時1年餘，均 無成果，被上訴人並無付出相當之勞力、時間、費用，上訴 人終止系爭契約後至出賣系爭不動產止僅4個月，故應按3,8 00萬元之4%計算違約金並減半為76萬元云云。經查證人程良 君業於本院到庭結證稱：系爭不動產委託銷售案都是伊帶客 戶看屋，其他仲介公司基於同業合作情誼，會要求伊讓他們 帶客戶來看系爭不動產，伊沒有將這件事告訴上訴人。伊當 時帶看客人達20次以上，有的客戶看中系爭不動產是店面， 只看房屋外觀，有的客戶會看房屋內的情況。其他業者應該 也有七、八個人透過伊來看系爭不動產。因為系爭房屋出租 給第三人經營SPA，伊會打電話給承租人得到同意後，帶客 人入內去看房屋狀況，此種情形不會告知上訴人。伊會以電 話告知上訴人，回報帶看結果等語（見本院卷第303至 304頁）。則據此足證被上訴人所屬經紀營業員程良君已依 債之本旨履行系爭契約，付出相當之勞力、時間、費用居間 仲介系爭不動產之買賣，卻因上訴人違約出賣系爭不動產予 施韋帆，致被上訴人無從請求上訴人給付服務報酬，自屬受 有損害。上訴人辯稱應酌減違約金為76萬元云云，顯屬過低 ，並不足採。
五、綜上所述，被上訴人依系爭契約第11條第1款、第5條第1項 約定，請求上訴人給付135萬元及自109年11月11日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，為屬正當，應予准許。逾此部 分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部 分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。 上訴意旨就此部分求予廢棄改判，應予准許。至於上開應准 許部分，原審判命上訴人給付，並依兩造聲請為准免假執行 宣告，核無違誤。上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予 駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴 訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 3 月 9 日 民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 劉素如
法 官 邱 琦
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 3 月 9 日
書記官 廖月女
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