臺灣花蓮地方法院民事判決
110年度訴字第192號
原 告 楊玉芳
訴訟代理人 蔡牧甫律師
被 告 鍾侑芸
張祐禎
黃俊豪
共 同
訴訟代理人 高逸軒律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國111年3月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。 民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又所稱請求之基 礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其 社會事實上之共通性及關聯性，變更或追加之訴與原訴之主 要爭點則有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為 同一或關連，因社會生活紛爭事實同一性，而就原請求之訴 訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內，於變更 或追加後新訴之審理程序有高度利用之可能性，為節省兩造 當事人之訴訟時間成本，暨司法資源避免浪費重複審理，因 而規定准予任意變更或追加，無須經他造同意，並期出於同 一或重要相關紛爭事實之一次解決（最高法院110年度台抗 字第279號民事裁定意旨參照）。
二、原告原起訴主張：被告以低價拍得花蓮縣○○市○○段000地號 土地及其上建物即同段213建號建物（門牌號碼為花蓮縣○○ 市○○路00號，上開土地及建物下合稱系爭房地）之法拍屋， 以詐欺話術詐騙原告而與原告於民國109年10月7日簽訂買賣 契約即原證2「成屋買賣契約書範本」之文件（下稱系爭契 約），約定被告張祐禎負責給付裝潢費用新臺幣（下同）10 0萬元，被告鍾侑芸保證其有專業裝潢團隊，且只需市價3分 之1價格，全力協助系爭房地之裝潢事宜，並承諾會於109年 12月底前將系爭房地裝潢到足以交屋並讓原告居住之程度， 使原告陷於錯誤，原告於109年9月25日給付被告鍾侑芸10萬
元，於109年10月8日、30日分別給付被告張祐禎40萬元、70 萬元。又被告從頭到尾均未裝潢，至今未點交予原告，並以 各式各樣理由拒絕原告看屋。嗣被告3人均失去聯絡、不知 去向。爰依民法第92條撤銷受詐欺而簽署系爭契約之意思表 示，該買賣關係自始無效，並依民法第179條規定，請求被 告張祐禎返還已受領之上開120萬元。被告上開詐欺行為構 成共同侵權行為，依民法第184條、第185條規定，請求被告 連帶賠償上開120萬元。又若法院仍認上開買賣關係成立， 因原告已以LINE對話紀錄、電話無數次催告被告履約，被告 仍不附任何理由，惡意遲延不履約，原告依民法第213條、 第226條、第227條、第231條、第232條、第252條、第254條 、第255條、第256條、第353條、第348條規定催告後解除系 爭契約，原告因被告遲延給付受有半年租屋費用損失共18萬 元、半年營業損失共6萬元，以上合計共為144萬元。依該等 規定請求被告賠償等語，並聲明：被告應連帶給付原告144 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。原告復於本院 審理時變更主張為：㈠先位聲明之先位主張部分：被告黃俊 豪向原告佯稱被告鍾侑芸為不動產經紀人，並介紹其與原告 認識。嗣透過被告鍾侑芸搓合，原告與被告張祐禎就系爭房 地於109年10月7日簽立系爭契約，該契約文書內容，兩造間 之意思表示並未合致，故就契約必要之點未約定，僅係草約 、草稿或預約，且被告鍾侑芸及黃俊豪憑藉買賣法拍屋屢屢 獲利為企業經營者，並於契約上虛偽記載，故系爭契約自始 不生效力或無效，被告應依民法第179條規定返還原告交付 之買賣價金120萬元，原告得依民法第259條回復原狀規定， 請求被告返還已交付之120萬元，並依民法第245條之1規定 ，向被告請求締約上過失之損害賠償即半年租屋費用損失共 18萬元、半年營業損失共6萬元，以上合計共為144萬元。請 求被告賠償等語，並為先位聲明：被告應連帶給付原告144 萬元，及自110年11月3日民事準備三狀繕本送達被告翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假 執行。㈡先位聲明之備位主張部分：若法院認原告之前開主 張無理由，系爭契約因被告有共同詐欺行為，致原告陷於錯 誤而與其簽立系爭契約，原告依民88條、第92條規定撤銷意 思表示，並依民法第179條規定及民法第184條第1項、第185 條規定，請求被告張佑禎給付原告已交付之120萬元買賣價 金，並依民法第184條第1項、第185條規定，請求被告連帶 給付即半年租屋費用損失共18萬元、半年營業損失共6萬元 ，以上合計共為144萬元。請求被告賠償等語，並為上述相
同之先位聲明。㈢備位聲明及主張部分：若法院認系爭契約 有效，被告張祐禎違反該契約約定之給付義務即1.先行給付 裝潢費100萬元之義務。2.將系爭房地於109年12月前交付予 原告之義務等。被告張祐禎不履行系爭契約，違反系爭契約 第11條約定，原告依該約定及民法213條、第231條、第254 條、第255條、第353條、第348條規定向被告張祐禎催告後 解除系爭契約，被告張祐禎應返還原告已交付之價金120萬 元、及給付違約金120萬元、及給付因遲延所生之損害即半 年租屋費用損失共18萬元、半年營業損失共6萬元，以上合 計共為264萬元。並為備位聲明：被告張佑禎應給付原告264 萬元，及自110年11月3日民事準備三狀繕本送達被告翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假 執行等語（見本院卷㈠第311至325頁、第363頁、第365頁、 本院卷㈡第33頁）。
三、查原告上開前後變更追加之訴，均係基於系爭契約所生之債 務不履行或有無侵權行為事實或契約效力存否等而為變更追 加，具有社會生活紛爭事實同一性，且經核原告原訴及變更 追加之後訴間，本件兩造提出之各項證據資料均可援用，是 原告變更追加前後之訴間，請求之基礎事實應為同一，符合 上開規定，原告所為之上開訴之變更追加自應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠先位聲明及該聲明之先備位請求部分（以下均依原告主張之 方式表示）：
1.先位聲明之先位請求：
⑴被告黃俊豪是原告開設之機車行的客人，原本也是朋友。於 109年6月間，被告黃俊豪向原告介紹說，有一個法拍屋很適 合原告，隨後被告黃俊豪即佯稱被告鍾侑芸係不動產經紀人 ，介紹被告鍾侑芸給原告認識。嗣透過被告鍾侑芸搓合，原 告與被告張祐禎就系爭房地，於109年10月7日簽訂系爭契約 書，約定由被告張祐禎給付裝潢費100萬，並約定由被告鍾 侑芸協助統包裝潢後「於109年年底前」交屋予原告，嗣後 被告張祐禎惡意不付裝潢費、被告鍾侑芸惡意不負責裝潢、 被告黃俊豪則稱「從來都不清楚狀況」。又被告鍾侑芸先前 即曾帶原告前往磁磚專賣店選購磁磚和燈飾，被告鍾侑芸並 佯稱會請建築師幫原告按比例畫出格局圖（原告從未看到） ，被告鍾侑芸再假裝與原告討論裝潢格局、致使原告陷於錯 誤，而與被告張祐禎於109年10月7日簽訂系爭契約，約定由 被告張祐禎負責給付裝潢費用100萬元、並由被告鍾侑芸無 數次保證其有專業裝潢團隊，而且只需要市價3分之1的價格
，被告鍾侑芸會完全協助本案房地之裝潢事宜，被告鍾侑芸 並承諾會於109年12月底前裝潢到足以交屋並讓原告居住的 程度，致使原告陷於錯誤，以致於109年9月25日給付被告鍾 侑芸10萬元及於109年10月8日、30日分別給付40萬元、70萬 元予被告張祐禎。被告鍾侑芸及張祐禎於收到款項之後，以 各式各樣的理由拒絕讓原告看屋，諸如「感冒、法院無法點 交、還沒確認正在審件、下禮拜才知道、順利的、帶原告再 去看另一棟房子，再順勢要脅原告想要看別的房地就是違約 ，要沒收訂金、推托說不知情、不瞭解何時約定要交屋、被 告三人吵架互掛電話，佯稱被告三人不合已經不聯絡的表象 、口稱有誤會等等」。110年1月15日原告與同教會之教友胡 佳惠、被告張祐禎在王記茶鋪協商，被告張祐禎佯稱對於契 約約定109年12月底前須由被告張祐禎及鍾侑芸負責裝潢並 交屋毫不知情，並佯稱原告應再給付120萬予被告張祐禎， 讓被告張祐禎得以完稅。然雙方買賣關係自始至終皆未用印 ，相關公契（例如：增值稅申報書、契稅申報書、所有權移 轉契約書等）皆從未繳交至地政事務所，自無從知曉完稅金 額，究竟是完納何人之稅。系爭房地若不依系爭契約本旨， 仰賴被告張祐禎支付裝潢費100萬元，及由被告鍾侑芸所謂 之專業裝潢團隊負責裝潢，根本無法居住。被告張祐禎當時 僅要求盡速交屋過戶，完全不承認其要付裝潢費。被告張佑 禎選擇在110年1月20日向法院民事執行處聲請點交在於利用 時間緊迫，故意要沒收原告之訂金。110年1月15日被告張祐 禎向原告表示其擁有系爭房地所有權，該屋為空屋，可隨時 進入房屋且有權換鎖，不須再聲請點交，被告張祐禎與鍾侑 芸事後聲請點交，完全是拖延手法。110年3月9日被告張祐 禎約去系爭房地點交，該屋殘破不堪，被告張祐禎稱未答應 要付裝潢費，原告自己簡單裝潢一下就可以住進去等語，明 顯要讓原告騎虎難下，要逼原告自己解約，沒收訂金120萬 元，與被告張祐禎於訴訟中所稱願給付100萬元裝潢費，相 去甚遠。被告張祐偵另要求110年4月就要過戶完成，根本就 是故意為難原告要在約定的時間內裝潢完工，另外刁難要求 原告提供發票核銷。
⑵因系爭契約內之「附件一建物現況確認書」、「應納稅費項 目、負擔方式」、 「房屋現況」及「應納稅費項目、負擔 方式」、「交屋時房屋的狀況係已經裝潢到可以住還是滿目 瘡痍？」、「交屋時房屋現況細節為何？」、「過戶時房屋 現況應如何？」、「誰負責裝潢？」、「由誰？以什麼形式 負責裝潢？是出錢？還是出力的方式負責？裝潢到何種程度 ？」、「究竟裝潢費之發票係由原告補齊，還是由原告向被
告張祐禎請領」等必要之點均未記載約定，另契約書上所載 之「由買方出示發票補齊」，被告張祐禎卻解讀「補齊二字 」為「請領」，要求買方對賣方在裝潢費上採取「核銷制度 」，要求原告就裝潢費「實報實銷」，被告張祐禎究竟有何 法律上權利「去審核原告想要的裝潢項目」，被告張祐禎如 今歪曲理解「補齊」之文義，惡意不先支付裝潢費。故兩造 之意思表示，自始差異甚大，並未合致，簽立此系爭契約書 之時，原告完全沒有走進去過系爭房地，雙方對於本系房地 之現況、細節根本無認識，故系爭契約書就契約必要之點並 未約定，無合致可能，僅係草約、草稿或預約，豈有可能會 是正式契約，自不生契約應有之效力。系爭契約書為定型化 契約，應有審閱期間，然被告鍾侑芸及黃俊豪，憑藉買賣法 拍屋，屢屢獲利，係企業經營者，鍾侑芸所提出給予原告簽 約的系爭契約書之首頁載明契約審閱權，契約於109年10 月 7日經買方攜回審閱5日，然實際上根本未給予原告任何契約 審閱時間。被告鍾侑芸在契約上虛偽記載，且被告3人均為 企業經營者，故依消費者保護法（下稱消保法）第2條第2款 、第11條之1規定，系爭契約無效。原告得依民法第179條、 第259條規定，請求被告返還原告交付之買賣價金120萬元。 因被告謊稱最遲於109年12月底將房屋裝潢好並交屋，造成 原告於該日遭原先承租處之房東驅趕，之後須另行租屋居住 ，每月租金約3萬元，原告預計花半年時間找房屋，故該期 間損失18萬元之房屋承租費用，且原告為機車業者，因無法 入住系爭房地，受有每月1萬元，共半年6萬元之營業損失。 原告依民法第245條之1規定，請求被告賠償締約上過失之損 害賠償該部分金額共24萬元（計算式：18萬＋6萬＝24萬）， 故以上原告得請求被告給付之金額共為144萬元（計算式：1 20萬＋24萬＝144萬）等語。
2.先位聲明之備位請求：
若法院認上開先位聲明之先位請求無理由時。查被告以下列 詐欺行為，即109年6月起由被告黃俊豪介紹原告認識被告鍾 侑芸。109年9月25日起被告鍾侑芸帶原告去看燈飾、磁磚、 討論室內格局，無數次承諾會負責裝潢。109年10月7日簽約 時被告張祐禎承諾會付裝潢費100萬元、被告鍾侑芸負責統 包本案房地之裝潢事宜、於109年年底會交屋；日後會再就 本案房地細節，簽署詳細的正式合約，被告現今卻強行要原 告就草約為履行。109年10月22日被告鍾侑芸拒絕原告使用 履約保證帳戶。109年11月22日起，被告鍾侑芸拒絕讓原告 看屋、可點交時故意不點交。109年12月16日，原告詢問被 告鍾侑芸「預算100萬，可以做到什麼程度，會在動工前知
道嗎？」鍾侑芸回答：「可以，我已經向賣方要求」。109 年12月24日被告黃俊豪、鍾佑芸再另外帶原告去被告指定之 房屋即花蓮縣○○市○○○街00號房屋，該二人對原告說這個物 件也很適合原告，原告詢問現在是還可以再多看其他房子嗎 ？被告黃俊豪、鍾佑芸即恫嚇原告想要換屋就是已經違約， 需沒收訂金120萬元，被告黃俊豪於109年12月25日向訴外人 即原告配偶吳雷蒙佯稱買賣房屋地政作業需要，再對之索討 100萬元本票，口稱買賣價額的兩成要給賣方是常識，要吳 雷蒙自己上網去查，吳雷蒙並未交付。被告張祐禎於110年1 月15日對原告謊稱從未答應要付裝潢費，並主張原告應先再 付120萬給被告張祐禎以完稅。若非被告鍾侑芸謊稱其為合 法的不動產經紀人，原告絕不會容忍被告鍾侑芸代理雙方， 居間斡旋，水煮青蛙，造成最終兩造坐在簽約桌上，被告鍾 侑芸假冒為合法的不動產經紀人，未依法將「不動產說明書 」向原告解說，乃詐欺行為，致原告陷於錯誤，受騙簽立系 爭契約。被告鍾侑芸一直都是被告張祐禎之代理人，依民法 第103條第 1、2項，被告鍾侑芸對原告所承諾之一切法律行 為（包括 詐欺行為、包括承諾賣方會在100萬內負責裝潢， 被告鍾侑芸會協助裝潢、協助原告向建商拿裝潢發票、並協 助就本案房地辦理貸款、讓原告在 109 年跨年前住進去等 ），皆直接對本人發生效力。被告鍾侑芸不合法的不動產居 間行為，實際上就是共同詐欺的不法行為。原告依民法第92 條規定撤銷系爭契約之意思表示。又因被告鍾侑芸謊稱其具 有不動產經紀人資格。原告因而容讓被告鍾侑芸於此不動產 買賣之磋商階段及簽約階段為居間行為。而被告鍾侑芸為被 告張祐禎之代理人。故代理人之瑕疵應視為本人之瑕疵。若 原告知道被告張祐禎、鍾侑芸自始的心態就沒有要負責裝潢 ，原告就不可能會以1200萬元，購買滿目瘡痍的廢墟。因為 被告鍾侑芸在建商工作，被告鍾侑芸舌燦蓮花（帶原告看燈 飾、討論格局設計圖、謊稱被告鍾侑芸有能力用低價把房子 裝潢到可以讓人住進去），讓原告誤認1200萬元可以買到可 以讓人居住的房子，期待接續用本案房地跟銀行貸款。原告 即依民法第88條規定撤銷系爭契約之意思表示。因原告已依 上開規定撤銷意思表示，故原告得依民法第179條，請求被 告返還原告交付之買賣價金120萬元。另依民法第184條第1 項、第185條規定，請求被告賠償上開120萬元之買賣價金、 及上述之18萬元房屋承租費用與6萬元之營業損失等，合計1 44萬元。
3.並同為先位聲明：被告應連帶給付原告144萬元，及自110年 11月3日民事準備三狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按
年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。 ㈡備位聲明及該請求部分：
1.若法院認系爭契約有效，依該契約內容之文義及簽約當日之 錄音錄影逐字稿綜合觀之，被告張祐禎違反系爭契約之給付 義務：即被告張祐禎有先行給付裝潢費100萬元之義務、與 將系爭房地於109年12月前交付予原告之義務。被告張祐禎 不履行系爭契約，而違反系爭契約第11條約定，原告依LINE 對話紀錄、及電話無數次催告被告張祐禎與其代理人鍾侑 芸履約，被告張祐禎卻遲延不履約支付裝潢費，原告依系爭 契約第11條、及民法第213條、第231條、第254條、第255條 、第353條、第348條等債務不履行規定向被告張祐禎催告後 解除契約，後請求被告給付原告已交付之120萬元買賣價金 、120萬元之違約金及上開因遲延所生之損害即18萬元房屋 承租費用與6萬元之營業損失等，合計264萬元。 2.並為備位聲明：被告張祐禎應給付原告264萬元，及自110年 11月3日民事準備三狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：
㈠被告黃俊豪為花蓮高中老師，因常前往原告與吳雷蒙共同經 營之玉芳機車行修理機車，而與渠等認識，因渠等向被告黃 俊豪表示有購買房屋之需求，被告黃俊豪遂於109年6月間介 紹原告與被告鍾侑芸認識，自斯時起，原告即向被告鍾侑芸 表示欲購買國有地、蚊子館或法拍屋，請被告鍾侑芸幫忙原 告多多注意。另被告張祐禎為被告黃俊豪先前指導過之學生 ，因於109年9月23日透過向本院108年度司執字第16454號強 制執行事件（下稱系爭強制執行事件）法拍程序取得系爭房 地，被告黃俊豪覺得似乎適合原告，遂告知原告，而原告旋 即拜託被告鍾侑芸幫忙調閱謄本、提供法拍公告，原告則自 行查閱系爭法拍房地之周邊行情，透過前開方式具體瞭解系 爭房屋之現況，並在與吳雷蒙討論後，決定購買系爭房地， 遂於109年9月25日主動交付10萬元予被告鍾侑芸作為斡旋金 ，要求被告鍾侑芸依原證1領款收據上所載之條件向被告張 祐禎出價斡旋。109年10月3日原告傳LINE催促被告鍾侑芸詢 問簽約時間，嗣原告、吳雷蒙與被告張祐禎磋商後，原告即 與被告張祐禎於109年10月7日在原告經營之玉芳機車行店面 二樓處簽訂系爭契約，約定系爭房地之買賣價金為1200萬元 ，然被告張祐禎需依照原告所指定之裝潢方式負擔100萬元 之裝潢費用，而原告則需提供國稅局認可之裝潢費用單據予 被告張祐禎，俾被告張祐禎向國稅局申報抵扣房地合一稅， 且因系爭法拍房地為法拍取得，雙方遂於系爭買賣契約中特
別明載「交屋於點交後，交於買方，4/18完成過戶手續」， 上述10萬元於當日由被告張祐禎收取。原告於109年10月8日 、10月30日各匯款40萬元、70萬元定金予被告張祐禎。另10 9年11月22日被告鍾侑芸拒絕原告看屋要求是因為本院尚未 點交。109年12月9日本院民事執行處製作系爭房地之權利移 轉證明書予被告張祐禎。110年1月15日原告約被告張祐禎在 王記茶鋪商談房屋交易程序，及告知補助裝潢費是要拿國稅 局核定可抵房地合一稅的發票來換取現金。原告的朋友胡小 姐一直說合約有瑕疵並要求重新簽約，原告並提出解約條件 。原告在本院民事執行處將系爭法拍房地點交予被告張祐禎 之前，竟一再要求被告張祐禎必須交屋，甚至誆稱被告張祐 禎有答應在109年12月底前交屋云云，並以此不斷要求被告 黃俊豪、鍾侑芸需催促被告張祐禎盡快交屋履約，嗣後更在 被告張祐禎仍無法交屋下，即認為被告張祐禎已然違約，且 又誣稱有夥同被告黃俊豪及鍾侑芸詐欺原告之嫌，要求解除 系爭買賣契約，被告張祐禎需返還定金云云。
㈡然查，原告既知悉系爭房地為法拍取得，必須經過法院執行 處之點交程序點交予拍定人後，拍定人進入系爭法拍房地方 無爭議，否則若未經過法院的點交程序，拍定人即擅自進入 ，若造成相關損害，拍定人恐將面臨相關民刑事責任，且兩 造亦已特別約定在「點交後交屋」，在在足見原告以此主張 原告張祐禎有違約之情形云云，顯屬無稽。且查，系爭房地 於被告張祐禎拍定後，實經歷過訴外人即該房地之其他共有 人陳東揚主張優先購買後又反悔、及債務人陳東偉居住國外 所在不明等情形，方會花費較多之時程方能點交，而此均非 被告張祐禎所能掌控，亦為購買法拍房地之風險，原告既知 悉為法拍後仍欲購買，自應承擔。系爭房地係在110年2月19 日間，始由本院民事執行處信股辦理點交程序，而被告張祐 禎於點交完成當日，旋即通知原告可擇期共同前往會勘系爭 法拍房地，並可依約在法院點交後，隨時做好交屋之準備， 故被告張祐禎實無任何遲延或違約之情形。反觀原告不知何 故竟不願繼續履約，更在本院民事執行處點交系爭房地予被 告張祐禎之前，即逕於110年2月3日向本院提出本件訴訟及 另提刑事詐欺告訴，並請求解除契約返還定金，不願繼續履 約。110年3月4日被告張祐禎與原告於系爭房地會勘。110年 4月15日告知原告距合約上的過戶日（110年4月18日）僅剩 餘三日，原告即表明被告未在109年底交屋已違約。被告張 祐禎於110年5月5日寄出存證信函通知原告履約，若不履約 將沒收定金，並於110年5月21日寄出第二封存證信函告知原 告違約，沒收定金。另原告對被告所提之上開詐欺刑事告訴
，業經臺灣花蓮地方檢察署以110年度軍偵字第89號不起訴 處分書為不起訴處分，並經臺灣高等檢察署花蓮檢察分署以 111年度軍上聲議字第1號處分書駁回原告之再議聲請，可見 被告並無對原告有何詐欺行為。
㈢就原告否認系爭契約效力部分，查原告所自行提供之原證3及 原證6兩段錄音錄影光碟內容可證，系爭契約簽訂之地點係 在原告當時之住處，原告與其配偶吳雷蒙亦均親自在場，並 親自全程錄音錄影，並均親自確認系爭契約之相關內容，而 當日簽訂系爭契約前，甚至花費兩個小時左右的時間討論契 約內容後，雙方始為簽訂，則原告猶否認系爭契約之效力云 云，實無足採。又系爭契約簽訂之雙方為原告及被告張祐禎 ，雙方於系爭契約之簽訂上，均為消費者而非企業經營者， 均有相同之議約能力，所簽訂之系爭契約，更均係依照原告 及被告張祐禎雙方之意思去更動、記載，故系爭契約之簽訂 ，應無適用消費者保護法及定型化契約相關規定之餘地。又 系爭契約上已記載「1.買賣之標的物為系爭房地(花蓮市○○ 段地000地號土地及建物門牌號碼花蓮市○○路00號)、2.買賣 價金為1200萬元、3.稅費之負擔依系爭契約第八條、4.賣方 願出新臺幣壹佰萬元之裝潢費、5.交屋於點交後交於買方、 6.4/18完成過戶手續」等，在在足見原告與被告張祐禎實均 已就買賣契約之必要之點明確約定及合致，至原告提出之其 餘部分實均為契約非必要之點，不影響系爭契約之有效成立 ，故本案不存在原告所稱無合致可能云云，原告之主張，殊 無足採。另系爭契約並非預約，依契約做成當時被告張祐禎 之認知所簽立者即為買賣契約，至於會有兩份契約之部分， 是所謂之私契與公契，兩者效力相同。原告主張本件有存在 詐欺或錯誤部分，原告與被告張祐禎當日簽訂系爭契約前花 費兩個小時左右的時間討論契約內容後，雙方始為簽訂，簽 訂系爭契約時，原告與被告張祐禎均在場，對於系爭契約之 內容，也是在渠等均同意下相互簽訂，根本不存在任何代理 之情形，而被告鍾侑芸僅係擔任見證人，並未執行任何不動 產經紀人之職務，更未收取任何報酬。又被告張祐禎從未否 認依約應負擔100萬元之裝潢費用，僅係原告必須拿可以讓 國稅局核銷之發票，讓被告張祐禎可以抵繳稅捐，符合被告 張祐禎之買賣系爭房地之實際所得，原告迄今卻仍一再誣稱 被告張祐禎不願意負擔裝潢費用。再由被證10之LINE對話資 料可知明明是原告在尚未看到系爭房屋屋況前即無故打算毀 約，甚至提出苛刻之條件要被告張祐禎接受，否則就法庭見 ，卻於本案中一再砌詞捏造事實，益見原告之本案請求均不 足採。
㈣另被告鍾侑芸家族係經營年登建設有限公司及吉村建設有限 公司，為一經營有年之建商，目前登記負責人為弟弟即訴外 人鍾國虔，而被告鍾侑芸亦任職其內。故被告鍾侑芸實有長 年之不動產買賣經驗，亦有固定合作之裝潢工班可以配合進 行裝潢事宜，原告若有意願，被告鍾侑芸實有足夠之資源及 能力可以協助，並不存在原告所妄稱無從找工班裝潢之情形 云云，原告之主張，難謂足採。更查，參諸不動產經紀業管 理條例第13條第2項規定：「經中央主管機關或其認可之機 構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或不動產經紀人考 試及格，並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有不 動產經紀營業員證明者，得充任不動產經紀營業員。」，而 被告鍾侑芸於107年間實已經過機構訓練合格而取得不動產 經紀營業員之資格，而可以充任不動產經紀營業員，與不動 產經紀人執行相同業務，是以，被告鍾侑芸實具有豐富之不 動產買賣專業知識及能力，僅係一直未去請領證書，今為了 於本案中提出證明，方向有關單位申請補發，故此，原告若 猶主張被告鍾侑芸不具不動產經紀人資格，不具信任度，欲 據此主張被詐欺、錯誤、解約云云，實無理由。 ㈤被告張祐禎出賣系爭房地，希望的成交價實一直是1100萬元 ，而因原告想要裝潢，自備款又不足，希望能夠貸款貸到更 多的金額支應，被告張祐禎方會同意與原告以較高之1200萬 元成交，讓原告可以用較高之成交價去貸款，然條件是原告 必須拿100萬元之裝潢費用收據予被告張祐禎抵繳稅金，方 不須因有較高之差額而負擔較高之房地合一稅。系爭契約之 兩造當事人為原告及被告張祐禎，為兩造不爭執之事實，而 被告黃俊豪及被告鍾侑芸僅係見證人，實無法、亦應無義務 依約履行任何行為，被告黃俊豪及被告鍾侑芸於系爭契約中 所為者，實均僅係好意之施與，從中均未取得任何報酬或利 益，故原告一再要求被告黃俊豪及被告鍾侑芸應履行任何義 務，認為未盡到義務就是詐欺云云，實讓被告黃俊豪及被告 鍾侑芸感到莫名其妙。且原告一再誣稱其無法聯繫被告三人 云云，然直到109年12月底，均尚有相關line對話紀錄，並 不存在無法聯繫之情形，嗣後，實係因原告想要片面解約、 換買另一間房子，並稱要給被告黃俊豪及被告鍾侑芸二人報 酬，要求被告黃俊豪及鍾侑芸去向被告張祐禎施壓、說項， 被告黃俊豪及鍾侑芸不願意接受，方不願意再與原告聯繫， 亦於斯時告知若原告堅持片面解約、換買另一間房，恐會面 臨違約、被沒收訂金之情形，卻因此遭原告栽贓稱避不見面 、詐欺云云，亦讓被告黃俊豪及鍾侑芸無法接受。 ㈥並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣
告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠系爭契約之性質為何？
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要 之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要 之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。 稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付 價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契 約即為成立。民法第153條、第345條定有明文。按關於買賣 不動產之債權契約，乃非要式行為，若雙方就其移轉之不動 產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立，買受人對 於出賣人自有請求履行之權。又所謂預約係約定將來訂立一 定契約（本約），倘將來係依所訂之契約履行而無預另訂本 約者，縱未以書面為之者，仍非預約（最高法院98年度台上 字第1972號民事判決意旨參照）。
2.經查，依原告所提之系爭契約書內容記載：...契約審閱權 。契約於109年10月7日經買方攜回審閱5日（契約審閱期間 至少5日）。買方簽名：楊玉芳。賣方簽名：張祐禎。成屋 買賣契約書範本。1.成交價1200萬元正。2.賣方願出100萬 元（裝潢費）（由買方出示發票補齊）。3.買賣雙方不得任 意毀約。4.10/18付定金40萬元正。5.10/25付訂金70萬元正 。10/17收斡旋金10萬元正（貸款不足以本票支付）。交屋 於點交後交於買方，4/18完成過戶手續。6.貸款不足部分以 本票支付。...第一條買賣標的。一、土地標示：土地坐落 花蓮縣○○市○○段000○號土地、面積118平方公尺。二、建物 標示：㈠建號花蓮市○○路00號。...第二條買賣價款。本買賣 總價款為1200萬元正。...。等語（見本院卷㈠第65至66頁） 。由該契約書之內容觀之，其上已有約定出賣人為被告張祐 禎、及買受人為原告，買賣標的為系爭房地，買賣價金為12 00萬元等情，且該二人亦於該契約書上簽名，簽立時間記載 為109年10月7日（見本院卷㈠第65頁、第70頁），另參酌兩 造上開所述，原告確實原要購屋等情，及卷附之系爭房地之 不動產權利移轉證明書（見本院卷㈠第261頁）所示被告張祐 禎確實有向本院拍得系爭房地部分等情，及兩造於本院審理 時均稱系爭契約之當事人為原告及被告張祐禎等語（見本院 卷㈠第364頁），亦即原告係以買受人身分欲以1200萬元之價 格向出賣人被告張祐禎購得系爭房地，並於109年10月7日簽 立系爭契約，故該兩人間所簽立之系爭契約應為民法買賣契 約性質，且出賣人為被告張祐禎，買受人為原告。
3.原告雖稱系爭契約為預約、草約、草稿等性質，並舉被告鍾 侑芸於上開109年10月7日系爭契約簽約當日之陳述即「... 楊玉芳：就是這個也是嗎齁，如果貸款不足也是...。鍾侑 芸：沒關係那會在正式合約。楊玉芳：正式合約？鍾侑芸： 對...就是在代書那邊的時候他會寫，因為他會看你的每一 筆他都要知道，因為他要報國稅局。...」（見本院卷㈠第21 3頁當日之對話譯文）為證。被告則辯稱系爭契約即為正式 買賣契約，另上開被告鍾侑芸所述之正式合約為公契等語。 查依上開對話內容觀之，被告鍾侑芸係提到正式合約在代書 那邊簽立等語，與一般買賣當事人簽完買賣契約（私契）後 ，於要在地政事務所辦理不動產所有權移轉登記時，會於代 書處或自行再寫一份附於地政事務所土地登記申請書內使用 格式之不動產買賣契約書，即一般俗稱之公契等情相符，而 依系爭契約書之記載，原告與被告張祐禎就買賣契約成立必 要之點即欲移轉之不動產標的及價金等已約定清楚依上開規 定，買賣契約即已成立，系爭契約自難認屬原告所謂之預約 、草約或草稿。至於原告上開所述之「附件一建物現況確認 書」、「應納稅費項目、負擔方式」、 「房屋現況」及「 應納稅費項目、負擔方式」、「交屋時房屋的狀況係已經裝 潢到可以住還是滿目瘡痍？」、「交屋時房屋現況細節為何 ？」、「過戶時房屋現況應如何？」、「誰負責裝潢？」、 「由誰？以什麼形式負責裝潢？是出錢？還是出力的方式負 責？裝潢到何種程度？」、「究竟裝潢費之發票係由原告補 齊，還是由原告向被告張祐禎請領」等應為契約必要之點且 未記載云云，然依上開規定及說明，該等事項並非買賣契約 成立之必要之點，故原告主張並無理由。
4.綜上，系爭契約應為買賣契約性質，且已成立，並非原告所 謂之預約、草約或草稿之性質，且系爭契約之當事人為買受 人原告及出賣人被告張祐禎等節，即可認定。
㈡系爭契約是否為定型化契約？有無消保法第2條第2款、第11 條之1規定之適用而無效？
1.按本法所用名詞定義如下：一、消費者：指以消費為目的而 為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者：指以設 計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。三 、消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生 之法律關係。四、消費爭議：指消費者與企業經營者間因商 品或服務所生之爭議。九、定型化契約：指以企業經營者提 出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契 約。企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以
定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一 項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條 款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌 定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事 項，公告定型化契約之審閱期間。消保法第2條第1項第1至4 款、第9款、第11條之1定有明文。
2.原告主張系爭契約為定型化契約，應有審閱期間，然被告鍾 侑芸及黃俊豪，憑藉買賣法拍屋，屢屢獲利，係企業經營者 ，鍾侑芸所提出給予原告簽約的系爭契約書之首頁載明契約 審閱權，契約於109年10月7日經買方攜回審閱5日，然實際 上根本未給予原告任何契約審閱時間。被告鍾侑芸在契約上 虛偽記載，且被告3人均為企業經營者，故依消保法第2條第 2款、第11條之1規定，系爭契約無效等語。被告則辯以：被 告否認是企業經營者，本件簽約者為原告及被告張祐禎，而 雙方使用的契約也是直接從內政部的網站下載的成屋買賣契 約書範本，原證二可以證明，原告及被告張祐禎均非企業經 營者，而處於相同之地位，可以議約買賣之條件，故本件應 無消保法之適用等語。
3.經查，系爭契約之抬頭名稱記載為「成屋買賣契約書範本」 ，第一頁最下角有記載內政部編等語（見本院卷㈠第394頁）
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