臺灣臺北地方法院民事判決
109年度重訴字第1140號
原 告 祭祀公業鄭守義公
法定代理人 鄭建榮
鄭金癸
鄭偉信
訴訟代理人 黃英傑律師
被 告 施金霞
陳宏一
王春英
共 同
訴訟代理人 潘宣頤律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年2月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告己○○應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號如附圖所示 編號Ε部分面積十一平方公尺土地上之建物拆除，並將前開 占用之土地返還原告。
二、被告己○○應給付原告新臺幣貳拾伍萬捌仟捌佰伍拾參元及自 民國一百零九年十二月二十二日起至清償日止，按週年利率 百分之五計算之利息，且應自民國一百零九年十月二十四日 起至返還前開占用土地之日止，按月給付原告新臺幣肆仟參 佰肆拾柒元，未滿一月者其給付金額依比例計算。三、被告癸○○應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號如附圖所示 編號Ｆ部分面積八平方公尺土地上之建物拆除，並將前開占 用之土地返還原告。
四、被告癸○○應給付原告新臺幣壹拾捌萬捌仟貳佰伍拾柒元及自 民國一百零九年十二月二十二日起至清償日止，按週年利率 百分之五計算之利息，且應自民國一百零九年十月二十四日 起至返還前開占用土地之日止，按月給付原告新臺幣參仟壹 佰陸拾貳元，未滿一月者其給付金額依比例計算。五、被告丙○○應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號如附圖所示 編號Ｇ部分面積七平方公尺土地上之建物拆除，並將前開占 用之土地返還原告。
六、被告丙○○應給付原告新臺幣壹拾陸萬肆仟柒佰貳拾伍元及自 民國一百零九年十二月二十二日起至清償日止，按週年利率 百分之五計算之利息，且應自民國一百零九年十月二十四日
起至返還前開占用土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟柒 佰陸拾陸元，未滿一月者其給付金額依比例計算。七、原告其餘之訴駁回。
八、訴訟費用由被告負擔十分之九，其餘由原告負擔。九、本判決第一項、第二項前段、第三項、第四項前段、第五項 、第六項前段於原告依序以新臺幣壹佰參拾捌萬元、新臺幣 玖萬元、新臺幣壹佰零壹萬元、新臺幣柒萬元、新臺幣捌拾 捌萬元、新臺幣陸萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被 告如分別以新臺幣肆佰壹拾參萬陸仟元、新臺幣貳拾伍萬捌 仟捌佰伍拾參元、新臺幣參佰萬捌仟元、新臺幣壹拾捌萬捌 仟貳佰伍拾柒元、新臺幣貳佰陸拾參萬貳仟元、新臺幣壹拾 陸萬肆仟柒佰貳拾伍元供擔保後，得免為假執行。十、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按祭祀公業條例已於民國97年7月1日施行，祭祀公業依該條 例第21條、第22條規定向主管機關登記為祭祀公業法人者， 固有當事人能力，未登記為法人者，仍不失為非法人團體， 亦有當事人能力（最高法院98年度台上字第270號判決、97 年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。查本件原告未為祭 祀公業法人登記，惟仍屬非法人團體，具有當事人能力，又 原告選任丑○○、子○○、寅○○為原告之管理人，有臺北市大安 區公所108年1月15日北市安文字第1086000025號函暨原告管 理人名冊可稽（見本院卷一第31-33頁），是本件由丑○○、 子○○、寅○○擔任原告法定代理人，核無不合。二、次按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所 在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件 原告以民法第767條第1項前段、中段規定為請求權基礎，核 屬因不動產物權涉訟，應專屬不動產所在地即臺北市○○區○○ 段○○段000地號土地（下稱系爭土地）之法院即本院管轄， 是本院就本件訴訟自有管轄權。
三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳 述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2 、3款、第256條分別定有明文。本件原告主張以被告所有之 建物占用原告之系爭土地，故依民法第767條第1項前段、中 段及第179條前段規定起訴請求被告將系爭土地上建物拆除 、返還占有土地，及給付相當於租金之不當得利，原聲明如 附表一「原起訴聲明」欄位所示，嗣增刪變更訴之聲明、追
加或撤回訴訟，終經變更為如附表一「最終訴之聲明」欄位 所示，原告歷次變更，訴訟標的相同、基礎事實同一，並按 測量結果更正請求之範圍，及擴張或減縮應受判決事項之聲 明，於法自無不合，本院爰就變更後之訴為裁判。貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠坐落臺北市○○區○○段○○段000地號、面積524平方公尺土地（ 即系爭土地）乃原告所有。原告前管理人鄭人彰於82年7月1 6日死亡後，管理人即缺位20年餘。延至107年12月14日始完 成派下員變動申報、108年1月15日完成選任3位管理人丑○○ 、子○○、寅○○之備查、108年10月21日完成規約（下稱現行 規約）變更備查。而原告設立於大正10年（即民國10年）2 月21日，原管理人鄭泰領、鄭文得、鄭有諒均於臺灣光復前 死亡，35年間改選鄭金木擔任管理人及申報人 ，至64年5月21日改選鄭人彰為管理人。直迄108年10月21日 始於現行規約第9條規定授權管理人（丑○○、子○○、寅○○3人 ）有權處分原告財產。故鄭人彰於64年5月21日之前並非原 告管理人，且於其82年7月16日死亡前，其均無權處分原告 財產。
㈡109年初原告發現系爭土地部分遭鄰人占用增建房屋，占用土 地面積情形如後述不爭執事項所載。由增建房屋外觀判斷 ，其占用時間至少有10餘年以上。被告己○○、癸○○、丙○○等 人主要係以由原告任賣方之54年10月21日土地買賣契約書（ 下稱54.10.21契約）、59年7月15日買方魏錫瑛買賣契約書 （下稱魏錫瑛契約）、59年7月15日買方周德鄰買賣契約書 （下稱周德鄰契約）為據，惟上開3文書均非合法憑據。原 告名稱為「祭祀公業鄭守義公」，然前揭文件均記載明顯錯 誤之「鄭守義祭祀公業」，原告否認該文書之真正。再者， 原告於35年7月27日係選任「鄭金木」為管理人而為申報， 延至64年5月21日再改選鄭人彰為管理人，因此自35年7月27 日起至64年5月20日止，原告管理人並非鄭人彰，鄭人彰僅 係其中1名派下員，其冒稱原告代表人卻無檢具全體派下員 授權書，全體派下員亦未在前揭文件共同具名，其行為對原 告不生效力。退步言，鄭人彰雖自64年5月21日起擔任管理 人至82年7月16日死亡，惟管理人對公業財產只有保存、利 用、改良之權利，並無處分公業財產之權限，鄭人彰於擔任 管理人後，仍無權承認前揭文件之效力，況且被告亦未提出 鄭人彰嗣後承認該3份文書效力之相關證據。至原告現行規 約第9條授權管理人代理全體派下現員之事項與權限，係於1 08年9月28日始修訂增列，原72年4月30目制定之規約（下稱
72年規約）並無此規約。鄭人彰擔任管理人期間，自始無權 逕行處分原告名下財產。另依72年規約第6條之規定，如管 理人欲處分特定財產，須經過半數派下員同意後，且須就該 特定財產對管理人授與處分權。原告前管理人鄭人彰於82年 7月16日逝世前，對系爭土地並未獲得原告過半數派下員同 意及授權，且未取得現行規約第9條對原告財產處分之概括 授權，故鄭人彰處分系爭土地之行為乃屬無權處分。 ㈢再依原告與派下員間確認派下權不存在之另案事件，業經承 審法官認定72年規約，既無從證明已經原告當時全體派下員 議決同意，自無從拘束原告派下員。顯見72年規約，確不能 作為鄭人彰有權處分系爭土地之依據。況依臺北市政府工務 局（下稱工務局）有關本案營造執照申請及核發文件，其中 邱德慶所立切結書載明：「惟該應合併后側土地（即系爭土 地）產權係屬鄭氏祭祠公業所有，並該土地管理人等三名均 已死亡，且三七五迄今尚未解除租約，目前確無法合併」； 宮義斌、翟鈺、劉子儀切結書載明：「719地號（按即系爭 土地）地主目前不同意出售、無法即行合併」；工務局便箋 記載：「因719地號係鄭家祭祠公業之土地，該土地之管理 員現全部死亡故現暫代管理員未敢擅自作主…目前無法同意 合併使用」；劉繼玉、魏錫瑛所立切結書載明：「欲與後鄰 土地719地號合併使用，頃已取得該地不同意合併使用證明 書」；本公業前管理人鄭人彰（當時係本公業派下員而非管 理人）於54年2月16日所立土地不同意合併使用證明書載明 ：「因該719號土地，為本族歷代公有祖業祠祭用地，不同 意合併使用或售賣」。基上，被告確無占有系爭土地之合法 權源，應負拆屋還地之責。
㈣原告於108年1月15日始完成選任丑○○、子○○、寅○○為管理人 備查程序，嗣後始知悉系爭土地有遭被告占用，乃提起本件 訴訟，並無違反民法第148條規定。被告使用之建物占用系 爭土地均逾50年以上，而坐落系爭土地其上之建物均為加強 磚造建物，該等建物均早已超過經濟耐用年限35年，縱有合 法使用權源（如設定不定期限地上權），亦應拆除以活化土 地；遑論被告對系爭土地並無合法使用權源。
㈤被告無權占有系爭土地，受有使用系爭土地之利益，致原告 受有損害，原告自得依民法第179條等規定，以系爭土地每 平方公尺公告地價之最低數新臺幣（下同）9萬8800元，並 以其80％即7萬9040元為計算基準，又系爭土地緊鄰全安公園 ，附近生活機能良好，被告相當於租金之不當得利金額，應 以其占用面積申報總價年息10％計算為當，是原告得分別向 被告己○○、癸○○、丙○○請求返還5年之不當得利金額43萬472
0元、31萬6160元、27萬6640元，併自返還占用土地止，各 給付每年土地使用費8萬6944元、6萬3232元、5萬5328元， 未滿1年者以實際使用日數比例計算等語。
㈥並聲明：⒈被告己○○應將占用原告名下系爭土地如附圖所示Ε 部分面積11平方公尺土地（下稱Ｅ土地）其上建物全部拆除 ，將占用土地返還原告，並應給付原告43萬4720元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5％計算之利息，且各 應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年8 萬6944元土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算 。⒉被告癸○○應將占用原告名下系爭土地如附圖所示Ｆ部分面 積8平方公尺土地（下稱Ｆ土地）其上建物全部拆除，將占用 土地返還原告，並應給付原告31萬6160元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年利率5％計算之利息，且各應給付原 告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年6萬3232元 土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算。⒊被告丙 ○○應將占用原告名下系爭土地如附圖所示Ｇ部分面積7平方公 尺土地（下稱Ｇ土地）其上建物全部拆除，將占用土地返還 原告，並應給付原告27萬6640元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止按年利率5％計算之利息，且應給付原告自起訴狀 繕本送達翌日起至還地清楚日止每年5萬5328元土地使用費 ，未滿1年者以實際使用日數比例計算。⒋前3項請求，願供 擔保，請准假執行。
二、被告則以：
㈠被告己○○所有門牌號碼臺北市○○區○○路00巷00號之建物（下 稱系爭13號建物），及被告癸○○所有門牌號碼台北市○○區○○ 路00巷00號之建物（下稱系爭15號建物），乃坐落臺北市○○ 區○○段○○段000地號土地上；被告丙○○所有門牌號碼臺北市○ ○區○○路00巷00號之建物（下稱系爭17號建物），坐落臺北 市○○區○○段○○段000地號土地上。系爭13號建物係被告己○○ 向原始起造人劉繼玉所購買，而劉繼玉於出賣時即提出與原 告間之54.10.21契約，表示系爭13號、15號建物係由劉繼玉 、魏錫瑛所共同建築，並因建築範圍超過原上開土地所有面 積，經與原告商談後，由原告同意出具54.10.21契約交由劉 繼玉、魏錫瑛供建築之用，54.10.21契約第1條即約定：「 乙方（按即原告，下同
）願意將座落於台北市○○段000地號（按於重測後為臺北市○ ○區○○段○○段000地號）土地計共陸坪柒賣與甲方使用」、第 4條約定：「雙方議定該地現未能過戶登記待繼承登記辦完 時乙方分割與甲方過戶登記」，嗣由劉繼玉將之交予臺北市 政府，並於54年12月30日經核發修建證載明：「茲據劉繼玉
於54年12月9日申請在本市○○○路○段○○巷○○弄○○○○號（地籍 地號坡心段七二０－一八地號）增建不供公眾使用之附屬平房 」。另被告癸○○係於91年始向前手李瑞華買賣取得系爭15號 建物，李瑞華於交屋時同時出具原始起造人之一魏錫瑛所有 與原告之魏錫瑛契約以資佐證；被告丙○○於102年3月19日始 向前手龔英桃（周德鄰之繼承人）買賣取得系爭17號建物， 龔英桃於交屋時亦有出具周德鄰契約為證，該2契約均載明 買賣坪數、價格及原告管理人辦理繼承登記前暫不過戶約款 。足認被告己○○、癸○○、丙○○所購買之建物，係包含原告所 有之Ｅ、Ｆ、Ｇ土地，然因原告未能依約完成繼承登記並分割 ，致迄今無法取得並辦理過戶，在條件未成就前，時效尚未 起算，被告係為有權占有。
㈡原告稱其祭祀公業於35年7月27日選任鄭金木為管理人而為申 報，延至64年5月21日在改選鄭人彰為管理人，因此自35年7 月27日至64年5月20日止，原告管理人並非鄭人彰，然依臺 北市大安地政事務所函說明二記載：「無保證書或管理人選 任書等資料」，已無從證明有所謂選任鄭金木為管理人乙事 ，況該函後附之「台北市土地登記薄」上於收件日期35年7 月27日記載之管理者仍為「鄭泰欽、鄭有得、鄭文諒」等3 人，並非原告所稱之鄭金木，至收件日期64年11月15日記載 之管理者則為「鄭人彰」，原因為「改選」，益徵原告自「 鄭泰欽、鄭有得、鄭文諒」3位管理人於大正年間死亡後並 未重新改選管理人，直至64年5月21日始改選鄭人彰為管理 人，是以該段期間原告應屬管理人缺位之情形。再觀諸54.1 0.21契約第3條記載：「該地因鄭守義祭祀公業管理人已亡 故現未繼承登記由代表人鄭人彰為契約書人」，足證該段期 間實際上係由鄭人彰為管理人對外代表原告。縱鄭人彰於未 登記為管理人前為無權處分，惟鄭人彰已於64年5月21日被 選任為原告之管理人，故權利人（即鄭人彰）已於處分後取 得權利，依民法第118條第2項之規定，該處分自始有效。 ㈢原告主張於72年規約並未授權管理人逕行處分祭祀公業名下 財產，故鄭人彰乃無權處分，然祭祀公業土地清理要點第19 點規定祭祀公業土地之處分或設定負擔，得依土地法第34條 之1第5項規定辦理，但規約另有規定者，不在此限。是以祭 祀公業土地之處分悉依該祭祀公業之規約約定方式處理。而 原告72年規約第6條即約定以過半數派下員同意之方式授權 管理人處分祭祀公業之財產，原告已經當時代表人同意出售 Ｅ、Ｆ、Ｇ土地予被告，自有拘束原告之效力。被告等人之前 手確實有與原告簽訂買賣契約，並有合法占用渠等買受部分 之系爭土地之權源，嗣後被告等人再輾轉買受上開部分之系
爭土地，依占有連鎖之法律關係，亦有占有土地之合法權源 ，則原告所請即屬無據。縱認原告於原登記管理人死亡後處 於無登記管理人之狀態，然依鄭人彰出具給行政機關之文件 ，益證原告當時雖未有登記之管理人，但實際上對外代表原 告之管理人確為鄭人彰。若認祭祀公業管理人在無全體派下 員授權下，無權代理祭祀公業處分土地，本件鄭人彰代理原 告簽署契約之行為，亦應負表見代理之責。
㈣退步言，縱認原告得依民法第179條之規定，請求被告給付相 當於租金之不當得利，而坐落系爭土地上之該等建物位於臺 北市樂利路72巷內，屬平房式房屋，附近均為住宅，並無商 業活動，鄰近亦未有大眾交通工具，審酌系爭土地之坐落位 置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性等情，並考量被告占 有系爭土地之使用情形，應以按系爭土地申報地價之年息3％ 計算相當於租金之不當得利為適當等語。
㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第186至187頁，並依判決格式 修正或刪減文句）：
㈠原告為系爭土地之所有權人。
㈡被告己○○為系爭13號建物之所有權人（權利範圍1分之1）， 該建物占用系爭土地中之Ε土地。
㈢被告癸○○為系爭15號建物之所有權人（權利範圍1分之1）， 該建物占用系爭土地中之Ｆ土地。
㈣被告丙○○為系爭17號建物之所有權人（權利範圍1分之1）， 該建物占用系爭土地中之Ｇ土地。
四、得心證之理由：
原告主張被告無合法權源占用系爭土地，係無權占有，爰依 民法第767條第1項前段、中段規定請求被告拆除並返還占用 土地，及依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不 當得利等語，被告則以前詞置辯。故本件爭點即為：被告占 用系爭512號土地，是否有合法權源？原告依民法第767條第 1項請求被告拆屋還地、及依民法第179條請求被告返還相當 於租金之不當得利，有無理由？若有理由，得請求之金額為 若干？茲分述如下：
㈠按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度 台上字第1120號判決參照）。本件被告抗辯其係基於渠等前 手與原告前管理人鄭人彰簽立之買賣關係而占有Ｅ、Ｆ、Ｇ土
地，非無權占有，業經原告否認，則被告自應就此有利於己 之事實負舉證之責。
㈡於系爭13號、15號、17號建物占用系爭土地起造之時，鄭人 彰應已為原告之管理人：
次按祭祀公業年代咸亙久遠，人物全非，遠年舊物，每難查 考，致涉有「證據遙遠」或「舉證困難」之問題。於此情形 ，當事人自得依民事訴訟法第277條但書規定，主張以「證 明度減低」之方式，減輕其舉證責任。苟當事人之一造依該 方式提出相關之證據，本於經驗法則，可推知其與事實相符 者，亦應認其已有提出適當之證明，他造欲否認其主張，即 不得不更舉反證以證明之，此有最高法院99年度台上字第12 64號、100年度台上字第2268號民事判決意旨可據。查原告 設立於大正10年（即民國10年）2月21日，由鄭泰領、鄭有 諒、鄭文得3人共同擔任管理人，系爭土地即為斯時由渠3人 向鄭柴智購買取得等情，有日治時期土地登記謄本、台北市 土地登記簿可稽（見本院卷一第277-281、290頁），堪信屬 實。再鄭泰領、鄭有諒、鄭文得3人於臺灣光復前均已歿， 為兩造所不爭，嗣直迄64年5月21日始有鄭人彰為原告管理 人之登記資料，復有台北市土地登記簿為證（
見本院卷一第291頁），至被告抗辯其前手向原告購買系爭 土地起造相關建物之54年間即已由鄭人彰實際擔任管理人對 外代表原告乙節，雖未提出原告派下員選任鄭人彰為管理人 之事證，然衡諸於54年2月16日時即曾由鄭人彰以「鄭氏宗 祠 負責人 鄭文章」名義出具系爭土地之「土地不同意合併 使用證明書」，並於臺北市政府承辦系爭13號、15號建物使 用執照申請案時，內部4月17日便箋記載：「…前往鄭祭討論 結果：因719地號土地（按即重測前之系爭土地）係鄭家祭 祀公業之土地，該土地之管理員現全部死亡，故現暫代管理 員未敢擅自作主協議後該管理員另行請示后始可答應…」等 情，有臺北市政府都市發展局110年10月26日函、54使字第0 560號使用執照卷宗內所附上開工務局便箋及土地不同意合 併使用證明書為憑（見本院卷二第83-84、113-115頁），堪 信斯時商議使用系爭土地為相關建物起造時，即已由鄭人彰 擔任原告管理人管理原告事務，嗣原告於64年間再追認辦理 管理人登記程序。原告雖執系爭土地之35年臺灣省土地關係 人繳驗憑證申報書為證（見本院卷一第283頁），主張當時 原告之管理人應為鄭金木、鄭甘堂2人云云，然鄭甘堂並不 在原告提出之派下全員系統表內（見本院卷一第28頁），既 非派下員，顯無法擔任原告管理人，又縱有上開申報書，亦 僅得證明鄭金木或為原告35年間之管理人，但仍無法否認鄭
人彰於54年間應已獲選為原告管理人之事實。據此，鄭人彰 於系爭13號、15號、17號建物占用系爭土地起造之時已為原 告之管理人，堪可認定。
㈢鄭人彰雖代理原告出售Ｅ、Ｆ、Ｇ土地予被告前手，然為無權代 理，且無表見代理之適用：
⒈按臺灣之祭祀公業，僅屬某死亡者後裔公同共有祀產之總稱 ，尚難認為有多數人組織之團體名義，故除有表示其團體名 義者外，縱設有管理人，仍非屬祭祀公業之法定代理人；又 祭祀公業之管理人係基於派下員之選任而取得之管理權，性 質上屬於類似委任之無名契約，著重在派下員或選任者與管 理人間之關係（參照最高法院95年度台上字第1860號、78年 度台抗字第323號裁判意旨）。換言之，祭祀公業派下員 ，透過選任管理人之方式，將渠等管理祭祀公業之權利，授 與代理權予管理人；管理人對於內部（即祭祀公業派下全員 ），管理祭祀公業事務範圍，本應依規約或派下員大會決議 事項而為，處分公業財產權限，則應依規約或法律規定（如 ：民法第828條第2項、土地法第34條之1第1、5項等，最高 法院95年度台上字第1233號、93年度台上字第1817號判決意 旨參照），然管理人對於外部（即與祭祀公業為法律行為之 對象）而言，其以祭祀公業管理人名義所為之行為，究其實 際，乃係代理祭祀公業派下全員而為，自屬明確。查鄭人彰 於54年間係以祭祀公業管理人（或對外稱其為代表人、負責 人）身分，與系爭13號、15號建物原始起造人劉繼玉、魏錫 瑛成立Ｅ、Ｆ土地買賣契約，另與系爭17號建物所有人周德鄰 成立Ｇ土地買賣契約，有54.10.21契約、魏錫瑛契約、周德 鄰契約可考（見本院卷一第223-224、227-229頁），鄭人彰 外觀上對外即係代理原告派下全員為上開買賣行為，應堪信 實，被告所云鄭人彰係無權處分後再取得權利之民法第118 條第2項情形，則屬誤會。至於鄭人彰是否得代理處分原告 財產，則端視原告規約或法律規定之授權範圍。 ⒉查原告於72年4月30日始制訂規約書，於72年規約之前並未見 兩造舉證原告尚有其他規約，而72年規約或現行規約均無溯 及適用之約款，則鄭人彰於54年間基於管理人身分應如何代 理原告處分Ｅ、Ｆ、Ｇ土地，悉視斯時相關法律規範為斷。按 祭祀公業之財產，應為祭祀公業派下公同共有（最高法院65 年度第2次民事庭庭長推事總會決議㈢意旨可參）。在64年7 月24日土地法第34條之1公布施行以前，除規約另有規定外 ，財產之處分應依民法第828條第2項（今已移列第3項）規 定，由公同共有人全體共同為之。待64年7月24日土地法第3 4條之1公布施行後，依同條第5項、第1項規定，由其人數過
半數、潛在應有部分比例（即派下權比率）過半數行之，其 潛在應有部分比例逾2/3者，人數可不予計算（最高法院84 年度台上字第68號、第238號、109年度台上字第2951號、11 0年度台上字第625號民事判決意旨參照）。然因土地法第34 條之1並無溯及適用之明文規定，則於54年間所為之前揭Ｅ、 Ｆ、Ｇ土地買賣行為皆不得爰以適用，故除另有習慣，系爭土 地仍應得原告公同共有之全體派下員同意始得處分之。惟本 件被告僅提出前揭54.10.21契約、魏錫瑛契約、周德鄰契約 為證，卻未就除鄭人彰外之原告派下員係全體同意出賣Ｅ、Ｆ 、Ｇ土地，或鄭人彰有何經全體派下員授權，或原告嗣後有 議決追認鄭人彰54年間無權代理買賣系爭土地行為之效力， 抑或另有處分原告財產之習慣等節舉證以實其說，依舉證責 任分配原則，自難為對被告有利之認定。則原告主張縱認鄭 人彰當時為原告管理人，然其就系爭土地所為之買賣行為乃 無權代理行為等語，應屬有據。
⒊被告雖尚辯稱鄭人彰代理原告簽署契約之行為，且透過土地 登記及工務局備查文件已創設權利外觀，足使被告信賴，亦 應負第169條前段表見代理之責云云。惟按所謂表見代理， 依民法第169條之規定，係指由自己行為表示以代理權授與 他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於 第三人應負授權人之責任而言。而所謂由自己之行為表示以 代理權授與他人者，必須本人有表見之事實，足使第三人信 該他人有代理權之情形存在，且須第三人基此表見事實，主 張本人應負授權人之責任（最高法院60年度台上字第2130號 判決意旨可參）。查無論係依被告提出之前揭買賣契約抑或 其所提出所謂工務局備查文件（即鄭人彰出具之土地不同意 合併使用證明書），均僅係鄭人彰以其為原告管理人身分簽 立之契約或出具之證明，此外並查無關於原告全體派下員具 名之授權書或決議，或者是印鑑證明等足以證明祭祀公業及 全體派下員有授權鄭人彰出售Ｅ、Ｆ、Ｇ土地之權利外觀文件 ，故僅由前開被告所提出之書證，尚不足認定原告有為足以 使被告誤信鄭人彰有權代理出售系爭土地之表見事實存在。 故被告上揭所辯本件應適用表見代理云云，洵無足採。 ⒋綜上，鄭人彰以原告名義代理出賣Ｅ、Ｆ、Ｇ土地予被告，係屬 無權代理，並經原告於本件主張權利而拒絕承認，則依民法 第170條第1項規定，其與被告前手成立之買賣契約自皆不生 效力。該等買賣契約既不生效力，被告自無從繼受取得，更 無占有Ｅ、Ｆ、Ｇ土地之合法權源。
㈣再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之
虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。本件被 告己○○、癸○○、丙○○如前所述各無權占有系爭土地中之Ｅ、Ｆ 、Ｇ土地，則原告依上開規定，請求被告3人將占用系爭土地 上之系爭13號、15號、17號建物拆除，並將占用之土地返還 原告，為有理由。
㈤被告占用系爭土地受有利益，原告依民法第179條請求被告給 付相當租金之不當得利，為有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號裁判意旨參照）。查被告己○○、癸○○、丙○○係系爭13號、 15號、17號建物之所有權人，該等建物各無權占用Ｅ、Ｆ、Ｇ 土地（參不爭執事項㈡、㈢、㈣），又渠等分別係自63年1月2 日、91年2月21日、102年2月22日即已自前手買受取得該等 建物（見本院卷二第77-81頁之建物登記公務用謄本），當 屬無法律上原因而受有利益，致系爭土地之所有權人即原告 受有損害，是原告依民法第179條規定，請求給付自其109年 10月23日起訴（見本院卷一第7頁之收狀戳章）前5年翌日即 104年10月24日起至拆屋還地之日止相當於租金之不當得利 ，即屬有據。
⒉又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97 條第1項、第105條定有明文。而該條所謂土地價額，依土地 法施行法第25條規定，係指法定地價。另土地法第148條、 平均地權條例第16條規定，土地所有權人依土地法所申報之 地價，為法定地價；土地所有權人未於公告期間申報地價者 ，則以公告地價80％為其申報地價。是土地法第97條第1項所 謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而基地租金之 數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、 工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益 等項，以為決定，並非必達申報總地價年10％最高額（最高 法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。本院審酌系爭土 地乃位處臺北市大安區樂利路巷道內，系爭建物與鄰屋間距 狹隘，惟位處市中心，前有全安公園，交通便利程度及生活 機能尚稱良好等情，有本院勘驗筆錄、現場照片可考（見本 院卷一第377-382、405-409、445-469、477-483頁）
，準此，爰審酌上開所述系爭土地之四週環境、系爭建物業 已老舊等一切情事，認被告無權占有系爭土地，可能獲得相 當於租金之利益，應以系爭土地申報地價之年息6％為適當， 而原告主張以申報地價年息10％作為不當得利之計算基礎乙 節，尚難採憑。又系爭土地公告地價自102年1月起至104年1 2月31日止為每平方公尺7萬8700元、105年1月1日至106年12 月31日為每平方公尺10萬6000元、107年1月1日至108年12月 31日止為每平方公尺9萬8800元、109年1月起為每平方公尺1 0萬3000元，有系爭土地公告地價查詢表、臺北地政雲-地價 查詢網頁資料可稽（見本院卷第21、121、353頁），原告雖 請求稱皆以最低數之每平方公尺9萬8800元計算（見本院卷 二第201頁），惟如前述104年12月31日前之公告地價則為更 低，該段期間之不當得利自應以每平方公尺7萬8700元為計 算基準，特予指明。則依此計算標準，因認被告己○○、癸○○ 、丙○○應如附表二「不當得利金額」欄所示，於104年10月2 4日起至109年10月23日止獲有相當於租金之不當得利即分別 為25萬8853元、18萬8257元、16萬4725元，暨自109年10月2 4日起至返還系爭土地之日止，各按月給付原告4347元、316 2元、2766元，未滿1月者其給付金額依比例計算，為有理由 （以上之計算式均詳如附表二），至原告逾此數額之請求， 則無理由。
㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段 、第203條分別定有明文。查本件原告請求給付上開款項， 係以支付金錢為標的，而原告起訴狀繕本均係於109年12月1 0日寄存送達被告3人（見本院卷一第185-189頁之送達證書 ），於109年12月21日發生送達效力，故原告併請求被告給 付相當於租金之不當得利部分自上開送達翌日即109年12月2 2日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應屬有據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求 被告己○○、癸○○、丙○○應將坐落Ｅ、Ｆ、Ｇ土地之系爭13號、1 5號、17號建物拆除，並將前開占用土地返還原告，另併依 民法第179條規定，請求被告己○○、癸○○、丙○○應分別給付 相當於租金之不當得利25萬8853元、18萬8257元、16萬4725 元，及自109年12月22日起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息，暨自109年10月24日起至返還系爭土地之日止，各
按月給付原告4347元、3162元、2766元，未滿1月者其給付 金額依比例計算，為有理由，應予准許，逾此範圍所為之請 求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 原告勝訴部分，於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額 宣告之。至原告敗訴部分，該部分假執行之聲請，已失所附 麗，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響， 爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 111 年 3 月 8 日 民事第五庭 法 官 楊承翰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 3 月 8 日 書記官 蕭欣怡
附表一：
原起訴聲明 （見本院卷一第63至67頁） 第一次變更聲明 (見本院卷一第107-111頁) 第二次變更聲明 (見本院卷一第261-265頁) 第三次變更聲明 (見本院卷一第515-519頁) 最終訴之聲明 （見本院卷二第189-191頁） ㈠被告庚○○應將占用原告名下臺北市○○區○○段○○段000地號如附圖所示A部分面積9平方公尺土地其上建物全部拆除，將占用土地返還原告，並應給付原告46萬3500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，且應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年9萬2700元土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算。 同左 同左 ㈠被告庚○○應將占用原告名下臺北市○○區○○段○○段000地號如附圖所示A部分面積10平方公尺土地其上建物全部拆除，將占用土地返還原告，並應給付原告39萬5200元即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，且應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年7萬9040元土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算。 （和解成立） ㈡被告卯○○應將占用原告名下臺北市○○區○○段○○段000地號如附圖所示B部分面積6平方公尺土地其上建物全部拆除，將占用土地返還原告，並應給付原告30萬9000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，且應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年6萬1800元土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算。 同左 ㈡追加被告戊○○應將占用原告名下臺北市○○區○○段○○段000地號如附圖所示B部分面積6平方公尺土地其上建物全部拆除，將占用土地返還原告，並應給付原告30萬9000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，且應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年6萬1800元土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算。 ㈡追加被告戊○○應將占用原告名下臺北市○○區○○段○○段000地號如附圖所示B部分面積6平方公尺土地其上建物全部拆除，將占用土地返還原告，並應給付原告23萬7120元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，且應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年4萬7424元土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算。 (撤回起訴及和解成立) ㈢被告甲○○○應將占用原告名下臺北市○○區○○段○○段000地號如附圖所示C部分面積5平方公尺土地其上建物全部拆除，將占用土地返還原告，並應給付原告25萬7500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，且應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年5萬1500元土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算。 ㈢被告乙○應將占用原告名下臺北市○○區○○段○○段000地號如附圖所示C部分面積5平方公尺土地其上建物全部拆除，將占用土地返還原告，並應給付原告25萬7500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，且應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年5萬1500元土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算。 ㈢追加被告辛○○及壬○○應將占用原告名下臺北市○○區○○段○○段000地號如附圖所示C部分面積5平方公尺土地其上建物全部拆除，將占用土地返還原告，並各應給付原告12萬8750元及自更正起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，且各應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年2萬5750元土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算。 ㈢追加被告辛○○及壬○○應將占用原告名下臺北市○○區○○段○○段000地號如附圖所示C部分面積5平方公尺土地其上建物全部拆除，將占用土地返還原告，並各應給付原告9萬8800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，且各應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年1萬9760元土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算。 (撤回起訴及和解成立) ㈣被告丁○○應將占用原告名下臺北市○○區○○段○○段000地號如附圖所示D部分面積6平方公尺土地其上建物全部拆除，將占用土地返還原告，並應給付原告30萬9000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，且應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年6萬1800元土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算。 同左 同左 ㈣被告丁○○應將占用原告名下臺北市○○區○○段○○段000地號如附圖所示D部分面積4平方公尺土地其上建物全部拆除，將占用土地返還原告，並應給付原告15萬8080元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，且應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年3萬1616元土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算。 （和解成立） ㈤被告己○○及癸○○應將占用原告名下臺北市○○區○○段○○段000地號如附圖所示E部分面積20平方公尺土地其上建物全部拆除，將占用土地返還原告，並各應給付原告51萬5000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，且各應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年新臺幣10萬3000元土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算。 同左 同左 ㈤被告己○○應將占用原告名下臺北市○○區○○段○○段000地號如附圖所示E部分面積11平方公尺土地其上建物全部拆除，將占用土地返還原告，並應給付原告新臺幣43萬4720元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，且應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年8萬6944元土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算。 ㈠同左 ㈥被告癸○○應將占用原告名下臺北市○○區○○段○○段000地號如附圖所示F部分面積8平方公尺土地其上建物全部拆除，將占用土地返還原告，並應給付原告31萬6160元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，且應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年6萬3232元土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算。 ㈡同左 ㈥被告丙○○應將占用原告名下臺北市○○區○○段○○段000地號如附圖所示F部分面積8平方公尺土地其上建物全部拆除，將占用土地返還原告，並應給付原告41萬2000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，且應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年8萬2400元土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算。 同左 同左 ㈦被告丙○○應將占用原告名下臺北市○○區○○段○○段000地號如附圖所示G部分面積7平方公尺土地其上建物全部拆除，將占用土地返還原告，並應給付原告27萬6640元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，且應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至還地清楚日止每年5萬5328元土地使用費，未滿1年者以實際使用日數比例計算。 ㈢同左 ㈦前六項請求，願供擔保，請准宣告假執行。 同左 同左 ㈦前七項請求，願供擔保 ，請准宣告假執行。 ㈣前三項請求，願供擔保，請准宣告假執行。