臺灣臺中地方法院民事判決
110年度重訴字第542號
原 告 何甲子
訴訟代理人 何奕道
被 告 莊家富
上 一 人
訴訟代理人 翁禛惠
被 告 莊曜儒
上 一 人
訴訟代理人 林雲美
上 二 人
訴訟代理人 古行
被 告 楊高榮
上 一 人
訴訟代理人 楊朝舜 住○○市○○區○○路0段○○巷00弄00號
被 告 楊振芳
許舒淳
上 一 人
訴訟代理人 張元錦
上列當事人間請求確認優先購買權等事件，本院於民國111年2月
21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
本件原告起訴時，原以莊家富、楊高榮、楊振芳及許舒淳（ 下逕稱姓名）為被告，依土地法第104條規定，聲明求為判 決確認原告就莊家富、楊高榮、楊振芳對坐落臺中市○○區○○ 段0000○0地號土地（下稱系爭土地）原所有權應有部分各22 4分之25、12分之1、40分之1有優先購買權存在，及許舒淳 應與原告就前開已登記過戶之所有權應有部分訂立書面契約 ，並於原告給付買賣價金同時，將該應有部分移轉登記予原 告（見本院卷第13頁）。嗣於訴訟進行中，改易上揭訂立書 面契約之請求為莊家富、楊高榮、楊振芳應按與許舒淳間買 賣契約之同一條件與原告訂定書面買賣契約，並於原告給付 買賣價金同時，分別將各該所有權應有部分移轉登記予原告 ，而更正法律上之陳述；並追加莊曜儒（下稱莊曜儒；與莊
家富、楊高榮、楊振芳合則稱莊家富等4人）為被告，訴請 確認原告就莊曜儒對系爭土地原所有權應有部分224分之25 有優先購買權存在，及莊曜儒應按與許舒淳間買賣契約之同 一條件與原告訂定書面買賣契約暨辦理移轉登記；另追加依 土地法第34條之1為請求權基礎，及追加請求命許舒淳塗銷 就前揭系爭土地所有權應有部分之所有權移轉登記（見本院 卷第253、287、303頁），核與民事訴訟法第255條第1項第2 款規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：重測前臺中市○○區○○○段000○0地號土地（下稱重 測前546之4地號土地）於重測後經編為同區民安段1605、16 10地號土地（下稱1605、1610地號土地）；1605地號土地又 於民國82年間分割出系爭土地。次訴外人蔡寮於43年間在重 測前546之4地號土地上現為系爭土地之範圍耕作，因重測前 546之4地號土地與其他92筆土地之所有人與實際耕作人未必 為同一人，故含蔡寮在內計44人於43年6月22日成立彼此交 換、分管使用之協議（下稱系爭協議），由實際耕作人繼續 在現耕地範圍耕作而成立租賃契約，故蔡寮就重測前546之4 地號土地中之系爭土地範圍有租賃權存在。嗣蔡寮將上開土 地範圍交由訴外人即其姪蔡金上耕作而讓與租賃權予蔡金上 ，訴外人即伊祖父何江圳又於77年間向蔡金上買受該租賃權 ，並在系爭土地上搭建門牌號碼臺中市○○區○○路00號房屋（ 下稱系爭房屋）；上開租賃權及系爭房屋所有權復輾轉由伊 繼受，則伊自為在系爭土地上有建築房屋之承租人。又伊另 於105年間買受取得系爭土地之所有權應有部分，亦為系爭 土地之共有人。詎系爭土地之其他共有人即莊家富等4人未 通知伊行使優先購買權，即先後於110年6月15日、同年7月1 4日，將其等之系爭土地所有權應有部分各224分之25、224 分之25、12分之1及40分之1出賣予許舒淳，並業辦理所有權 移轉登記完畢，伊得基於承租人與共有人地位行使優先購買 權。且楊高榮、楊振芳、許舒淳明知伊為系爭土地共有人， 就系爭土地亦有租賃權存在並建築有房屋，復有承買系爭土 地其他共有人持分之意願，竟向莊家富、莊曜儒諉稱伊已放 棄優先購買權，致莊家富、莊曜儒同意出賣所有權應有部分 ，顯以損害伊行使優先購買權為主要目的而屬權利濫用，亦 違反誠信原則等情。爰依土地法第104條第1項、第34條之1 第4項規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠確認原告就坐落系爭 土地之莊家富、莊曜儒、楊高榮、楊振芳原所有權應有部分 各224分之25、224分之25、12分之1、40分之1，有優先購買 權存在；㈡許舒淳應塗銷於110年7月14日、同年月30日、同
年8月18日，以買賣為原因，就第㈠項土地所有權應有部分各 224分之25、224分之25、12分之1、40分之1所為所有權移轉 登記；㈢莊家富、莊曜儒、楊高榮、楊振芳應就第㈠項土地所 有權應有部分各224分之25、224分之25、12分之1、40分之1 ，分別依序按如本院卷第91至95、73至77、123至127、109 至113頁所示買賣契約之同一條件，與原告訂定書面買賣契 約，並於原告給付買賣價金之同時，分別將上開所有權應有 部分移轉登記予原告。
二、被告則各以下詞置辯，並均聲明：原告之訴駁回。 ㈠莊家富、莊曜儒：否認蔡寮曾在系爭土地範圍耕作、系爭土 地原所有權人曾達成系爭協議、何江圳曾於77年間向蔡金上 買受租賃權及興建系爭房屋等事實，而原告就系爭土地未設 定地上權、典權，亦未簽訂任何租賃契約，自無優先購買權 。次伊等於107年間委託仲介出賣系爭土地所有權應有部分 各224分之25，並願以每坪新臺幣（下同）35萬元為出售價 格，惟經仲介與原告數次洽談，原告僅願以每坪15至20萬元 買受。因許舒淳於109年間願以每坪35萬元買受，伊等因而 於110年6月15日出賣上揭所有權應有部分予許舒淳，對原告 自未造成損失等語。
㈡楊高榮、楊振芳：許舒淳於110年7月14日向伊等買受系爭土 地所有權應有部分前，已成為系爭土地之共有人，而共有人 間互為買賣應有部分無土地法第34條之1第4項之適用，原告 不得對伊等主張有優先購買權。次系爭協議並非租賃契約， 且蔡金上非蔡寮之繼承人，亦無從繼受蔡寮之權利；退步言 之，系爭協議性質上非屬租地建屋之基地租賃契約，無土地 法第104條第1項之適用。又伊等未就系爭土地與原告簽訂租 賃契約，或設定地上權、典權予原告，原告當無土地法第10 4條第1項之優先購買權等語。楊高榮另抗辯：否認何江圳曾 於77年間向蔡金上買受租賃權之事實，況蔡金上非經出租人 承諾，尤不得將租賃物轉租他人等語。楊振芳另抗辯：否認 蔡寮曾在系爭土地範圍耕作、系爭土地原所有權人曾達成系 爭協議、何江圳曾於77年間向蔡金上買受租賃權及興建系爭 房屋之事實。又伊無權利濫用或違反誠信原則情事，原告指 稱伊向莊家富、莊曜儒諉稱原告已放棄優先購買權，僅屬空 言臆測等語。
㈢許舒淳：否認蔡寮曾在系爭土地範圍耕作、系爭土地原所有 權人曾達成系爭協議、何江圳曾於77年間向蔡金上買受租賃 權及興建系爭房屋之事實，且系爭協議未經所涉全部土地之 全部共有人簽章同意，應屬無效，原告不得據此主張有交換 或分管土地使用之權利。故原告就系爭土地並無設定地上權
、典權，亦無租賃契約存在，自無土地法第104條第1項之優 先購買權。次土地法第34條之1第4項之優先購買權僅具債權 效力，莊家富等4人與伊間就系爭土地所有權應有部分所為 買賣，既均已辦畢所有權移轉登記，縱其等未依法通知原告 行使優先購買權，原告仍不得據此主張塗銷被告間所有權移 轉登記、或莊家富等4人應將系爭土地所有權應有部分出賣 並移轉登記予原告。再莊家富等4人曾欲出賣系爭土地所有 權應有部分予原告，然因原告出價過低，莊家富等4人始出 賣予出價較高之伊；伊與莊家富等4人之買賣行為非以損害 他人為目的，亦未違背誠信原則等語。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第459至461頁）： ㈠重測前546之4地號土地於重測後經編為1605、1610地號土地 ；1605地號土地又於82年間分割出系爭土地。系爭土地於11 0年3月5日，為原告、莊家富等4人及訴外人林李登美子、何 巧子共有，所有權應有部分依序為280分之139、224分之25 、224分之25、12分之1、40分之1、8400分之720、336分之2 9。
㈡莊家富、莊曜儒各於110年6月15日，與許舒淳簽立如本院卷 第91至95、73至77頁所示買賣契約，分別將其等之系爭土地 所有權應有部分224分之25、224分之25出賣予許舒淳，並均 於同年7月14日辦理所有權移轉登記完畢。楊高榮、楊振芳 亦各於同年7月14日，與許舒淳簽立如本院卷第123至127、1 09至113頁所示買賣契約，分別將其等之系爭土地所有權應 有部分12分之1及40分之1出賣予許舒淳，並依序於同年月30 日、同年8月18日辦理所有權移轉登記完畢。 ㈢莊家富等4人與許舒淳簽立買賣契約後，未曾通知原告行使優 先購買權。
㈣系爭房屋坐落在系爭土地上。
四、本院得心證之理由：
㈠關於原告依土地法第104條第1項規定行使優先購買權部分： ⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權，土地法第104條第1項固有明文。惟是項所定基 地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須 為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之（最高法 院77年度台上字第1243號、109年度台上字第2855號判決意 旨參照）。
⒉原告雖主張：含蔡寮在內計44人於43年6月22日成立系爭協議 ，由實際耕作人繼續在現耕地範圍耕作而成立租賃契約，故 蔡寮就重測前546之4地號土地中之系爭土地範圍有租賃權存 在。嗣蔡寮讓與租賃權予蔡金上，何江圳又於77年間向蔡金
上買受該租賃權，並在系爭土地上搭建系爭房屋。伊輾轉繼 受上開租賃權及系爭房屋所有權，為在系爭土地上有建築房 屋之承租人，得行使土地法第104條第1項所定承租人優先購 買權云云。然查：
⑴原告主張蔡寮依系爭協議，對系爭土地有租賃權存在乙節， 為被告否認。原告就此雖援引最高法院80年度台上字第726 號判決（下稱726號判決；所涉民事事件下稱726號事件）及 89年度台上字第1494號判決（下稱1494號判決；所涉民事事 件下稱1494號事件）為佐。惟上開事件之當事人並非兩造， 本無拘束兩造之效力。且細繹726號判決、1494號判決全文 （見本院卷第423至425、439至441頁），並參酌本院依職權 調取之本院86年度訴字第1553號事件（下稱1553號事件）卷 附系爭協議內容（見本院86年度訴字第1553號卷一第58至61 頁），可知726號事件與1494號事件雖均涉及系爭協議，然 徒憑726號判決、1494號判決所載內容，不足認定重測前546 之4地號土地之全體共有人確有參與簽立系爭協議。而遍繹1 553號事件全卷，亦查無重測前546之4地號土地之登記謄本 ，無從判別系爭協議是否經該土地全體共有人簽立。此外， 原告復未提出其他證據，證明重測前546之4地號土地之全體 共有人確有參與簽立系爭協議，則原告主張蔡寮依系爭協議 ，對系爭土地有租賃權存在云云，已難採信。又原告洵未舉 證證明蔡寮確有讓與租賃權予蔡金上之事實，復無從遽謂蔡 金上得再將該租賃權讓與何江圳。
⑵縱令原告主張前述蔡寮對系爭土地有租賃權，嗣何江圳輾轉 受讓蔡寮對系爭土地之租賃權，再由原告繼受該租賃權等情 屬實，上揭租賃契約之目的既在耕作，蔡寮自非以建築房屋 為目的而承租，亦不因何江圳取得租賃權後自行在上興建房 屋，即變更原租賃契約性質。則揆諸前載規定及說明，原告 自無土地法第104條第1項所定承租人優先購買權。 ⒊原告固又主張：土地法第104條之立法目的在於使基地與其上 房屋所有權合歸一人所有，以盡經濟效用並杜紛爭。伊現在 系爭土地上有系爭房屋存在，應有優先購買權云云。惟土地 法第104條既規定在同法第3章「房屋及基地租用」內，同法 第4章亦就「耕地租用」另設規定，依體系解釋，本即僅適 用於以建築房屋為目的之基地租賃契約。再者，不同租賃目 的之租賃契約所生權利義務關係，諸如於租賃未定期限時， 關於租賃目的是否達成之認定；出租人終止契約之事由等項 ，要屬不同。承租人租賃土地之目的如非在基地上建築房屋 ，對於所建房屋得繼續在土地上存續至房屋不堪使用為止， 本無合理期待，自殊不得以維護房屋經濟效用、杜絕紛爭為
由，主張得於土地出賣時優先購買土地。且若許非基地租賃 之承租人於擅自興建房屋後，竟得向出租人主張優先購買土 地，顯非出租人於立約時所能預見，尤難謂事理之平。原告 前開主張，容非可採。
⒋是以，依原告主張之事實，其並無土地法第104條第1項所定 承租人之優先購買權存在。則原告據此請求確認其就莊家富 等4人對於系爭土地之原所有權應有部分有優先購買權存在 ；請求許舒淳塗銷所有權移轉登記，暨莊家富等4人應將渠 等原所有權應有部分出賣並移轉登記予原告，即屬無據。 ㈡關於原告依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權部分 ：
⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或 單獨優先承購，土地法第34條之1第4項雖有明文。然是項規 定並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買 權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買 權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅 具債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第 三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之 買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出 售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該 買賣為無效而塗銷其移轉登記（最高法院109年度台上大字 第2169號裁定意旨參照）。又倘共有人將其應有部分賣與他 人並已依法移轉所有權後，他共有人再行使優先購買權，已 不得請求與該共有人成立買賣契約，二人間無從成立買賣契 約之債權債務關係（最高法院106年度台上字第1218號判決 意旨參照）。
⒉原告雖主張：伊為系爭土地共有人，於莊家富等4人出賣渠等 之系爭土地所有權應有部分時，得依土地法第34條之1第4項 規定行使優先購買權云云。然莊家富等4人與許舒淳間就系 爭土地所有權應有部分之買賣，既業經辦畢所有權移轉登記 ，縱事先未通知原告，按諸前揭規定及說明，原告依土地法 第34條之1第4項規定，請求確認其就莊家富等4人對於系爭 土地之原所有權應有部分有優先購買權存在；請求許舒淳塗 銷所有權移轉登記，暨莊家富等4人應將渠等原所有權應有 部分出賣並移轉登記予原告，仍無可准許。
五、從而，原告依土地法第104條第1項、第34條之1第4項規定， 請求確認其就坐落系爭土地之莊家富、莊曜儒、楊高榮、楊 振芳原所有權應有部分各224分之25、224分之25、12分之1 、40分之1有優先購買權存在，並請求許舒淳塗銷就上開所 有權應有部分所為所有權移轉登記，及莊家富等4人應分別
按與許舒淳間買賣契約之同一條件與原告訂定書面買賣契約 ，並於原告給付買賣價金之同時，分別將上開所有權應有部 分移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁 贅述。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 21 日 民事第二庭 法 官 李佳芳
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 3 月 23 日 書記官 蔡柏倫