臺灣花蓮地方法院民事判決
110年度訴字第253號
原 告 劉玉春
訴訟代理人 高逸軒律師
被 告 陳雅珍
陳金珠
共 同
訴訟代理人 吳明益律師
闕言霖律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年2月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自民國109年11月11日起至喪失如附表所示系爭房屋所有權及系爭附屬建物事實上處分權之日止，按月給付如附表所示金額予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決第1項到期部分，於原告每期以新臺幣（下同）1,574元為被告供擔保後，得假執行。但被告陳雅珍、陳金珠每期如各以2,624元、2,099元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊先生即訴外人鍾添平於民國109年2月11日與訴 外人黃俊豪，經本院108年司執字第6427號強制執行程序之 拍賣（下稱系爭拍賣），而共同取得坐落花蓮縣○○市○○段○0 000地號土地（下稱系爭土地）之所有權，應有部分各為99/ 100、1/100；嗣鍾添平以夫妻贈與為由，於109年11月11日 將系爭土地應有部分99/100移轉登記於原告名下。被告共有 之花蓮縣○○市○○段○0000○號房屋（門牌號碼為花蓮市○○街00 巷00號，下稱系爭房屋）及其旁未經保存登記之附屬建物( 為1層樓建物，因查封而編為查封2256建號，下稱系爭附屬 建物），均坐落於系爭土地上，惟並無合法占用權源，被告 自受有相當於租金之不當得利。又系爭附屬建物面積高達55 .56平方公尺，遠超過系爭房屋1樓面積之一半，且經主管機 關認屬違章建築，若遭拆除，將導致系爭房屋2樓之部分有 一半以上的面積懸空，嚴重影響結構安全而無存在之價值。 為此，爰依民法第767條第1項、第179條規定，起訴請求被 告拆除系爭房屋及系爭附屬建物，並返還系爭土地予原告及 其他共有人全體，另請求被告應自109年11月11日原告取得 系爭土地時起至返還系爭土地之日止，按月給付原告依土地
法第97條第1項之規定，以公告土地現值新臺幣（下同）43, 800元之年息10%計算之相當於租金之不當得利36,536元（計 算式：101.11㎡【系爭房屋1樓面積】43,800元10%12月9 9/100【原告應有部分】＝36,536元）等語。並聲明：㈠被告 應將系爭房屋及系爭附屬建物拆除，並將系爭土地返還原告 及其他共有人全體。㈡被告應自109年11月11日起至返還系爭 土地之日止，按月給付原告36,536元。㈢願供擔保，請准宣 告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭土地於系爭拍賣前，原係訴外人即被告之兄陳勝添所有 ，而陳勝添係於69年6月16日自祖母受贈該地，而系爭房屋 則於77年11月23日由父親陳庚祥興建並辦理第一次保存登記 ，嗣在其旁興建系爭附屬建物，迨陳庚祥死亡後，系爭房屋 及系爭附屬建物為陳雅珍、陳金珠與陳勝添繼承而共有，應 有部分各為4/9、4/9、1/9，系爭房屋及系爭附屬建物既屬 父親起造，故應係經陳勝添同意提供系爭土地為作為基地。 復因陳勝添積欠債務遭強制執行，其名下系爭土地、系爭房 屋及系爭附屬建物之應有部分，均遭拍賣，其中系爭房屋及 系爭附屬建物之應有部分，於拍賣後由陳雅珍行使共有人之 優先承買權而購得，故系爭房屋現為陳雅珍、陳金珠共有， 而系爭土地因被告無法提出租地建屋契約或其他相關證明文 件，而無法優先承買。惟陳勝添於本件拍賣時，既係系爭土 地之所有權人，亦係系爭房屋及系爭附屬建物之共有人，被 告自得依民法第425之1條之規定，對拍得系爭土地之人主張 有推定租賃關係，而有占有使用系爭土地之合法權源，而鍾 添平既因拍賣而取得系爭土地應有部分，原告復係自鍾添平 受贈該應有部分，原告自應受該推定租賃關係之拘束。 ㈡被告雖認同應負擔使用系爭土地之租金，惟就租金之數額， 認應依土地法第97條第1項規定，以系爭土地之「土地申報 地價」每平方公尺5,040元為計算基準，並考量系爭土地位 置、工商業繁榮程度、被告利用基地之經濟價值僅供自己居 住使用等因素，認應以申報地價年息5%計算租金為適當，是 原告每月得向被告請求之租金應為2,982元（計算式：5,040 元142㎡【系爭土地面積】5%12＝2,982，元以下四捨五入 ，下同）。
㈢系爭附屬建物分別位於系爭房屋之前部及後部，被告並未收 受任何違建拆除通知，況系爭附屬建物係增建於系爭房屋之 外，系爭房屋不因該部分之增建而影響其結構完整性，自無 原告所指系爭房屋不具存在價值之情形。
㈣並均為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉若受不利判決，被告願
供擔保免為假執行。
三、本件不爭執事項(見本院卷第179頁）： ㈠本院前以系爭拍賣程序拍賣陳勝添所有系爭土地(應有部分為 1/1）及系爭房屋、系爭附屬建物(應有部分均為1/9），嗣 鍾添平、黃俊豪於109年2月11日拍得系爭土地，並經本院於 109年3月25日核發權利移轉證書，而分別取得系爭土地應有 部分99/100、1/100，並於109年4月7日完成所有權移轉登記 ；嗣鍾添平以夫妻贈與為由，於109年11月11日將系爭土地 應有部分99/100移轉記於原告名下。系爭土地現由原告、黃 俊豪共有，應有部分各為99/100、1/100。 ㈡系爭房屋及系爭附屬建物於系爭拍賣時，其所有權人為陳雅 珍、陳金珠、陳勝添，應有部分各為4/9、4/9、1/9，嗣因 陳雅珍以系爭房屋及系爭附屬建物共有人之身分，行使優先 承買權買受陳勝添就系爭房屋及系爭附屬建物之應有部分， 並於111年1月25日登記為該應有部分之所有權人。系爭房屋 及系爭附屬建物現由陳雅珍、陳金珠共有，應有部分各為5/ 9、4/9。
㈢系爭房屋及系爭附屬建物位於花蓮市，周邊均為住家，鄰近 地區工商業繁榮程度尚佳，現為被告作為住宅使用。 ㈣原告取得系爭土地時，系爭土地之「申報地價」為每平方公 尺5,040元，「土地公告現值」為每平方公尺43,800元。四、本件爭點（見本院卷第180頁）：
㈠系爭土地於拍賣時，陳勝添亦同為系爭房屋及系爭附屬建物 之共有人之一（應有部分為1/9 ），此時被告得否於系爭拍 賣後，以系爭房屋及系爭附屬建物共有人身分對系爭土地所 有權人主張就系爭土地有民法第425條之1之推定租賃關係？ ㈡系爭房屋及系爭附屬建物之原始起造人與系爭土地原所有人 間，就系爭土地有無使用借貸關係？若有，被告得否以該使 用借貸關係對原告主張有權占有？
㈢若被告不得主張有權占有系爭土地，則原告主張拆屋還地是 否因違反誠信原則而不得准許？
㈣系爭附屬建物若經拆除，是否影響系爭房屋之結構安全？ ㈤本件原告得否請求被告給付租金或相當於租金之不當得利？ 若可，被告各應給付之金額為何？
五、本院之判斷：
㈠被告依民法第425條之1第1項規定，得對原告主張有推定租賃 關係。
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋
受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。是當事人 間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係之 本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現， 並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地 使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地 與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。該所謂「土地 及房屋同屬一人」除「土地及房屋同屬相同之共有人」情 形外，尚包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外， 尚有其他共有人」之情形在內（最高法院110年度台上字 第1337號、106年度台上字第709號判決意旨參照）。易言 之，僅需土地及其上房屋之共有人有部分重合，即屬上開 條文所指「土地及房屋同屬一人」，而有上開條文適用。 ⒉經查，本院前以系爭拍賣程序拍賣陳勝添所有系爭土地及 系爭房屋、系爭附屬建物應有部分1/9時，陳勝添與被告 同為爭房屋及系爭附屬建物之共有人。嗣鍾添平、黃俊豪 於109年2月11日拍得系爭土地，並經本院於109年3月25日 核發權利移轉證書，而分別取得系爭土地應有部分99/100 、1/100，並於109年4月7日完成所有權移轉登記；嗣鍾添 平以夫妻贈與為由，於109年11月11日將系爭土地應有部 分99/100移轉記於原告名下，系爭土地現由原告、黃俊豪 共有，應有部分各為99/100、1/100。而陳雅珍則以系爭 房屋及系爭附屬建物共有人之身分，行使優先承買權買受 陳勝添就系爭房屋及系爭附屬建物之應有部分1/9，並於1 11年1月25日登記為該應有部分之所有權人。系爭房屋及 系爭附屬建物現由陳雅珍、陳金珠共有，應有部分各為5/ 9、4/9等情，已如前揭三、㈠、㈡所述。從而，系爭拍賣時 ，陳勝添既為系爭土地之所有權人及系爭房屋、系爭附屬 建物之共有人，即屬民法第425條之1第1項前段所指「土 地及房屋同屬一人」之情形，而有該條文之適用，被告自 得對系爭土地之受讓人主張有推定租賃關係存在，而原告 之前手鍾添平既因系爭拍賣而取得系爭土地應有部分，自 受該推定租賃關係之拘束，從而，原告既自鍾添平繼受系 爭土地應有部分，自亦同受拘束。
⒊綜上，被告得對原告主張就系爭土地有推定租賃關係，被 告之系爭房屋及系爭附屬建物占用系爭土地有合法權源， 本件原告請求被告拆屋還地，即屬無據。
㈡被告既得對原告主張就系爭土地有推定租賃關係，則被告其 他有利抗辯（即前揭四、㈡、㈢、㈣所示之爭點），本院即毋 庸逐一論列，附此說明。
㈢原告得請求被告給付如附表所示之租金。
⒈按推定之租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請 求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。次按城市 地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物「申報總價」 年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，上開 規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。 至基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟 酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經 濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定 ，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68 年台上字第3071號判決意旨參照）。
⒉查本件原告雖請求被告給付「相當於租金之不當得利」， 並主張以系爭土地之「土地公告現值」年息10%為計算基 礎等語。本院審酌原告既否認本件有民法第425條之1第1 項推定租賃關係之適用，依主張之一貫性，自無從苛求其 依同條第2項主張請求被告給付「租金」；並審酌不論「 相當於租金之不當得利」或「租金」，其本質上均為被告 使用系爭土地之對價之情。從而，本件在本院認有民法第 425條之1第1項推定租賃關係適用，及原告業已請求被告 給付使用系爭土地之對價等前提下，自應認原告已依同條 第2項對被告為「租金」給付之請求。又城市地方房屋之 租金，依土地法之規定，應以系爭土地之「申報總價」年 息10%為限，已如上揭⒈所述，是原告主張以「土地公告現 值」為計算基礎，自不可採，而應以上揭⒈所示之方式酌 定其租金。
⒊本院衡酌系爭房屋及系爭附屬建物位於花蓮市，周邊均為 住家，現僅為被告作為住宅使用，鄰近地區工商業繁榮程 度尚佳等情，已如前揭三、㈢所述，認原告請求被告給付 系爭土地之租金，應以系爭土地「申報地價」年息8%計算 為適當。又原告取得系爭土地時，系爭土地之「申報地價 」為每平方公尺5,040元，已如前揭三、㈣所述，經以申報 地價年息8%計算，則原告得請求被告按月給付之租金總額 為4,723元（計算式：5,040142㎡【系爭土地面積】8%9 9/100【原告就系爭土地之應有部分比例】12月＝4,723） 。而本件租金之債係屬可分，被告自應按其就系爭房屋及 系爭附屬建物之應有部分比例給付租金，是原告主張被告 應自109年11月11日（即原告取得系爭土地應有部分時） 起，按月給付如附表所示金額之租金，自屬有據，應予准 許，逾此部分即為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告請求被告各給付如附表所示之租金，為有理
由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。爰 判決如主文第1、2項所示。
七、兩造均陳明願供擔保，各聲請准、免假執行之宣告，就原告 勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准 許之。至原告敗訴部分其假執行之聲請則失所附麗，應予駁 回。爰判決如主文第4、5項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌 後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。九、本件原告請求給付如主文第1項所示租金部分，固經本院為 部分勝訴之判決，惟本件租金部分之請求係屬拆屋還地訴訟 之附帶請求，依民事訴訟法第77條之2之規定，未另併算其 訴訟標的價額，而原告既就請求被告拆屋還地部分敗訴，依 民事訴訟法第78條規定，則本件訴訟費用自應由原告負擔， 附此敘明。
中 華 民 國 111 年 3 月 4 日 民事第一庭 法 官 李立青
上列正本證明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
中 華 民 國 111 年 3 月 4 日 書記官 洪美雪
附表：
編號 被 告 就系爭房屋(花蓮市○○段○0000○號)及系爭附屬建物(同段查封2256建號)之應有部分比例 每月應給付原告之租金(新臺幣) 1 陳雅珍 5/9 2,624元（計算式:4,723×5/9＝2,624，元以下四捨五入，下同） 2 陳金珠 4/9 2,099元（計算式:4,723×4/9＝2,099）