臺灣苗栗地方法院民事判決
110年度訴字第474號
原 告 賴志峰
訴訟代理人 洪大明律師
複 代理人 江慧敏律師
被 告 賴素月
賴碧雲
兼
上2人共同
訴訟代理人 賴榮村
被 告 賴美惠
賴宥安
賴美玲
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於111年3月8日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將座落苗栗縣○○鎮○○段○○○段○○○○000地號土地（下稱 系爭土地）上如苗栗縣竹南地政事務所111年1月21日鑑定圖 (下稱附圖)所示編號A面積16.86平方公尺之2層加強磚造建 物、編號B面積72.41平方公尺之1層挑高鐵皮建物及編號221 建號建物面積111.04平方公尺之2層加強磚造保存建物（下 合稱系爭地上物）拆除，將土地返還原告。
二、被告賴榮村應給付原告新臺幣（下同）7萬4,058元。三、本判決第1項如原告以50萬775元為被告供擔保，得假執行， 但被告如以150萬2,325元為原告供擔保，得免為假執行。四、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
五、訴訟費用2萬5,228元由兩造連帶負擔。 事實及理由
一、原告主張：
㈠系爭土地為原告所有，221建號（門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里0 鄰○○○00○0號，下稱系爭建物）現登記所有權人為訴外人賴 炎生，而賴炎生已於108年12月26日死亡，繼承人為兩造， 訴外人即原告及被告賴宥安、賴美惠、賴美玲(下合稱賴宥 安等3人)之父賴登發雖於72年5月間書立土地使用權同意書 同意賴炎生於系爭土地上興建系爭建物，然並未約定有租金 、對價，故應為使用借貸契約關係，而借用系爭土地者賴炎 生業已去世，原告為賴登發之繼承人，自得依民法第472條 第4款終止系爭土地之使用借貸契約。
㈡觀系爭建物之建築執造申請書、使用執照申請書、建物登記 謄本所記載之用途均為「住宅」、「住家用」，建築種類為 「加強磚造」，惟本院會同兩造於111年1月7日至現場勘驗 時可見，系爭建物髒亂破舊不堪，且賴榮村亦在場陳明系爭 建物之現況係作為生產紅土及作為倉庫使用，堪認系爭建物 已長久未作為住宅使用，是以，賴炎生借用系爭土地興建系 爭建物，作為居住使用之目的，已使用完畢，又系爭建物為 加強磚造結構，自72年8月10日興建完成至今，已近40年， 依固定資產耐用年數表之記載，系爭建物已逾越加強磚造住 宅之35年耐用年數，是以，不論係借用系爭土地興建建物之 居住目的或是系爭建物之客觀使用年限，系爭土地之使用借 貸目的當屬完成，原告亦得依民法第470條第1項就系爭土地 為終止使用借貸契約之意思表示。
㈢占用他人土地，依社會通常觀念，可獲得相當租金之利益。 系爭建物及其他違章建築現由賴榮村無權占有使用中，共占 用系爭土地面積200.31平方公尺，以系爭土地申報地價每平 方公尺為1,200元，每年年息10%計算相當於租金之不當得利 ，賴榮村每年應給付原告2萬4,037元，則5年之不當得利應 為12萬1,850元(計算式：200.31平方公尺×申報地價每平方 公尺1,200元×10%×5年＝12萬1,850元)，又原告於租屋公開平 台上查找鄰近系爭建物之標的或附近交通、居住便利性相似 之標的，每坪租金約為233至770元間，其中距離最為接近者 為工業廠辦標的，每坪租金約為233元，倘以此標的換算賴 榮村占用之建物面積，市場上之客觀租金亦達每月1萬4,118 元(計算式：200.31平方公尺×0.3025×233元＝1萬4,118.4， 元以下四捨五入，下同)，原告前開請求之不當得利數額並 未逾越市場客觀租賃標準，應屬適當。
㈣被告等為賴炎生之繼承人，已無繼續使用系爭土地之合法權 源，為此，爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆屋還地 ，及被告賴榮村應給付原告相當於租金之不當得利。並聲明 ：⒈如主文第1項所示；⒉賴榮村應給付原告12萬1,850元；⒊ 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠賴榮村、賴素月、賴碧雲(下合稱賴榮村等3人)則以：系爭建 物及加蓋違建部分均為賴炎生所建，系爭建物係合法興建， 不同意原告將系爭建物全部拆除，惟就建物超過登記範圍16 .86平方公尺之部分及違建部分拆除並無意見，拆除費用應 由兩造共同分擔。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁 回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈡賴宥安等3人均表示同意拆除系爭地上物並將系爭土地返還原
告。
三、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下（卷第 170至171、287頁)：
㈠兩造不爭執事項：
⒈原告於110年3月5日因繼承而自賴登發取得系爭土地所有權， 系爭建物現登記為賴炎生所有，賴炎生於000年00月00日死 亡，其繼承人為兩造，訴外人賴薰敏、賴素珠拋棄繼承，系 爭地上物均為兩造繼承賴炎生公同共有。
⒉系爭建物是由賴炎生出資興建，興建時有取得訴外人即當時 系爭土地全體共有人蕭水源（應有部分比例4480/227423） 、鄭石旺（應有部分比例5/21）、鄭石欽（應有部分比例5/ 21）、鄭石富（應有部分比例5/21）、洪陳秀春（應有部分 比例11265/2274 23 ）、林金城（應有部分比例17553/2274 23）、賴登發（應有部分比例31680/227423）之同意。 ㈡爭點：
⒈系爭地上物占用系爭土地有無合法使用權源？ ⒉原告之請求有無理由？
四、法院之判斷
㈠訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，適用下列各 款之規定：一、共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟 人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民 事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。所謂「對於全體不生 效力」，即共同訴訟人中一人所為捨棄、認諾、撤回、和解 、自認、不爭執他造主張之事實等不利於共同訴訟人之行為 ，視為全體均未為該行為而對於全體不生效力（最高法院70 年度台上字第1398號、100年度台上字第1355號判決意旨參 照）。本件原告請求拆除之系爭地上物及擬終止之使用借貸 契約關係均為兩造繼承賴炎生後公同共有（兩造不爭執事項 ⒈，民法第1148條第1項、第1151條參照），因訴訟標的之法 律關係對被告必須合一確定，故賴宥安等3人雖同意拆除系 爭地上物將土地返還原告，然依首揭規定，對全體不生效力 ，本院自不受其拘束，合先敘明。
㈡爭點一
⒈稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於 無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。依本 院調得之系爭建物建築執照案資料，賴炎生興建系爭建物時 ，曾獲當時系爭土地全體共有人同意（即兩造不爭執事項⒉ ），其等所出具之土地使用權同意書記載「茲有賴炎生等壹 人，擬在下列土地興建貳層RC造建築物壹棟，業經蕭水源等 七人完全同意，為申請建造/雜項執照特立此同意書為憑…同
意使用土地面積貳参捌㎡」，足見當時土地共有人全體同意 賴炎生可在系爭土地上興建RC造建物1棟，面積為238平方公 尺，因賴炎生與前揭土地共有人間並未約定必需支付對價， 足見所成立者應為使用借貸契約，且該使用借貸契約並未約 定使用期限。惟因前揭土地使用權同意書僅同意賴炎生興建 2層RC造建物1棟，顯見附圖編號B之1層挑高鐵皮建物並不在 土地共有人同意之範圍內，故該部分占用系爭土地自無合法 權源。
⒉借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者 ，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期， 可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借 貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得 隨時請求返還借用物，民法第470條定有明文。而使用借貸 未定有期限而定有使用之目的者，應於其借用完畢時返還之 ，但經過相當時期，可推定借用物已使用完畢者，貸與人亦 得為返還之請求，民法第470條第1項後段規定甚明。準此， 借地造屋未定有期限者，法院自應斟酌房屋之種類、品質及 經過時期並一切情形，以定其使用土地是否已完畢，不能一 概認為必須俟房屋毀壞至不堪使用之時，始得謂依借貸目的 已使用完畢。本件地上房屋究竟建造於何時﹖迄今已存在多 久﹖其構造及主要建材為何﹖是否已逾齡﹖有無危害住房安全 之虞﹖原審悉未調查審認，並參照行政院頒布之固定資產耐 用年數表所載房屋之耐用年數，資以判斷江○○借用土地之目 的已否完畢，徒以系爭房屋尚堪使用為由，遽認上訴人及其 他共有人於78年5月1日通知江○○返還土地，並非合法，雙方 之使用借貸關係依然存在，而為不利於上訴人之判決，自欠 允洽（最高法院80年度台上字第2016號判決意旨參照）。附 圖編號A、221建號建物等地上物依建物登記第一類謄本（卷 第27頁）、房屋稅籍證明書、稅籍紀錄表、房屋平面圖（卷 第95至99頁）所示，均為加強磚造或鋼鐵造，建築完成日期 為72年8月10日或72年6月間，而依行政院頒布之固定資產耐 用年數表所載房屋之耐用年數，加強磚造為35年，金屬建造 有披覆處理為20年，無披覆處理為15年，上開地上物使用迄 今均已將近40年，早已逾耐用年數，且賴炎生當初借用土地 建屋係供其一家使用，然賴榮村自承系爭建物現況僅供其一 人使用（卷第170頁），顯亦與當初借貸之目的不符，則依 前揭最高法院判決意旨，應認符合民法第470條第1項後段已 經過相當時期，可推定借用物已使用完畢，可認原有使用借 貸關係應已消滅，堪認該等部分占用系爭土地亦無正當權源 。
⒊況使用借貸之借用人死亡者，貸與人得終止契約，民法第472 條第4款定有明文。考其立法理由係謂：借用人死亡，貸與 人不欲其繼承人繼續使用借貸者，既不能以法律強其繼續， 即應認其有終止契約權。應令終止契約，藉以保護權利，以 昭公允（最高法院109年度台上字第2433號判決意旨參照） 。本件原借用人賴炎生已死亡，其死亡後之使用借貸關係應 由兩造共同繼承，貸與人賴登發死亡後則由原告繼承，而賴 炎生死亡後符合民法第472條第4款規定要件，原告得終止原 有之使用借貸關係，於原告終止原有使用借貸關係後，系爭 地上物占用系爭土地即無合法使用權源。
㈢爭點二
⒈拆除地上物返還土地部分
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對 於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段 、中段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之 訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，僅以非 無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責 任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如 不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台 上字第1552號判決意旨參照）。依前開說明，系爭土地原有 使用借貸關係已消滅，故原告請求被告拆除系爭地上物返還 土地為有理由。
⒉相當租金不當得利部分
⑴無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返 還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別 規定甚明。又使用借貸，其借用人應於依借貸之目的使用完 畢時，返還借用物予貸與人，此係使用借貸關係當然消滅原 因之一，與使用借貸之終止，須待貸與人合法為終止之意思 表示，使用借貸關係始生消滅之情形並不相同，此觀民法第 470條第1項及第472條之規定自明（最高法院107年度台上 字第1841號判決意旨參照）。依照前開說明，附圖編號B部 分自始即無使用借貸契約關係存在，而附圖編號A、221建號 建物部分，原有使用借貸契約關係應自賴炎生死亡之翌日即 108年12月27日起消滅，則被告無法律上之原因，以系爭地 上物占有使用原告所有之系爭土地，致原告無法使用，因而 受有損害，該「使用利益」依其性質不能返還。而無權占用 他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（ 最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照），因此，原告 依不當得利之規定，請求被告返還相當於土地租金之不當得
利，自屬有據。
⑵城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之 特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自 不受土地法第97條規定之限制（最高法院92年度台簡上字第 20號判決意旨參照）。本院至現場履勘，附圖編號A、221建 號建物部分現況作為倉庫使用，附圖編號B部分則作為生產 紅土使用，均係作為商業而非居住使用，則原告請求相當租 金不當得利自不受土地法第97條之限制。再土地租金之數額 ，除「以土地申報地價為基礎」外，尚須斟酌土地之位置， 工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益 等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上 字第3071號判決意旨參照）。而土地公告現值與土地之市價 相去甚遠，且申報地價遠低於公告現值，況依原告所提系爭 土地鄰近租金資料（卷第271至277頁），均遠較系爭土地申 報地價10％為高，故原告主張以系爭土地申報地價10％計算其 所受損害，尚屬可採。系爭土地申報地價為每平方公尺1,20 0元（卷第23頁一類謄本），依此計算原告所得請求系爭地 上物占用系爭土地之相當租金之不當得利之金額應為7萬4,0 58元{計算式：【占用面積（16.86＋111.04）平方公尺×1又3 63/365年（108年12月27日至起訴日即110年10月25日共計1 年又363日）＋72.41平方公尺×5年】×申報地價每平方公尺1, 200元×10％＝7萬4,057.9元，小數點以下四捨五入}。 ⑶惟繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部 為公同共有，民法第1151條定有明文。遺產未分割前所生之 債務亦應為全體繼承人公同共有之債務（孫森焱著，民法債 編總論下冊，89年8月修訂版，第932至933頁），在外部關 係無從依應繼分比例分擔，各債務人係就全體債務負責，而 非部分負責，屬數人負同一債務而其給付不可分之情形，應 依民法第292條規定，準用連帶債務之規定，是全體繼承人 就分割遺產前遺產所生債務，應負連帶給付之責。至內部關 係上則應類推適用民法第1153條第2項規定按應繼分比例負 擔。本件系爭地上物為兩造公同共有，故所衍生拆除義務及 不當得利返還義務亦應由兩造連帶負責，故原告請求賴榮村 給付7萬4,058元應屬有據，惟在內部關係上，兩造就此等債 務均應依應繼分比例負責（亦即由原告與賴宥安等3人各負 擔1/16，由賴榮村等3人各負擔1/4），併予敘明。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條 ，請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。逾此範 圍，則無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保請准宣告假執 行，被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，就原告勝訴部
分，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告 敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項（ 訴訟費用在兩造內部關係上亦應依繼承賴炎生遺產之應繼分 比例負擔，附此敘明）。
中 華 民 國 111 年 3 月 25 日 民事第二庭 法 官 王筆毅
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 劉家蕙
中 華 民 國 111 年 3 月 25 日