臺灣臺北地方法院民事判決
108年度訴字第1341號
原 告 何佩馨
訴訟代理人 侯冠全律師
被 告 沈淑娟
訴訟代理人 莊佳樺律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國111年2月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參佰壹拾萬肆仟參佰肆拾叁元，及自民國一零八年一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項於原告以新臺幣壹佰零參萬肆仟捌佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰壹拾萬肆仟參佰肆拾叁元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告 起訴時聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）346萬元及 自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」（ 見本院卷第13頁），嗣於民國111年2月15日言詞辯論期日當 庭減縮聲明為：「被告應給付原告3,104,343元，及自起訴 狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」（見本院 卷第432頁），核原告上開所為，係屬減縮應受判決事項聲 明，且係基於同一房屋瑕疪所致之修復費用與交易性貶值之 基礎事實，合於前開法律規定，自應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：伊於107年9月2日與被告簽署「不動產買賣契約 書」（下稱本件買賣契約），購買被告所有坐落臺北市○○區 ○○段○○段00000○000地號土地及其上同小段2202建號建物（ 門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段000巷00號2樓，下稱系爭房 屋），買賣價金為1,730萬元。原告於拆除系爭房屋之裝潢 時，發現天花板鋼筋外露、外牆滲漏、滲漏水、壁癌、白蟻 等屋況瑕疵，經兩造協議後，於107年11月28日簽訂協議書 （下稱系爭協議書），約定由被告將上開瑕疵修復完畢並於 協議書第2條後段約定：「惟乙方（即賣方）就本房地重大
瑕疵仍應負擔相關責任」。詎原告於同年12月4日委託台灣 檢驗科技股份有限公司材料暨工程實驗室（以下稱SGS）， 檢測系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量，發現氯離子採測3 處含量分別為為每立方公尺0.601公斤、1.061公斤、1.196 公斤，平均值為0.953公斤（下以「kg/㎥」標示單位）均高 於83年規定之0.6kg/㎥之標準，系爭房屋實存在氯離子含量 超標之重大瑕疵存在，被告依系爭協議書第二條後段，應負 擔瑕疵擔保責任；又系爭房屋因混凝土氯離子含量過高，致 生結構安全潛在危險，影響建築物之耐久度、安全性及使用 年限，亦影響市場上投資人或潛在買受人對於前開房屋之交 易意願，而使該屋具有使用價值之瑕疵及交易價值之瑕疵甚 明，是依民法第359條規定，就修補費用與價值減損之瑕疪 結果，請求減少價金3,104,343元（計算式：982,866+2,121 ,477=3,104,343），並依民法第179條規定，請求被告返還3 ,104,343元之本息等語。並聲明：⒈被告應給付原告3,104,3 43元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告所提試驗報告係其自行委請第三人取樣、試 驗所為，且系爭房屋早有漏水、壁癌、白蟻等問題，該「試 驗報告」檢測數值有可能是因為房屋漏水、壁癌等導致氯離 子含量數值偏高所致，本案應由原告舉證系爭房屋氯離子含 量影響混凝土中性化程度而具有重大瑕疵以及減損其價值。 又本件買賣契約第17條第2項約定有氯離子含量檢測，然原 告在買受系爭房屋時，已表示不請求對該屋進行氯離子含量 檢測，嗣在未通知被告到場之狀況下，逕對該屋進行氯離子 含量檢測，其所提「試驗報告」形式上不符合本件買賣契約 之檢測程序，被告否認該報告之真正。再系爭房屋建築完成 日期為74年8月27日，係屋龄33年之中古屋，除非保證品質 或特別約定其效用，否則，應認當事人已默示合意按訂約時 房屋之現狀交易。況原告於107年12月20日寄發存證信函後 ，被告在108年1月4日即請友人許麗貞陪同，至信義房屋法 務部門與原告進行協商，對於原告提出減少價金一事，被告 當時即已主張原告既對系爭房屋有疑慮，而被告也不同意減 價，乃向原告表示解除買賣契約，則契約既已解除，原告自 不得再行主張減少價金。本件倘認氯離子過高為瑕疵，惟此 乃屬建物本身之瑕疵，而不及於土地，縱有減少價金之適用 ，應僅以建物本身之價值作為計算依據，建物所坐落之土地 則不在計算之列等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷
㈠、關於原告所主張兩造於107年9月2日簽訂本件買賣契約，由原 告向被告買受系爭房地，價金1,730萬元，嗣原告拆除系爭 房屋進行裝潢時，因發現有天花板鋼筋外露、外牆裂縫導致 滲漏水、壁癌、白蟻等屋況，而與被告另行協議由被告負擔 修繕費用等節，為被告所不爭執，復有不動產買賣契約、協 議書等件在卷可稽（見本院卷第23至49頁、第51至53頁）， 此部分事實，堪信為真。而關於原告另主張系爭房屋之氯離 子含量超過本件買賣契約第17條第2項第2款所約定0.6kg/m³ 之標準，應減少價金3,104,343元等情，則為被告所否認， 並以前詞置辯，是本件爭點厥為系爭房屋有無混凝土氯離子 含量過高之情？如有，是否構成物之瑕疵？原告得請求被告 返還系爭房屋價金之數額為何，以下依序分別論述之。㈡、系爭房屋有氯離子含量過高致減少通常效用之瑕疵： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金，民法第354條前段、第359條分別定有明文。 而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（ 最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。 ⒉經查，原告主張系爭房屋氯離子含量過高且構成瑕疪，已提 出SGS所出具試驗報告為證（見本院卷第55頁）。被告雖否 認之，惟嗣經本院囑託臺北市建築師公會就系爭房屋有無混 凝土氯離子濃度超過法定標準之情形？如有，其氯離子濃度 為何？並請該公會評估其修繕費用等項進行鑑定後，經該公 會派員赴現場會勘，並採取主臥室入口門後柱、主臥室床對 側樑、客廳與走道間上方樑等3處結構混凝土試體後，持以 委託SGS檢測上開3處試體之硬固混凝土氯離子含量，經鑑定 結果以：一般高氯離子鋼筋混凝土建築物，係指建築物領得 使用執照當時，結構體之硬固結構混凝土氯離子含量是否符 合CNS規定標準值，其規定標準值於83年7月22日至87年6月2 4日建築物之水溶性氯離子含量小於0.6kg/㎥；87年6月25日 至104年1月12日建築物之水溶性氯離子含量小於0.3kg/㎥；1 04年1月13日以後建築物之水溶性氯離子含量小於0.15kg/㎥ ；而前開鑑定標的物試體之氯離子含量分別為1.760kg/㎥、1 .773kg/㎥、1.819kg/㎥，皆大於83年7月22日至87年6月24日
建築物之水溶性氯離子含量應小於0.6kg/㎥之CNS規定，亦均 大於104年1月13日以後建築物之水溶性氣離子含量小於0.15 kg/㎥之CNS規定，混凝土氯離子濃度有超過法定標準之情形 ，故本鑑定標的物為高氯離子混凝土構造物。而高氯離子混 凝土建築物之構材是易產生空洞、裂縫、混凝土剝落及鋼筋 裸露鏽蝕等損壞現象。本鑑定定標的物單戶結構體之硬固混 凝土中最大水溶性氯離子含量超過法定標準規定，中性化深 度均超過法定標準規定，抗壓強度均低於法定標準規定，依 「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」之規定 ，建議本鑑定標的物進行全面性修補與補強等語，有該公會 109年12月24日鑑定報告書可參（見本院卷第189至195頁） ，堪認原告主張系爭房屋硬固混凝土氯離子含量不符政府規 範要求，且數值偏高，屬高氯離子混凝土建築物，並非無據 。
⒊查土木、結構業界及主管機關向以房屋之混凝土氯離子含量 超過設計環境條件下之國家規範值，作為不合約定品質之判 定依據，即社會一般民眾泛稱之「海砂屋」。蓋房屋之混凝 土氯離子含量超過國家標準之規範值，致硬固混凝土中最大 水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強 度降低，水泥塊剝落等情，除對房屋結構造成影響外，其耐 用年限亦因此減短。是房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓 強度不足，如對於房屋結構安全造成影響或有影響之虞時， 自會減少房屋依一般約定所應具備之通常效用。系爭房屋氯 離子含量超逾政府規範，且數值偏高，業經前認，揆諸前揭 說明，系爭房屋混凝土氯離子含量過高，已足使系爭房屋在 不動產交易過程受到貶損評價，降低一般人交易意願，致減 少整體經濟價值，則原告主張系爭房屋具氯離子含量過高問 題且構成減少效用及價值之物之瑕疵，且系爭契約未有特別 約定排除此部分瑕疵，則系爭房屋未存有氯離子含量過高之 瑕疵，自應為出賣人即被告所應保證之品質。是原告主張系 爭房屋存有上述氯離子含量過高之瑕疵，依民法第359條規 定請求被告減少系爭價金，自屬有據。
⒋雖被告辯稱，系爭房屋興建於83年國家標準公佈之前，符合 當時法令，不應以83年以後標準認氯離子含量過高等語。然 參諸本件賣賣契約第17條第2項第2款「氯離子含量檢測約定 」中，兩造合意就建築完成在87年6月24日以前之建物，如 檢驗結果全部檢測樣本之平均值超過0.6kg/㎥以上時，得由 買賣雙方進行協商，如協商不成，雙方可逕行解除契約之本 旨（見本院卷第33頁），雖系爭房屋建造完成於政府製頒之 CNS3090氯離子含量規範標準值之前，惟兩造締約之際，既
已有上開CNS3090氯離子含量規範標準值之存在，且本件買 賣契約未排除其後氯離子含量規範標準值之適用，則解釋雙 方之真意，應有使建築完成在87年6月24日前之系爭房屋適 用混凝土氯離子含量0.6kg/㎥為無通常效用或契約預定效用 之標準，而得據為解除契約之事由，其顯未排除出賣人之瑕 疪擔保責任。再參諸本件買賣契約第17條後附「標的現況說 明書」第2、3點明確將「是否曾做過氯離子含量檢測」、「 是否聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝 土剝落之情形」等事項，列為出賣人於出賣前應行告知之事 項（見本院卷第419頁），益徵氯離子含量屬不動產交易上 之重要事項而足以影響原告購屋意願，該0.6kg/㎥標準係契 約所意定之瑕疪範圍。從而，被告辯稱系爭房屋建築完成於 74年間無關於氯離子含量之標準規範，不能將現行規範溯及 既往認系爭房屋有混凝土氯離子過高之瑕疵云云，與上揭契 約約款本旨不符，並不可取。
⒌至於被告另辯稱，本件買賣契約第17條第2項載有關於氯離子 含量檢測之約定，原告就此簽名表示不進行檢測，堪認其已 同意以系爭房屋之現況為買賣云云。然查，系爭房屋於交屋 前有裝潢包覆，原告於交屋後進行室內裝潢工程並拆除原有 裝潢時，始發現有混凝土剝落及鋼筋裸露之狀況等情，此為 被告所不爭執，而衡以鋼筋外露、混凝土剝落之現象為裝潢 隔板所遮蔽，非經拆除，實難發現；況系爭房屋是否有氯離 子含量過高問題，從當時有裝潢之外觀並無法得知，且需經 專業單位檢測始得知悉確認，則件締約兩造縱於訂約當時約 定以現況交屋，亦無從排除原告於發現有氯離子含量過高之 瑕疵時可主張瑕疵擔保之權利，更不能逕認其與被告有合意 將混凝土氯離子含量問題排除於瑕疵範圍外，被告此部分抗 辯，亦非可取。
㈢、本件原告向被告返還應減少之價金3,104,343元，尚屬適法有 據：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；又無法律上之 原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律 上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條前段、 第179條分別定有明文。而「買受人依民法第359條規定所得 主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣 人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之， 出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，最高 法院著有87年台簡上字第10號判決，闡明斯旨在案，是買受 人因買賣標的物有瑕疵，於向出賣人為請求減少價金之表示
後，就此前其所溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請 求返還，先予指明。本件原告主張系爭房屋因氯離子過高之 瑕疵，致其受有該屋使用價值以及交易價值減損共計3,104, 343元等情，雖為被告所否認，然：
①系爭房屋混凝土中氯離子含量已超過國家標準限制，以目前 修繕補強範圍與方式，係敲除原本裝修之水泥砂漿表層及面 材，將敲除後顯露出受高氯離子影響區域之混凝土已生鼓脹 、剝落及龜裂處予以敲除後補強，並將裸露出之鏽蝕鋼筋除 鏽及塗防鏽漆。又系爭房房屋單戶結構體之硬固混凝土中最 大水溶性氯離子含量超過法定標定，中性化深度均超過法定 標準規定，抗壓強度均低於法定標準規定，依前述臺北市建 築師公會鑑定報告，認採用強化碳纖維貼附補強工法，並以 系爭房屋使用執照圖面為據，推算樑為40cm*60cm，柱為40c m*80cm及40cm*120cm大小，並就權狀登記之室內面積59.14 平方公尺及陽台6.41平方公尺面積計算各項修繕及補強費用 ，其中柱、樑、樓版部分強化碳纖維貼附工法補強費用為： 883,058元；裝修面柱、樑油漆工程費用為25,355元；修復 裝修暗架天花板費用74,453元；合計修繕及補強費用為982, 866元，有卷附該會鑑定報告書可稽（見本院卷第195至203 頁)，是本件因硬固混凝土氯離子過高瑕疪所致之技術性減 損（即鑑定報告所指「施以強化碳纖維貼附工法修繕及補強 費用」）為982,866元。
②又「民法第359條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條 之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減 少其價金。旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求 減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵 物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基 準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物 品之實價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買 賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之 價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之 價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求 之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金 是否相當，方能為適當之裁量」（最高法院86年台上字第16 15號判決參照）。就原告主張系爭房屋因氯離子過高瑕疵所 生交易價值之減損部分，經本院囑託臺北市不動產估價師公 會就系爭房屋以107年9月2日為基準時點，評估非屬高氯離 子狀態正常價格與經鑑定報告所指具有高氯離子狀態兩者價 格減損之情形進行估價鑑定後，並由該會指派不動產估價師 進行實際鑑估，而針對勘估標的進行產權、一般因素、區域
因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用 情況下予以專業分析後，採用比較法及收益法之直接資本化 法二種估價方法進行評估，勘估標的於107年09月2日正常情 況下之正常價格以及在同一價格日其因氯離子含量超標瑕疵 之房地價格，並考量勘估標的本身的區位及個別條件等，推 估勘估標的正常條件下之價值為16,704,540元，而勘估標的 檢測為混凝土氯離子超標之價值為14,583,063元，有戴德梁 行不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書1份外放可 稽（見該報告書第3頁第5點項下之說明）。而原告於107年9 月2日係以總價1,730萬元向被告購買系爭房地，則系爭房地 因具氯離子含量超標之瑕疵所造成交易當時之價格減損之數 額，依前開說明，應以系爭房地正常市價之16,704,540元， 扣除因氯離子含量過高之實際價值14,583,063元，則原告得 請求減少價值之損失，即得請求減少之買賣價金為2,121,47 7元（計算式16,704,540元－14,583,063元＝2,121,477元）。 ⒉至被告辯稱，前開不動產估價報告書對系爭房屋所為估算正 常價格為16,70,540元，該金額顯然包括系爭房屋及其坐落 土地之價值，然土地部分並無因混凝土含氯離子過高而致減 損價值之情形，自不應將其土地之價值併同於系爭房屋價值 內計算減損比例云云，然查：
①房屋與土地法律上雖係各別不動產，惟房屋實際上與土地不 能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估 定土地及房屋之價值外，房屋通常存在於土地達數十年，其 間基地事實上無從為其他利用，故不動產買賣實情上以房地 為整體作為單一之交易標的物，統一估定買賣之價格，恆為 常態，從而，房屋發生毀損事故，但尚非無從修護而必須拆 除之情形，則其房屋及基地之價值於市場上受整體之減損， 於交易上尚屬合理。再建物之使用與土地之使用不可分離， 於集合住宅式之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多，改 建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實難 與其上建物價值完全割裂而獨立認定，實務上亦有最高法院 93年度台上字第381號判決、95年度台上字第625號判決闡明 斯旨在案，於一般房、地買賣，其不動產之價格為基地成本 價格加建物價格加超額利潤，依此慣例，房、地價格減損額 ，亦應由「建物價格」及「應分配至土地價格之超額利潤」 分擔，並不直接影響基地成本價格，因此，於買賣房屋因存 在氯離子含量過高之瑕疵，所造成之價格減損，應由建物價 格及應分配至土地價格之超額利潤分擔，換言之，房屋因存 在氯離子含量過高之瑕疵，除令減損建物之交易價格外，對 應分配至土地之超額利潤亦有減損，足見一般房地合併買賣
之情形，如因買賣標的房屋有氯離子含量過高之狀況對房、 地之交易價格均有影響。
②本件原告向被告購買系爭房地，兩造訂約時，即係以房地總 價出價承買，亦即以系爭房地整體作為單一交易標的物，此 參諸兩造所簽署之系爭不動產買賣契約書第5條僅載買賣總 價1,730萬元，並未就土地、房屋分別約定價錢即明（見本 院卷第25頁）。是縱系爭房屋坐落之土地並無含氯離子過高 之瑕疵，但因有瑕疵之系爭房屋存在於土地之期間，事實上 該土地無從為其他利用，而房屋通常存在於土地上之時間又 長達數十年，則系爭房屋既具有瑕疵，該土地之價值當然亦 同受影響。準是，被告執前詞抗辯系爭房屋之氯離子瑕疵， 乃系爭房屋建物本身之瑕疵而不及於土地云云，顯有誤會， 不足採信。
⒊被告再抗辯，依臺北市建築師公會110年12月2日函示系爭建 物如經施以「強化碳纖維貼附補強工法」，對系爭房屋進行 结構修繕補強，將使系争房屋依目前使用上安全無虞，即足 以完全修補系爭房屋之瑕疵，原告訴請受有損害，即屬無據 云云。惟查，本院委請臺北市不動產估價師公會就上開鑑定 事項指派不動產估價師鑑定，而不動產估價師胡純純於估價 報告書已載明：「價格評估…本次評估先以比較法及收益法 之直接資本化法為估價方法，推估勘估標的於107年9月2日 正常情況下（建物混凝土無氯離子超標之瑕疵）之市場正常 價格。…本案有建物混凝土氯離子超標之瑕疵，故本次蒐集 市場上海砂屋之交易案例（市場上之價值減損比率），考量 勘估標的本身的區位及個別條件等，採用比較法決定勘估標 的價值減損比率及減損價值」等語（見不動產估價報告書第 21頁），可知系爭房屋之相關損害雖可經上開方式進行修繕 ，但因其已存有氯離子過高之瑕疵，且該建物瑕疵縱經修復 ，相較於正常無瑕疵不動產而言，於市場上交易時價格仍可 能有所減損，是原告主張系爭建物於補強修繕後，所造成交 易價值之貶損，請求被告賠償此部分損失，尚非無據。 ⒋另就被告抗辯：伊於108年1月4日由許麗貞陪同，至信義房屋 法務部門就系爭房屋氯離子過高之瑕疵而與原告協商，對於 原告要求減少房屋價金乙節，伊當下即表示不同意並解除系 爭契約，原告自不得再主張減少價金等語，惟原告否認之。 經查：
①本件買賣契約第17條第2項第2款關於氯離子含量檢測約定略 為：「買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例… 辦理混凝土氯離子含量檢測，進行檢測時應由信義房屋通知 買賣雙方到場，避免檢測樣本因天候環境或滲漏水等外部污
染導致爭議，雙方同意檢測時應排除混凝土剝落處及該處向 外延伸30公分內之範圍區域。其檢驗結果如全部檢測樣本之 平均值超過以下數據…時，由買賣雙方進行協商，如協商不 在，任一方皆可逕行解除契約（惟應於他方提起民事訴訟或 聲請仲裁程序前為之），賣方應退還買方全部買賣價金，已 發生之費用及回復原狀之費用，均各自負擔，惟如賣方有故 意不告知之情事，應負擔全部之費用」等語（見本院卷第38 頁），是兩造於本件買賣契約約定就系爭房屋倘具有氯離子 過高之瑕疵，兩造均可逕自解約，惟一方之解約權行使應於 他方提起民事訴訟或聲請仲裁程序前為之，否則，縱就系爭 契約已行使解約權，亦不生效力。
②被告固曾於108年1月4日至信義房屋與原告協商，然參酌證人 即陪同被告在場與原告協商之許麗貞於本院審理時證稱：（ 問：被告是否有對買家表示要解除房屋買賞契約？）當初有 提到契約說一方可以終止這個買賣；（問：被告有提及會將 原告所交付的買賣價金返還原告嗎？）印象中是信義房屋的 仲介說的；沒有聽被告這樣說；（問：當時有提到過戶相關 的費用及之前買賣的仲介費如何處理嗎？）都沒有；（問： 若當時被告有意與原告解除系爭買賣契約，且雙方又在信義 房屋中洽談解約之事宜，是否有詢問或商談解約時仲介費如 何計算？）都沒有，離開前，雙方最後的結論是回去再思考 怎麼處理；（問：離開時，被告是表明那雙方就解除契約， 還是說雙方回去再想一下？）當時沒有談那麼細，我只記得 當時是快談不下去，因為原告表明要減價等語無訛（見本院 卷第113至114頁），足見於108年1月4日之協商，被告僅就 系爭房屋出現氯離子過高之瑕疵原告因而提出減價之請求， 表示不同意，並未依系爭房屋所出現之氯離子過高瑕疵，逕 予主張解除契約；且由兩造並未商議解除契約後之仲介費負 擔之相關處理，益徵被告並未明確表示於108年1月4日解除 系爭契約。
③本件原告係於108年1月4日向本院起訴主張減少價金，惟被告 卻遲至108年1月18日始以存證信函行使解約權（見本院卷第 12頁、第119至125頁），原告雖不否認已於同年月21日收受 上開存證信函，惟因被告行使解約權時點，係在原告108年1 月4日提起本件訴訟之後，被告所為解除契約表示與買賣契 約所定要件不合，依約自不生效力。被告辯稱其已就本件買 賣契約行使解約權，原告不得請求減少價金云云，尚屬無據 ，並無足採。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。查本件起訴狀繕本係於108年1月16日送達 被告，有送達回證乙紙在卷可參（見本院卷第67頁），依前 說明，原告自得請求起訴狀繕本送達翌日起即108年1月17日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
五、綜上所述，系爭房屋確有氯離子含量過高之事實，並有影響 約定與通常效用及價值之瑕疵，致有修補費用與價值減損等 瑕疪事實，原告主張依民法第359條規定，請求減少系爭契 約之買賣價金，並依民法第179條規定，請求返還價金差額 及自起訴狀繕本送達翌日即108年1月17日起至清償日止，按 年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。兩造均陳明 願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分 別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本 院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無逐一論駁 之必要，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 3 月 11 日 民事第二庭 法 官 蔡英雌
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 3 月 11 日 書記官 霍薇帆