臺灣澎湖地方法院民事判決
109年度訴字第103號
原 告 高紹恩
訴訟代理人 高子鵬
洪錫鵬律師
被 告 沐石空間設計有限公司
兼
法定代理人 詹月真
共 同
訴訟代理人 蕭隆泉律師
複 代理人 鍾佳富
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國111年2月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告將澎湖縣○○市○○段00000○00000地號土地（權利範圍全部）之所有權移轉登記予被告甲○○之同時，給付原告新臺幣（下同）150萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以50萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以150萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國106年12月28日向被告沐石空間設計 有限公司（下稱沐石公司）訂購案名為○○段、編號0戶、總 價808萬元之房地，並簽訂預訂單、土地預定買賣合約書及 房屋預定買賣合約書。嗣後原告並有給付30萬元之訂金及12 0萬元之簽約金交由被告沐石公司收執。被告甲○○則分別於1 07年8月15日及108年5月17日將其名下之澎湖縣○○市○○段000 00地號土地辦理所有權登記予原告及共有物分割登記；亦於 107年8月15日將坐落澎湖縣○○市○○段00000地號土地辦理所 有權移轉登記予原告。然被告迄今仍未開工建造房屋，期間 原告曾分別於108年9月24日催告主張權利、109年3月4日具 狀聲請調解而於調解期日催告履約、再以110年9月23日之民
事準備書（一）狀之送達為解除契約之意思表示。是上開土 地及房屋預定買賣合約既經合法解除，被告自應將所收受之 150萬元返還原告以回復原狀。爰依民法第254條、229條第2 項之給付遲延法律關係及回復原狀之法律關係，請求被告返 還150萬元等語，並聲明：㈠被告應給付原告150萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利 息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造所簽訂之上開契約係約定實際開工日起算400個工作天交 付標的物，但所謂實際開工日則不確定，是屆至之期日並不 確定，係屬給付無確定期限之契約。是原告應先為催告，而 被告仍未給付，被告始負遲延責任，嗣後原告仍須定相當期 限催告被告履行，被告如於期限內不履行時，原告始得依據 民法第254條解除契約。然原告主張之寄發存證信函及具狀 聲請調解，均無催告給付之意思表示，亦無催告或定相當期 限催告被告履行債務。縱然原告確實於調解時有催告被告履 約，然經過原告之催告，被告僅負遲延責任，原告尚不得解 除契約。是原告依法尚未取得解除契約之權利。 ㈡退步言之，縱然原告得解除契約、請求返還價金，被告仍得 依民法第259條第2款、第3款、第261及264條第1項之規定， 主張同時履行抗辯，於原告未將土地返還予被告甲○○前，拒 絕返還買賣價金等語置辯。
㈢聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件堪以認定之基礎事實：
㈠原告與被告沐石公司於106年12月18日簽訂預定單、於106年1 2月27日與被告甲○○簽訂土地預定買賣合約書及與被告沐石 公司簽訂房屋預定買賣合約書（下合稱系爭契約，見本院卷 第17至47頁），由原告向被告甲○○購買澎湖縣○○市○○段000○ 000○地號土地之部分面積（詳如合約書附件二之編號0及相 關交通用地，即後來由原告取得之澎湖縣○○市○○段00000○00 000地號土地，下合稱系爭土地，見本院卷第49至55頁）。 ㈡原告已給付被告沐石公司合計150萬元之買賣價金，此有支票 2紙及合作金庫商業銀行存款往來對帳單在卷可參（見本院 卷第281至285頁）。
㈢澎湖縣○○市○○段00000○00000地號土地原為甲○○所有，且原屬 於馬公市○○段000○000地號2筆土地之一部分，嗣後甲○○申請 用地變更由農地變更為建地，再過戶給原告及訴外人陳○○等 6人共有，原告及訴外人陳○○等6人再就該共有物進行分割， 而各自取得單獨所有權。原告因而取得澎湖縣○○市○○段0000
0○00000地號土地之單獨所有權。此據兩造表示在卷，復有 異動索引、土地登記第一類謄本等件可參（見本院卷第14、 49至55、247至249、298、367頁）。 ㈣原告向沐石公司簽訂之房屋預定買賣合約書所載之編號0棟房 屋，至言詞辯論終結時，均尚未動工，系爭土地上復未有任 何建築或施工之情形，此業據兩造陳稱無誤（見本院卷第41 1頁），復有現場照片4張在卷可佐（見本院卷第139、141頁 ）。
四、兩造爭執要旨及得心證之理由：
原告主張被告遲未開工而於催告後已陷於給付遲延，進而解 除系爭契約，並請求被告返還買賣價金150萬元等情，為被 告所否認，並以上開情詞置辯。是本件兩造爭執之點，應在 於：㈠系爭契約是否已合法解除？㈡如系爭契約業已解除，後 續之法律效果為何？分述如下：
㈠本院認定系爭契約已合法解除：
⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。而債權人於 債務人遲延給付後，仍須定相當期限催告債務人履行，如債 務人於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第229條 第2項前段及第254條之規定自明。所謂給付無確定期限，係 指給付未定期限及給付雖定有期限而其屆至之時期不確定而 言。又催告為請求給付之意思表示，乃準法律行為，債權人 為催告時，僅表示對該特定債權請求債務人給付之意思即足 ，亦無需表明其確定之金額或數量。次按解釋意思表示，應 探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定 有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真 意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的 、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意 思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內， 藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。
⒉經查，系爭契約關於被告之債務履行期限部分，固有約定建 築工程應於實際開工日起算400個工作天內完成，但並未約 定「實際開工日」應於簽約日後何時內進行，此觀房屋預定 買賣合約書第7條自明（見本院卷第29頁），是關於工程「 開工」之給付義務，契約顯未約定確定之履行期限，應屬不 確定期限之債務無誤。而原告主張曾於109年3月6日就本事 件向本院聲請調解，且該次聲請調解，也是有催告之意思等 語，業經本院調取本院109年度司調字第22號調解卷宗核閱 無誤，參以於該調解案件中兩造於109年5月8日進行第一次 調解時，兩造有表示：因替代人選尚未尋覓，建議給予相對
人（即被告）一個月之協商時間，安排第二次調解等語，後 續復於109年8月27日進行第二次調解，此有調解委員紀錄表 2紙可參（見調解卷第77、129頁），足見兩造間確實有就建 築房屋或開工乙節進行磋商或為相關之表示，而應認原告至 遲於109年5月8日進行第一次調解時，已有為催告被告履約 之意思，被告自斯時起，負遲延責任。原告此部分主張尚可 採信。
⒊又原告主張具狀起訴之內容亦有催告之意思等語。觀之原告 之起訴狀內容，不外有記載：與被告簽約迄今已近2年9個月 ，被告迄今仍未開工建造房屋，期間原告曾分別於108年9月 24日已存證信函催告主張權利及於109年3月4日具狀聲請調 解，並於調解期日催告被告履約等語（見本院卷第14頁）， 且參酌被告自行提出之110年10月5日之簡訊內容（見本院卷 第371頁），亦有其他購屋者有向被告表示：請你自行或找 你簽訂意向書的廠商接手把房子蓋起來吧等語，以及被告已 書狀自陳：「由於先前被告仍在與買受人協商，然而協商均 未有結果，並非被告刻意不動工」等語，衡以整起買賣糾紛 之脈絡觀察暨誠信原則，可認原告起訴主張其權利時，亦應 同有催告請求被告履約之意思。而本件起訴日為109年9月24 日，迄至被告提出答辯狀於本院之110年7月21日時，業已經 過相當之期限而仍未履行，原告自取得契約解除權。 ⒋而原告於110年9月23日具狀表示為解除契約之意思表示，被 告並於110年9月24日收受等情，此經被告表示無誤，復有原 告之110年9月23日民事準備書（一）狀在卷可參（見本院卷 第280、298頁）。參以上開土地預定買賣合約書第11條已約 定：「與『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分之關係，應共 同履行，任何一部分不履約時視同全部違約，解除本約時視 為全部解除」等法律效果（見本院卷第22頁），堪認原告已 合法行使契約解除權，且係解除系爭契約之全部（即土地及 房屋之2份合約）。
⒌被告固然抗辯原告所舉之事證並非催告之意思表示，然本院 業已認定如上，且被告所辯並未慮及兩造調解過程及整體交 易糾紛之脈絡，以及誠信原則等意思表示之解釋原則，尚無 法逕採。
㈡系爭契約既已合法解除，兩造則應依民法第259條之規定，互 負回復原狀之義務：
⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之 給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受 領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款亦有明
定。經查，系爭契約既已合法解除，已如上述，兩造自應依 民法第259條之規定，互負回復原狀之義務。 ⒉系爭土地雖係由甲○○移轉給原告及訴外人陳○○等6人共有，原 告及訴外人陳○○等6人再就系爭土地進行共有物分割而各自 取得單獨所有權，雖非逕自由甲○○移轉單獨之所有權給原告 ，然之所以系爭土地之移轉過程為如此，實為依據澎湖縣政 府所推行之「一般農業區非都市土地農牧用地或養殖用地興 建住宅計畫」（俗稱農變建），依照一般慣行，建商係先行 購買已經會勘通過之「一般農業區農牧用地」核無「澎湖縣 非都市土地一般農業區農牧用地或養殖用地興建住宅計畫暨 變更編定審查作業要點」第五點不得申請變更編定情形，之 後再委由建築師向縣府工務單位申請「建築線指示圖」確認 可供興建或得保留空地位置，同時推出預售屋建案，尋找居 住設籍澎湖滿2年，本人、配偶及未成年子女均無自用自宅 ，也從未向政府申請變更編定作為興建住宅使用之買家，將 土地過戶承購買家共同持有，依承購戶數土地面積向澎湖縣 政府申請變更編定，俟審核通過後，辦理土地分割為各買家 單獨所有。是由整體之交易觀察及常人之認知，實質上仍係 買方向建商購買預售屋、建商移轉基地給買方之情形，只是 為符合上開行政法規之規定，建商乃透過輾轉之方式將基地 移轉過戶給買方，是若要回復原狀，基地亦應回復最初之狀 態。從而，系爭土地最初既係甲○○提供，復無其他移轉之限 制，原告自應將系爭土地回復給甲○○。
⒊而沐石公司業已收受原告所支付之150萬元，於系爭契約解除 後，亦應返還。參以系爭契約間既有不可分之關係，且業已 明定應「共同」履行，已如上述，則解釋上，除了契約之主 給付義務應共同履行之外，尚應包含後續之債務不履行或契 約善後之法律責任，是被告2人自應就受領物之返還責任共 同履行。原告主張被告應共同給付150萬元，洵屬有據。 ㈢按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付，上開規定，於當事人因契約解除而生之相互 義務準用之，此觀民法第261 條、第264 條第1 項本文規定 即明。又契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259 條定有明文。此項互負之義務，依同法第261 條準用第264 條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此 一同時履行抗辯權之援用無需以訴為之，倘當事人一方在訴 訟上已為此抗辯，法院即應為他方提出對待給付時，應對之 為給付之判決（最高法院85年度台上字第2220號判決意旨參 照）。經查，系爭契約經原告合法解除，且兩造應互負之回 復原狀之義務，均已如前述，則依前揭規定，被告抗辯原告
返還系爭土地之義務應與價金返還義務同時履行，即屬有據 ，本院自應依此為原告將系爭土地所有權移轉登記予被告甲 ○○之同時，被告應返還150萬元之對待給付判決。五、再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第1 項、 第23 3條第1 項本文、第203 條分別定有明文。又債務人得 主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責 任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及 免除（最高法院107年度第8次民事庭會議決議參照）。經查 ，系爭契約已經原告於110年9月23日解除，已如上述，則被 告本應於翌日即110年9月24日返還已收價金，然被告早已於 110年7月19日以民事答辯狀為同時履行抗辯，並於110年9月 24日前即已送達原告，是揆諸上開見解，原告於將系爭土地 返還被告甲○○前，被告就應返還之價金，尚不負遲延責任， 故原告請求被告給付遲延利息部分，應無理由。六、綜上所述，原告解除系爭契約應屬合法，故其依系爭契約及 解除契約後之法律關係，請求被告給付150萬元，為有理由 ，應予准許，又因被告就此部分所為同時履行抗辯，核屬可 採，爰於主文第1 項中諭知原告應負同時履行之義務；至原 告逾上述範圍之請求，則非有據，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執 行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額 ，併予准許。原告敗訴部分，其假執行之聲請已無依據，並 予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此 敘明。
九、原告雖一部勝訴、一部敗訴，惟審酌原告敗訴部分甚微，爰 依民事訴訟法第79條規定，仍命由被告負擔訴訟費用。中 華 民 國 111 年 3 月 15 日
民事庭 審判長法 官 李宛玲
法 官 陳順輝
法 官 陳立祥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 3 月 15 日 書記官 林映君
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