臺灣苗栗地方法院民事判決
109年度簡上字第52號
上 訴 人 駱文鈞
訴訟代理人 蘇靜雅律師
被 上訴人 李必昌
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國109年7月31
日本院苗栗簡易庭109年度苗簡字第137號第一審判決提起上訴，
本院於111年3月16日辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項部分，暨訴訟費用(確定 部分除外)之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人應自苗栗縣○○鎮○○段○○段000○號( 即門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○街00巷0 號)建物遷出， 並將前開建物騰空交付予上訴人。
三、第一審(確定部分除外)、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、上訴人主張：
㈠兩造於99年8 月5 日簽訂協議書（下稱系爭協議書），約 定被上訴人將苗栗縣○○鎮○○段○○段000○號(即門牌號碼苗 栗縣○○鎮○○里00鄰○○街00巷0 號)建物(下稱系爭建物)轉 讓予上訴人，上訴人仍應提供被上訴人無償居住。因被上 訴人先前業以系爭建物向彰化商業銀行股份有限公司（下 稱彰銀）貸款新臺幣(下同)420 萬元供己花用，因系爭建 物之移轉，故彰銀貸款義務人改設為上訴人，扣款上訴人 之帳戶，因彰銀貸款本應由被上訴人負擔，兩造遂於系爭 協議書第1條約定，被上訴人應按月給付彰銀貸款予上訴 人。且於第2條約定：「若李必昌累積3 個月無法繳納彰 銀每月之貸款，以致駱文鈞有催告情事且李必昌本人亦無 法處理，駱文鈞即可出售該屋，則李必昌必須遷出不得異 議。」
㈡然被上訴人自104 年3 月至105 年10月、106 年10月、108 年2 月至109 年6 月均未如期繳納彰銀貸款，共積欠上 訴人545,394 元，已超過累積3個月未繳納。上訴人前於1 08 年10月4 日以存證信函催告被上訴人返還代墊之彰銀 貸款，言明若不清償，將依系爭協議書第2條約定處理。 但被上訴人於108 年10月22日函覆之存證信函，未表示欲 清償所欠之彰銀貸款，且迄本件審理2、3年之期間，均無 法返還上訴人代墊之彰銀貸款，顯見被上訴人確實無法處 理。況且，上訴人於本院審理過程中，與訴外人住商不動
產簽訂專任委託銷售契約，期間為111年1月29日至112年1 月31日止，已有出售之計畫，被上訴人應依約遷出系爭建 物。
㈢上訴人前於同年11月15日以存證信函催告被上訴人遷出系 爭建物，未獲置理。爰依系爭協議書第2條約定提起本訴 等語(關於上訴人依民法第179 條規定及系爭協議書第1條 約定請求被上訴人返還代墊金額545,394 元，業經原審判 准上訴人之請求，因被上訴人未上訴而告確定，故省略此 部分之攻防方法與判斷)。並聲明：被上訴人應自系爭建 物遷出，並將系爭建物騰空交付予上訴人。
二、被上訴人抗辯：
㈠其自父親繼承系爭建物，因其經商對外負債，為恐連累父 親遺留之系爭建物，故於99年7 月間商請借用上訴人名義 ，將系爭建物借名登記於上訴人名下，被上訴人為實質所 有權人，權狀仍由被上訴人保管；又其曾因資金周轉，向 訴外人即上訴人之母李洛珊借款，李洛珊亦要求被上訴人 應一併確保債權，被上訴人同意將系爭建物先行移轉給李 洛珊指定之上訴人，以擔保被上訴人對李洛珊之債務。兩 造與李洛珊乃於99年8 月5 日簽立系爭協議書，約定由被 上訴人繼續使用系爭建物，及負擔相關稅捐，且系爭建物 將來之變價係擔保其對李洛珊之債務，系爭協議書乃信託 讓與擔保契約，上訴人僅為李洛珊之出名名義人，非系爭 協議書之真正權利人，上訴人無法越過真正權利人李洛珊 之地位，逕依系爭協議書第2條約定請求被上訴人自系爭 建物遷出。
㈡因上訴人形式上受讓系爭建物，故於系爭協議書約定由被 上訴人承擔相關貸款。被上訴人收受上訴人108 年10月4 日存證信函後，多次試圖連繫，因上訴人拒絕提供貸款明 細供核對，斷絕連繫，不能認為上訴人已完成催告程序。 而且系爭協議書第2條約定「李必昌本人亦無法處理」， 應指被上訴人非處分祖產則無法償還彰銀貸款之情形，然 系爭建物之市價應足以清償彰銀貸款，不致影響上訴人個 人之固有財產，故本件不合於「李必昌本人亦無法處理」 之情形。被上訴人有誠意、意願處理積欠之彰銀貸款，但 其應收債權因疫情而延宕而暫時無法返還上訴人，若被上 訴人付完彰銀貸款，上訴人應將系爭建物過戶至被上訴人 指定之名義人。
㈢而且，系爭協議書係因擔保被上訴人對李洛珊之債務而簽 立，與彰銀貸款無涉，彰銀貸款不在系爭協議書約定之擔 保範圍內。縱上訴人先行墊付彰銀貸款，仍不得依系爭協
議書行使擔保權。另依系爭協議書第2條約定，係重申擔 保物變價之後果，非使債權人在擔保物變價前請求債務人 遷出，而上訴人既未出售系爭建物，自不得跳過出售過程 ，逕請求被上訴人遷出系爭建物等語。
㈣並聲明：
⒈上訴人前開之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原審判決駁回上訴人有關被上訴人應自系爭建物遷出，並將 系爭建物騰空交付予上訴人之請求。上訴人不服原審上開判 決提起上訴，並聲明：㈠原判決關於主文第二項及第三項部 分應予廢棄。㈡被上訴人應自系爭建物遷出，並將系爭建物 騰空交付予上訴人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下： ㈠兩造不爭執事項
⒈被上訴人於70年6 月22日以贈與為登記原因，取得系爭 建物及坐落土地之所有權（見原審卷第125 頁）。 ⒉被上訴人對外負債，為避免因其負債致系爭建物遭強制 執行，兩造無買賣之真意，於99年7 月7 日簽訂不動產 買賣契約書（見原審卷第147-158頁 ），再於同年月29 日以買賣為登記原因，將系爭建物及坐落土地所有權移 轉登記予上訴人（見原審卷第117-121 頁），上訴人未 支付被上訴人任何價金。
⒊上訴人於99年7 月29日將系爭建物及坐落土地設定504 萬元最高限額抵押權予彰銀（見原審卷第117-121 頁） ，因彰銀要求由所有權人貸款，上訴人以其名義向彰銀 貸款，將其借得之420 萬元借款全數交予被上訴人，被 上訴人用以清償其原先積欠之貸款420 萬元。 ⒋兩造與李洛珊於99年8 月5 日訂立系爭協議書（見原審 卷第35頁）。系爭協議書第1 條約定：「房屋仍為李必 昌無償居住，但向彰化銀行借貸之420 萬元由李必昌依 貸款之約定每月繳納，不得有誤，如有延誤或損失皆由 李必昌負責。」第2 條約定：「若李必昌累積3 個月無 法繳納彰化銀行每月之貸款，以致駱文鈞有催告情事 且李必昌本人亦無法處理，駱文鈞即可出售該屋，則李 必昌必須遷出不得異議。」第3 條約定：「若房屋出售 ，出售後所得之款項除償還彰化銀行之貸款外，尚須償 還李必昌向李洛珊之借款......。」( 見原審卷第35頁 ) ，上述約定合法有效。
⒌系爭建物及坐落之土地所有權移轉登記予上訴人後，迄 今均仍由被上訴人占有使用，房屋稅、地價稅及管理費
費用均由被上訴人負擔。
⒍被上訴人自104 年3 月至105 年10月、106 年10月、108 年2月至109 年6 月間，未依系爭協議書第1 條繳納彰 銀貸款共545,394 元，此部分款項均由上訴人代向彰銀 清償；被上訴人累積3 個月以上無法繳納彰銀每月之貸 款。
⒎上訴人於108 年10月4 日以存證信函催告被上訴人處理 上訴人所墊付之104 年3 月至105 年10月、108 年2 月 至9 月之彰銀貸款（見原審卷第47-55 頁），經被上訴 人收受( 見原審卷第65頁) ；上訴人有催告情事。 ⒏被上訴人於原審判決後之109 年7 月迄今均未繳納積欠 彰銀之貸款，上訴人有權依系爭協議書第1 條約定請求 給付已墊付之貸款數額；截至110 年7 月31日前，彰銀 之貸款餘額為2,110,619 元( 含本金2,109,394 元、利 息1,225 元)(見簡上卷第375 頁)。
⒐被上訴人於110 年8 月31日準備程序時承諾返還彰銀貸 款：第1期於110 年12月31日前還款100 萬元，第2期於 111 年3 月31日前還款100 萬元；第3期於111 年6 月3 0日前還款925,183 元，迄今仍未履行上述還款條件(見 簡上卷第389 頁) 。
⒑系爭建物尚未出售。
㈡兩造爭執事項
⒈被上訴人是否合於系爭協議書第2 條約定「本人無法處 理」之條件？
⒉系爭協議書第2 條「被上訴人遷出」，是否附「出售系 爭建物」之條件？
⒊被上訴人是否以不正當行為阻止「出售系爭建物」之條 件成就？
⒋上訴人依系爭協議書第2 條約定請求被上訴人遷出系爭 建物，有無理由？
五、本院之判斷
㈠被上訴人合於系爭協議書第2 條約定「本人無法處理」之 條件：
⒈經查，被上訴人自104 年3 月至105 年10月、106 年10 月、108 年2月至109 年6 月間，未依系爭協議書第1 條約定繳納彰銀貸款共545,394 元，此部分款項均由上 訴人代向彰銀清償；被上訴人於109 年7 月迄今均未繳 納積欠彰銀之貸款；截至110 年7 月31日前，彰銀之貸 款餘額為2,110,619 元( 含本金2,109,394 元、利息1, 225 元)；被上訴人累積3 個月以上無法繳納彰銀每月
之貸款；又上訴人已於108年10月催告被上訴人處理其 墊付之彰銀貸款等節，為兩造所不爭執，堪以認定。又 催告是指債權人請求債務人給付之通知，該存證信函已 具體表明被上訴人所欠月份及金額，請被上訴人期限內 給付上訴人欠款，上訴人完成催告甚明，不以提供貸款 明細為必要。被上訴人抗辯：其收受存證信函後上訴人 拒絕提供貸款明細，不能認為上訴人完成催告程序云云 ，並不可採。
⒉又被上訴人自108年10月受催告後迄本件言詞辯論終結長 達2年半，甚至前於原審判決後，及本院準備程序進行 時予其長達數月之償還機會時，均未能給付上訴人上述 代墊款分文，或主動償還彰銀任何貸款，堪認被上訴人 本人無法處理彰銀貸款事宜。被上訴人固然抗辯：第一 銀行支付開發費用因疫情延宕而未給付，其有實力及誠 意處理欠款，及李碧雲願意先代償上訴人50萬元；且系 爭建物之市價足供清償欠款云云。然被上訴人遲至言詞 辯論終結前，仍未積極償還上訴人所代墊之彰銀貸款， 且系爭建物為不動產，於其變價前無法解決上訴人逐月 負擔彰銀貸款的燃眉之急；又其與李碧雲均附帶以返還 建物作為還款條件，但被上訴人與李洛珊之債務未釐清 確認前，兩造尚難達到返還系爭建物之共識，難以其將 來不確定之應收債權或共識達成，認其可妥善處理彰銀 貸款。故被上訴人前揭抗辯，空口白話，不足憑採。 ㈡系爭協議書第2 條「被上訴人遷出」，未附「出售系爭建 物」之條件：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所 用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真 意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思 表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習 慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法 律效果而為全盤觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥 字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意(最高 法院109年度台上字第3080號判決意旨參照)。次按解釋 意思表示，應探求當事人之真意。而解釋當事人之意思 表示，應於文義上及論理上詳為推求，依當時之情形及 其他一切證據資料，以探求當事人之真意(最高法院110 年度台上字第2485號判決意旨參照)。
⒉經查，於系爭協議書見證人欄署名之證人李碧雲於原審 原證稱：被上訴人要用上訴人名字保留系爭建物即祖產 ，保留的原因，可能是被上訴人另有欠款，好像跟銀行
有關；系爭協議書第2條約定「且李必昌本人亦無法處 理」我不知道如何解釋，當初沒有想到被上訴人會拖延 沒有付這筆錢；我不知道同條為何約定「駱文鈞即可出 售該屋」、「則李必昌必須遷出」，當時簽的時候很匆 忙簽訂(見原審卷第223、224頁)。「(原審法官問：關 於系爭協議書第2條，約定『駱文鈞即可出售該屋』、『則 李必昌必須遷出』，有無約定先後順序？)要有出售計畫 ，李必昌才須要遷出，當時有這樣約定。」、「當時我 們有講要賣房子是大事情，故須有出售計畫，且要大家 即簽立協議書的人討論。且系爭建物是祖產，不能說要 賣就賣。」等語(見原審卷第224、225頁)。證人李碧雲 原證述系爭協議書第2條約定經過及意思，大多陳述不 知道；且其自陳未參與系爭協議書之擬定，詳細內容不 是很確定(見原審卷第224、225頁)等語；庭後尚具狀表 示：其對系爭協議書均未參與逐條討論，由李洛珊擬稿 ，被叫來簽名等語(見原審卷第239頁)。其既然未參與 逐條討論，則其前開有關出售計畫在先、被上訴人遷出 在後之證述，頗為可疑。
⒊嗣本院審理時，證人李碧雲再度到庭證稱：「(受命法官 問：提示原審卷第239 頁，螢光筆部分寫本人對於二段 協議均未參與逐條討論，由李洛珊擬稿被叫來簽名？) 我沒有印象。(受命法官問：你是大家都擬完了，叫你 在見證欄位簽名，是嗎？)是，所以我沒有印象。(受命 法官問：提示原審卷第224 頁言詞辯論筆錄，劃線的部 分，你稱要有出售計畫，被告才需要遷出，你講這句話 的依據為何？)我的概念，這個房子壓根是不能賣的， 不曉得為何約定要賣房子，為何被告要遷出，這個房子 賣了，祖先的牌位要放哪裡，父母去世有交代，房子要 給後代的人住，不是要賣的，我腦袋裡沒有這個房子要 賣，為何一家人為了錢打官司打到這樣要賣祖產。(受 命法官問：你會講這句話是你心理的念頭，不是兩造有 達成合意？)當初兩造沒有這樣的合意，沒有合意要有 出售計畫再遷出。」(見簡上卷第439、440頁)。依證人 李碧雲上揭證詞，其坦承兩造沒有合意要有出售計畫再 遷出。其個人心中不願出賣祖產之願望，並不能拘束兩 造。
⒋又查，被上訴人對外負債，為避免因其負債致系爭建物 遭強制執行，兩造無買賣之真意，於99年7 月7 日簽訂 不動產買賣契約書，再於同年月29日以買賣為登記原因 ，將系爭建物及坐落土地所有權移轉登記予上訴人，上
訴人於99年7 月29日將系爭建物及坐落土地設定504 萬 元最高限額抵押權予彰銀，上訴人以其名義向彰銀貸款 之420 萬元悉數交予被上訴人，故彰銀對外追償貸款之 對象為上訴人，但實際貸款資金均由被上訴人獲取。故 考究系爭協議書第2 條約定：「若李必昌累積3 個月無 法繳納彰銀每月之貸款，以致駱文鈞有催告情事且李必 昌本人亦無法處理，駱文鈞即可出售該屋，則李必昌必 須遷出不得異議。」之背景原因事實，該約定之真意， 應係確保被上訴人如期繳付彰銀貸款，以避免對上訴人 造成額外之彰銀貸款負擔。倘被上訴人未能處理彰銀逾 期債務，上訴人即有權出售系爭建物及令被上訴人遷出 ，再依第3條約定將出售所得之款項優先償還彰銀之貸 款。被上訴人抗辯：上訴人非權利人；系爭協議書之性 質為讓與擔保，讓與系爭所有權目的僅在擔保李洛珊之 債權，彰銀貸款不在擔保範圍內云云，核與系爭協議書 第2條約定之權利主體為兩造、標的為彰銀貸款之字義 不合，不足憑採。
⒌綜上文義及論理之解釋，再依交易習慣及經濟目的，出 售之建物若有他人居住，不利高價出售，被上訴人所為 上訴人應先完成出售再令被上訴人遷出系爭建物之抗辯 ，易使系爭建物遭賤賣，不能達到以最大變現值償還債 務之契約目的，對兩造誠屬不利，被上訴人前揭抗辯有 違常情。而且證人李碧雲亦已證述雙方未合意要有出售 計畫再遷出、大家須協議出售計畫之條件。況依社會通 念，系爭協議書第1條約定系爭建物原為被上訴人所有 ，因故轉讓於上訴人名下，故系爭建物即使為祖產，亦 已分配予上訴人，李碧雲等姊妹本無置喙或議決系爭建 物是否出售之餘地。準此探求當事人之真意，應認被上 訴人累積3 個月無法繳納彰銀每月之貸款，以致上訴人 有催告情事且被上訴人本人亦無法處理，上訴人即得全 權處置系爭建物，包含出售及命被上訴人遷出系爭建物 。
㈢上訴人依系爭協議書第2 條約定請求被上訴人遷出系爭建 物，為有理由：
綜上，上訴人累積3 個月無法繳納彰銀每月之貸款 ，以 致上訴人有催告情事且被上訴人本人亦無法處理，系爭協 議書第2條約定之3項條件均已成就，上訴人得依系爭協議 書第2 條約定請求被上訴人遷出系爭建物。本院自亦無庸 審究爭點⒊被上訴人是否以不正當行為阻止「出售系爭建 物」之條件成就？併此敘明。
六、綜上所述，上訴人累積3 個月無法繳納彰銀每月之貸款 ， 以致上訴人有催告情事且被上訴人本人亦無法處理。從而， 上訴人依系爭協議書第2條約定請求被上訴人應自系爭建物 遷出，並將系爭建物騰空交付予上訴人，為有理由，應予准 許。原審判決主要立基於證人李碧雲之證述，判決駁回上訴 人前開之訴，自有未合。上訴意旨指摘原判決此部分不當， 求予廢棄改判，為有理由，爰判決如主文第1項至第2 項所 示。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第450 條、第463條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 3 月 30 日 民事第一庭 審判長法 官 宋國鎮
法 官 黃思惠
法 官 張新楣
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 劉立晨
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日
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