臺灣橋頭地方法院民事判決
110年度簡上字第27號
上 訴 人 胡薇薇
被上訴人 尤美玲
游川弘
共 同
訴訟代理人 陳水聰律師
複 代理人 張琳婕律師
王舜信律師
當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國109年12月24日
本院橋頭簡易庭109年度橋簡字第555號第一審判決提起上訴，本
院民國111年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴之訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按，簡易訴訟程序，在第二審為訴之變更或追加，非經他造 同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限；被 告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為 同意變更或追加。民事訴訟法第436條之1第3項準用第446條 第1項但書、第255條第1項第2款、第2項分別定有明文。所 謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要 爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同 一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行 在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之 審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免 重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院99年 度台上字第1653號判決意旨參照）。上訴人原審起訴依兩造 間租賃契約法律關係請求被上訴人給付租金、律師費用、回 復原狀費用等之金額，於本件上訴後依同一租賃契約法律關 係追加請求租約第一年即民國106 年2月16日至107年2月15 日減收之租金收入損害新臺幣（下同）120,000元、二審律 師費用40,000元，其基礎事實均為兩造間因同一租賃契約法 律關係之事實衍生之爭執，二者請求之基礎事實堪認應屬同 一，且被上訴人就上訴人之訴之追加並無異議，而為本案之 言詞辯論，上訴人追加，自屬合法，應予准許。貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：兩造於106 年2 月15日簽訂租賃契約（下 稱系爭租約），約定被上訴人尤美玲向上訴人承租門牌號碼 高雄市○○區○○路000 號1 、2 樓房屋（下稱系爭房屋）經營 「鑫旺冷飲店」，租賃期間自106 年2 月16日至109 年2 月 15日止，租金第1 年每月25,000元，第2 、3 年租金每月35 ,000元，並由被上訴人游川弘擔任尤美玲之連帶保證人。尤 美玲有下列違反租約之事由：⑴於系爭租約屆滿前向上訴人 要求延長租期至109 年4 月15日，經上訴人同意後，租約即 已延長至該日，詎尤美玲之後竟違反上開約定，於108 年12 月7 日向上訴人表示要提前於108 年12月15日終止租約，依 上開約定尤美玲既要求延長租約即不得提前終止租約；⑵尤 美玲於其所稱之108 年12月15日及該日之後遲未遷出系爭房 屋；又系爭房屋本安裝有玻璃自動門（下稱系爭玻璃門）， 尤美玲承租期間將其拆除，尤美玲於108 年12月15日提前終 止租約後，108 年12月20日才找師傅重新裝設玻璃門，至10 9 年1 月15日才傳送照片通知上訴人說裝設玻璃門完成，且 裝回之玻璃自動門會左右晃動（系爭房屋之玻璃自動門原本 即無軌道設施，業據上訴人於本院審理中確認在案，並陳稱 「系爭玻璃門底下本來就是沒有軌道的，我所說的玻璃門軌 道是指上面由機組來控制的設備，所以我所指的軌道就是指 上面的機組。」等語，依其上開陳述已撤回其於原審主張之 尤美玲遷離時裝回系爭房屋之自動門「無軌道」部分之主張 。見本院卷第105頁）；另尤美玲未交還系爭房屋之鑰匙、 鐵捲門之遙控器，遲至上訴人提起本件訴訟後之109年12月1 日原審言詞辯論期日始當庭歸還；⑶未將鑫旺冷飲店之營業 登記遷出，遲至109年7月7日始遷出（於本院審理中將原審 陳稱之109年9月4日辦理停業遷出日期，更正為遷出日期為1 09年7月7日。見本院卷第107、247頁），影響上訴人使用系 爭房屋且須負擔較高稅賦（108 年房屋稅於營業用的稅金部 分為2,259 元、109 年房屋稅於營業用的稅金部分為1,978 元）。（上開事由下合稱系爭違約事由）因尤美玲有上開違 約事實，上訴人得請求尤美玲給付下列金額：⑴依系爭租約 第6 條、第12條前段約定，因尤美玲有上開違約事實，上訴 人向其請求按照租釒5 倍計算之違約金，而就違約金之計算 ，上訴人願只請求其賠償自108年12月16日至109 年4 月15 日止，共4 個月，按租金計算之違約金140,000 元（計算式 ：35,000×4 ＝140,000 ）。⑵系爭租約第12條約定，因承租 人有違約情事涉訟，出租人所給付之律師費用承租人須負責 賠償，而上訴人因提起第一審訴訟共支出律師費用120,000 元。⑶系爭租約第19條約定，租賃期間內若承租人擬提前遷
離他處時，承租人應賠償出租人1個月之租金，因尤美玲有 提前終止租約之情形，上訴人得請求其再賠償1個月租金即3 5,000元。⑷尤美玲裝回之系爭房屋玻璃門會左右晃動，上訴 人因此支出回復原狀之費用17,580元。上開金額合計共312, 850 元（計算式：140,000 ＋17,850＋120,000 ＋35,000＝312, 850 ）。又被上訴人游川弘為系爭租約之之連帶保證人，應 與尤美玲負連帶賠償責任。爰依系爭租約之法律關係提起本 件訴訟等語。並於原審聲明：被上訴人應連帶給付上訴人31 2,850 元=, 及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息。
二、被上訴人則以：
㈠、系爭租約第7條及第19條第1 點已明文約定及賦予被上訴人於 租期屆滿前，只需賠償出租人之上訴人1個月之租金，即得 終止系爭租約之權利。而尤美玲已分別於108 年11月間以LI NE通訊軟體通知上訴人表示，願意賠償上訴人1個月之租金 ，於108 年12月15日終止系爭租約，因未獲上訴人同意；再 於108 年12月12日再度以以LINE通訊軟體通知上訴人表示願 賠償上訴人1個月之租金，於108年12月15日終止系爭租約， 請上訴人本人或派人於該日至系爭房屋來交接房屋，惟上訴 人仍拒絕且未至系爭房屋交接點交，被上訴人乃自行搬遷； 尤美玲之後又於108 年12月24日寄存證信函予上訴人於上開 表示，請上訴人於5日內點交房屋；又再於108年12月24日及 109 年1 月15日以LINE通訊軟體通知上訴人通知上訴人來系 爭房屋交接點交，並交付鑰匙等設備，然上訴人均拒絕。被 上訴人即已依系爭租約之上開約定對上訴人行使終止權，系 爭租約即已於108 年12月15日合法終止。㈡、租賃關係消滅後，承租人固負有返還租賃物之義務，惟租賃 物之點交，須出租人之協力始能完成，故出租人拒絕租賃物 之點交或不配合點交，自無從完成點交。尤美玲已於108年1 1月間、108年12月12日、108年12月24日、109年1月15日多 次通知上訴人交接點交房屋及交付鑰匙等設備事宜，然均遭 上訴人拒絕，自屬可歸責於上訴人之事由，而不可歸責於尤 美玲之事由，依民法第230條、235條之歸定，尤美玲即不負 遲延責任，上訴人主張被上訴人有違約情形，亦不足採。㈢、尤美玲於承租系爭房屋時，系爭房屋早已閒置許久，就連屋 內的電路設備多有損壞，系爭房屋原有之玻璃門當時本就無 電動設備，無法自動開啟，尤美玲為營業方便，才將玻璃門 予以拆除，並完整的存放於二樓，於終止租約退租後，才又 將存放在二樓之玻璃門，委請師傅重新裝上，被上訴人只是 將原玻璃門安裝回去，上訴人主張系爭玻璃門之原狀為何及
安裝回去後有會左右晃動之情形，被上訴人否認。㈣、營業登記是否變更，對上訴人使用系爭房屋實並無影響，系 爭租約亦無關於營業登記之特別約定或應給付違約金之約定 。
㈤、被上訴人縱有違約情形，尤美玲早已搬遷，系爭房屋事實上 早已置於上訴人之實力支配下，及占有管理、使用中，且上 訴人早已委託房屋仲介公司進行出租，有上訴人之房屋出租 網頁資料、現場照片可稽，上訴人並未受有損害，上訴人請 求違約金，亦無理由。
㈥、尤美玲於約立系爭租約時曾交付上訴人押租金50,000元，得 向上訴人主張抵銷等語，資為抗辯。並於原審聲明：上訴人 之訴駁回。
三、原審認上訴人之訴為無理由，判決駁回上訴人之訴。㈠、上訴人不服提起上訴，並並於本院追加：⑴兩造於訂立系爭租 約時所約定之每月租金原為35,000元，因被上訴人尤美玲向 上訴人保證一定租滿三年，上訴人始將第一年之租金降為每 月25,000元，尤美玲現既未租滿三年，自應賠償上訴人第一 年即106 年2月16日至107年2月15日減收之租金收入損害120 ,000元。⑵上訴人於第二審又支出律師費用40,000元，被上 訴人應依系爭租約第12條之約定賠償上訴人等語。並於本院 上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人312, 850元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5 計算之利息。㈢被上訴人應另連帶給付上訴 人160,000 元，及自民事上訴理由㈡狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈡、被上訴人除援用原審抗辯外，就上訴人追加部分則以：⑴否認 上訴人主張之兩造於訂約時被上訴人曾有向上訴人保證一定 租滿三年之事實，上訴人自應舉證以實其說，但上 訴人並 未提出證據。故上訴人追加請求被上訴人賠償第一年即106 年減少之租金損害120,000 元，於法無據。⑵被上訴人並無 違約情形，上訴人請求第二審支出之律師費用40,000元，於 法無據等語置辯。並於本院答辯聲明：上訴人之上訴及追加 之訴均駁回。
四、兩造不爭執事實：
（一）兩造於106年2月15日簽訂系爭租約，約定由被上訴人尤美 玲向上訴人承租門牌號碼高雄市○○區○○路000號1、2 樓房屋經營「鑫旺冷飲店」，租期自106年2月16日至109 年2月15日止，被上訴人應按月繳納租金（第1年每月25,0 00元，第2、3年租金每月35,000元），並由被上訴人游川 弘擔任尤美玲之連帶保證人。
（二）尤美玲於108年12月7日向上訴人表示要提前於108年12月 15日終止系爭租約。
（三）尤美玲於終止系爭租約後，未同時歸還系爭房屋之鑰匙、 鐵捲門之遙控器，至109年12月1日原審審理期日始當庭歸 還。
（四）尤美玲於終止系爭租約後，未同時遷移營業登記。 五、本件爭點：上訴人於原審之請求及本院追加之請求，有無理 由？如有，被上訴人主張抵銷，有無理由？
六、本院論斷：
按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之 責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則 被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累， 亦應駁回原告之請求。」；「原告於其所主張之起訴原因， 不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證 者，當然駁回原告之請求。」，有最高法院17年上字第917 號、20年上字第2466號判決要旨可參。又當事人所負之舉證 責任，必須達於使法院得有確信之程度，始得謂已盡其舉證 責任，如未達於使法院得有確信之程度，其不利益應由負舉 證責任之人負擔。經查：
（一）尤美玲是否有上訴人主張違約情形？上訴人是否得請求被 上訴人連帶給付其所主張之與違約有關部分之賠償？ １、按兩造簽定之系爭租約第7條明文約定：「契約期間內乙方 （承租人即被上訴人，以下均同）若擬遷離他處時乙方不 得向甲方（出租人即上訴人，以下均同）請求租金償還、 遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該店屋照 原狀還甲方，乙方不得異議。」等語；另第19條第1 點亦 明文約定：「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方 應賠償甲方1個月之租金。」等語，有上訴人提出之租約 在卷可稽（調解卷第9頁以下、原審卷第52頁以下）。故 依系爭租約上開條文之明文約定可知，系爭租約已明文賦 予被上訴人於租期屆滿前，只需賠償出租人之上訴人1個 月之租金，即得合法終止系爭租約之權利。上訴人雖主張 因尤美玲於系爭租約屆滿前曾向上訴人要求延長租期至10 9 年4 月15日止，依上開約定尤美玲即不得提前終止租約 云云，惟查：上訴人主張尤美玲於系爭租約屆滿前向上訴 人要求延長租期至109 年4 月15日云云，惟為被上訴人所 否認，上訴人自應舉證以實，然上訴人並未提出得使本院 得有確信之證據以實其說，即不足採；且縱認上訴人之上 開主張屬實，因兩造間之法律關係仍屬同一租賃契約，只 是將租賃期間延長至109年4月15日止而已，自仍有系爭租
約第7條及第19條之適用，被上訴人仍得依上開約定終止 系爭租約，是上訴人主張尤美玲既要求延長租約即不得提 前終止租約云云，委不足採。而被上訴人抗辯：尤美玲已 於108 年11月間以LINE通訊軟體通知上訴人表示，願意賠 償上訴人1個月之租金，於108 年12月15日終止系爭租約 ，因未獲上訴人同意；再於108 年12月12日再度以以LINE 通訊軟體通知上訴人表示願賠償上訴人1個月之租金，於1 08年12月15日終止系爭租約，請上訴人本人或派人於該日 至系爭房屋來交接房屋，惟上訴人仍拒絕且未至系爭房屋 交接點交，被上訴人乃自行搬遷；尤美玲之後又於108 年 12月24日寄存證信函予上訴人於上開表示，請上訴人於5 日內點交房屋；又再於108年12月24日及109 年1 月15日 以LINE通訊軟體通知上訴人通知上訴人來系爭房屋交接點 交，並交付鑰匙等設備，然上訴人均拒絕等事實，業據被 上訴人提出兩造間之LINE對話紀錄、社東郵局存證信函、 尤美玲於108年12月16日以LIN通訊軟體E傳給上訴人顯示 當時系爭房屋之內部均已清空之系爭房屋現場照片為證（ 原審卷第57頁以下），堪認屬實。被上訴人即是依系爭租 約之上開約定對上訴人行使終止權，自無違約之情形；且 足認系爭租約因被上訴人合行使終止權，而已於108 年12 月15日合法終止。
２、按「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人 不負遲延責任。」，民法第230條定有明文。次按「債務 人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債 權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者， 債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。」 ；「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者， 自提出時起，負遲延責任。」，民法第235條、第234條亦 有明文。租賃關係消滅後，承租人固負有返還租賃物之義 務，惟租賃物之點交，須出租人之協力始能完成，故出租 人拒絕租賃物之點交或不配合點交，自無從完成點交。經 查，被上訴人抗辯尤美玲已於108年11月間、108年12月12 日、108年12月24日、109年1月15日多次通知上訴人交接 點交房屋及交付鑰匙等設備事宜，然均遭上訴人拒絕等情 ，堪認屬實，業見前段所述。則依上開法條之規定，本件 自屬可歸責於上訴人之事由，及不可歸責於尤美玲之事由 ，故除上訴人於109年1月15日之後另有向尤美玲請求其交 付點交系爭房屋及交付鑰匙等設備之行為前，被上訴人即 不負遲延責任。經查：
⑴上訴人於109年1月15日之後並無另行向尤美玲請求其交付
點交系爭房屋及交付鑰匙等設備之行為，即提起本件訴訟 ，被上訴人自不負遲延責任。故上訴人主張尤美玲於108 年12月15日及該日之後遲未遷出系爭房屋，尤美玲於108 年12月20日才找師傅重新裝設玻璃門，至109 年1 月15日 才傳送照片通知上訴人說裝設玻璃門完成，且裝回之玻璃 自動門會左右晃動，及尤美玲未交還系爭房屋之鑰匙、鐵 捲門之遙控器，遲至上訴人提起本件訴訟後之109年12月1 日原審言詞辯論期日始當庭歸還，有違約情形云云，即不 足採。
⑵又尤美玲除不負遲延責任外，依尤美玲於108年12月16日以 LIN通訊軟體E傳給上訴人之系爭房屋現場照片（原審卷第 57頁以下）所示，當時系爭房屋之內部均已清空，並無未 遷房屋之情事；另依被上訴人提出之上訴人之系爭房屋出 租網頁資料、現場照片所示（原審卷第98頁以下），上訴 人已占有管理、使用系爭房屋，並委託房屋仲介公司出租 ，故上訴人主張尤美玲於108 年12月15日及該日之後遲未 遷出系爭房屋，尤美玲於108 年12月20日才找師傅重新裝 設玻璃門，至109 年1 月15日才傳送照片通知上訴人說裝 設玻璃門完成，且裝回之玻璃自動門會左右晃動，及尤美 玲未交還系爭房屋之鑰匙、鐵捲門之遙控器，遲至上訴人 提起本件訴訟後之109年12月1日原審言詞辯論期日始當庭 歸還，有違約情形云云，亦不足採
⑶上訴人雖主張尤美玲裝回之玻璃自動門會左右晃動云云， 惟為被上訴人所否認，並以上開言詞置辯，依上開舉證責 任規定之說明，上訴人自應就系爭玻璃門之原狀為不會晃 動，及裝回之系爭玻璃門確實會有左右晃動之事實舉證以 實其說，且其舉證必須達於使本院得有確信之程度。上訴 人就此雖聲請證人胡瑞霞證稱：其覺得新的自動門比較不 穩、其有用手搖過，以前的自動門不會晃動云云（原審卷 第129頁以下），然胡瑞霞係上訴人之姐姐，其證人有偏 頗之虞，已難據以採信，且胡瑞霞並非專業人員，其所稱 之所謂搖晃程度係其個人主觀感受有關，亦難以採信，而 經本院嘵諭上訴人是否聲請傳訊出具估價單之隆成實業行 師傅來作證說明玻璃門的情形，上訴人陳稱不聲請等語（ 本院卷第107頁），故胡瑞霞之上開證述，即難以採信。 又依上訴人提出之隆成實業行估價單所載，系爭玻璃門之 損害項目為「自動門機組更新」（本院卷第111頁），依 此記載可知系爭玻璃門之損害情形為「機組」損壞，核與 被上訴人抗辯之：尤美玲於承租系爭房屋時，系爭房屋早 已閒置許久，系爭房屋原有之玻璃門當時本就無電動設備
，無法自動開啟等語相符，被上訴人所辯，應堪採信。是 依上開事證，上訴人之此部分主張，即不足採。 ３、上訴人雖主張尤美玲未將鑫旺冷飲店之營業登記遷出，遲 至109年9月4日始遷出，影響上訴人使用系爭房屋且須負 擔較高稅賦，應屬違約云云。惟查，系爭租約第6、7、19 條等有與違約金有關之條文，均是就系爭房屋之遷讓交還 、回復原狀等有關於系爭房屋本體部分為約定，而均未就 營業登記部分應於何時辦理遷移部分為任何約定，另綜觀 系爭租約之其他條文亦均未就營業登記部分應於何時辦理 遷移為任何約定，故自堪認此部分係屬系爭租約所未約定 之事項，系爭租約就此部分既未約定，上訴人自不得依系 爭租約為此部分之請求，亦不足以認尢美玲有何違約情形 。又營業登記存在與否，並不影響上訴人對於系爭房屋之 現實上占有、使用、收益及處分；且同一房屋地址登記為 二以上商業之主事務所，不問業務性質是否相同均得為之 ，有經濟部92年10月6日經商字第09202210120號函可參（ 見原審院卷第117頁）。故尤美玲未按時將營業登記遷離 ，並不會影響系爭房屋之占有、使用、收益、處分及亦不 會造成無法從事商業使用，自難認上訴人已因此無法使用 系爭房屋，而受有無法使用、收益及處分等之損害。故上 訴人之此部分主張，亦不足採。至上訴人如因此而受有較 高稅賦之損失，核屬上訴人得否另案向尤美玲求償之問題 ，併予敘明。
４、綜上各情，上訴人主張被上訴人尤美玲有其系爭違約事由 之違反系爭租約情形云云，均不足採。
５、尤美玲既無上訴人主張之違約情形，則請求被上訴人連帶 給付：違約金140,000 元、第一審訴訟支出之律師費用12 0,000元、系爭玻璃門回復原狀之費用17,580元等，即均 無理由。
（二）上訴人是否得請求被上訴人連帶給付因提前終止租約之1 個租金？
查，兩造簽定之系爭租約第19條第1 點已明文約定：「租 賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方1個 月之租金。」，故上訴人請求被上訴人連帶給付1個月之 租金35,000元，自屬有據。
（三）上訴人請求於本院追加之160,000元，是否有據？ １、上訴人主張兩造於訂立系爭租約時所約定之每月租金原為3 5,000元，因被上訴人尤美玲向上訴人保證一定租滿三年 ，上訴人始將第一年之租金降為每月25,000元，尤美玲現 既未租滿三年，自應賠償上訴人第一年即106 年2月16日
至107年2月15日減收之租金收入損害120,000元云云，為 被上訴人所否認，依上開舉證責任規定之說明，上訴人自 應舉證以實其說，且其舉證必須達於使本院得有確信之程 度。然上訴人僅空言主張，並未提出使本院得有確信程度 之證據以實其說，即不足採，其此部分之請求，於法無據 ，為無理由。
２、尤美玲並無上訴人主張之違約情形，業見前述，故上訴人 請求被上訴人連帶給付第一審訴訟支出之律師費用40,000 元，於法無據，為無理由。
七、綜上所述，上訴人依系爭租約所得請求被上訴人連帶給付之 金額為35,000元。又上訴人於35,000元範圍內之請求雖有理 由，惟按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償 期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之 性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」 ，民法第334條定有明文。經查，兩造簽訂系爭租約時尤美 玲曾交付上訴人50,000元之押租金，為兩造所不爭執，並有 系爭契約及被上訴人提出之上開LINE對話紀錄可稽，足認屬 實。又押租金之目的在於擔保承租人履行租賃債務，租賃關 係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付 之押租金，發生當然抵充之效力。系爭租約業經尤美玲於10 8年12月15日合法終止，且尤美玲已遷空返還系爭房屋，亦 無違約情形等情，均業見前述，被上訴人主張其得以向以上 訴人應返還之50,000元押租金債權向上訴人主張抵銷，自屬 有據。依此計算，上訴人得請求之35,000元，經與被上訴人 之50,000元押租金債權互相抵銷後，已無餘額，自不得再向 被上訴人請一求。故上訴人之本件請求，為無理由。原審駁 回上訴人之請求，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，及於本院追加之訴，均為無理由，均應予 駁回。
八、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗 辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果 不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴及加之訴均為無理由，依民事訴訟法第 436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 3 月 25 日
民事第一庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 張琬如
法 官 郭文通
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 3 月 25 日 書記官 林香如