臺灣橋頭地方法院民事判決
109年度重訴字第118號
原 告 涂景惠
訴訟代理人 黃金龍律師
被 告 劉昭仁
林政男
林緯軒
江洽煌
上 四 人
訴訟代理人 陳建瑜律師
李劭瑩律師
被 告 吳建明
吳建中
兼上二人
訴訟代理人 吳玉梅
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國110年3月4日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造共有高雄市○○區○○○段○○地號土地，應依附圖及附表二所示分割方案分割，原告涂景惠應依附表三所示補償金額補償被告劉昭仁、林政男、林緯軒、江洽煌、吳建明、吳建中、吳玉梅。訴訟費用由兩造依附表一所示應有部分比例分擔。 事實及理由
一、原告主張：
高雄市○○區○○○段00地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有 ，應有部分如附表一所示，系爭土地並無因物之使用目的不 能分割之情形，亦未定有不分割之契約，因兩造不能達成分 割協議，爰依民法第823條第1項、第824條第5項規定請求裁 判分割，原告主張之分割方案為附圖方案及附表二之分割方 式分割，並由兩造依附表三之方式找補等語，並聲明：系爭 土地應予分割。
二、被告則以：
㈠被告吳建明、吳建中、吳玉梅以：
對原告主張之方案沒有意見，但認為應該不另為找補等語。 ㈡被告劉昭仁、林政男、林緯軒、江洽煌則以：
系爭土地如以原物分割，將造成袋地通行問題，且分割後總 價值有所減損，應以整筆變價分割為適當等語。三、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人，民法第823條第1項及第824條第1項及第2項分別 定有明文。本件原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分 如附表一所示，兩造間無法達成分割協議之事實，業據提出 系爭土地登記謄本為憑，並為被告所不爭執，堪信屬實。系 爭土地既屬兩造所共有，復未訂有不分割協議，原告請求分 割，依上開規定，自屬有據，應予准許。
㈡次按法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有 物之性質、經濟效用及全體共有人之利益而公平決定之。經 查：
⒈系爭土地為一般農業區農牧用地，屬農業發展條例第3 條第1 1款所稱之耕地，其分割需符合該條例第16條等規定，該條 例施行前，系爭土地為6人共有，依該條例第16條第1項第4 款至多可分割為6筆土地等情，業據高雄市政府地政局仁武 地政事務所以110 年3月25日高市地仁測字第11070202200 號函說明甚詳（見本院卷第129頁），是系爭土地雖受農業 發展條例第16條之限制，但因其於該條規定施行前即已為6 人共有耕地，是於修法後雖有部分共有人移轉其持分予他人 ，致共有人有所變動，然分割筆數不得超過修法前之共有人 數前提下，仍得依該款規定辦理分割為6筆土地，而原告所 提如附圖及附表二所示之分割方案，未超過6筆之限制，自 屬符合農業發展條例限制之方案，合先敘明。被告劉昭仁、 林政男、林緯軒、江洽煌辯稱原告之分割方案違反農業發展 條例第16條規定云云，應有誤會。又系爭土地北側與高爾夫 球場相連，部分為球場範圍，由北往南地勢由高到低，鄰近 球場側坡度較陡，有明顯高低落差，並設有擋土牆，其餘現 況均為雜樹林，未連接道路等節，業據本院會同兩造現場履 勘明確，有勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷第43至 59頁）。
⒉原告主張如附圖及附表二所示分割，並由兩造依附表三之方 式找補，該方案由原告分得系爭土地北側如附圖66-Ａ部分， 而系爭土地北側雖有較大之高低落差，有難以利用之情形， 惟原告既陳稱相鄰土地均為其親屬所有，自得合併加以利用 ，且有利於水土保持之施作。被告吳建明、吳建中、吳玉梅 則亦依其等之意願分得如附圖66-Ｂ所示中間部分之土地，對 其利用亦無困難之處；另被告劉昭仁、林政男、林緯軒、江 洽煌則分得系爭土地南側如附圖66-Ｃ部分土地，該部分土地 地勢最為平坦，應有利於利用，堪認原告主張之方案，均符 合各共有人間之利益，且有利於將來土地之利用，應屬適當 之分割方案。
⒊被告劉昭仁、林政男、林緯軒、江洽煌雖主張系爭土地應以 整筆變價分割為宜，然按裁判分割共有物，係以原物分配於 全體共有人為原則；共有人均受原物分配顯有困難時，始以 原物分配於部分共有人，並以金錢補償未受分配之共有人； 而原物分配顯有困難時，方以變賣共有物並以價金分配於各 共有人之變價分割。是必於原物分配有困難者，始予變賣， 以價金分配於各共有人。故本件以原物分割既無困難，即難 認有以變價分割之必要。且本院審酌系爭土地之面積為12,9 55.19平方公尺，經本院囑託高雄市不動產估價師公會鑑定 後，整筆土地之價值高達36,274,532元（詳後述），足徵系 爭土地因面積過於廣大，且由北至南有相當之高低落差，難 以整體利用，且整體價值亦屬非低，如欲以變價之方式分割 ，恐將導致投標意願偏低，反不利於全體共有人之權益，是 系爭土地如以原物方式分割後，與整體價值雖有約1,680,00 0元之落差（亦詳後述），然此為土地原物分割為較小面積 之必然現象，如僅以此因素考量是否變價分割，將導致土地 均無法原物分割，而不利於土地之利用，是本院審酌系爭土 地之地勢落差、利用情形、整體面積及價值等節，認仍應以 原物分割為適當。至被告劉昭仁、林政男、林緯軒、江洽煌 又辯稱依原告主張之分割方案分割後，將導致袋地通行問題 云云，然查系爭土地現況即無道路可供通行，業據本院現場 履勘明確，可知系爭土地本為袋地，自無因分割產生袋地通 行問題，被告此部分辯解，應有誤會。
㈢又按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係， 及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有 不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不 相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年度台上 字第2117號判決意旨參照）。又共有物之原物分割，依民法 第825 條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有
部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權 ，故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得 價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有 人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償 ，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原 物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度 台上字第2676號判決意旨參照）。
㈣系爭土地如以附圖及附表二所示之方案分割後，如因各分得 土地所在位置略有差異，應將導致各共有人分得土地之價值 有所出入，自應由分得土地價值較高之共有人補償其餘共有 人。經本院囑託高雄市不動產估價師公會鑑定，經該公會指 派不動產估價師針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因 素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用情況下，採用 比較法及直接資本化法等二種估價方式進行評估，並依其評 估結果與個別條件差異性比較，認應以比較法較為可採，且 分別推定系爭土地如附圖及附表二所示分割方案各分得部分 之價格，並據以計算應找補金額，而得出各被告應補償其他 共有人之金額如附表三所示，有該公會指派元孟不動產估價 師事務所製作之估價報告書可佐，本院審酌該等估價報告之 計算均有所依據，亦無明顯失當之處，自堪採為本件補償計 算之基礎。至被告吳振瑞、吳玉梅雖辯稱應無找補之必要， 惟系爭土地各分得位置既有相當之價值落差，自應相互找補 之必要，被告吳振瑞、吳玉梅此部分辯解，應不足採。四、綜上所述，本件系爭土地並無依物之使用目的不得分割情形 ，復無不得分割之約定，原告請求分割，自有理由。經本院 審酌系爭土地使用現況、地勢落差及整體價值，並比較原告 主張如附圖及附表二之分割方案與整筆變價之分割方案，認 應以如附圖及附表二所示方案分割，並依如附表三所示金額 找補，為較妥適之方案，爰判決如主文第1 項所示。五、末以分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地 位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質 所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴之被告全部負擔，顯 失公平，而應由兩造依如附表一所示應有部分之比例分擔， 較為公允，爰諭知如主文第2項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 111 年 3 月 25 日 民事第二庭 法 官 蕭承信
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 25 日 書記官 林慧雯
附表一：
高雄市○○區○○○段00地號土地（面積12,955.19平方公尺） 編號 共有人姓名 應有部分比例 1 劉昭仁 1/12 2 林政男 1/12 3 吳玉梅 5/36 4 林緯軒 1/12 5 涂景惠 1/3 6 江洽煌 1/12 7 吳建明 35/360 8 吳建中 35/360 附表二：
高雄市○○區○○○段00地號土地分割方式 編號 分得共有人姓名 應有部分比例 面積 66-Ａ 涂景惠 全部 4318.40平方公尺 66-Ｂ 吳玉梅 10/24 4318.39平方公尺 吳建明 7/24 吳建中 7/24 66-Ｃ 劉昭仁、林政男、林緯軒、江洽煌 各1/4 4318.40平方公尺 附表三：
涂景惠支付金額 劉昭仁受補償金額 97,162元 林政男受補償金額 97,162元 林緯軒受補償金額 97,162元 江洽煌受補償金額 97,162元 吳玉梅受補償金額 17,999元 吳建明受補償金額 12,601元 吳建中受補償金額 12,601元 合計 431,849元